Как на уровне индивидуума, так и в масштабах всей страны в представлении россиян существует устойчивый стереотип: ЖКХ - это пристанище лоботрясов и пьяниц, а также черная дыра, безвозвратно втягивающая любое количество ресурсов. Уровень сервиса в этой сфере всегда был предметом анекдотов.
Поэтому давно ни у кого нет сомнения, что систему ЖКХ необходимо кардинально реформировать, чтобы каждый гражданин был уверен - если он добросовестно платит за коммунальные услуги по установленным тарифам, у него всегда будет газ, свет, вода, тепло, канализация и прочие блага цивилизации. И вот сегодня власти пытаются привнести в существующую систему ЖКХ рыночные принципы, чтобы добиться качественного обслуживания населения и превратить эту отрасль в рентабельный бизнес.

Фактически реформа ЖКХ идет уже два с лишним года с момента принятия 1 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса (ЖК), который предлагает владельцу жилья три способа управления многоквартирными домами. Первый - это непосредственное управление, когда собственники квартир решают на общем собрании не доверять никому управление жилым фондом и далее занимаются этим самостоятельно. Второй способ - это создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), а также жилищно-строительного (ЖСК) или просто жилищного кооператива (все вместе эти организационные формы собственников жилья иногда называют ОСЖ - объединение собственников жилья). Третий - привлечение специализированной управляющей компании (УК), которая возьмет на себя все заботы по обслуживанию дома.

Перечислим проблемы простого гражданина, относящиеся к сфере коммунального хозяйства. В первую очередь это, конечно, обслуживание дома и прилегающей территории: уборка лестничных клеток, тротуаров и детских площадок, вывоз мусора и т.д. Далее текущий ремонт - замена прокладок в капающих кранах, ремонт неисправных электровводов и проч. Затем следуют капитальные ремонтные работы: замена водоводов, бойлеров, перекрытие крыш. Не следует забывать и о возможности аварийных ситуаций, таких как прорыв трубы или засор коллектора. Есть еще коммунальные проблемы и проблемы социально-экономического характера, например, неплатежи соседей за потребляемое тепло и электроэнергию. Решение всех этих вопросов должно быть реализовано в рамках любого из трех способов управления недвижимостью.

Первоначально свой выбор в пользу того или иного варианта народ должен был сделать к 1 марта 2006 г. Но так как активность населения в этом вопросе оказалась близкой к нулю, время "Ч" было перенесено на 1 января 2007 г. Правительство надеялось, что бурная новогодняя ночь под бой курантов и звон бокалов плавно перейдет по всей стране в собрания владельцев жилья, на которых они определятся с формой управления своими домами. Но не сложилось, народ то ли не понял, чего от него хотят, то ли не захотел выходить из-за праздничных столов. В общем, был назначен последний "китайский" срок - 1 июля 2008 г. Теперь, похоже, от принятия решения не уйти.

По закону выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников жилья, о сроках проведения которого заранее оповещаются сами жильцы, а также местные органы власти. Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники жилья, владеющие в общей сложности не менее 51% жилой площади дома.

А если граждане в очередной раз проигнорируют возможность самостоятельно определиться со способом управления, то местные власти должны будут возложить функции управления на стороннюю компанию. Сторонними УК в этом случае могут оказаться прежние ДЕЗ, ЖЭК или РЭУ, которые поменяли форму собственности и стали коммерческими структурами.

Госдума может рассмотреть законопроект о развитии предпринимательской деятельности в ходе осенней сессии, сообщил в понедельник вице-президент Общероссийской общественной организации «ОПОРА России» Александр Кабанов. Он также сообщил, что законопроект уже подготовлен экспертным советом Думы и в ближайшее время будет направлен на согласование в профильные министерства. Кабанов уточнил, что в данном законопроекте речь идет, в том числе, и о малом бизнесе.

Он напомнил, что вопрос поддержки малого бизнеса обсуждался на последней встрече представителей бизнеса с президентом РФ. В частности, бизнесмены предлагали поднять порог отнесения предприятий к малому бизнесу с 15 млн рублей годового оборота до 50—100 млн рублей. Однако правительство, по словам Кабанова, согласно поднять порог лишь до 18 млн рублей.

MasterCard International и VISA International утвердили единый коммуникационный протокол и тестовые требования для радиочастотных бесконтактных платежей, которые совершаются в торговых точках. Протокол основан на стандарте MasterCard PayPass ISO/IEC 14443.

Программы бесконтактных платежей, такие как MasterCard PayPass и VISA Contactless, позволяют держателям карт мгновенно проводить расчеты, просто касаясь картой терминала. Таким образом, экономится время, которое кассиры тратят на обслуживание банковских карт или наличные платежи.

Новое соглашение означает что карты и терминалы, поддерживающие бесконтактные платежи MasterCard и VISA, будут действовать в едином коммуникационном протоколе и проходить согласованное тестирование.

