Малоэтажные многоквартирные дома - не типовой формат на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Однако все больше появляется организованных поселков, где наряду с индивидуальными коттеджами представлены и таунхаусы, и малоэтажки. Что же собой представляют загородные квартиры, кто их покупает и зачем?

Сегмент загородных малоэтажных домов на территории коттеджных поселков начал развиваться сравнительно недавно. По подсчетам Владимира Асоскова, начальника отдела продаж МИАН, доля поселков с многоквартирными домами за три последних года увеличилась почти в два раза и в целом по рынку составляет около 3,2% (против 1,7% – в 2006 г.). «Среди реализуемых жилых комплексов этот показатель достигает 8%», - уточняет эксперт.

Что собой представляют загородные квартиры
Как рассказал Марк Гройсман, исполнительный директор Группы компаний Sawatzky в России, такие проекты можно разделить на две группы. Первая – это только многоквартирные комплексы, возводимые по принципу коттеджных поселков, вторая – коттеджные поселки, где многоквартирные дома присутствуют наряду с коттеджами и таунхаусами.

БОльшая часть квартир в таких домах - трех-четырехкомнатные, общей площадью 100-140 кв. м. Доля одно-двухкомнатных апартаментов площадью 40-70 кв.м не превышает 30%. Чем выше класс проекта, тем меньше в домах секций, а площади квартир  - больше. Так, для проектов бизнес класса площадь квартир составляет 50-200 кв.м, для элитных – 100-300 кв.м. «В элитных проектах есть и пентхаусы площадью до 400 кв.м,» - говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».

Сами дома невысокие – чаще трех-пятиэтажные. Среднее количество квартир – 20-40. Бывают дома и на 4, и на 8 квартир. Строят малоэтажки из кирпича или монолита, а реже используют пенобетонные блоки и сэндвич.

Разумеется, обязателен полный набор современных городских удобств: все централизованные коммуникации, единая служба эксплуатации, средства связи (Интернет, телефон), благоустроенные (освещение, озеленение) и охраняемые территории, включающие зоны отдыха, детские и спортивные площадки, парковочные места.

Что касается инфраструктуры, то все как в обычных коттеджных поселках: она предусматривается либо на территории самих комплексов (чем выше класс, тем разнообразнее набор предприятий быта и услуг, развлекательных объектов), либо в непосредственной близости от них.

Как правило, многоквартирные дома располагаются не очень далеко от Москвы – в радиусе до 30 км., поскольку покупают загородные квартиры для того, чтобы жить в них круглый год и, соответственно, ездить каждый день на работу в Москву.

Цены: элитная квартира по стоимости «эконома»
Малоэтажные дома встречаются в поселках всех уровней. Но, конечно, это наиболее демократичный формат, и поэтому он больше распространен в поселках эконом-класса. Среди поселков класса De-luxe многоквартирные дома скорее исключение, чем правило, подчеркивает Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости WELHOME. Там их строят, в основном для обслуживающего персонала, как, например, в резиденции «Монолит» (Новорижское шоссе, 28 км. от МКАД), где застройщики разместили два четырехэтажных дома на 120 квартир.

Соответственно, цены на квартиры в малоэтажках зависят от класса поселка. По словам Дмитрия Халина, партнера IntermarkSavills, в проектах премиум-класса цена 1 кв.м жилой площади колеблется от $4500 до $7000, бизнес-класса – от $3000 до $4500, эконом-класса от $1500 до $3000.

Так, по данным Алексея Артемьева, руководителя отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти», на сегодня цены на квартиры в дорогом ЖК «Сосны» (на Николиной Горе, 17 км от МКАД по Рублево-Успенское шоссе) (112 апартаментов от 90 до 192 кв.м) составляют в среднем $1-1,5 млн, в «Chalet-Жуковка» - комплексе на 30 квартир с эксклюзивным севисом (деревня Жуковка, Рублево-Успенское шоссе, 8 км. от МКАД)  - цена самой дешевой квартиры не ниже $1 млн. В поселке эконом-класса «Мечта», (23 км. от МКАД, между Дмитровским и Ленинградским шоссе) в зависимости от площади квартира обойдется от 2, 732 до 6, 6 млн руб. Наконец, в 10 км от МКАД по Ярославскому шоссе строится ЖК «Молодежный городОК» (только из малоэтажных домов), где самая дешевая однокомнатная квартира площадью 21 кв. метр стоит 1,7 млн. рублей.

Квадратные метры квартир дешевле, чем у таунхаусов и коттеджей, так как в их стоимость практически не входит цена земельного участка. Например, в проектах бизнес- и премиум-класса цена 1 кв.м в многовартирных домах на 20-40% ниже, чем в коттеджах.  А разница между ценой метра для квартир и таунхаусов, как правило, 5-10%.

Например, по данным Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, в коттеджном поселке «Павлово-2» (Новорижское шоссе, 14 км. от МКАД) цена 1 кв.м в многоквартирных домах составляет $3 510, в коттеджах - $4 940, в таунхаусах - $3 200. В «Мечте» квартиры продаются по цене $1 900 за кв. м, коттеджи – по $2 200 за кв. м, таунхаусы – по $2 000 за кв. м.

То есть, загородная квартира обходится владельцам как минимум на 25% дешевле таунхауса и на 40% ниже стоимости коттеджа, - говорит Владимир Асосков (МИАН).

