Сдача квартиры в аренду. Какие права теряет собственник

Пятница, 24 Апреля 2020 г. 18:21 + в цитатник

Сдача квартиры в аренду.
Какие права теряет собственник

Вы переехали в съёмную квартиру. И однажды возвращаетесь с работы домой, а мебель кто-то переставил без вашего ведома. Оказалось, это собственник без вас похозяйничал и тем самым нарушил ваши права.

1. Визит без предупреждения
Самая большая головная боль всех арендаторов - внезапный звонок собственника (буду через 5 минут) или стук в дверь. Например, снять показания счетчиков, проверить, нет ли кого лишнего в квартире и просто посмотреть за порядком.

Частота посещения квартиры прописывается в договоре найма и чаще всего ограничивается одним-двумя визитами в месяц для получения квартплаты и снятия показаний счётчиков. Есть конституционное право на неприкосновенность жилища и частной жизни, и распространяется оно на всех, кто законно проживает в этом жилье.

Никто не имеет права заходить в квартиру без ведома и согласия законных жильцов. Но для спокойствия лучше обсудить этот момент перед заселением.

2. Перестановка вещей
«Прихожу я домой в 5 утра после десятичасовой смены в баре и замечаю в квартире стойкий затхлый запах. Кроме того, кровать из центра комнаты переехала в угол. Полчаса в своем усталом мозгу пытался откопать воспоминания, когда же я успел передвинуть кровать и убрать табуретки, которые использовал как тумбочки, но найти ничего не смог.

Дожидаюсь семи часов, звоню хозяйке (говорила, что с шести не спит) и выясняю: вечером она у себя дорожку нашла и решила, что мне она очень пригодится. Привезла, положила, кровать пододвинула и табуретки «на место» убрала. А так как меня не было дома, то хозяйка решила, что я на работе и звонить мне не стоит, чтобы не отвлекать. Вот так стою в дверях своей съемной квартиры и думаю, а туда ли я попал».

История реальная. Хозяйка самовольно передвинула мебель, пока арендатора не было дома и привезла вещи, о которых не сообщала.

Такое поведение собственника недопустимо. А вот наниматель имеет полное право переставлять и привозить новую мебель, перевешивать картины, убирать вещи по своему усмотрению. Главное условие - при выезде из квартиры все должно быть так, как и при въезде.

3. Смена замков
Любая замена замков должна производиться по взаимной договоренности собственника и арендатора. Ни одна из сторон не имеет права самовольно без ведома другой стороны менять замки в квартире.

И если наниматель может поменять замки и предоставить ключи собственнику в день оговоренного в договоре визита, то хозяин жилья сменить замок в сдаваемом жилье может только в присутствии нанимателя.

4. Хранение вещей
Хранить вещи в своей квартире, если она сдаётся в наем, можно, если наниматель не против. Только следует учесть, что контролировать условия хранения арендатор не обязан и за сохранность вещей не отвечает.

К примеру, за шубу, которую съела голодная моль, арендатор платить не обязан. Тем не менее все вещи, которые находились в квартире к моменту въезда и указаны в описи (акте приёма-передачи), должны быть на прежних местах к моменту выезда.

5. Подселение родственников
Молодая семья снимает двухкомнатную квартиру, живут спокойно и вдруг новость: «Через неделю племянница приезжает поступать, поживет с вами в маленькой комнате, а вы берите себе большую, вас же двое, тесно не будет».

Такой расклад вряд ли устроит людей, которые вносят арендную плату за всю квартиру.

6. Конфликты из-за грязи
Пыль, немытый пол, незаправленная постель и разбросанные вещи – личное дело жильцов. Ругаться, штрафовать или выселять за беспорядок арендодатель не имеет права. Причиной расторжения договора найма беспорядок может послужить только в случае, когда он наносит вред квартире.

Например, плесень в ванной или слой копоти в каминной трубе вредят, а разбросанные вещи и слой пыли на полках - нет. Но если вопрос порядка для вас принципиален, пропишите это в договоре.

7. Требование избавиться от животного
Если квартиранты въехали с кошкой или собакой, а хозяин квартиры был против, и это условие прописано в договоре, тогда ответ однозначный. Арендаторы обязаны соблюсти условия договора и выселить домашнего питомца или освободить жилье.