МДМ-Банк и Страховая компания «МАКС» реализовали услугу по выплате страхового вознаграждения на международную платежную карту VISA Electron Instant Issue, говорится в сообщении банка.

Благодаря этой услуге клиенты СК «МАКС» получают возможность получения страхового вознаграждения в любом банкомате и пункте выдачи наличных банка без уплаты комиссии за получение наличных денежных средств, информацию о движении средств по счету благодаря SMS-сервису, круглосуточную поддержку по телефону и бесплатный доступ к выписке по карточному счету в интернете.

Помимо этого, клиентам предоставляются скидки в размере 5% при оплате товаров и услуг посредством карты в супермаркетах «Седьмой Континент». При этом отсутствует необходимость декларировать размещенные на карте деньги при выезде за границу.

Кризис на ипотечном рынке США и вызванные им колебания в мировой экономике замедлят ее рост, но спада, скорее всего, удастся избежать. Такое мнение высказал председатель правления Deutsche Bank Йозеф Аккерман.

По словам Аккермана, колебания на финансовых рынках замедлят рост мировой экономики. Тем не менее, глобальный спад в свете хорошей доходности компаний и солидного экономического роста во многих развивающихся странах, странах-экспортерах нефти и в Европе представляется, как и прежде, маловероятным.


В то же время, передает "Прайм-ТАСС", глава Deutsche Bank признал, что по причине американского ипотечного кризиса "нервозность в последние дни на мировых финансовых рынках снова чувствительно увеличилась".


На эту ситуацию, по мнению Аккермана, оказывает негативное влияние остающаяся неизвестность относительно полных объемов потерь некоторых участников глобального финансового рынка.

Создание системы страхования не оказало существенного влияния на процентные ставки банков по вкладам, их снижения не наблюдалось. Об этом говорится в сообщении Центра экономических исследований Московского международного института эконометрики, информатики, финансов и права (ММИЭИФП). Несмотря на негативные прогнозы наблюдателей в середине прошлого года, процентные ставки по вкладам вели себя спокойно на протяжении всего периода формирования системы страхования.

Краткосрочные всплески ставок наблюдались всего дважды: в сентябре-октябре 2004 года во время восстановления доверия к банковской системе и в декабре-январе 2005 года в ходе конкуренции за новогодние вклады. Доходность рублевых вкладов плавно уменьшалась с учетом сокращения темпов прироста цен. Реальная доходность оставалась без изменений, колеблясь вокруг 2% годовых.

В течение переходного периода формирования системы страхования наблюдались также тенденция увеличения доли средних банков на рынке вкладов. После «кризиса доверия» рыночную долю стали стремительно терять крупнейшие банки, входящие в первую пятерку (с 70,16 до 65,75%), а также самые мелкие банки (с 0,18 до 0,14%). Их место заняли банки, входящие число 200 крупнейших по активам. Хотя в среднем спрэд между государственными и частными банками невелик, перераспределение средств вкладчиков последние два квартала усиливается.

На днях приступил к работе наблюдательный совет Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, который возглавляет министр регионального развития Дмитрий Козак. И сразу же было принято первое решение по существу: утвержден пакет документов, которые регионы должны предоставить при подаче заявки на получение денег из средств фонда.

Напомним, что через фонд, который создан как госкорпорация, будут распределяться 240 миллиардов рублей, выделяемые по инициативе президента Владимира Путина на переселение людей из аварийного жилья и капитальный ремонт ветхих многоквартирных домов. Деньги в фонд должны перечислить уже до конца декабря.

Для нашей страны, где 3,2 процента всего жилого фонда признано ветхим, а больше половины требует капитального ремонта, эти средства - как глоток живой воды. На сегодняшний день 70 процентов жилья уже находится в частной собственности. При этом Жилищный кодекс предполагает, что собственники жилья должны сами, за свой счет привести в порядок свои многоквартирные дома. Все последние годы не утихают споры по поводу того, что возложенная на плечи россиян ноша оказалась слишком тяжелой, что государство должно помочь собственникам привести старый жилой фонд в приличное состояние. Теперь, наконец, власти выделяют ресурсы, и немалые. Правда, с одним условием. Добавить к государственным субсидиям придется и региональным бюджетам, и собственникам жилья.

По закону доля граждан должна составить не менее 5 процентов от сметы расходов на ремонт конкретного дома. Другое дело, если у собственника маленькая зарплата и семеро по лавкам. Есть идея внести поправки в законодательство, в соответствии с которыми малоимущие не будут платить за проведение капремонта. Эти расходы возьмет на себя государство. Также рассматривается вариант включить расходы на капитальный ремонт в состав субсидируемых услуг при оплате жилья и "коммуналки".

Решение о софинансировании со стороны жителей - это принципиально важно. Во-первых, это повысит их ответственность в расходовании бюджетных средств. И, во-вторых, не даст раздуть смету. В законе о создании фонда есть жесткий перечень работ - это прежде всего ремонт крыши, фасада, коммуникаций и лифтового оборудования. По каждому виду работ устанавливается норматив стоимости, который нельзя превышать. Впрочем, если собственники хотят использовать при ремонте более качественные и дорогие материалы, они это могут сделать за счет собственных средств.

