Есть несколько сегментов жилья. Экономического, премиум-класса.....
Эконом-класс интересует население > увеличение цены, но незначительное /// возможности покупателей стали расти быстрее, чем объемы строительства. Себестоимость в общем не растет. Не растут цены на земельные участки, на подключение, стройматериалы... В этом смысле ипотека работает на повышение цены, так как дает возможность большему количеству людей покупать квартиры. А квартир больше не становится. Предыдущий год - ввод жилья государственного, частного и коммерческого - 60 с небольшим млн. /// это очень мало. У нас 3,2 млрд. жилого фонда в стране. Как минимум 1% в год выбывает по амортизации. Нужно строить примерно 1 кв. метр на человек в год, чтобы предложение превысило потребности.
Никто не считает себестоимость. Предприниматель пытается получить за свой товар или услугу максимальную цену на рынке. Единственный способ уменьшить цены в рыночных условиях - увеличить объем предложения. Большое количество готовых земельных участков, подготовленных к строительству, с нормальными документами, с проложенными инженерными сетями ... строительный бум и конкуренцию между застройщиками... доступу к админ./ресурсу и получению участков, сроки и качество строительства. 70% в цене жилья - это административные барьеры, это не значит, что 70% тратится, чтобы их преодолеть. Мы работаем на 25-30% от того, как могли бы работать... приходим в сетевые компании и говорим, чтобы они проложили электрокабель, подстанции, канализацию..."Мы проложим, но какая гарантия, что вы включитесь в эти сети и начнете отбирать мощности в план? Мы прокладываем, а вы повисаете. В итоге мы несем убытки". Комплексный план развития территорий и строительства должны быть согласованы. Кто сделает первый шаг? Строители построят микрорайон, а к нему не протянут сети. Или сетевики проложат, а строители не построят микрорайон . И для монополий будут выброшенные деньги... вся территория поселений в России будет откадастрирована. Будет план развития территорий, развития сетей, планы застройки и финансирования социальной и инженерной инфраструктуры... источники в муниципальном или территориальном бюджете - на какие деньги будут строить дороги, сети и детские сады? А кому нужны дома без сетей, без инфраструктуры?
Ипотека лучше работает в эконом-классе. Во-первых, сумма сделки меньше. Банки легче пропускают сделки. Исходя из декларации о доходах заемщика. Что скрывать, иногда определенная степень дохода у покупателей квартир не очень декларируется. Деньги у них есть, но они не хотят показывать банку, как они будут покрывать. Тогда покупатель покупает за живые деньги... Ипотека подразумевает прозрачность бюджета семьи. Ипотека - хороший механизм для того, чтобы люди выходили с доходами из тени. Платили налоги. Получали кредитные истории. Второе, у людей появилось твердое ощущение экономики.
214 закон подразумевает, что деньги на банковском счету могут быть истрачены исключительно на нужды строительства, но не могут быть выведены на другие счета, не могут быть использованы на покупку следующего участка. смотрите внимательно историю компанию. Смотрите ее тренд: когда она возникла... 20 лет назад или 2 дня, и кто ее финансирует. Если крупные госкомпании, банки с большим объемом капитала стоят за проектами, финансируют - они не дадут проекту упасть.
Большое количество земельных участков, которые уйдут в свободный оборот. изымать неиспользованные государственные участки. на них планы кадастра. Объемы, договоренности по инженерным сетям. жилье на таких участках сильно дешевле рынка... Когда застройщик купил готовый земельный участок, даже если купил на аукционе.