Варианты оплаты налога за сдачу квартиры

Сдавая жилье в аренду, собственник получает доход, который по закону облагается налогом. Однако платить его можно по-разному.

Налог на доходы физических лиц. Если вы законопослушный арендодатель, то можете воспользоваться относительно простым (но, кстати, не самым дешевым) способом и заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Обычная ставка — 13%. Но для лиц, не являющихся налоговыми резидентами*, ставка составляет уже 30%. Платить НДФЛ необходимо один раз в год, уведомив предварительно фискальный орган по месту жительства о том, что получен доход. Это делается путем подачи налоговой декларации до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (им считается один календарный год). То есть если вы сдавали квартиру с января по декабрь 2009 г., то декларацию необходимо подать до 30 апреля 2010 г., заполнив ее самостоятельно или при помощи специалиста. При этом необходимо указать основные сведения о плательщике налогов. Если заполнением декларации занимается физическое лицо, то он сообщает свое полное имя, фамилию и отчество, место регистрации, индивидуальный налоговый номер. После этого вы должны рассчитать НДФЛ и заплатить его не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Реквизиты для оплаты можно взять в налоговом органе.

Пример расчета НДФЛ Гражданин сдавал квартиру с 1 января по 31 декабря 2009 г. Ежемесячная арендная плата составляла 25 тыс. руб. Итого годовой доход от аренды — 300 тыс. руб. Налогоплательщик обязан подать декларацию до 30 апреля 2010 г., а до 15 июля 2010 г. заплатить НДФЛ: 13% от 300 тыс. руб., то есть 39 тыс. руб.

Если арендодатель не является налоговым резидентом, то ему придется заплатить 30% от 300 тыс. руб., то есть 90 тыс. руб.

На заметку

• Если договором аренды предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор, то налоговики, скорее всего, насчитают на сумму этих платежей 13% НДФЛ. Объясняется это тем, что арендодатель экономит на оплате ЖКУ и тем самым получает доход. 
• Если вы сдаете квартиру и при этом не платите налог на доходы, то вам грозит штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). При умышленном уклонении штраф составляет 40%. Но привлечение лица к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности уплатить причитающиеся суммы налога, то есть помимо штрафа придется заплатить НДФЛ (ст. 108 НК РФ). 
• Можно легально не платить НДФЛ, если вы сдаете квартиру в аренду юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В этом случае оно является налоговым агентом. При этом жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан. 
• Платить НДФЛ не нужно, если квартиру вы сдаете бесплатно, например по договору безвозмездного пользования родственникам или близким друзьям.

Регистрация в качестве ИП и оплата по упрощенной системе налогообложения
Каждый гражданин вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и осуществлять деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду. В этом случае налог будет намного меньше, чем в случае с НДФЛ.

Для того чтобы зарегистрироваться в качестве ИП, арендодателю необходимы:

• заявление установленной формы;
• паспорт;
• квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию ИП (400 руб.).

Эти документы сдают в налоговый орган по месту жительства физического лица. В столице регистрацию ИП осуществляет МИФНС № 46 по Москве. В качестве основного вида предпринимательской деятельности необходимо указать сдачу недвижимого имущества в аренду. Далее следует подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН). Сделать это можно в пятидневный срок с даты постановки на учет в налоговом органе.
 
Итак, ИП зарегистрирован, уведомление о применении УСН получено — как платить налог? Оптимально выбрать в качестве объекта налогообложения доходы. Тогда налоговая ставка составит 6% от дохода. Можно выбрать другой вариант — доходы минус расходы со ставкой 15% (это, как правило, не выгодно арендодателю, ведь расходов, связанных с его предпринимательской деятельностью, не так много — коммунальные платежи, средства на ремонт и т. д.).
 
При использовании УСН налоговый период тот же — календарный год. Отчетные периоды — I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.
 
ИП представляют налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом; окончательный налог также должен быть оплачен до вышеназванной даты.
 
Аренда через ИП имеет существенное преимущество: размер налога почти в два раза меньше, чем при оплате НДФЛ.

Минусы этого варианта:

• придется пройти регистрацию в качестве ИП;
• ИП, работающие по УСН, обязаны вести книгу учета доходов и расходов;
• авансовые платежи по налогу нужно вносить раз в три месяца;
• ИП необходимо платить взносы в пенсионный фонд (хотя на сумму этих взносов можно уменьшить налог) и в фонд социального страхования;
• на первых порах, скорее всего, понадобится помощь бухгалтера или другого специалиста, разбирающегося в налогообложении ИП.
   

Пример расчета налога для ИП
Если арендодатель с 1 января по 31 декабря 2009 г. получил от сдачи квартиры в аренду доход в размере 300 тыс. руб., то налог, который ему необходимо заплатить до 30 апреля 2010 г., составит 6% от 300 тыс. руб. — то есть примерно 18 тыс. руб.

Покупка патента на аренду квартиры
Этот вариант также связан с регистрацией арендодателя в качестве ИП, но УСН осуществляется на основе патента (ст. 346.25.1. НК РФ), стоимость которого и будет являться своего рода налогом.
 
Заявление на получение патента необходимо подать в налоговый орган по месту жительства не позднее чем за один месяц до начала использования предпринимателем упрощенной системы налогообложения на основе патента. (Если вы планируете сдавать квартиру с 1 апреля 2010 г., то нужно в феврале зарегистрироваться в качестве ИП и до начала марта 2010 г. подать заявление на патент.) В заявлении необходимо указать вид предпринимательской деятельности — передача во временное владение или в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках.
 
Патент обязаны выдать в десятидневный срок с момента подачи соответствующего заявления. (В Москве регистрацию ИП и получение патента можно произвести одновременно.)
 
Стоимость патента составляет 43 200 руб. на один год. Но граждане могут приобрести его и на меньший срок, тогда будет произведен соответствующий перерасчет (3600 руб. в месяц).

Оплата происходит в два этапа:

• в срок не позднее 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента должна быть оплачена 1/3 от его стоимости (14 400 руб.);
• оставшаяся часть стоимости патента (28 800 руб.) оплачивается не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент.

Если предприниматель просрочит первую часть оплаты либо внесет ее не полностью, то право на применение УСН на основе патента будет потеряно и придется платить налоги по общей системе.

Плюсы данного варианта:

• не надо подавать налоговую декларацию;
• оплату производят всего в два этапа;
• сумма фиксированная и не зависит от того, сколько жилых помещений будет сдавать гражданин.

Минусы:

• регистрация в качестве ИП;
• обязанность вести книгу учета доходов.

Примечание: статья ориентирована только на жителей Москвы, так как в остальных субъектах РФ могут действовать другие правила. Например, в Московской области при аренде жилья применяется только НДФЛ либо УСН на основе патента.

 Налоговыми резидентами являются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы страны для кратко­срочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Независимо от фактического времени нахождения в РФ налоговыми резидентами признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации (ст. 207 НК РФ). Все остальные граждане не являются налоговыми резидентами.

Источник : Алексей Абрамов НиЦ