"Литер" > Квадратные ветры. Казахстанский рынок жилья подходит к роковой отметке
06.03.2007

Аналитики Международного валютного фонда подсчитали, что в развитых странах обвал фондового рынка происходит примерно один раз в 13 лет. А рынок жилья переживает свой крах в среднем каждые двадцать лет.

Нельзя не отметить тот факт, что прогнозы в отношении нашей республики могут иметь ряд национальных вариаций.
У нас слабо развит фондовый рынок как таковой. Правда, есть растущий рынок жилья, переживший серьезный кризис по историческим меркам совсем недавно – менее 10 лет назад. То есть до обвала цен теоретически еще достаточно времени. Но практически никто не знает, сколько еще месяцев осталось до падения этой пирамиды.

То, что рынок жилья в Казахстане является банальной пирамидой, уже мало у кого вызывает сомнения. Причем этот пузырь однозначно находится в интересном положении, уже бесконечно далеком от того, когда участники еще опасаются, что спекулятивная составляющая стоимости объектов недвижимости может не сработать.

Проще говоря, лет 7–8 назад в республике жилье покупалось лишь по своему прямому назначению. За редким исключением никто не собирался зарабатывать на этом рынке. Особо горячие головы, владеющие свободными деньгами, в середине 90-х лишь покупали впрок объекты недвижимости в Акмоле. И то без особого риска, так как ни для кого не являлось секретом, что в скором времени этот город станет столицей (что означало гарантированный приток покупателей), а цены на квартиры тогда достигли критического минимума (500–600 долларов за двухкомнатную квартиру), дальше которого уже просто не могли опускаться.
Эта ситуация наиболее характерна для нашей столицы. Но в это время оправданные операции с объектами недвижимости в Акмоле привели к тому, что и в остальных городах началось некоторое оживление рынка. Цены в это время начали расти и в Алматы, и в других крупных городах. Однако все еще умеренно. Точно так же, как в обычных условиях "тяжелеют" аналогичные активы в развитых странах, то есть на уровне 10–15 процентов в год.

С началом нового века на рост цен уже начали обращать внимание и сторонние наблюдатели. В нашем случае представители малого и среднего бизнеса, уже заметившие, что цены в этом сегменте уже не шарахаются из стороны в сторону, а пусть медленно, но карабкаются вверх. Тем более что на том этапе стоимость одного квадратного метра жилья в двух столицах Казахстана только выходила на рубеж нескольких сот долларов, что делало доступными игры на этом рынке для достаточно большого числа игроков.
В истории "пирамидостроительства" этими признаками обладает второй этап развития "пузыря". В это время в пирамиду резко увеличивается поток инвестиций. Цены растут, что только подстегивает новых игроков. В результате на рынке начали играть не только те, кто нуждался в крыше над головой или производственных площадях, но и спекулянты – и это еще больше подстегнуло цены. В итоге значительно увеличились объемы торгов.
В нашей ситуации на этот процесс повлияло и государство. Именно в этот период Министерство обороны, например, в Алматы, начало скупать жилье огромными по тем меркам пакетами (по 80–100 квартир). Причем делалось это так, как разрешало законодательство: через фирмы, обналичивающие деньги, ведь тогда на рынке расчеты производились только кэшем. Это значительно подстегнуло рынок, так как в стоимости жилья стал присутствовать "обнальный", а, возможно, и "откатный" взнос.
Классики кредитно-денежных отношений характеризуют подобную ситуацию следующим образом: жадность начинает подавлять страх перед гипотетической экономической неудачей. Как следствие даже не самые богатые люди стремятся включиться в пирамиду. Кредиты уже никого не пугают. Тот, кто не стал участником спекулятивного рынка, в глазах общественности выглядит если не лохом, то уж наверняка недалеким человеком.

Все перечисленное мы уже прошли. Большинство отечественных банков, кредитующих операции с недвижимостью, ежегодно фиксируют трехкратное, а некоторые даже пятикратное увеличение количества ипотечных займов. Такими же темпами кредитуются строительные организации.
То есть на нашем рынке уже разворачивается предпоследняя фаза "пирамидостроительства" – "страх падает до нуля, а жадность возрастает до бесконечности".

>Цены взлетают вверх, как воздушные шарики, но на этом фоне практически никто не задумывается над тем, что шарики являются ничем иным, как обычным финансовым пузырем. При этом обывателей охватывает массовый психоз, который заставляет "прикупить квартиру" с явно завышенной стоимостью даже скептиков. Ведь многим кажется, что недвижимость – это самый серьезный актив, в силу чего цены на нее могут только расти, вдобавок и экономика в стране развивается. Люди начинают обманываться, многим вообще кажется, что "скоро все, кто не глуп, станут богатыми".

