Необхідно пояснити , що являє собою лізинг як фінансовий інструмент , яка схема лізингової угоди , механізм її проведення. Юридично лізинг - це вид інвестиційної діяльності, при якому лізингодавець зобов'язується придбати майно у постачальника і надати його за плату у тимчасове володіння та користування лізингоодержувачу . Іншими словами , лізинг - це фінансова оренда предмета лізингу з подальшим викупом. Предметом лізингу можуть бути будь-які неспоживані речі , в тому числі будівлі і споруди.
Схема будь- лізингової угоди представляє собою взаємодію трьох сторін : лізингодавця , лізингоодержувача , продавця. Лізингова компанія купує предмет лізингу у продавця , бере собі на баланс , потім передає його лізингоодержувачу за договором фінансової оренди. По закінченні договору лізингу лізингодавець передає предмет лізингу лізингоодержувачу у власність . На додаток можуть укладатися інші договори: страхування , поручительства , застави.
Продати квартиру ТРускавець
За своєю суттю лізингова операція з придбання нерухомості не відрізняється від передачі у фінансову оренду транспорту чи обладнання . Клієнт сплачує лізингові платежі , а по закінченні терміну лізингу отримує у власність будівлю , вже повністю амортизоване або за мінімальною залишковою вартістю. Це зменшує величину податку на нерухомість за здобувати об'єкти . При цьому лізингоотримувач не є прямим платником податку на майно (балансоутримувачем найчастіше виступає лізингодавець ) , а виплачує його у складі лізингових платежів . Причому всі ці платежі лізингоодержувач відносить на собівартість продукції ( робіт , послуг ) , чим досягається економія по податку на прибуток.
Базові умови лізингу комерційної нерухомості виглядають наступним чином : авансовий платіж може складати від 5 % до 20 % від вартості будівлі , термін лізингу - від трьох до семи років . Спорудження страхується на весь термін лізингу в обов'язковому порядку. Лізингові платежі виплачуються лізингоодержувачем за заздалегідь обумовленому графіку , який може бути , на вибір клієнта , аннуїтетним , регресивним , прискореним .
Механізм проведення операцій з лізингу нерухомості має деякі особливості , тому є сенс розглянути його докладніше . На початковому етапі співпраці з лізинговою компанією клієнт вибирає об'єкт нерухомості і надає комплект документів в лізингову компанію згідно з установленим переліком . Фахівці лізингової компанії проводять фінансово - економічний та юридичний аналіз поданих документів і приймають рішення про можливість надання лізингу та купівлі об'єкта нерухомості.
Оренда квартир Трускавець
На етапі розробки і підписання договору лізингу нерухомого майна клієнт і лізингова компанія узгоджують всі істотні умови договору лізингу. Саме на цьому етапі клієнт і лізингова компанія визначають порядок користування нерухомим майном , погоджують питання забезпечення електроенергією і водопостачанням , а також телекомунікаціями , так як при зміні власника необхідно підписувати ці договори заново.
На етапі розробки і підписання договору також встановлюється , яка зі сторін буде здійснювати капітальний і поточний ремонт ( якщо ж у договорі це не буде обумовлено , то будуть застосовуватися за аналогією норми Цивільного кодексу про оренду , які безпосередньо передбачають покладання обов'язків з поточного ремонту на лізингоотримувача , а капітального - на лізингову компанію).
На практиці часто виникають питання , пов'язані з тим , яка зі сторін договору лізингу буде займатися висновком " супутніх "договорів з енергопостачальними організаціями , з експлуатуючими та ремонтними службами. Тут проблема вирішується двома способами . Перший спосіб передбачає укладення всіх вищевказаних договорів від імені лізингової компанії . При цьому лізингоотримувач здійснює дії за дорученням. Другий варіант припускає , що в договір лізингу спочатку включається умова про те , що всі зазначені договори мають право укладати від свого імені лізингоодержувач. Другий варіант найбільш зручний у випадках , коли клієнтами лізингових компаній є представники з інших регіонів.