По мнению чиновников, все эти меры должны стимулировать граждан скорее объединятся в товарищества собственников жилья или выбирать управляющую компанию. Ведь без этого бюджетных денег не получить.

Между тем еще ранее власти предостерегали от поспешных выводов, что за 250 миллиардов рублей можно решить все проблемы ЖКХ. Из фонда деньги планируется выделять один раз. В дальнейшем собственник сам должен следить за своим имуществом. По окончании совещания Дмитрий Козак сообщил, что пока не все регионы согласны с условиями софинансирования, особенно это касается небольших городов и поселков, которые просят смягчить условия. По словам министра, с одной стороны, минрегион не собирается идти на уступки. С другой - некоторые послабления все же возможны, более детально эти вопросы будут обсуждаться на всероссийском совещании 11 декабря.

Маклер – немецкое слово, аналог английского «брокер». В принципе - посредник. В международном масштабе само по себе это понятие лишено отрицательного значения. Зато в России к маклерам принято относится с подозрительностью и недоверием. Тем не менее, их услуги и по сей день востребованы.

В СССР не было риэлторов, а проблемы населения с недвижимостью решали маклеры, состоявшие в неоднозначных отношениях с законом. Поэтому можно считать, что риэлтор - профессия совсем молодая и относится к «продуктам» рыночной экономики. В то время как маклер – специализация со стажем, закаленная советской действительностью. Но представители и той и другой профессии пока и делят рынок недвижимости.

«Маклер – это бывший риэлтор, который в какой-то момент решил уйти в свободное плавание, - высказывает свое мнение Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, - Если сделка относится к разряду мелких и незначительных, например, требуется снять или сдать квартиру в аренду, то воспользоваться услугами маклера, безусловно, удобно. Крупные операции, как покупка, продажа или расселение, без помощи агентства, просто невозможны. Качественная услуга во все времена стоила дорого. Когда же речь идет о покупке или продаже недвижимости, мало доверять одному человеку, а вот компании в целом, верить можно и нужно».

Маклеры продолжают существовать только потому, что смогли сохранить свою собственную клиентскую базу. Впрочем, иногда воспользоваться их услугами можно и по рекомендации бывших клиентов. Но соперничать с агентствами недвижимости им все труднее и труднее. Что касается криминала, то некоторые риэлторы, конкурентные коллеги, ничего противозаконного в деятельности маклеров не видят. Например, Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость» считает, что если деятельность в данной области не лицензирована, то и заниматься ею имеет полное право любой желающий. Другое дело, что в 99 случаев из 100 частный маклер не имеет никаких документов, подтверждающих собственную профпригодность.

Неспроста многие эксперты рынка недвижимости считают, что время маклеров сочтено. На их место приходят консультанты. Сегодня уже мало найти подходящий объект и убедить клиента выбрать именно его, нужно еще провести всеобъемлющий анализ существующих предложений.

«Есть несколько вещей, на которых нельзя экономить - здоровье и недвижимость, - считает Балла Фай, директор по стратегическому развитию компании Paul’s Yard, - Многие клиенты, в погоне за ложной экономией, пострадали от услуг «черных маклеров». Их работа и в самом деле, дешевле. Но и никаких гарантий в успешном завершении сделки они не дают. Обращаясь за помощью в сертифицированное агентство, клиент получает договор, в котором прописываются все условия и требования, а также страховку, на непредвиденный случай».

Да, услуги опытного риэлторского агентства не дешевые, но они – комплексные и охватывают весь спектр вопросов, важных при реализации той или иной сделки с недвижимостью. Например, покупкой или продажей квартиры, попавшей в базу крупной риэлтерской компании, могут заниматься сотни сотрудников. Предварительный анализ, подбор нужного варианта в электронной базе, продвижение в СМИ, наконец, имидж компании - все задействовано для эффективной работы. Частный маклер способен разве что разместить рекламную строчку в газете или вывесить объявление в Интернете.

Так почему они до сих пор существуют? Ответ прост: декларируют более дешевые услуги. Хотя и это преимущество довольно сомнительно. Немало случаев, когда маклеры старались продать квартиру по максимальной стоимости, договорившись с продавцом о фиксированной цене.

А чтобы подвести итог и закончить сравнения, достаточно сказать, что частный маклер, как правило, неуловим – сегодня он есть, а завтра его нет. Он ведь, как кот, который гуляет сам по себе. А крупная компания как существовала десятилетиями, так и будет существовать.

На днях 58 семей получили ключи от новых квартир в комплексе "Полет". Еще 20 семей омских бюджетников стали новоселами в микрорайоне Крутая Горка. О том, как сегодня решается квартирный вопрос, на "Деловом завтраке" в Сибирском представительстве "РГ" в Омске рассказывает директор департамента жилищной политики городской администрации Светлана Шенфельд.

Российская газета: Светлана Аркадьевна, как складывалась ваша карьера?

