Завершится ли государственный долгострой

02.04.2010 10:04

Фото: архив "Финанс."
«Финанс.» проследил за судьбой мегапроектов – новых городов-спутников, громко анонсированных до кризиса и почти забытых теперь. Сейчас Минрегион субсидирует семь растущих проектов комплексного освоения территорий (КОТ).



О проектах комплексного освоения территорий «продвинутые» девелоперы и чиновники стали задумываться еще лет 8–10 назад. Уже тогда стало очевидным, что запасы подготовленных под массовую застройку территорий, развитых еще со времен Советского Союза, скоро иссякнут. Назревала необходимость избавляться от «потребительского» подхода, когда большинство девелоперов использовали территории с развитыми коммуникациями и не собирались выходить в «чисто поле» с крупным многоэтапным проектом, рассчитанным минимум на 10–15 лет. Во времена социалистической экономики во многом было проще организовать большую стройку даже в удаленных от цивилизации районах. Государство выполняло роль и заказчика, и застройщика, оно же занималось заселением новых городов. В долгосрочной перспективе можно было осуществлять финансовое планирование, координировать за счет централизованной политики работу различных министерств и ведомств, занимающихся не только строительством жилья, но и прокладкой коммуникаций и энергосетей, развитием транспортных артерий, промышленных предприятий и, соответственно, созданием новых рабочих мест. Возведенное жилье предлагалось приехавшим специалистам бесплатно, и проблемы спроса на него не существовало. Сейчас государство избегает брать на себя всю ответственность по развитию подобных масштабных проектов. Оно предлагает крупному бизнесу проявлять инициативу и пытается соучаствовать в проектах в формате государственно-частного партнерства (ГЧП). Да и нынешний спрос на недвижимость формируется в значительной степени конъюнктурой рынка. Именно последнее могло повлиять на судьбу мегапроектов в кризис: в «поля» массово покупателя просто так не заманить. Люди хотят жить в благоустроенном жилье с развитой социальной инфраструктурой и в непосредственной близости от крупного города.

Пиарить нельзя лоббировать. Развитие большинства мегапроектов началось с массового освоения крупных земельных наделов, многие из которых изначально находились в категории сельскохозяйственных. Выкупая в том же Подмосковье сотни гектаров земли, бизнесмены, конечно, не собирались возрождать сельское хозяйство. Гораздо выгоднее было освоить эти участки под жилую застройку. Земля дорожала, росли и аппетиты ленд-девелоперов. Показательным примером спекулятивной сделки стал самый дорогой по концепции жилой застройки мегапроект «Рублево-Архангельское». С 2003 года компания Сулеймана Керимова «Нафта Москва» скупила в Красногорском районе Московской области 430 га земли. Актив оценивался в $3 млрд, и за пятилетку здесь планировалось возвести 2,7 млн кв. м элитного жилья. PR-продвижение проекта, так же как и работа архитекторов и дизайнеров, было поставлено на широкую ногу, и уже в 2008 году «город миллионеров» был продан Михаилу Шишханову за $5,3 млрд. Кредит на новую сделку под залог земли выдал Сбербанк, дополнительно забрав в свой актив 10-процентную долю в проекте. Руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Игорь Лебедев полагает, что «Сулейман Керимов никогда не собирался развивать "Рублево-Архангельское", он изначально готовил его для продажи». Владельцы проекта пытались даже получить государственное финансирование на строительство дорог и коммуникаций через программы поддержки доступного жилья, но чиновники вовремя исключили «бриллиантовое гетто» из списка.


