Большинство обывателей-собственников квартир, уверенных в себе, но не имеющих опыта продаж недвижимости думают, что на рынке жилья, те же правила, что и овощном или блошином рынке. По сути, конечно, законы рынка едины, но при масштабировании многое изменяется, появляются свои нюансы. Об этом и поговорим.

Если вы решили продать отличные валенки с базарного лотка, то, не зная истинной цены, будет вполне логичным поставить цену повыше, хуже не будет. Риска нет никакого – если цена завышена, вы, как продавец сразу увидите, что люди оценив для себя валенки, проходят дальше. Для вас это будет знаком, что самое время слегка (а, может не слегка) «скинуть».

После того, как цена на валенки будет адекватной, ваши валенки обязательно начнут смотреть, трогать и мерять. Это – тот этап, на котором ваши валенки обязательно кто-то купит. Если бы цена с самого начала была реальной, то к вашим валенкам с самого начала бы подходили люди и приценивались, но всё равно не купили бы, пока цена не пришла бы к среднерыночному показателю.

Теперь давайте проведём аналогию и попробуем продать данным способом квартиру. Как известно, квартиру на базар не вынесешь, поэтому начинается продажа информации про квартиру через объявления. Что получится, если вы с самого начала будете завышать цену?

Ответ прост – её никто не будет смотреть. Заметьте, что валенки в этой ситуации покупатели всё же смотрели и трогали, хотя и не покупали, а ходить-смотреть «золотую» квартиру никто не будет. Но, есть маленькое «но». Вашу квартиру обязательно отследят риэлторы – те, для кого рынок, это их территория. Вы спросите: «И, что дальше?» Далее, как раз, самое интересное!

После двух-трёх безуспешных недель вы начнёте сбавлять цену – так бывает всегда и со всеми. По прошествии 2-3 месяцев, после нескольких снижений цены, вы, наконец, подойдёте к цене реальной – рыночной. Вроде бы ничего не изменилось – квартира обрела свою действительную цену и, по логике, осталось только ждать покупателей. Но, что такое?

Покупатели начали звонить, но всё больше спрашивают про новое снижение (торг вниз). Продавец, уже замученный двумя месяцами этой неразберихи начинает потихоньку сдаваться (инициатива упущена) – что ж делать, квартиру-то продавать надо? А, в чём всё дело?



Всё дело в том, что хоть эти 2 месяца вашу квартиру почти никто не спрашивал, она всё же была в поле внимания профессионалов. Как только продавец сбросил цену 3-4 раза и подошёл к рыночной, его начинают «прогибать» и дальше, почему бы нет, в который раз. Любой покупатель, узнав, что квартира не продавалась несколько месяцев, будет биться за заниженную цену, потому что понимает, что продавцу некуда деваться.
Тем более, в данной ситуации будет иметь место такой фактор, как подозрительность – раз квартира не продалась за 2 месяца, возможно, есть какой-то скрытый «косяк», а это тоже сразу повод для снижения цены.

Мораль. Завышенную цену на валенки, вы можете в любой момент изменить, но при этом валенки будут продолжать смотреть, а информацию с завышенной ценой на квартиру будут избегать, до тех пор, пока цена не "упадёт". Прислушивайтесь к мнению риэлтора, если он у вас есть. Если такового нет, то на рынке недвижимости у вас больше шансов проиграть, чем выиграть. А, ведь мы поговорили лишь об одной ошибке...

Зачем нужен личный или персональный риэлтор? - http://www.liveinternet.ru/users/5422689/post297366844/ . Это другая тема.

Всего доброго.
Ваш Стас ReaList. Ижевск
markt.justclick.ru/realist

Сегодня я хочу познакомить вас с любопытной статистикой. Конечно, преобразовав в график информацию из печатного издания, невозможно получить точную и цельную картину. Тем более, что я не буду вас загружать дополнительной статистикой – обо всём постараюсь поговорить обобщённо.

Итак, перед вами 2 графика, отображающие усреднённую динамику цен (min-max) на однокомнатные квартиры вторичного рынка Ижевска. Отдельно сделан график для 467 серии и для улучшенной планировки. То есть, цены усреднены между минимумом и максимумом в каждой временной точке. Графики сделаны по данным справочника «Обмен-продажа» на ключевые улицы трёх районов, поэтому говорить об истинности величин цен затруднительно – цены выставленные на продажу, это не конечные цены сделки, думаю, это понятно.



На первом графике 467 серии явно видна доминирующая ценовая позиция квартир с улицы Молодёжной. За 5-ти месячный период прослеживается общее повторение линии графиков с промежутками примерно в 100 тыс.руб. Хотя, нельзя не заметить, что график улицы Клубной иногда зашкаливает за среднестатистический показатель и перекрывает ценовой показатель ул. Школьной, но не доходя до показателя Молодёжной. Эту тенденцию в летнем сезоне многие замечали воочию – действительно интерес к квартирам в районе городка Строитель повысился.



Благодаря второму графику, мы можем отследить скачок цен по предложению однокомнатных квартир улучшенной планировки на улице Школьной. Эта динамика активнее, даже показателей улицы Молодёжной. Вполне возможно, что эта активность результат погрешности информации. Разница между квартирами 467 серии и квартирами улучшенной планировки на одной улице составляет от 60 тыс.руб. до 150 тыс.руб.

К сожалению, в справочнике почти нет (мало) информации по однокомнатным «ленинградкам» - это значительно снижает общую достоверность оценки рынка квартир по районам. По данным графиков можно сделать общий вывод, что цены, скакнув слегка в начале лета сначала вниз, а потом вверх, к 1 ноября примерно вернулись к своему весеннему показателю.

Показательная информация! В ходе работы над графиками, было выявлена такая тенденция – чем минимальнее или максимальнее цена предложения, тем чаще заметны повторы на следующий временной отрезок. То есть, самые высокие и самые низкие цены на рынке дольше тормозятся в продажах. По большому счёту, это говорит о том, что, чем точнее определена продавцом рыночная цена, тем быстрее происходит сделка купли/продажи.

Как уже говорилось в начале – вся работа была сделана на основе цен выставленных продавцами, которые реально отличаются от цен при заключении сделок. Было бы интересно отследить те же графики, но с реальными ценами продаж. К сожалению, проделать такую работу одному довольно затруднительно, но может быть в следующих постах у меня, и дойдут до этого руки.

С уважением, ваш Стас-ReaList
URL: markt.justclick.ru/realist