Светлана Шенфельд: Квартирный вопрос преследует меня на протяжении всей жизни. Я работала в тюменской, а затем в омской прокуратуре, где осуществляла надзор за соблюдением жилищного законодательства. В городском департаменте правового обеспечения участвовала в подготовке предложений в проект ЖК РФ. Теперь организую работу новой структуры, в том числе по обеспечению омичей муниципальным жильем.

РГ: Что входит в компетенцию самого "молодого" департамента?

Шенфельд: Ведение учета граждан, нуждающихся в жилье, предоставление им квартир по социальному найму, приватизация жилых помещений муниципального жилищного фонда. Занимаемся мы и расселением омичей из аварийных домов, инвентаризируем жилищный фонд. Помимо этого, департамент разрабатывает и реализует на территории Омска общегородские, федеральные и региональные жилищные программы.

РГ: В свое время горожане получали бесплатное жилье в порядке социальной очереди. Сегодня у омичей сохранилась такая возможность?

Шенфельд: Да, единая очередь на социальное жилье в Омске по-прежнему существует. Департамент как раз и начал свою работу с ее инвентаризации - чтобы определить, какой объем обязательств по обеспечению граждан жильем стоит перед государством и муниципалитетом. После "чистки" очередь сократилась более чем на 3 тысячи человек - с учета были сняты граждане, сменившие омскую прописку, получившие жилье в наследство или самостоятельно улучшившие свои жилищные условия. Покинули очередь и омичи, получившие субсидию на жилье, сертификат или беспроцентную ипотеку. Сегодня право на бесплатное жилье имеют около 22 тысяч горожан. Первоочередники написали заявления 60-70 лет назад. К сожалению, потребности людей несоизмеримы с нашими возможностями. Мы заключаем очень мало договоров социального найма. Регион активно застраивается, но это коммерческие квадратные метры. Собственного жилья за счет бюджетных средств городская администрация уже не строит.

РГ: Из чего складывается муниципальная жилищная корзина?

Шенфельд: Во-первых, из жилья, которое отдают нам застройщики по договорам долевого участия в развитии городского хозяйства. Но это чаще всего недострой или очень большие квартиры. По закону такие помещения не могут быть предоставлены гражданам по социальному найму. Мы выходим к застройщикам с предложением выдавать нам на оговоренную сумму "вторичку" либо малометражные квартиры. И с одной из компаний удалось договориться. Городу передаются стандартные жилые помещения с отделкой "под ключ". Несмотря на то что строительные площадки размещены не в центре города - поселок Биофабрика, поселок Первокирпичный, омичи охотно туда заселяются. Во-вторых, мы организовали инвентаризацию муниципального жилищного фонда и выяснили, что ряд квартир расторопные горожане в свое время захватили самовольно. Были случаи, когда люди узнавали о смерти своих одиноких соседей, селились там и спокойно жили. За этот год мы выявили около 600 таких квартир. Юристы департамента в судах доказывают необходимость выселения "самовольщиков". Нам активно помогают участковые милиционеры, представители КТОСов, старшие по домам. Так что "корзина" свободных квартир периодически пополняется. В-третьих, мы намерены выселять из муниципальных квартир тех граждан, которые нарушают санитарные нормы и угрожают безопасности соседей. Недавно суд полностью удовлетворил наши требования по поводу освобождения жилья на улице 6-й Станционной. Однокомнатная квартира находилась в ужасном состоянии. Хозяйка регулярно устраивала здесь пожары и держала в страхе весь подъезд. Теперь "отвоеванное" жилье будет отремонтировано и передано тем, кто на самом деле в нем нуждается.

РГ: Как реализуется целевая программа по обеспечению жильем молодых семей? - спрашивает молодой врач-стоматолог Евгений Рогозин.

Шенфельд: В этом году субсидии на покупку квартир получили 32 омские молодые семьи. Ее размер составил свыше 340 тысяч рублей для двух человек. Семье из трех человек полагалось уже около 440 тысяч рублей, а из четырех - около 600 тысяч рублей. Это не очень большая сумма, поскольку расчет делается по средней стоимости квадратного метра в Омской области. Рыночные цены на городские метры намного выше. Но, с другой стороны, у молодежи есть возможность взять квартиру по ипотеке, приобрести жилье в пригороде. Тем более что за каждого рожденного ребенка им полагается погашение части кредита. Несмотря на это, несколько семей в этом году неожиданно отказались от реализации своего права на субсидию. Решили, что не смогут потянуть эту "лямку".

РГ: А что делать молодым специалистам бюджетной сферы, которым не под силу ипотечные выплаты? - интересуется читательница Марина Нечипоренко.

Шенфельд: Для них разработана общегородская целевая жилищная программа. Правда, мы пока не в состоянии обеспечить всех молодых сотрудников квартирами. Но у нас есть специализированный жилищный фонд: общежития, служебное жилье. Сейчас мы активно переводим в жилые помещения бывшие "ленинские", вахтерские, комендантские комнаты. Они как раз и предназначены для молодых бюджетников, имеющих невысокий доход.

