Учитывая то, что экономика США и Западной Европы находятся в кризисе, а спрос на объекты недвижимости там снижается, нет ничего удивительного, что инвесторы начинают все больше интересоваться именно развивающимися рынками.
«Обращайте свое внимание на страны с высоким приростом среднего класса - к примеру Китай или Бразилию. Занимайтесь в основном жилой и коммерческой недвижимостью. Ориентируйтесь на долгосрочную перспективу. И не пытайтесь что-либо предпринимать без помощи местного партнера».
Такое мнение высказывали большинство девелоперов, инвесторов, финансистов и управленцев, выступавших на форуме, посвященном развивающимся рынкам, проводившемся в Вартонской школе в США.
В США объемы нового строительства находятся на небывало низком уровне - в декабре они снизились на 2,7%, сообщает Bloomberg. А после того, как «лопнул пузырь недвижимости», котировки акций строительных компаний упали на 76%. В начале января исследовательская фирма Reis проинформировала о том, что уровень незанятых площадей в крупных универмагах США достиг десятилетнего максимума и, скорее всего, продолжит расти в связи с тем, что все больше магазинов закрываются по причине банкротства, вызванного снижением уровня продаж.
Судя по всему, непреклонный потребительский спрос и высокий уровень доходности быстрорастущих рынков стран БРИК (Бразилии, России, Индии и Китая) также поставлен под вопрос. Несмотря на то что участники форума отмечали достоинства отдельных рынков, они сходились во мнении, что гипотеза «разделения», теория о том, что развивающиеся рынки смогут продолжать расти вне зависимости от состояния экономики США, оказалась неактуальной. В частности, один из докладчиков заявил, что текущую ситуацию адекватнее всего будет описать словом «ускоренное слияние».
Игнатиус Читхелен, управляющий партнер нью-йоркской инвестиционной компании Banyan Tree Capital, сообщил о том, что в период 2003-2007 годов сводный индекс международного рейтингового агентства Standard & Poor's вырос на 80%. За тот же период сводный индекс развивающихся рынков MSCI Emerging Markets увеличился примерно на 400%. «На данный момент на рынке США зафиксирован 50%-ный спад, а на развивающихся рынках он составляет 60-70%. О каком разделении может идти речь? Если говорить упрощенно, то, когда на рынке США отмечается рост, гораздо больший рост регистрируют и на развивающихся рынках; такая же зависимость наблюдается и при падения индекса», - говорит г-н Читхелен.
Он отметил также, что сама классификация БРИК была введена в оборот лишь для маркетинговой систематизации. «Нельзя рассматривать эти рынки как нечто единое. Каждый из них стоит оценивать исходя из индивидуальных показателей», -отмечает Игнатиус Читхелен. К примеру, Китай в контексте БРИКа вполне обособлен и рассматривается как «кошелек мира», говорит он, ссылаясь на $4 трлн в казне государства, активное сальдо торгового баланса, растущий государственный бюджет, способность руководства страны к грамотному распределению ресурсов и развивающуюся инфраструктуру. «На данный момент Китай находится в наиболее выигрышном положении», - добавляет г-н Читхелен.
Жесткая посадка Поднебесной
Текущая ситуация в Китае, чья экономика демонстрирует самые высокие темпы роста в мире, является наглядным примером того, что может ожидать развивающиеся рынки.
В стране отмечается резкий спад объемов экспорта, а количество людей, уволенных с производства по сокращению, скоро достигнет четырех миллионов. Эти тенденции являются подтверждением зависимости развивающихся рынков от экономики США.
В середине января международное рейтинговое агентство Fitch Ratings заявило о том, что в 2009 году китайскую экономику может ожидать «жесткая посадка». По прогнозам агентства, рост экономики страны в наступившем году составит 6% (годовой рост ниже 8% в Китае официально считается спадом).
