Как грамотно придраться к ремонту

Как известно, ремонт нельзя закончить — его можно только приостановить. Этот перманентный процесс большинство людей предпочитают проводить с помощью нанятых работников. Сегодня юрист М2 рассказывает о том, реально ли уменьшить расходы на ремонт. Сразу уточним: речь пойдет о тех случаях, когда на выполнение ремонтных работ заключен договор. В противном случае доказать существование договоренности между владельцем квартиры и рабочими сложно. Если нет договора, то теоретически рабочим можно ничего не заплатить (правда, большинство из них предпочитают половину суммы брать авансом). Но и все претензии по качеству работы предъявлять также некому.
Обычно в договоре просто указывается, что заказчик поручил исполнителю своими силами произвести ремонт квартиры. Но лучше определить конкретные виды работ, которые рабочие обязуются выполнить. Это окажется полезным, если бригада попытается отрицать некоторые из взятых на себя обязательств. Все материалы представляются заказчиком — соответствующий пункт целесообразно упомянуть в договоре. Наконец, следует определить сроки проведения ремонта.

Хит-парад нарушений
Рано или поздно, но работы завершаются — тут-то и наступает момент истины. Самое распространенное нарушение при ремонте — несоблюдение его сроков. Если в договоре указано, что ремонт должен закончиться 20 марта, то начиная с 21 марта срок считается нарушенным. Только есть одна тонкость: если заказчик принял результаты работы (целиком или поэтапно — это отражается в договоре), предъявлять какие-либо претензии к исполнителям он уже не вправе.

В принципе законодательство не регулирует прямо вопрос о последствиях, которые наступают при нарушении сроков выполнения каждого отдельного этапа. Но из общего смысла соответствующих норм можно сделать вывод, что затягивание одних этапов ремонта препятствует переходу к другим видам работ и потому должно караться так же, как и нарушение сроков сдачи всей работы. При этом не надо забывать, что если работа выполнена без нарушения сроков, о чем работники сообщили заказчику, но он эту работу не принял, считается, что она принята вовремя. Так что не стоит тянуть время и ждать, когда пройдет последняя дата сдачи.

Немного о качестве
Второй распространенный вид нарушений — качество ремонта. Критерии устанавливаются заказчиком. Законодательство говорит о том, что «качество работ должно соответствовать целям использования имущества», но этот критерий также является оценочным. Понятно, что, если устанавливают раковину, к ней должны быть подведены трубы. Однако иногда с рабочими договариваются только об установке, но не о подключении того или иного оборудования. В этом случае предъявлять претензии к рабочим по причине неподключения нельзя. Впрочем, при некоторых видах работ недоделки и дефекты очевидны.

Приведем пример. По договору рабочие должны были выровнять пол и положить паркет в квартире. Они проигнорировали первую часть договоренности, в результате пол получился неровным. Все дефекты очевидны. Рабочие пытались убедить владельца квартиры, что такие недочеты вполне нормальны и не зависят от качества работы. Но раз кривой пол — недочет строителей и это мешает паркетным работам, а сам заказчик настаивает на выравнивании, то игнорирование такой просьбы равносильно отказу от исполнения обязательств по договору.

Рабочих заставили все переделывать. Во второй раз пол был выровнен, но паркет положен небрежно. Рабочие попытались отказаться от новых переделок. Терпение хозяев закончилось — они просто наняли других людей, которые добросовестно выполнили все поставленные задачи. Когда первая бригада потребовала оплатить их услуги, хозяева квартиры поставили их в известность о том, что, поскольку все выполненные ими работы были некачественными, они не подлежат оплате.

На самом деле рабочие легко отделались: им просто не дали денег за работу. По закону владельцы квартиры имели право не только не заплатить, но и потребовать компенсировать все затраты, связанные с исправлением недочетов.

Иногда при выполнении ремонта рабочие случайно причиняют ущерб заказчикам: разбивают окна, портят обои и т. д. За подобную небрежность с них стоит потребовать денежную компенсацию или устранение причиненного ущерба.