РГ: Почему изменились условия приватизации муниципального жилья? - спрашивает Владимир Шиманов.

Шенфельд: В связи с требованиями жилищного законодательства. Приватизацию осуществляло государственное предприятие, и это вызвало ряд вопросов у городской прокуратуры. Теперь полномочия по заключению договоров соцнайма и передаче жилья в собственность отданы в одни руки - департаменту жилищной политики. Мы организовали работу таким образом, чтобы обеспечить непосредственное общение специалиста с заявителем на этапе проверки документов, свидетельствующих о его праве на приватизацию. Принцип "одного окна" позволяет сделать этот процесс максимально эффективным. Людям сразу объясняют, какие необходимы справки, как исправить допущенные в оформлении документов ошибки. Раньше эти мелочи отнимали у омичей месяцы. Горожане очень быстро оценили новый формат: число заявлений на приватизацию растет в геометрической прогрессии. Несмотря на то что прием организован во всех округах города, пока очередей избежать не удается.

РГ: Когда получат обещанные квартиры дети-сироты? Служба судебных приставов утверждает, что ваш департамент не исполняет решения судов.

Шенфельд: Сложный вопрос. Дело в том, что раньше мы могли предложить сиротам хоть какой-то угол - маневренное жилье, комнаты в общежитиях, бараках. Сейчас закон определил: общежития - только бюджетникам, маневренный фонд - только пострадавшим от стихийных бедствий либо на время капитального ремонта. А где найти крышу над головой для сирот? Из областного бюджета нам выделили более тридцати миллионов рублей на покупку квартир для выпускников детских домов, но механизм реализации денежных средств не был определен. На свой страх и риск мы заключили договор со строительной организацией на приобретение 15 квартир для сирот в одном доме. Но когда документы уже были на регистрации, выяснилось, что деньги должны пройти через муниципальный заказ. Однако на аукцион никто не пришел: 26 тысяч рублей за квадратный метр "первички" и 32 тысячи рублей за "вторичку" слишком смехотворная сумма для строителей. В итоге в областной бюджет вернутся выделенные средства как нереализованные. Нам остались только 17 миллионов рублей из федерального бюджета. В ближайшие дни для девятерых детдомовцев будут куплены первые долгожданные квартиры. Но проблема не исчезнет. Ведь сегодня на очереди в городе стоят около 400 детей-сирот. Мы возлагаем большие надежды на следующий год. Уже известно, что в проекте бюджета области на эти цели заложено более 100 миллионов рублей.

РГ: В последнее время немало нареканий со стороны горожан вызывает расселение, связанное с процессом регенерации. В чем проблема?

Шенфельд: Когда в городе начался первый этап регенерации, люди были просто счастливы, что наконец-то смогут переехать из хибар в благоустроенные квартиры. Помню, когда заселяли в новый дом жителей поселка Биофабрика, старушка, открыв дверь своей квартиры, не смогла сдержать слез. Оказалось, бабушка никогда не видела таких условий и даже за всю жизнь ни разу не мылась в ванне. Но люди быстро привыкают к хорошему. Теперь некоторые горожане уже пытаются с помощью регенерации решить не только собственные жилищные проблемы, но и попутно обеспечить жильем всех родственников. Обычно застройщики самостоятельно решают проблему. Но иногда не могут удовлетворить аппетиты жителей сносимых домов и обращаются за помощью к нам. Совместно мы находим варианты: кому-то предлагаем для отселения взрослых детей жилье в аренду, кому-то за дополнительные квадраты доплату на льготных условиях. Пока удавалось достичь компромисса. Но в связи с тем, что темпы регенерации увеличиваются, мы готовы создать и судебную практику. По жилищному закону, если дом признается аварийным и подлежит сносу, собственникам предоставляется равноценное жилье, а нанимателям - в пределах занимаемой ими общей площади. Все жилые помещения предоставляются в пределах данного населенного пункта. А это - весь Омск.

В условиях нынешней рыночной конъюнктуры, при баснословных для большинства наших сограждан ценах на жилье (несмотря на все «потуги» развить сектор банковской ипотеки), сделать его массово доступным без помощи государства невозможно. Поэтому в нашей стране реализуется целый ряд как федеральных, так и региональных социальных жилищных программ, которые должны ослабить злободневность квартирного вопроса для молодежи, военных, бюджетников, очередников… В реализации каждой из них на тех или иных условиях могут участвовать коммерческие инвесторы, застройщики и подрядчики. Однако механизм взаимодействия государства и бизнеса очень неоднозначен и имеет свою специфику в каждом регионе.