Экономическая нестабильность серьезно затронула сектор жилой недвижимости. В этом сегменте рынка остро чувствуется недостаток доверия покупателя. Согласно газете China Daily от 16 января, цены на жилье скоро испытают «давление в сторону понижения», связанное с тем, что потенциальные покупатели отложат планы по приобретению недвижимости в стране до лучших времен. Тем временем китайское правительство попросило девелоперов снизить цены - с целью стимулирования рынка, а крупные девелоперы начали сокращать площадь новых проектов (некоторые на 30-40%), дабы обезопасить себя от уменьшения объема продаж.
Но, несмотря на текущие неурядицы, у Китая есть несомненный козырь: население страны насчитывает 1,4 миллиарда человек, что в долгосрочной перспективе обеспечит стабильный спрос на доступную жилую и коммерческую недвижимость. «С ростом населения, безусловно, будет расти и ВВП», - говорит Филипп Минтц, генеральный директор гонконгского отделения компании Warburg Pincus Asia. Долгосрочные инвестиции при удачном выборе объекта будут подвержены влиянию макроэкономических тенденций, а не текущей ситуации на том или ином рынке.
Компания Warburg Pincus недавно организовала фонд, бюджет которого составляет $1,5 млрд, 75% из них предназначается Азии. Из выделяемых Азии средств 60% будут вложены в Китай, где Warburg Pincus уже инвестировала в существующие активы. Компания также начала вести бизнес в Поднебесной с нуля. «Подобное невозможно было бы сделать в США, так как это не быстрорастущий рынок», - говорит г-н Митц.
Сэм Зелл, председатель частных инвестиционных компаний Equity Group Investments и Equity International, который был одним из главных докладчиков форума, согласился с заявлением Филиппа Митца, и сделал выбор в пользу инвестирования в развивающиеся рынки. Когда его спросили, чем обусловлен такое решение, он ответил, что «дело в спросе». По словам г-на Зелла, когда мир начнет оправляться от финансового кризиса, население развивающихся стран будет беспокоиться об удовлетворении своих первичных потребностей, в том числе в жилье. И несмотря на то что темпы роста развивающихся рынков заметно снизились, со 100% до 60%, все же это 60%, а не ноль», - говорит Сэм Зелл.
Бразилия - приоритетное направление
Помимо возведения проектов доступного жилья в Каире и Мексике компания Equity International занимается строительством в Бразилии, инвестиционный климат в которой г-н Зелл называет благоприятными. Как и в Мексике, в Бразилии финансовые институты предоставляют ипотечные кредиты людям с низким доходом, в результате чего состояние рынка практически не влияет на доступность финансирования. Также у страны, по словам г-на Зелла, «неограниченные природные ресурсы» и, в отличие от Мексики, в Бразилии много талантливых управленцев, которые могут обеспечить зарубежным инвесторам получение серьезной прибыли. С точки зрения торговли Сэм Зелл отмечает, что уровень продаж в бразильских гипермаркетах, принадлежащих его компаниям, вырос на 12% за последний год, что сильно контрастирует с показателями, отмечаемыми в США. «Если оценивать совокупность всех факторов, то я не думаю, что где-либо в мире существует более приятный инвестиционный климат, чем в Бразилии», - заявляет г-н Зелл.
По информации Тома Шапиро, директора и основателя GoldenTree InSite Partners, нью-йоркской фирмы, занимающейся инвестициями в недвижимость, в Бразилии нет такой тяжелой ситуации, как на рынках других стран. Спрос здесь достаточно высок, и в отличие от рынков, подверженных необузданной спекуляции, в Бразилии не наблюдается чрезмерной застройки. Г-н Шапиро говорит, что, как правило, 40-50% квартир в кондоминиумах его фирмы распродаются через две недели после окончания строительства. Недавно GoldenTree продала около 70% офисных помещений своего нового проекта в Сан-Пауло всего за десять дней.
В Бразилии при покупке недвижимости необходимо сразу заплатить 15% от стоимости объекта и ежемесячно выплачивать по 1% от суммы основного долга. Если финансовый кризис усугубится, то рост рынка может замедлиться - из-за того, что домовладельцы среднего класса перестанут получать ипотечные кредиты.
