Цитата сообщения Дом_советов Как выгоднее платить налоги со сдачи квартиры

Почти с любого дохода нужно платить налог. Неважно: выиграли вы в лотерею или нарисовали логотип заказчику - государство требует, чтобы часть денег ушла в бюджет.

Доход с аренды квартиры - не исключение. Платить налоги со сдачи квартиры нужно. Эта статья про вечное противоречие: сэкономить на налогах и сдавать квартиру тайком от государства или оформить всё по закону и спать спокойно.

Почему некоторые считают, что налоги со сдачи квартиры в аренду платить не нужно

Существует миф про «официальную» и «неофициальную» аренду квартир. Кажется, что если сдаёшь квартиру по договору, то он где-то регистрируется и платить налоги нужно. А если без договора, то можно и не платить.

На самом деле платить необходимо в любом случае, так как арендодатель получает доход. Узнает ли о нём государство - вопрос.

Тут многое зависит от договора. Заключают долгосрочные (от 1 года) и краткосрочные (на срок до 1 года) договоры найма. Если подписывают долгосрочный договор, то его собственник обязан зарегистрировать в Росреестре. Так государство узнает о сдаче квартиры и передаст сведения в налоговую.

Популярная практика среди арендодателей - заключать краткосрочный договор на 364 дня или 11 месяцев с автоматическим продлением на такой же срок, если стороны всё устраивает. Регистрировать такой договор нигде не надо, документы остаются на руках у собственника и квартирантов. Но такой договор имеет ту же юридическую силу, что и долгосрочный. Просто государство (возможно, до поры до времени) о нём ничего не знает.

Может показаться, что для арендодателя лучше сдавать квартиру вообще без договора, если он хочет оставить как можно меньше «следов», но это не так.

Во-первых, договор защищает обе стороны и поможет взыскать с квартирантов возможный ущерб или просроченную оплату.
Во-вторых, многие наниматели, в первую очередь те самые «обязательные и платёжеспособные», просто не будут рассматривать варианты без договора, так как заподозрят какой-то подвох.
В-третьих, доказательством сдачи квартиры может послужить не только договор, но и регулярные переводы платежей с карты на карту, свидетельства соседей и переписки с квартирантами.

Сколько платить налогов

Есть несколько вариантов. На примере разберём их все. По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России и права на какие-то специальные льготы или вычеты у него нет.

НДФЛ - 13%

Если владелец квартиры её сдаёт, с дохода (ежемесячной арендной платы) придётся заплатить 13%. Этот налог называется НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и уплачивается раз в год - декларацию 3-НДФЛ самостоятельно подают до 30 апреля года, следующего за отчётным. То есть за 2019 год подать декларацию и заплатить налоги нужно будет в 2020 году.

Пример: У Александра есть двушка 49 м2 на Воробьёвых горах, которую он сдаёт за 50 000 в месяц. За год от своих жильцов, без учёта залога и мелкого ремонта, Александр получил в качестве арендной платы 600 000 рублей.

Итого - за год Александр заплатит налоги 78 000 рублей.

ИП - 6% или стоимость патента

Для индивидуальных предпринимателей налог ниже - 6%, если они перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН) и выбрали начисление налога на доход.

Сбор документов на регистрацию ИП занимает около часа: нужен паспорт, ИНН, заявление по форме № 21001 и 800 рублей госпошлины. Для перехода на УСН к заявлению нужно приложить форму о переходе. Пакет документов относят в любой филиал МФЦ. Через три рабочих дня на электронную почту придёт ответ с уведомлением о регистрации.

Декларации на УСН подаются так же, как и на НДФЛ, до 30 апреля, а вот платить нужно четыре раза в год - каждый квартал.

Потратив чуть больше времени на регистрацию ИП, Александр сможет сэкономить, отдав 36 000 рублей в год вместо 78 000.

Но ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников. Сумма меняется каждый год, за 2020-й нужно внести 32 448 рублей пенсионных взносов и 8 426 рублей в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Итого 40 874 рубля за одного сотрудника (то есть за Александра). А ещё нужно заплатить 1% от доходов, превышающих 300 000 рублей. В данном случае этот лимит превышен на 300 000, значит заплатить надо дополнительные 3 000 рублей. То есть всего 43 874 рубля.