Завершальним етапом є проведення державної реєстрації договорів. З недавнього часу поєднується державна реєстрація виникнення права власності за договором купівлі -продажу та договору лізингу , тобто документи на обидва види реєстрації подаються одночасно . При цьому реєструють органи проводять одночасно експертизу двох пакетів документів , що значно скорочує терміни державної реєстрації.
З метою одночасної реєстрації двох пакетів документів фахівці лізингової компанії особливу увагу приділяють формулювання умов договорів купівлі -продажу і лізингу , включають в тексти обох договорів корелюють між собою посилання . Після розгляду документів реєструючі органи проводять послідовну реєстрацію виникнення права власності за договором купівлі -продажу та договору лізингу.
Купити квартиру Трускавець
Слід брати до уваги , що всі формальності , пов'язані з розробкою договорів та іншої документації , беруть на себе фахівці нашої компанії , включаючи питання практичної взаємодії з продавцями об'єктів нерухомості та узгодження інтересів клієнтів.
Існує маса тонкощів , які необхідно враховувати при укладанні лізингових договорів з придбання нерухомості. Проведення таких угод часто пов'язане з деякими труднощами . Серед основних труднощів - неврегульованість багатьох питань в російському законодавстві .
На етапі укладання лізингової угоди виникають труднощі , пов'язані з регламентом її оформлення , через те що цей процес ще не опрацьований до кінця в юридичному аспекті . Порядок реєстрації договору лізингу та договору купівлі -продажу не прописаний у законодавстві прямо і не регламентується законом про державну реєстрацію угод з нерухомістю. Сьогодні ця проблема вирішується шляхом одночасної подачі в реєструючі органи двох комплектів документів (договір лізингу і договір купівлі -продажу).
Ще одна особливість полягає в законодавчому вимозі про нерозривний зв'язок будівель і споруд з землею. Оскільки лізинг землі заборонено законом , виконання даної угоди лізингу пов'язане з деякими труднощами з правової точки зору. Відносини між лізингоодержувачем і лізинговою компанією щодо земельної ділянки регулюються за допомогою окремого договору оренди з правом викупу. Фахівці компанії "Прогрес - Нева Лізинг " намагаються організувати процес таким чином , щоб термін дії такого договору збігався з терміном дії договору лізингу на саму будівлю . Тоді після закінчення терміну дії обох договорів будівлю і земельну ділянку можуть бути одночасно передані у власність клієнта.
Нерухомість Трускавець
Як правило , не виникає проблем з придбанням в лізинг виробничих , складських приміщень , офісів , усіх тих об'єктів , безумовне призначення яких - використання в комерційних цілях. У цьому відношенні спірним є питання про можливість придбання в лізинг об'єктів незавершеного будівництва - так званого недобуду . На даний момент на практиці складається ситуація , що такі об'єкти не підлягають передачі у лізинг - внаслідок того , що вони не можуть бути використані в підприємництві. Єдине юридично можливе цільове використання недобудованих об'єктів нерухомості - їх добудова, що на етапі будівництва не потрапляє під визначення комерційної діяльності .
Схожа проблема виникає щодо лізингу житлової нерухомості. Спочатку її єдине цільове призначення - проживання громадян . Якщо при аналізі звернення клієнта з'ясовується , що житлову площу комерційна організація планує придбати в лізинг , приміром для проживання співробітників , то питання про надання лізингу може бути вирішене позитивно. Не виключено також і інше комерційне використання житлової нерухомості , якщо воно не суперечить Житловому кодексу .
Серед основних проблем лізингу будівель і споруд - особливості російського ринку нерухомості. Продавці нерухомості часто відмовляються працювати " по-білому " , занижуючи вартість об'єкта нерухомості з метою скорочення суми сплачуваного податку на прибуток або прибуткового податку , в залежності від того , чи є вони юридичними або фізичними особами . Для лізингової ж угоди необхідно вказувати реальну вартість об'єкта , адже тільки так можна скласти графік лізингових платежів таким чином , щоб клієнт отримав найбільшу податкову економію.