Социальные жилищные программы различаются по своим условиям для населения. Однако в главном они похожи: для их реализации любому региону требуется строительство малогабаритного жилья по невысокой цене. Зачастую происходит так: в местную областную администрацию из федерального бюджета направляются средства на переселение людей, например, из ветхого и аварийного жилья, которые нужно освоить в текущем году. Администрация не может начать строительство «социального» дома, поскольку на согласования и само строительство требуется минимум пара лет, а в конце года надо уже предоставить отчет о количестве переселенных жильцов. Власти направляют имеющиеся деньги на переселение людей во вторичный жилой фонд. При этом, чтобы купить как можно больше квартир по рыночным ценам, приходится поступаться их качеством. В итоге деньги используются нерационально. Именно поэтому активное вмешательство строительного бизнеса в реализацию социальных программ так необходимо государству.



Плюсы регионального ЧГП

Согласно законодательству, администрации муниципалитетов организуют открытые конкурсы на получение земельных участков под строительство. Участники рынка говорят, что «социальному» проекту проще выиграть такой конкурс, чем его коммерческим конкурентам. «Любой застройщик может прийти в администрацию Томской области с проектом жилья социального назначения и почти сразу получить земельный участок. Со своей стороны застройщик должен гарантировать властям, что его жилье будет соответствовать определенным техническим параметрам и иметь четко оговоренную цену за 1 кв. м», — рассказывает президент Ассоциации ипотечных компаний и генеральный директор ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области» Александр Буянов.



У строителей «социального» жилья отсутствует необходимость выполнять согласования по коммуникациям (водоснабжению, энергосетям) — как правило, власти обязывают монополистов подводить инженерные сети к таким участкам. Генеральный директор ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» Николай Струков рассказал о том, как это происходит в Новосибирске и области: «При согласовании тарифов с монополистами — энергетиками, Горводоканалом — горадминистрация обговаривает инвестиционную составляющую. Условно говоря, в каждом рубле, который монополист получает от населения за оплату своих услуг, заложено 15 копеек инвестиций в дальнейшее развитие инженерного комплекса. Согласовав тариф, городские власти дают монополисту адресный список строительных площадок, иногда целых микрорайонов, куда он обязан подвести мощности. Таким образом, в цену 1кв. м социального дома уже не включается стоимость подведения коммуникаций».



Еще один плюс строительства «социального» жилья — появление дополнительных возможностей привлечь в проект инвестиции. Застройщик может получить деньги у банка под гарантию администрации муниципалитета, на территории которого развернется строительство. Она же предоставит и базу реализации жилья. «Если застройщик работает по техзаданию администрации, мы гарантируем ему, что люди, которые придут к нам с субсидиями и ипотечными кредитами, будут направлены именно в его дом», — рассказывает Александр Буянов. Сейчас в Томске завершается строительство 15-этажного дома социального назначения, который «разойдется» по различным программам. Однокомнатные квартиры в этом доме имеют площадь 20 кв. м, «двушки» — 28 —30 кв. м. Подрядчик — ОАО «Химстрой» — работает по техзаданию, которое для него разработал Департамент строительства администрации Томской области. Для сравнения: коммерческие застройщики в этом же регионе вводят «однушки» площадью от 45 кв. м.



«Для подрядчика в сотрудничестве с государством есть ряд несомненных плюсов, — считает директор томского ОАО «Химстрой» Геннадий Молоканов. — Обычно до начала строительства требуется провести сотни согласований по проекту. Например, недавно мы построили 15-этажный дом за 10 месяцев, а разрешение на его возведение получали… 2 года. В «социальном» проекте часть таких проблем снимается. Должностные лица сами заинтересованы в скорейшем согласовании всех вопросов. Еще один плюс: работа с бюджетными деньгами. Для коммерческих строек нужно искать деньги, брать кредиты. Здесь же надежные инвестиции поступают из областного и федерального бюджетов». Несомненно, участие в социальных программах создает компании особую репутацию. «Социальное строительство — это скорее дело имиджа, чем прибыли. Мы получаем прибыль, но не завышаем ее, как это делают все рыночные девелоперы и застройщики», — комментирует генеральный директор ОАО «Кубанское ипотечное агентство» Владислав Есин. ОАО «КИА» выступило девелопером трех домов «социального назначения» в Краснодарском крае. Два из них уже сданы, один закладывается. В 2006 году 1 кв. м продавался по 11 тыс. рублей, в то время как рыночная цена составляла 17-18 тыс. рублей. В этом году 1 кв. м в «социальном» доме стоил 16 тыс. рублей, а на рынке — 22 тыс. Подрядчик этих домов — ОАО «Агропромышленный строительный комбинат «Гулькевичский», который специализируется на быстровозводимом блочном жилье. «Застройщики, которые хотят возводить жилье для социальных программ в сотрудничестве с ОАО «КИА», должны работать в соответствии с 214 ФЗ, иметь опыт жилищного строительства не менее трех лет, предоставить сведения о своей финансовой истории (балансы и т. д.), об истории создания компании (вновь созданная, бывший трест, АО или другое)», — рассказывает Владислав Есин. В планах ОАО «КИА» — освоить под комплексную каскадную застройку 30 га около Краснодара.