Еще одна разновидность нарушений — махинации с материалами. Иногда рабочие требуют больше материала, чем нужно на самом деле. Излишки пропадают самым загадочным образом. Такая печальная судьба, как правило, постигает краску, строительные смеси и иные материалы, количество которых отследить относительно сложно. Если заказчик способен доказать факт воровства, он может написать заявление в милицию. Не совсем понятно, как будут квалифицированы милицией такие действия рабочих — как воровство или как мошенничество. Но обычно все предпочитают решать дело мирным путем: рабочие просто не получают причитающихся им денег.

Воспитание чувства ответственности
Что можно предпринять против работников, которые, по вашему мнению, недобросовестно отнеслись к исполнению своих обязанностей? Во-первых, надо потребовать устранить недостатки за их счет. Например, если при плиточных работах была разбита плитка и сделан скол в ванной, требуйте не только купить новую плитку, но и заменить ванную (если скол большой).

Причем в этом случае провинившийся исполнитель обязан не только купить за свои деньги ванную, но и обеспечить за свой счет ее доставку и установку.

Во-вторых, вы вправе получить компенсацию всех затрат, которые понадобятся для устранения имеющихся недостатков. Если на устранение обнаруженных заказчиком недостатков исполнитель потратит слишком много времени, от его услуг целесообразно отказаться и потребовать возместить все убытки. Кроме того, если рабочие будут использовать при ремонте свои материалы (потребовав дополнительно их оплатить), они обязаны гарантировать их качество. Если использованный материал оказался некачественным, рабочие должны компенсировать причиненные убытки.

Наконец, вы вправе уменьшить стоимость услуг. Любое условие о пересмотре стоимости работ по договору полагается закрепить на бумаге. За что можно потребовать уменьшения стоимости работ? Практически за все! Сколы в ванной и раковине, плохо поклеенные обои, криво положенный линолеум или неприбитые плинтусы — за все это реально «срезать» часть вознаграждения.

Даже если договор на ремонт не заключен, большинство работников предпочитают не спорить. Как правило, все претензии заказчиков обоснованы, а лишний раз выяснять отношения через суд или с помощью милиции никому не хочется.

Злоупотреблять своими правами не стоит. Но присмотритесь к своей отремонтированной квартире внимательно: возможно, вы переплатили рабочим, хотя они оставили недоделки?

Как грамотно сдать квартиру


Если Вы являетесь собственником квартиры или комнаты, и хотите сдать свой объект жилой недвижимости грамотно, быстро, надежно, рекомендуем Вам придерживаться определённых правил.

Правило N1. Определяем месячную стоимость вашей квартиры
Первое, с чего необходимо начать,- это позвонить в 3-4 агентства, и попробовать предложить им сдать Вашу квартиру, но таким образом предложить квартиру для сдачи в наем, чтобы только узнать предлагаемую ими цену за аренду жилья. Узнав примерную месячную стоимость квартиры, не спешите обращаться в то агентство, где вам предложили наибольшую цену, пообещав Вам быстро найти клиента, который согласится платить за нее определенную сумму. Помните золотое правило: цена должна соответствовать качеству. В целом, советуем не гоняться за миражами, а признать реальную рыночную цену Вашего объекта. Факторов, влияющих на стоимость жилья, очень много. Мы перечислим основные.

Район.

Удаленность от метро.

Этаж.

Метраж.

Наличие/отсутствие ремонта,его качество,год исполнения.

Наличие мебели,ее качество,срок ее эксплуатации.

Наличие бытовой техники, ее качество,срок ее эксплуатации.

Срок найма.

Активность рынка, на которую влияет в первую очередь сезонность.

Выяснив цену, переходим к следующему правилу.