Квартира Трускавець
Неодмінною умовою лізингових операцій з нерухомістю є юридичний аналіз всіх попередніх процедур переходу прав власності на об'єкт , структури власників об'єкта і правильність оформлення та реєстрації угод. Перевірка та підтвердження всіх цих факторів саме по собі є складною процесом .
Незважаючи на гадану складність придбання нерухомості за допомогою лізингу цей інструмент має масу переваг перед іншими способами фінансування. Вони полягають в першу чергу у пільговому податковому режимі лізингової угоди , оскільки майно знаходиться на балансі лізингової компанії , лізингоотримувач звільняється від сплати податків на майно прямо - сума податків включається до складу лізингових платежів .
На відміну від використання схеми класичної оренди об'єктів нерухомості механізм лізингу дозволяє після закінчення дії договору лізингу одержати нерухомість у власність за заздалегідь встановленою ціною . При укладанні лізингової угоди розміри лізингових платежів узгоджуються на початковому етапі і , як правило , не змінюються протягом усього терміну лізингу. На відміну від договору оренди , в якому орендодавець має право змінювати орендні ставки один раз на рік .
Купити комерційну нерухомість Трускавець
Порядок користування нерухомістю визначається на етапі укладання лізингового договору . Перелік послуг з обслуговування будівлі узгоджується індивідуально з кожним лізингоодержувачем. У разі оренди , як правило , зобов'язання з оплати обслуговування нерухомого майна завідомо включені в орендні платежі .
У порівнянні з іпотечним кредитом переваги лізингу полягають у відсутності зобов'язань по заставі. При використанні лізингу нерухомості надання застави не є обов'язковою умовою для укладення договору , так як майно перебуває на балансі лізингоотримувача.
Лізинг дозволяє швидше замортизувати придбане будівля - завдяки механізму прискореної амортизації з коефіцієнтом до трьох. Таким чином , лізингоодержувач стає власником будівлі за мінімальною залишковою вартістю. При кредиті прискореної амортизації майна не відбувається.
Треба відзначити той факт , що вітчизняні банки неохоче пропонують "довгі кредити " , а після кризи ліквідності ще й піднялися ставки. Термін лізингу комерційної нерухомості може становити до семи років . Вимоги щодо забезпечення лізингової угоди як правило менше вимог банків , що найменшим чином відбивається на активах лізингоотримувача і підвищує ймовірність реалізації планів розвитку підприємства.
Крім того , при зверненні в лізингові компанії немає необхідності відкривати розрахунковий рахунок , що практично завжди вимагають банки при оформленні кредиту .
Орендувати,зняти квартиру Трускавець
Важливою перевагою є той факт , що майно по лізинговій операції зазвичай не обліковується на балансі клієнта , а його вартість не включається до залишок кредитної заборгованості , що сприяє покращенню його фінансових показників і дозволяє залучати додаткові кредитні ресурси .
Також через відстрочки викупу та постановки на баланс майна клієнт має можливість накопичити необхідні кошти для його викупу після закінчення терміну лізингової угоди.
Всі переговори з контрагентами , оформлення всіх договорів та іншої документації лізингова компанія виробляє власними силами , що економить лізингоодержувачу масу часу і коштів.
Багато проблем у сфері лізингу комерційної нерухомості потребують вирішення, зокрема , необхідно врегулювати багато юридичні аспекти щодо цього сегмента. В першу чергу вимагає чіткого формулювання порядок реєстрації договорів лізингу нерухомості . Складності також виникають через непрозорість сучасного ринку нерухомості.
Але , незважаючи на всі труднощі , ринок лізингу комерційної нерухомості продовжує свій розвиток. Очевидні його істотні переваги перед іншими способами придбання будівель і споруд для комерційних потреб. Є всі передумови для того , щоб фінансова оренда стала для бізнесу ефективним і вигідним інструментом для отримання можливості користуватися приміщенням будь-яких розмірів без великих одноразових витрат.