Страховые отчисления в пенсионный фонд и фонд ОМС, 40 874 рубля, можно вычесть, так как Александр работает один.

Итого - 39 000 рублей. Вдвое выгоднее НДФЛ.

Другой вариант для Александра - патентная система налогообложения (ПСН). С патентом можно заниматься не всей предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры входит в этот список. Ограничения для ПСН в случае аренды символические - не больше 15 сотрудников в штате.

Патент освобождает от уплаты налогов на деятельность, но он платный. То есть Александр сначала купит патент, а потом будет сдавать квартиру.

Стоимость патента зависит от рода деятельности и региона. Рассчитать её можно на сайте «Расчёт патента». В случае с двушкой на Воробьёвых Александр с квартирой в 49 м2 заплатит за патент 60 000 рублей.

Ещё для патента есть ожидаемый доход - он определяется государством для каждой области отдельно, и для ЦАО Москвы (где и находится квартира Александра) составляет 450 000 рублей в год для квартир с метражом не более 50 м2. Реальные доходы Александра будут больше на 150 000 рублей, с которых она должна заплатить налоги отдельно - тот же 1%, что и для ИП с УСН, то есть в данном случае дополнительные 1 500 рублей.

Ещё нужно отдать те же 40 874 рубля страховых взносов для ИП.

Итог - 102 374 рубля. Самый невыгодный вариант.

Кстати, если Александр перестанет сдавать квартиру, ИП можно закрыть - для этого нужно собрать тот же пакет документов и оплатить пошлину в 160 рублей.

Самозанятость - 4%

Александр живёт в Москве, поэтому может зарегистрироваться как самозанятый. В год Александр должен получать в этом статусе доход меньше 2,4 миллиона. Поэтому не факт, что получится заниматься как самозанятый чем-то ещё, кроме сдачи квартиры (особенно если сдавать дорогую недвижимость). Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ будет платить работодатель, а налоги со сдачи квартиры будут на Александре.

Самозанятые платят 4% налога с доходов. И по закону эту ставку нельзя менять ещё 9 лет.

Возвращаясь к двушке на Воробьевых, видим, что Александр заплатит 24 000 рублей налогов.

Ещё для самозанятых действует налоговый вычет 10 тысяч рублей - он применяется к сумме автоматически. Пока вычет не достигнет 10 тысяч рублей, налог станет начисляться по ставке 3%, а не 4%. То есть первые 20 месяцев Александр будет платить 1500 рублей налогов ежемесячно, а не 2000.

И за первый год своей самозанятой деятельности с учётом вычета он должен внести 18 000 рублей. Самый выгодный вариант!

Никаких взносов у самозанятых нет, декларации подавать не нужно, достаточно зарегистрироваться в специальном приложении «Мой налог».

С самозанятостью есть несколько нюансов.

■ В 2019 году закон был запущен только в Москве и Московской области, Калуге и Татарстане. С 2020 года в зону влияния закона попали ещё 19 регионов. Планируется, что с 01 июля 2020 года он заработает на всей территории России.

■ 4% платят только с доходов от физических лиц. За деньги от организаций (в том числе ИП) попросят 6%.

■ Если превысить лимит доходов 2,4 миллиона в год, налоговая «перебросит» Александра обратно на НДФЛ - ничего дополнительно делать не нужно.

Что будет, если не платить налоги со сдачи квартиры

Допустим, договор найма у Александра есть, но он на 11 месяцев и нигде не зарегистрирован. Государство о нём ничего не знает. Но может узнать. Скорее всего, о договоре «куда следует» доложат арендаторы Александра из-за обиды или в качестве мести, в некоторых случаях - соседи. Риск нарваться на какую-то проверку невелик, но и он есть. А ещё Александру, возможно, придётся самому признать существование договора, например, если отношения с квартирантами по какой-то причине дойдут до суда. Разберём каждый случай подробнее.

Проверки

МВД и ФНС выпустили соглашение о взаимодействии. Согласно ему, два ведомства договорились «повышать налоговую дисциплину» и «обеспечивать полноту сбора налогов». Ещё есть письмо Минфина, в котором процедура контроля описана туманно: там говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».