Масштабы невелики…

СЕРГЕЙ ЖУРАВЛЕВ, заместитель председателя Экспертного совета проекта «Российский дом будущего»:



«Главная задача государства — по максимуму «выжать» из бизнеса. Во всех регионах в этом плане ситуация похожа, различаются только ставки «поборов». Тем не менее участие в социальных программах позволяет увеличить масштаб бизнеса, что даже при минимизации маржи позволяет зарабатывать больше, чем на маленьких проектах с большой долей рентабельности. Так называемый «социально ответственный бизнес» получает преференции, а также возможность расширять свою деятельность в других сферах. Рейтинг компании, участвующей в социальных проектах, резко возрастает — на тысячи, сотни тысяч процентов.

Тем не менее сейчас социальное жилье в стране строится в незначительных объемах. Даже Москва, которая строит якобы порядка 50% социального жилья, на самом деле раздает гражданам из 5 млн построенных кв. м никак не 2,5 млн кв. м. Остальное, похоже, продается. В современных условиях бизнесу невыгодно участвовать в программах строительства социального жилья. Нет четкой политики взаимодействия, есть только отдельные попытки его осуществить».



Рынок не заметил….

Быстрое получение земельного участка, подведенные коммуникации, работа с бюджетными деньгами. Какие еще условия нужны бизнесу, чтобы он захотел строить дешевое жилье? «Бесперебойная поставка качественных стройматериалов. Их пока не хватает для больших объемов строительства. Государство должно способствовать модернизации производства в стройиндустрии, — считает Николай Струков. — Например, обеспечить предприятиям получение льготных кредитов на модернизацию, обязав их поставлять материалы на социальные объекты по льготной цене. Над этой задачей в Новосибирске сейчас активно работают».



Эксперты едины во мнении, что строительство социального жилья пока не меняет ситуацию на рынке. В первую очередь, потому что в общем объеме вводимого жилья его доля ничтожна. Непросто убедить застройщика в том, что ему выгодно построить «дешевый» дом.



«Да, это жилье будет на 20-30% дешевле относительно того, что сейчас есть на рынке. Но это будет массовое строительство. Предположим, не один дом площадью 10 тыс. кв. м, а 15 домов общей площадью 150 тыс. кв. м. Массовость проекта будет покрывать все затраты бизнеса и обеспечивать тот доход, на который он рассчитывал. Если девелопер не укладывается в «социальные» рамки, за него дешевые квадратные метры построит кто-то другой и он вынужден будет считаться с тем количеством жилплощади, которое появится на рынке. Так произойдет, если хотя бы 20% жилья будет соответствовать «социальным» параметрам», — считает Николай Струков. Очевидно, до этого еще очень далеко.



Образцовая ипотека

Одна из самых успешных государственных жилищных программ — «Социальная ипотека». Специалисты пришли к выводу, что выгодней всего предоставлять очередникам рыночный ипотечный продукт со стандартными условиями, выдавая при этом субсидии на погашение первоначального взноса или части тела кредита, в то время как раньше были распространены чисто социальные ипотечные программы со своими стандартами. Процентные ставки по таким продуктам составляли 3-5%. Генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка считает, что «старая» схема по-прежнему неплохо работает в Татарстане. «Опыт создания жилищного фонда у них достаточно успешный. Там строится дешевое жилье. Знаю, что губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев тоже собирался внедрить у себя эту схему», — комментирует Александр Семеняка.



Социальное строительство в Татарстане и правда отличается от опыта других регионов. В 2005 году для реализации программы «социальной ипотеки» здесь создан Государственный жилищный фонд при Президенте РТ (далее — ГЖФ). Эта некоммерческая организация выступает инвестором строительства и предоставляет жилье жителям республики на условиях рассрочки платежа до 28,5 лет, в то время как на рынке средний срок ипотечного кредита составляет 15 лет. Стоимость невыкупленных квадратных метров жилья растет исходя из 7% годовых. Как сообщает пресс-служба ГЖФ, «благодаря единой электронной адресной базе данных, включающей в себя сведения о семьях по 40 параметрам, есть возможность проектировать и строить жилье с учетом запросов граждан по типам домов и номенклатуре квартир».



Любое предприятие, расположенное на территории Татарстана, может заключить с правительством договор о перечислении средств на развитие ГЖФ в бюджет республики. На сегодняшний день такие договоры заключили более чем 1500 организаций. «45% жилья, построенного фондом на деньги участвующей компании, предоставляется ее сотрудникам, следующие 45% жилья предназначаются для приобретения работниками бюджетной сферы и до 10% передается муниципалитетам для предоставления гражданам, нуждающимся в неотложной поддержке», — объяснили «СНИПу» в пресс-службе ГЖФ.



Каждый должен делать свое дело

НАТАЛЬЯ ТИХОНОВСКАЯ, Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:



«С одной стороны, сотрудничать с государством выгодно, потому что на каждую социальную программу выде- лены определенные средства. С другой — работа с бюджетными деньгами подразумевает большую ответственность и жесткий контроль. При этом поступление денег может не состояться в заявленные сроки. Относительно дешевое жилье может появиться только в том случае, если город возьмет на себя затраты по предоставлению земли и подводу коммуникаций к участку, а также по расселению сложившихся жилых кварталов в случае их реорганизации Девелоперы, принимающие участие в таких проектах, должны четко разграничивать зоны ответственности».





