Похоже, закончился бурный период развития строительства, когда разница в цене между жильем в возведенном доме и "котлованом" достигала 50%. Сейчас жилье на этапе котлована просто никто не покупает, потому что риски слишком высоки. А разница в цене между объектами, построенными примерно наполовину и полностью готовыми, составляет всего 20%.

Покупатели, которые все же хотят приобрести новое, а не вторичное жилье, теперь вкладывают деньги в уже построенные или почти достроенные дома, причем смотрят, чтобы на площадке действительно велись строительные работы. Впрочем, и таких смельчаков пока немного.

Для рейтинга мы отбирали те компании, у которых в продаже есть уже полностью построенные дома или такие, которые должны быть сданы до в первого квартала 2011 года включительно - причем они действительно должны быть почти готовы. Из них отбирались те, в которых еще есть продающиеся однокомнатные квартиры.

Заметим, даже если дом должен быть сдан первого октября 2010 года, сказать точно, когда инвесторы смогут заселиться, застройщики не могут. В одной строительной компании нам объяснили, что сроки сдачи могут затянуться не только из-за задержек со строительными работами, прокладкой инженерных сетей, а еще и потому, что слишком долго на объекте будет работать госкомиссия, а потом еще могут заставить исправлять погрешности, которые та выявит. К слову сказать, у всех объектов, попавших в рейтинг, переносились сроки сдачи.

Аналитики проектной группы "Архиматика" сообщают, что за год были перенесены сроки сдачи на 90% объектов. Только в Киеве таких домов, по их подсчетам, больше ста. К тому же увеличились и сроки задержек - до полутора лет. Директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов отметил, что в докризисное время причиной срыва сроков строительства, в большинстве случаев, была неорганизованность или непорядочность застройщика. Впрочем, не секрет, что часто сдача объекта в эксплуатацию затягивалась из-за отсутствия средств на завершение работ, поскольку деньги инвесторов вкладывались в земельные участки и в начало строительства новых домов. С 2008 года ситуация только усугубилась: деньги вложены, нового притока инвестиций нет, кредит получить невозможно.

Несмотря на низкий спрос на строящееся жилье, не все компании торопились делиться с "Деньгами" полной информацией по реализуемым объектам. В нескольких организациях затруднились ответить на вопрос о количестве квартир в комплексе или хотя бы сказать, сколько жилых помещений расположены на этаже. "Приезжайте на объект", - рекомендовали в отделах продаж.

["b]Как мы считали[/b]

Как обычно, мы составляли три первичных рейтинга - по финансовым условиям покупки, по качеству жилья и по надежности застройщика. Результаты этих рейтингов потом учитывались при составлении общего рейтинга в такой пропорции: 40% давал рейтинг по финансовым условиям, 35% - рейтинг надежности и 25% давал рейтинг качества жилья.

При подсчете рейтинга по финансовым условиям учитывались стоимость квадратного метра, возможность покупки в кредит, сроки кредитования, величина первого взноса и процентная ставка. При этом 50% результата финансового рейтинга давала именно стоимость квадратного метра.

На позицию застройщика в рейтинге надежности влияли: количество лет на рынке, количество сданных объектов, степень готовности объекта и вероятность перенесения срока сдачи. К сожалению, все объекты, кроме уже готовых, могут быть сданы не вовремя. Кроме того, сроки сдачи всех рейтингуемых объектов переносились.

При подсчете рейтинга по качеству жилья мы учитывали такой показатель, как стоимость 1 м2 в соседних домах. Чем выше ценится окрестная "вторичка", тем выше будет цениться и новый дом, рассуждали мы. Кроме того, при оценке качества жилья учитывалось количество квартир (чем их в доме меньше, тем лучше) и количество паркомест (чем их больше, тем лучше). Стоимость "квадрата" в соседних домах дала 25% результата рейтинга по качеству, на количество квартир и пропорцию с количеством паркомест - по 20%. Наличие инфраструктуры на позицию не слишком повлияло, потому что во всех рассматриваемых домах она хороша: в комплексах обещают кафе, аптеки и другие полезные объекты соцкультбыта. Некоторые дома могут похвастаться близким расположением к городским паркам или озерам.