На практике у ФНС и МВД мало рычагов для воздействия на неплательщиков: выездные проверки ФНС встречаются редко, а в большинстве случаев полицейских можно не пускать в квартиру, кроме исключительных случаев, к которым относятся:

1. Для пресечения преступления.
2. Для выяснения обстоятельств несчастного случая.
3. Для задержания подозреваемых в преступлении.
4. Чтобы спасти чью-то жизнь или имущество, либо чтобы обеспечить безопасность людей в чрезвычайных ситуациях или при массовых беспорядках.

Полиция иногда останавливает людей в метро или на улице и проверяет у них документы. Если проверят паспорт, то наверняка посмотрят и страницу с регистрацией. Если постоянной регистрации в Москве или Подмосковье нет, а временная истекла 3 месяца назад, жильца оштрафуют на 2–3 тысячи рублей. В теории, достаться может и собственнику жилья, но такое случается редко.

Отношения с арендаторами

Александру выгодно платить налоги с дохода от аренды, потому что иначе он на практике может оказаться беззащитен перед жильцами. Если они перестанут платить или зальют весь подъезд, то в суд с подписанным договором найма идти рискованно: с квартирантов, скорее всего, взыщут все убытки, но о существовании договора найма и доходов Александра узнает государство. Это повлечёт штрафы, если от уплаты налогов он уклонялся.

А ещё неуплата налогов при наличии договора иногда становится инструментом манипуляций со стороны жильцов. Они могут угрожать Александру жалобой в ФНС, если он не пойдёт на какие-то условия с их стороны.

Считаем штраф за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов

Ниже - расчёт суммы штрафа, если Александр не заплатит налог с дохода от сданной квартиры, а обман вскроется.

Непредставление декларации в срок грозит штрафом в 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога. За неумышленную неуплату налогов штрафуют на 20% от суммы налога, за умышленную - на 40%. Под «умысел», согласно ФНС, попадает осознанный уход от уплаты налогов. Например, дробление бизнеса, сговор или имитация деятельности. В случае с арендой квартир его критерии размываются - так что сумма штрафа зависит только от сотрудника ведомства.

Со злостными неплательщиками ситуация сложнее: тех, кто за три года задолжал больше 900 000 рублей, будут судить. Уголовное наказание - штраф на сумму от 200 000 до 500 000 рублей или в размере зарплаты за 18 месяцев.

Рассчитаем, сколько потеряет Александр, если решит скрыть доходы от ФНС. Подсчёт проведем, исходя из того, что он не самозанятый и не ИП - странно было бы тратить время на регистрацию, а потом намеренно уклоняться от уплаты налогов.

Наш герой не заплатил налоги за 2018 год и не подала декларацию до 30 апреля 2019 года. Сегодня - конец января 2020 года, а в местный МФЦ Александр не торопится, поэтому ему нужно заплатить сам налог, штраф за несданную декларацию, штраф за неуплату налогов и пеню (1/300 ставки Центробанка).

1. Налог 13% - 78 000 рублей.

2. За отсутствие декларации попросят 78 000(сумма налога) х 5% (стандартный штраф) х 9 (месяцев с момента обнаружения) = 35 100. Это больше 30% от самого налога, поэтому ФНС снизит стоимость до 30% от суммы: 78 000 - 70% = 23 400 рублей.

3. За неуплату налога - штраф от 20 до 40% от суммы налога, посчитаем по минимуму («умысел» ещё нужно как-то доказать) = 15 600 рублей.

4. Пеня - неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставку Центробанка (она время от времени меняется, поэтому проще пользоваться калькулятором для расчёта пени) = (78 000 рублей х 7% х 1/300 х 270 дней) = 4 914 рублей.

Итого - Александр потеряет 121 914 рублей. Даже при максимально невыгодной системе налогообложения - патентной - он бы затратил почти на 20 тысяч меньше. Расчёты приведены в вакууме: чаще всего налоговая обнаруживает задолженность позднее чем через несколько месяцев. Сумма штрафа растёт пропорционально.