В целом, если речь идет о жилье эконом-класса, то ни один крупный проект не может развиваться сейчас без поддержки и софинансирования государства. Управляющий партнер компании «Финансовый и организационный консалтинг» Моисей Фурщик описывает этот процесс следующим образом: «Частный бизнес, реализующий крупномасштабные проекты комплексного освоения территорий, должен иметь в наличии дешевые и длинные кредиты, государство же должно вложиться в инфраструктуру. Это те условия, при которых мегапроект может быть коммерчески успешным». Вот и выходит, что девелопер, скупив большие землевладения, задумался, на какие деньги теперь вести долгосрочное строительство, прокладку автодорог и коммуникаций. Моисей Фурщик дает следующие рекомендации: «До кризиса можно было взять займ у ВЭБа, ВТБ, иностранных кредиторов и сырьевых компаний. Сейчас возможности сырьевых компаний по предоставлению длинных денег сократились чуть ли не в 2 раза. ВТБ перегружен и деньги строителям не дает. Иностранные кредиторы тоже не особо активны.

Особняком стоит, конечно, Сбербанк, но на него надежды мало. Остался один ВЭБ». И чтобы держаться на плаву, еще в начале 2009 года во многих мегапроектах началась продажа непрофильных активов. Речь идет о территориях, на которых не особо интересно вести массовую застройку. Такие земли можно продать «в розницу», поделив на участки без подряда, которые сейчас пользуются хорошим спросом. Именно такие наделы и пошли в оборот, добавляя предложение на загородном рынке. Это подтверждается стратегией девелопера мегапроекта «Большое Домодедово» – компании «Коалко»: «Ситуацию, при которой земля, предназначенная под мегапроект, будет распродаваться "мелким оптом", мы для себя не допускаем. Реальный живой проект на больших массивах земли имеет лучшую экономику. Другое дело, что у девелоперов всегда есть земельные участки, не предназначенные под большой проект. Это так называемые непрофильные активы, продажа которых позволяет накопить средства на реализацию глобальных планов».


Заместитель директора отдела стратегического консалтинга Knight Frank Сергей Симонов обобщает на другом примере: «Некоторые из проектов, например, «А101», во время кризиса вышли на рынок в виде продажи земельных участков без подряда, которые реализуются сейчас наиболее успешно, а также нескольких проектов коттеджного строительства. Сейчас из-за отсутствия средств для развития они распродаются по частям, и в целом эти проекты выглядят как набор «лоскутных» земельных участков, которые не объединены какой-то единой концепцией». Вот и получается, что девелопер в поисках финансирования должен не только умело лоббировать свой мегапроект, выбивая государственные деньги на развитие территории, но и эффективно распоряжаться непригодной для большой стройки землей.

Господдержка: теория и практика. По мнению некоторых участников рынка, государство обратило внимание на мегапроекты только после их появления, когда отечественные лендлорды уже сформировали крупные земельные наделы и начался массовый перевод этих угодий под жилую застройку. Для поддержки и финансирования мегапроектов в 2007 году правительство издало постановление «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Документ носил декларативный характер и описывал весьма условные рекомендации региональным властям. Моисей Фурщик добавляет: «Любой субъект Федерации при должном желании местных властей и бизнеса может реализовать крупный проект и без этого постановления. А социальная сфера прописана крайне скупо и в общих чертах. Сказано о субсидиях на строительство автодорог – это уже что-то, но не прописан конкретный механизм». Вероятно, принимая решение о постановлении, правительство планировало в дальнейшем его конкретизировать и развивать. Не исключено, что документ стал результатом лоббирования интересов со стороны девелоперских структур.


Так или иначе, Минрегион отобрал 22 проекта из 17 субъектов Федерации. Каждый из них предполагал объем жилищного строительства не менее 1 млн кв. м. И, согласно конкурсным заявкам, суммарная площадь вводимого жилья должна была составить 52,2 млн кв. м. К 2008 году из этих 22 проектов эффективно и в соответствии с утвержденным планом реализовывались только 8: «Застройка Северного жилого района Благовещенска» (Амурская область), «Город-спутник Кемерово "Лесная Поляна"» (Кемеровская область), «Проект "А101"», «Большое Домодедово» (Московская область), «Новая Чукреевка» (Омская область), районы «Прибрежный и XVIII» (Республика Татарстан), «Жилой район "Волгарь"» (Самарская область), строительство кварталов в составе первой очереди застройки района «Академический» (Екатеринбург).