Если же хозяин квартиры дал свое согласие на проживание животного, то это не снимает ответственности квартирантов за сохранение помещения в первоначальном виде, а также не отменяет их обязанности покрыть весь потенциальный ущерб, который может нанести питомец квартире.

8. Досрочное расторжение

Собственник имеет право выселить своих квартирантов досрочно в случае, если они не оплачивают аренду дольше двух месяцев, портят имущество, сдают жилье третьим лицам. А также если квартиранты нарушают общественный порядок и мешают соседям. Но это должно быть зафиксировано.

В случаях, когда жильцы не нарушили условий ни одного из пунктов договора, выселить их досрочно собственник не имеет права. Чаще всего в договоре указываются условия досрочного расторжения. К примеру, каждая из сторон должна уведомить другую за 2-4 недели.

Полезные советы тем, кто сдает квартиру
Раньше я снимала квартиры, а теперь сдаю сама. Хочу отметить: чтобы зарабатывать на сдаче квартиры, нужно еще и тратиться. Заложите важные расходы заранее. В конечном счете они позволят вам существенно сэкономить. Вот на что бы я предложила потратить деньги:

1) 2000-3000 рублей на фотосессию

Не пожалейте денег на профессионального фотографа, который сделает качественные снимки квартиры. Конечно, важно и состояние жилья. Убитую бабушкину хрущевку не спасет и фотошоп. Но все же красивые фото помогут сдать квартиру быстрее и вы не будете терять деньги на простое.

2) 4% от дохода на налоги

Многие хозяева не платят налоги со сдачи квартиры. Это не такая уж и большая сумма, чтобы рисковать. Штрафы от налоговой обойдутся дороже. Сейчас для этого не обязательно заводить ИП или платить 13% как «физик». Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого и будете платить всего 4%. Регистрация занимает две минуты.

Допустим, вы сдаете квартиру за 30 000 рублей. Налог с этой суммы всего 1200 рублей. И вы не будете переживать, что жильцы или соседи могут однажды «настучать» на вас налоговой.

3) 1500-1800 рублей на ежемесячный клининг

Я много раз рассказывала эту историю. Повторю еще раз: чтобы квартира дольше оставалась в хорошем состоянии, включите в договор клининг раз в месяц.

Я плачу за профессиональную уборку однокомнатной квартиры 1800 рублей в месяц. Это 21 600 рублей в год. Вроде бы немалая сумма. Мыслите масштабнее: это точно дешевле ремонта, который придется делать через год аренды. Кроме того, чем лучше выглядит квартира, тем быстрее и дороже ее можно сдать, если жильцы неожиданно съедут.

4) 60-1200 рублей в месяц на страхование квартиры
Сегодня легко найти бюджетный вариант страховки на случай пожара или затопления. Можно застраховать даже гражданскую ответственность и не ругаться с соседями, если их зальют ваши жильцы. Страховая просто возместит им стоимость ущерба в течение дня.

На однушку можно возместить до 3 миллионов рублей. По миллиону на ремонт, ваши собственные вещи и мебель, а также вред, нанесенный соседям. Максимальные суммы вы ставите сами. Чем они выше, тем дороже полис обходится в месяц. Поэтому страхование одной квартиры может стоить и 60 рублей, и 1200 рублей.

5) Идите по возможности навстречу пожеланиям арендаторов
Сейчас в стране кризис и дальше перспективы пока неясные. Цены на недвижимость уже упали, на аренду снизились в среднем на 15-20 %. В Москве, как известно, нереально высокие цены, поскольку это, кроме прочего, финансовый и деловой центр страны. Поэтому падение цен прежде всего коснулось столицы.

В Петербурге у товарища квартира в аренде у одной семьи уже 6-7 лет. Недавно созванивалась с ними и узнала, что сократили с работы, денег больше нет и съезжают. Собственнику придется искать новых арендаторов, а где их найти?

Совет: не торгуйтесь из-за пары-тройки тысяч рублей снижения платы при таковой просьбе арендаторов. Они тоже живые люди и доллары не печатают)) Ради сохранения нормальных съемщиков можно пойти на временное снижение арендной платы (вплоть до 50% в некоторых случаях). Потеря жильцов обходится часто в гораздо большую сумму расходов...