Конечно, за год стоимость квартир упала. По данным Century 21 Prime Time Realty, квадратный метр в многоквартирных домах подешевел примерно на 20-30%. А у аналитиков компании МИАН другие цифры: если приобретаемые коттеджи и таунхаусы потеряли в цене 15-25%, стоимость загородных квартир снизилась всего на 10-12%.

Для чего покупают квартиры
По мнению большинства опрошенных экспертов, спрос на квартиры в коттеджных поселках не слишком активный. Впрочем, по данным МИАНа, если до кризиса доля покупателей, интересующихся квартирами, в общей структуре спроса на загородные дома не превышала 2%, а за последние 1,5-2 года этот показатель увеличился до 7-8%. «Доля спроса на данный формат жилья вполне соответствует его показателю в общей структуре предложения», - говорит Владимир Асосков (МИАН). То есть, у загородных квартир есть хоть и небольшая, но «своя» устойчивая аудитория.

По словам Дмитрия Халина, партнера IntermarkSavills, в проектах бизнес- и премиум-класса, зачастую, квартира приобретается покупателем коттеджа как второй объект (для родителей, детей, персонала). Уже сейчас жители поселка «Новые Вешки» (Дмитровское шоссе, 2 км. от МКАД) активно интересуются многоквартирными домами, которые только собираются строить, чтобы поселить туда родственников, - добавляет Марк Гройсман (ГК Sawatzky).

Еще одна категория – покупатели недвижимости на элитных направлениях, - говорит Виктор Мартанов, начальник отдела продаж «Велес Капитал Девелопмент». Они готовы купить квартиру, если у них нет денег для покупки дома, только для того, чтобы считаться «жителем Рублевки». Дмитрий Халин (IntermarkSavills), считает целевой аудиторией загородных квартир покупателей, которые готовы рассматривать квартиру в качестве альтернативы покупке таунхауса.

Покупают загородные квартиры и в инвестиционных целях. По мнению  Марии Литинецкой (Blackwood), эти квартиры привлекательны для людей, занимающихся арендным бизнесом. Доходность от сдачи таких апартаментов в аренду значительно выше, чем в среднем по рынку – поскольку стоимость квартир сравнительно невысока, а ставки аренды, наоборот, высокие (вследствие дефицита предложений в аренду в наиболее престижных направлениях Подмосковья). Доходность от аренды загородных квартир может достигать 15-16%, а на рынке городских квартир – 3-5%.

Покупатели – с доходом выше среднего, но ниже «верхнего»
Если говорить о материальном положении покупателей поселков, то это люди с доходом выше среднего, которые хотят поменять Москву на загород, но их бюджет пока не позволяет им иметь полноценную загородную резиденцию, - говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». По словам Владимира Асоскова (МИАН), в большинстве случаев загородными квартирами интересуются семьи, с уровнем дохода не более $3 тыс. в месяц на члена семьи.

Григорий Алтухов, советника президента ФСК «Лидер», уточняет, что в большинстве своем, это семьи из 3-4 человек, работающие в Москве, от 30 до 50 лет.

Чем девелоперам не нравятся малоэтажки
Почему все же загородных многоквартирных домов так мало? Григорий Алтухов («Лидер»), полагает, что сложно позиционировать и продвигать такие проекты на рынке, отсутствует опыт реализации да и вообще – такой формат мало известен. А для того, чтобы жилье пользовалось спросом, необходимо одновременно обеспечить близость к Москве и наличие всех центральных инженерных сетей, что не всегда возможно.

Дмитрий Халин (IntermarkSavills), считает, что не в пользу развития формата работает закон: застройщику необходимо менять статус земли из ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в ЖС (жилищное строительство). Отличаются и механизмы финансирования: покупатель дома с участком полностью авансирует строительство, а при возведении многоквартирного дома требуются собственные или заемные средства.

Многие застройщики проектов премиум- и бизнес-класса опасаются снизить статусность своих проектов. Владимир Асосков (МИАН) объяснил, что владельцы коттеджей не будут в восторге от соседства с многоквартирными домами, которые, по их мнению, могут нарушить специфический уклад загородного проживания (отсутствие городского шума и скопления людей).

Многие потребители считают, что приобретение загородной квартиры по цене городской нерентабельно, - говорит Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty. Ведь стоимость квадратного метра в подобных объектах практически такая же, что и в небольшой квартире на окраине Москвы.

Андрей Уфимцев («Новое Качество») напоминает о большом значении, которое имеет расстояние до Москвы. И хотя многие поселки располагаются в пределах 15-20 км от МКАД (вроде бы недалеко), оно многими клиентами расценивается как далекое расстояние.

Есть и психологический момент. «Уезжая за город, мы представляем собственный участок, дом, баню и т.д., а в случае с квартирой в коттеджном поселке, само понятие «загород» теряет смысл», - подчеркивает Андрей Уфимцев.

Близкую точку зрения высказал и Виктор Мартанов («Велес Капитал Девелопмент»). Покупателей, кто готов купить в загородном поселке квартиру без земли, без особой внутренней инфраструктуры поселка, в том числе и социальной, без адекватного сообщения с большим городом, -немного. По его словам, все стремятся создать свое «семейное гнездо», а из квартиры его не сделаешь.

Отложенная перспектива
И все же, большинство экспертов считают, что строительство многоквартирных домов в составе коттеджных поселков – перспективное направление. Квартиры в многоквартирных домах дополнительно расширяют разнообразие предложения, дают покупателю большую свободу выбора.

Но ближайшие годы таких проектов, скорее всего будет немного, так как загородный рынок пострадал от кризиса сильнее, чем городской и как следствие, восстанавливаться будет дольше.