Благодаря созданию в Татарстане Резервного фонда земель на ближайшие 5 лет площадей для строительства социального жилья более чем достаточно. ГЖФ получает площадки под застройку без торгов и конкурсов. Сетевые компании обязаны безвозмездно подводить инженерную инфраструктуру к этим участкам. В целях обеспечения источника инвестиций монополисты осуществляют эмиссию своих акций.



Контроль за ходом строительства и его качеством фонд поручает различным специализированным организациям, в том числе жилищно-инвестиционным компаниям, с которыми заключает договоры на выполнение функций заказчика. ГЖФ разрабатывает стандарты уровня отделки и устройства инженерных коммуникаций, регламентирует качество используемых строительных материалов. Стоимость 1 кв. м жилья, реализованного населению в рамках программы «социальной ипотеки» в Татарстане, в 2006 году составила 11-16 тыс. рублей.



Нужны ли техзадания?

Некоторые участники рынка считают, что так называемое социальное жилье не должно строиться по особым техническим заданиям, так как это может привести к снижению его комфортности и качества. Помощь должна оказываться гражданам только путем субсидирования и ипотечного кредитования. Однако попытки найти ноу-хау в области массового строительства продолжаются. В частности, на Международном инвестиционно-строительном форуме, который прошел в Москве 16 ноября, генеральный директор компании «АСР-Холдинг» Василий Тишков предложил решать проблему доступности жилья путем массового строительства объемно-модульных малоэтажных зданий. Основные достоинства таких домов состоят в том, что их производство почти полностью перенесено в заводские условия, монтаж на месте занимает 1-2 дня. На заводе изготавливаются объемные модули, которые представляют собой части готового дома, полностью отделанные с внешней и внутренней стороны, со встроенными инженерными коммуникациями. Себестоимость таких конструкций на выходе с завода составляет $300 за кв. м. Предложение вызвало недовольство у некоторых слушателей доклада, в частности у заместителя руководителя Росстроя Андрея Старовойтова: Василий Тишков забыл упомянуть, что объемно-модульные дома служат всего 25 лет. Одним словом, есть опасность, что специальные технические параметры «социального» жилья могут быть доведены до абсурда в погоне за «доступностью». По мнению директора томского ОАО «Химстрой» Геннадия Молоканова, нужно массово применять технологию монолитного строительства. Только она позволяет максимально увеличить темпы реализации проектов без ущерба для их качества.



Жесткий отбор

«Выгода бизнеса при участии в социальных программах очевидна. Компания получает уже совсем другой статус. Это не просто коммерческая организация, а участник национального проекта, строитель доступного жилья», — считает председатель комитета по реализации жилищных программ Российской гильдии риэлторов (РГР) Валерий Солдатов. По его мнению, самыми перспективными для реализации социальных программ регионами являются Подмосковье, Санкт-Петербург и Калининград. В этих регионах среди граждан очень много желающих купить жилье на социальных условиях.



Аккредитованные в РГР компании обучаются азам социального строительства в Национальном учебном центре риэлторов.



«Хорошо было бы объединить все подпрограммы в единую систему, которой будет руководить один общественный орган. Это позволит эффективно влиять на цену 1 кв. м. Сейчас такой эксперимент проводится в Санкт-Петербурге. Один застройщик взял на себя строительство жилого квартала, который возводится одновременно в рамках нескольких социальных программ. Это очень удобно, поскольку позволит более эффективно распределять жилье. Например, если по какой-то программе недостаточно денег, но дом не простаивает, он комплектуется участниками других социальных программ», — говорит Валерий Солдатов. Известно, что на роль общественного органа, который бы руководил реализацией жилищных подпрограмм, помимо РГР претендуют и другие организации, в частности Ассоциация строителей России.



По «городской рекомендации»

АНДРЕЙ ПАНЬКОВСКИЙ, первый заместитель генерального директора по экономической политике ДСК-1:



«Мы работаем по адресным спискам непосредственно с очередниками, которые приобретают жилье по программе социальной ипотеки. При этом мы отдаем себе отчет, что средства, которые субсидирует в ее рамках московское правительство, могут поступать со значительными задержками, так как процедура их «проводки» достаточно сложная.

Что привлекает ДСК-1 в работе по такой схеме? Во-первых, рано или поздно мы все же гарантированно реализуем квартиры по рыночной цене. Во-вторых, это имиджевая составляющая: город под свои поручительства рекомендует нас потребителям как понятного и солидного партнера.

Больше никаких преференций, о которых часто говорят, нет. Что касается получения участков под коммерческую застройку, то для этого есть один критерий — кто больше предложит денег городу. Все это происходит на аукционе приоткрытых торгах».