Индия и Россия - надо подумать
Индия, страна с более чем миллиардным населением и высоким уровнем прироста среднего класса, является весьма привлекательной с точки зрения инвестиций, но Сэм Зелл и прочие участники форума отметили некоторые недостатки - среди них были названы коррупция и бюрократические проволочки, сильно мешающие развивать бизнес. «Индийская бюрократия - это что-то невероятное! Мы семь раз пытались начать там дело, но у нас так ничего и не вышло», - говорит г-н Зелл. По его словам, на данный момент инвестиционный потенциал Индии оценить невозможно. К тому же неясно, что может привнести на местный рынок иностранный девелопер.
Все участники форума сошлись во мнении, что вне зависимости от того, о какой стране идет речь, крайне важно сотрудничать с местным партнером и иметь в распоряжении местный персонал. Особенно в Индии и других государствах, где недостаточно развитая инфраструктура затрудняет доступ иностранных граждан на строительные площадки. В подобных случаях все же необходимо постараться посетить место возведения проекта, дабы убедиться в том, что все идет в соответствии со строительным планом. «В Индии просто необходимо проверять все лично», - говорит Ричард Джонсон, генеральный директор инвестиционного фонда банка Standard Chartered, Istithmar Real Estate Fund в Сингапуре. - Вы просто обязаны увидеть то, что они построили! Поверьте, мне случалось бывать в апартаментах, где, к примеру, отсутствовала лестница, ведущая к входной двери».
Инвестиционная привлекательность России, благодаря большим запасам нефти и стремительно богатеющему населению, также была оценена по достоинству. Марк Вейсс, генеральный директор JER Investors Trust, специализированной финансовой компании, которая создает и приобретает структурированные финансовые продукты, имеющие отношение к коммерческой недвижимости, отметил, что темпы развития рынка недвижимости в стране еще значительно отстают от темпов прироста среднего класса. По его словам, однажды он был в крупном гипермаркете на окраине Москвы, в котором было около ста касс, и у каждой стояла очередь в десять человек. Учитывая вышесказанное, можно подумать, что у России - огромный потенциал для развития розничной торговли. Но, по словам г-на Вейсса, в стране существует серьезная проблема финансирования. «Мы занимаемся девелоперскими проектами... и, казалось бы, первое, что имеет смысл делать, это - кредитовать строительство... но в России кредитов не выдают».
Сэм Зелл утверждает, что именно сильно распространенная коррупция останавливает инвесторов от крупных вложений в Россию. Многих участников форума также по-прежнему беспокоят рейдерские захваты, которые пока еще происходят в стране. «Одно дело - жертвовать ростом ради верховенства закона, и совсем другое - ради клептомании», - говорит г-н Зелл.
Характерные проблемы
Наиболее значимыми проблемами на развивающихся рынках, по мнению участников форума, являются коррупция и отсутствие информационною открытости компаний (прозрачности).
Другим неблагоприятным обстоятельством был назван бюрократизм. Вьетнам, к примеру, уже давно привлекает взгляды международных инвесторов, но при мощном потенциале роста, «страна попросту изувечена канцелярщиной», как сказал Эйал Офер, председатель монакского холдинга Ofer Global Holdings.
Для Сэма Зелла главное в бизнесе - достичь крупного масштаба ведения дел. Африка, за пределами Египта и ЮАР, обладает прекрасным потенциалом, но «там не развита инфраструктура и нет квалифицированных кадров... Дистанцированность от объекта строительства - губительна для бизнеса и, [для того чтобы успешно управлять делами] Вам необходимо иметь проверенный штат сотрудников в стране, где ведутся работы».
И, несмотря на то, что некоторые неосвоенные рынки кажутся весьма привлекательными, на данный момент инвесторам есть чем заняться на более открытых рынках, поддерживающих девелоперскую активность, таких как Китай и Бразилия. «Кто станет отдавать свои деньги тому, кто этого не хочет?», - спрашивает г-н Зелл. - Я не вижу причин тратить свои усилия и инвестировать свои средства в рынок, который не приносит значительных доходов.