На федеральном уровне в 2007–2009 годах власти поддерживали мегапроекты, предоставляя госгарантии по кредитам на развитие инженерного обеспечения и модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры. Из бюджетов субъектов девелоперам выделялись субсидии на возмещение выплаченных по кредитам процентов. Компенсации получали и сами региональные бюджеты, средства которых шли на строительство автомобильных дорог в новых микрорайонах. Деньги проводились в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы. Если верить документу, общий объем финансирования должен был составить 186,4 млрд рублей, в том числе из федерального бюджета (16,2 млрд рублей), региональных и местных бюджетов (5,5 млрд рублей) и средств частных инвесторов и кредиторов (164,7 млрд рублей). В текущем году в конкурсе Минрегиона по возмещению затрат на уплату процентов по кредитам были отобраны 7 проектов: «Застройка Северного жилого района города Благовещенска», «Лесная Поляна», «Новая Чукреевка», жилые районы «Прибрежный и XVIII», «Волгарь», «Академический» и «Новый город» (Чувашская Республика).


Сейчас Минрегион совместно с Минэкономразвития и Минфином планируют продлить срок реализации федеральной целевой программы «Жилище» до 2015 года. В рамках подпрограммы КОТ ставка делается на жилье эконом-класса, в первую очередь малоэтажное.
Теперь о практике – на примере «Большого Домодедова». «Коалко» пока на собственные средства создает инженерную инфраструктуру своего мегапроекта и собирается строить здесь две газогенерирующие электростанции на 600 МВт. Также самостоятельно прокладывает 5 съездов с федеральных автотрасс и железнодорожную ветку к собственным складским терминалам. При этом ФГУ «Дороги России» сооружает эстакады и съезды от микрорайонов Южный, Данилово и Вельяминово. Сергей Симонов добавляет: «Компания "Ренова" в Екатеринбурге (речь идет о мегапроекте «Академический» – «Ф.») вкладывала собственные средства в развитие инфраструктуры, что привело к удорожанию возводимой недвижимости».
Существует еще одно слабое место мегапроектов. Развитие любого КОТ подразумевает создание рабочих мест на его территории, чтобы не происходило ежедневной массовой миграции работающего населения в большой город и обратно. А особенно остро эта ситуация скажется на ближнем Подмосковье, которое ежевечерне стоит в многочасовых пробках. Коммерческая недвижимость, которая и сосредоточит новые рабочие места, должна развиваться синхронно с жилой застройкой и составлять около 20% общих площадей мегапроекта. Но идеологи мегапроектов предпочитают максимально плотную жилищную застройку с эпизодическими вкраплениями коммерческой, значительная часть которой представлена встроенно-пристроенными помещениями. Создается впечатление, что главная цель девелопера – получить быстрые деньги от жилья. Моисей Фурщик уточняет: «С точки зрения экономики все понятно: при реализации мегапроекта на долю коммерческой недвижимости приходится всего 10% от общего дохода. Но чтобы людям было где работать, на территории мегапроекта необходимо прямо блоками выделять участки под производственную зону, коммерческую, торгово-логистическую».