["b]Скидки кончились[/b]

Строящееся жилье, в пересчете на квадратный метр, и раньше часто оказывалось дешевле, чем на вторичном рынке. Сейчас ситуация такая же: разница в цене новостроя и квартиры на вторичном рынке в том же районе может достигать 35%. Квартиры в рассмотренных домах продают по цене от 9200 грн за 1 м2. Самое дорогое жилье традиционно продается на Печерске - дороже 19 тыс. грн за 1 м2. За такие же деньги некоторые застройщики предлагают квартиры и в менее престижном районе - на Соломенке.

Что касается финансовых условий покупки, то стандартный первоначальный взнос составляет 30%. Но сроки остальных платежей значительно сокращены из-за близости ввода объектов в эксплуатацию. Впрочем, некоторые застройщики готовы предоставить незначительную рассрочку на покупку. Например, в комплексе "Изумрудный" можно получить рассрочку на полгода - причем цена будет зафиксирована в гривнях.

Несколько компаний, вошедших в рейтинг, предлагают скидки на жилье, но при условии, что сразу будет оплачена полная стоимость квартиры. К сожалению, скидки не так уж велики - 10%.

Если застройщик не готов продавать жилье в рассрочку, то можно купить квартиру в кредит. Например, при покупке жилья от ХК "Киевгорстрой" кредит предоставляет банк "Аркада" под 23,5% годовых и сроком до 20 лет. Жилье в кредит от треста "Югзападстрой" можно купить через банк "Таврика" под 22% годовых. А вот банк-партнер компании "Гранит" предлагает кредит под 14% годовых на срок до 15 лет.

["b]Замерзшие стройки[/b]

Ожидать скорого преодоления кризиса не приходится. Как отметил президент ХК "Киевгорстрой" Василий Можар, нормально функционировать строительная отрасль начнет не раньше чем через два года. И за это время, возможно, появятся новые проекты. "Сегодня количество предложений на рынке резко уменьшилось. А количество компаний, которые начали в этом году строительство новых жилых объектов, практически равно нулю", - говорит г-н Можар. Официальная статистика тоже малоутешительна: за первое полугодие 2010 года объем строительных работ сократился на 16,7% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. По данным Минрегионстроя, за январь - июнь 2010 года в стране было построено и введено в эксплуатацию 3,2 млн м2 жилья, половина этих метров приходится на частный сектор.

["b]В городах-миллионниках[/b]

В крупных городах Украины, также как и в Киеве, покупателей интересует только готовое или почти готовое жилье. Причем цены на жилье в домах с близкими сроками сдачи сравнимы с минимальными ценами на столичную "первичку". Вот только по классам объекты отличаются. Например, за квартиры бизнес-класса в Харькове просят от 9000 грн за 1 м2, в столице столько стоит жилье экономкласса. При этом застройщики, учитывая низкий спрос, устраивают акции и скидки на квартиры. В августе 2010 года в Харькове на многих строящихся объектах квартиры продавались со скидкой 5-15%. Сейчас купить однокомнатную квартиру в ЖК "Авантаж", сдача второй очереди которого запланирована в конце 2011 года (строит компания "Авантаж"), можно от 9200 грн за 1 м2. Примерно во столько же обойдется однокомнатная квартира в ЖК "Гранд" (строит АО "Жилстрой-2"), сдача второй секции которого запланирована на конец 2010 года.

В Донецке в введенном в эксплуатацию в августе 2010 года доме от "Строительного Альянса Донбасса" квартиры продают по цене от 10 000 грн за 1 м2, что уже на 10% дороже, чем продавались квартиры во время строительства.

Территориальные особенности Львова не очень способствуют развитию нового жилищного строительства. Тем не менее новое жилье строят и там. В частности, летом 2011 года планируется завершить строительство комплекса "Пасічний", где сегодня 1 м2 жилья продают от 7000 грн.

Одесская недвижимость продается от 6800 грн за 1 м2 в построенном доме, в Киевском (спальном) районе города. А вот жилье в центре города в доме, который запланирован к сдаче в конце 2010 года, уже продают не дешевле чем по 9000 грн за 1 м2.

["b]Ориентировочные цены на новое жилье[/b]

Город - Цена, грн за 1 м2

Днепропетровск - 7000–9000

Донецк - 6000–10 000

Львов - 6000–9600

Одесса - 6500–11 000

Харьков - 5500–10 000

Выбор у покупателю строящегося жилья невелик. Совсем новых объектов возводится. А низкий спрос сбалансирован с узким предложением - потому что цены высоки.