Правило N2. Выбираем агентство - доверяем профессионалам
Выбирая агентство, стоит учесть такой важный показатель, как срок работы фирмы на рынке. Естественно, чем он дольше, тем надежнее компания и опытнее специалисты. Но не стоит думать, что новые, небольшие агентства - это ненадежные предприятия, и что там работают неопытные специалисты. Их главная задача- это обеспечить себе хорошую репутацию, поэтому в таких фирмах с каждым клиентом работают особенно внимательно. Практически любое агентство недвижимости поможет Вам быстро сдать Вашу квартиру (комнату), т.к. сразу обеспечит размещение рекламы Вашей квартиры (комнаты) в печатных изданиях, интернет - ресурсах, единой базе аренды квартир и комнат в Санкт - Петербурге. Поэтому работать сразу со всеми агентствами Петербурга нет смысла. Процесс сдачи в аренду Вашего объекта недвижимости подобное решение вопроса не ускорит,а,скорее всего, только приведет к массе однотипных звонков. Выбрав агентство недвижимости, переходим к следующему этапу:

Правило N3. Выбираем клиента
Не торопитесь сдать квартиру первому попавшемуся клиенту, тщательно выбирайте арендатора, но имейте ввиду, что заранее определить, кто надежнее - семья, одинокий человек, молодые ребята либо девушки,практически невозможно.Не стоит судить также по национальным, расовым или еще каким-то признакам. Есть одно более или менее надежное правило: назначьте встречу, поговорите, посмотрите на человека и уже тогда решайте окончательно.

Выбрав арендатора, переходим к следующему шагу:

Правило N4. Заключаем договор
Отношения, касающиеся найма жилого помещения, лучше всего оформлять в письменном виде. Многие агентства недвижимости Санкт-Петербурга, давно работающие на рынке аренды, имеют грамотные типовые договоры аренды. В таком договоре должно быть указано, для каких целей наниматель может использовать квартиру, сколько человек в ней будет проживать, согласен ли арендодатель на содержание в квартире домашних животных и т. д. Гражданский кодекс содержит положение, согласно которому, если нанимателем является юридическое лицо, то оно имеет право использовать жилое помещение лишь для проживания в нем физических лиц. Иначе говоря, фирма, которая сняла для своего сотрудника квартиру, не имеет никакого права использовать это помещение под тот же офис. Более того, если наниматель или другие лица продолжают после предупреждения использовать жилье не по назначению, то наймодатель имеет полное право требовать расторжения договора найма.

Предоставляя квартиру внаем, необходимо заранее продумать целый ряд вопросов, которые будут оговорены в соответствующем договоре. Также договор найма можно дополнить описью имущества, которое находится в квартире. В таком документе стоит упомянуть и состояние отдельных элементов жилого помещения, например, стен, потолков и пола, а также можно перечислить наличие бытовой техники, мебели и т.д. Обязательно необходимо брать залог, он может составлять 50 или 100 % от месячной стоимости квартиры.

Следующий вопрос, который может заинтересовать стороны, - это телефонные переговоры и коммунальные платежи. Здесь сразу надо отметить, что Гражданский кодекс четко определяет, что наниматель должен самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором. Поэтому лучше сразу же оговорить в договоре кто, в какие сроки и в каких размерах будет вносить плату за коммунальные услуги и телефон. Лучше,конечно, если наниматель будет предоставлять наймодателю необходимые квитанции, что позволит последнему контролировать процесс оплаты коммунальных платежей. После заключения договора переходим к завершающему этапу:

Правило N5. Выбираем способ оплаты
Заключив договор найма жилого помещения, необходимо определиться, как будет происходить оплата. Если владелец жилой недвижимости не проживает в Санкт - Петербурге, то тогда оплата может производиться либо с помощью различных систем денежных переводов и платежей, либо на расченый/текущий счет Наймодателя в одном из банков. Это оговаривается и указывается в договоре. Если же владелец квартиры проживает в Петербурге, то тогда дело обстоит гораздо проще.

Рекомендуем Наймодателю встречаться раз в месяц в его квартире, чтобы заодно проверять, соблюдает ли наниматель чистоту и порядок, а также состояние квартиры в целом.