Настоящее мегапроектов. Скептики утверждают, что многие мегапроекты сейчас все еще находятся на бумаге, но это не так. Пожалуй, только судьба «Рублево-Архангельского» пока не определена, хотя новый собственник решил вновь представить этот мегапроект на ежегодной международной выставке недвижимости MIPIM-2010. Развитию других не помешал даже кризис и упавший спрос на жилье. Компания «Коалко» сейчас развивает инфраструктуру для старта массового строительства жилья в «Большом Домодедове». Здесь же заранее создаются и рабочие места: в апреле на территории логистического терминала «Белые столбы» откроется завод компании John Deere по производству сельскохозяйственной, дорожно-строительной и лесозаготовительной техники. Движение по «А101» описывает управляющий директор направления жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. По его словам, сейчас здесь реализуются несколько самостоятельных проектов: коттеджный поселок «Летова роща» и многоквартирные дома «Квартала А101», продаются земельные участки без подряда под ИЖС и создание индустриального парка «Индиго». Официальное начало продаж квартир в «Квартале А101» началось в ноябре 2009 года. Общая жилая площадь составит 200 тыс. кв. м, стройка должна завершиться к 2011 году. Цены сейчас находятся в диапазоне 57–63 тыс. рублей за квадратный метр.


Из самых ярких региональных проектов достоин упоминания проект «Лесная поляна», который поддерживают местные власти. Здесь госгарантиями обеспечен кредит на 419 млн рублей для финансирования строительства внутриквартальных сетей и дорог микрорайона, срок возврата которого продлен до 2012 года. Активно ведется малоэтажная застройка и развитие социальной инфраструктуры. В самом крупном из всех мегапроектов «Академическом», расположенном рядом с Екатеринбургом, ряд домов уже заселен. Всего до 2026 года здесь намереваются построить 13 млн кв. м жилья, а весь проект оценивается в $21 млрд. В 2010 году девелопер «Ренова-Стройгруп» планирует инвестировать около 10 млрд рублей для строительства 264 тыс. кв. м жилья. Из них 70% квартир компания продаст Минобороны, с которым уже заключен контракт. На текущее финансирование «Академического» компания в начале года взяла кредит в Сбербанке в размере 8,17 млрд рублей до конца 2012 года. Помимо этого, «высокую долю» длинного финансирования на строительство инфраструктуры в «Академическом» «Ренова» надеется получить у ВЭБа. Речь идет о 45 млрд рублей. Сейчас максимальные цены на жилье здесь – около 46 тыс. рублей за квадратный метр, хотя в среднем, по данным Российской гильдии риэлторов, на вторичном рынке Екатеринбурга «квадрат» стоит 53,7 тыс. рублей. Однокомнатная квартира в «Академическом» площадью 42 кв. м обойдется в 1,94 млн рублей. На жилье ряд банков предоставляет ипотеку по ставке 10–13% годовых в рублях с первоначальным взносом 30%.


К уже развивающимся мегапроектам стали добавляться и совсем новые. В середине марта компания «Старт Девелопмент», принадлежащая Захару Смушкину, анонсировала масштабный проект под названием «Старт» на территориях Санкт-Петербурга и в прилегающем Гатчинском районе Ленинградской области. На 3000 га собственной земли лесопромышленник собирается построить 8 млн кв. м малоэтажного жилья. На финансирование 70% проекта планируется взять банковские кредиты. «Продажная» цена квадратного метра составит 40 тыс. рублей, а ежегодный объем вводимого жилья – около 300 тыс. кв. м.


Развитию мегапроектов в России сейчас не мешает ни кризис, ни пока слабая и несколько инертная госполитика в отношении проектов КОТ. А те представители крупного бизнеса, кто имеет свободный капитал, собственные обширные территории и умеет договариваться с власть имущими, могут в средне- и долгосрочной перспективе обеспечить себя неплохой и стабильной прибылью за счет девелопмента, поскольку потребность в «доступном и комфортном жилье» у граждан России еще не скоро будет реализована.



Наиболее популярные из ныне реализуемых проектов КОТ*
Проект
Регион
Девелопер/заказчик
Планируемое завершение проекта, год
Территория проекта, га
Общая площадь застройки, млн кв. м
Инвестиционная стоимость проекта, млрд руб.

Застройка Северного жилого района Благовещенска
Амурская область
МИСКК
2014
146
2,1
70,0

Город-спутник Лесная поляна
Кемеровская область
Промстрой
2016
1615
1,2 (жилая застройка)
52,0

А 101
Московская область
Авгур Эстейт
2040
13000
15,2
204,3

Большое Домодедово
Московская область
Коалко
2016
18000
12,0
321,1

Новая Чукреевка
Омская область
Русантон
2014
171
1,8
37,9

Прибрежный и XVIII
Татарстан
Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан
2015
216
5,0
31,3

Волгарь
Самарская область
ГК «Амонд»
2016
119
1,1
0,3

Академический
Свердловская область
Ренова-Стройгруп
2026
1300
13,0
613,0


* Концепции и оценки мегапроектов разрабатывались и проводились до 2008 года, повторной экспертизе большинство из них не подвергалось. Информация собрана из открытых источников.



Проекты КОТ, получавшие субсидирование из федерального бюджета
Год
Общий объем выделенных средств, млн руб.
Субсидия
Размер субсидии, млн руб.
Проекты КОТ, получившие субсидии

2008
2143,26
на возмещение процентной ставки по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой
93,86
Лесная Поляна, А101, Новая Чукреевка, Прибрежный и XVIII, Волгарь, Академический, Запад-1

на строительство автомобильных дорог
1199,63
Лесная Поляна, Новая Чукреевка, Прибрежный и XVIII, Академический

на развитие социальной и инженерной инфраструктуры
849,76
Лесная Поляна, Прибрежный и XVIII, Академический

2009
1222,15
на возмещение процентной ставки по
кредитам
192,56
Лесная Поляна, Новая Чукреевка, Прибрежный и XVIII, Академический

на строительство автомобильных дорог
1029,58


Источник: Минрегионразвития







«Кремниевая равнина»

Сколково, где собираются построить то ли «Инноград», то ли потемкинскую нанодеревню, несомненно, – мегапроект, но стоит особняком. Его координатором стал Виктор Вексельберг, владелец холдинга «Ренова». Дело ему знакомое – сейчас «Ренова» строит мини-город «Академический» в Екатеринбурге: на участке в 1300 га появятся 13 млн кв. м недвижимости. Площадь «кремниевой равнины» меньше – 370 га.



Скандал

Дела омского КОТ

В начале марта омский журнал «Бизнес-курс» сообщил о возбуждении уголовного дела в отношении руководителя финансовой группы «Русантон» Михаила Птицина.
Именно эта структура владеет и развивает в Омске «Новую Чукреевку». В 2008–2009 годах Минрегион оказывал финансовую поддержку этому проекту в числе прочих, субсидируя возмещение процентной ставки по кредиту Газпромбанка на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, а также строительство автодорог в микрорайоне. По сведениям омского издания, Михаила Птицина обвиняют в незаконном получении 1,44 млн рублей: договоры субподряда на строительство инженерных сетей составлены «Русантоном» не на тот объект. Предположительно, документы были оформлены по проекту IKEA, расположенному на соседнем земельном участке. Хотя шведы утверждают, что работы полностью оплатили самостоятельно. Неправомерное получение государственных субсидий выявила проверка территориального управления Росфиннадзора. И это не первый скандал вокруг «Новой Чукреевки». «Русантону» уже неоднократно предъявлялись судебные иски. Омский еженедельник «Коммерческие вести» писал: компания выплачивала по решению суда 77 млн рублей московским девелоперам «Инвест-недвижимости», планировавшим, но так и не построившим в «Чукреевке» магазин «Эльдорадо». 720 млн рублей отсудила у «Русантона» и мэрия Омска в качестве долга за землепользование. «Русантон» единолично выигрывал муниципальный контракт на 175 млн рублей на строительство автодорог до «Новой Чукреевки». Эти факты описывает «Коммерсант». Получается, Минрегион не очень тщательно следит за региональными проектами КОТ, если этих фактов недостаточно, а «Чукреевка» в текущем году опять в списке субсидируемых из госбюджета.
http://www.finansmag.ru/news/64104