Затем пирамиду ожидает неминуемое крушение. Кстати, привлечение на рынок скептиков является признаком того, что ресурсы, необходимые для дальнейшего роста цен, практически исчерпаны. Пирамиды ведь существуют только за счет привлечения новых средств и игроков. Как только начинается нехватка первых или вторых – это начало конца.
В скором времени в действие вступят обычные рыночные законы денежного обращения. При этом любые попытки, так сказать, зафиксировать прибыль и выйти из игры заканчиваются только одним – всеобщей паникой с непременным обвалом цен.

Несмотря на то, что в течение последних 6–7 лет в стране действительно наблюдаются неплохие темпы экономического роста, с каждым годом людей, способных купить дом или квартиру, становится все меньше в количественном выражении. В этом нет ничего странного, так как на ежегодный рост ВВП на уровне 9–10 процентов рынок жилья отвечает 30–40-процентным ростом цен.
В прошлом году недвижимость по стране в среднем подорожала на 44 процента. В среднем, хотя в крупнейших городах рост составил около 60 процентов!
В 2005 году, по данным риелтерских компаний, рост составлял 44 процента. В 2004-м – около 45. Примерно такая же динамика наблюдается начиная с 2002 года.
Исчерпаны ли ресурсы на казахстанском рынке жилья? Скорее всего, да. Достаточно обратить внимание на несколько тревожных для рынка фактов. Во-первых, многие банки, в том числе и крупнейшие (например, Казком), уже готовы рисковать. Сейчас уважаемые финансовые институты кредитуют недвижимость даже без первоначального взноса и дают деньги даже под незавершенные объекты. Что, по сути, является обычной попыткой уберечь от разрушения существующую пирамиду за счет привлечения новых участников, которые сами еще не в состоянии подключиться к "надуванию пузырей".
Второй предостерегающий симптом не так бросается в глаза, но уже очевиден. И игроки, и обыватели, действительно решающие для своих семей самый насущный вопрос, начинают покидать крупные города, где переоценка жилья наивысшая. В Алматы, например, резко возросло число желающих продать городскую квартиру для того, чтобы на эти деньги купить жилье плюс приличный автомобиль в пригороде. Сейчас уже в дальнем. На первый взгляд это довольно разумное решение.
Но в мировом опыте именно так начинался обвал рынка. Разве бегущие горожане не хотели бы и дальше жить в крупном городе вблизи от объектов жизнеобеспечения и центров сервиса? Безусловно, они бы этого хотели. Ведь вблизи мегаполисных новостроек зачастую даже нет самых необходимых объектов инфраструктуры – школ, больниц и так далее. Но сейчас жизнь заставляет поступать именно так, а не иначе.
Что касается жилищного рынка, то для него подобные тенденции означают приближение если не катастрофы, то серьезной коррекции. Аналогичные события происходили во многих странах. Например, во Франции в начале 90-х. Периодически это происходило в Великобритании. Кстати, здесь в скором времени ожидается новая коррекция цен, так как за последние годы стоимость жилья выросла на 300 процентов, что уже настораживает экспертов.
Но у нас вряд ли события будут развиваться по европейскому сценарию. Например, во Франции в 1990 году падение цен коснулось только объектов коммерческой и промышленной недвижимости и жилья высшего класса. Так как именно в этих сегментах рынка цены были наиболее вздуты. И не было огромного числа спекулянтов.
Поэтому наиболее полезным для нас было бы тщательнейшее изучение японского опыта. Вообще в Азии множество поучительных примеров в плане обвала рынка жилья, однако, если причинами падения цен в Индонезии, Южной Корее, Таиланде и на Филиппинах были финансовые кризисы, то именно в Стране восходящего солнца все "гикнулось" при благоприятных условиях.
Здесь всего за 4 года утроились цены на жилье (схожие показатели с Казахстаном), достигнув в отдельных районах Токио 35 тысяч долларов за квадратный метр. Экономика, конечно, не была в ступоре, как и у нас сейчас.
Там тоже экономический рост и развитая банковская система создали предпосылки для строительного бума. В результате кредиты серьезно подхлестнули рост цен на жилье. Чем не сегодняшний Казахстан?
Но потом, несмотря на то что японские банки увеличили срок ипотечных кредитов до 100(!) лет, японцы дружно покидали столицу и селились в пригородах. На пике роста цен суммарная стоимость всех объектов недвижимости этой страны в 4 раза превысила аналогичный показатель по США.
Неизвестно, насколько достоверно бытовавшее в то время утверждение о том, что стоимость одного только Императорского дворца с окружающим его парком равнялась стоимости такой страны, как Канада! Но появилось оно явно не на пустом месте.
В общем, в 1990 году началась коррекция рынка на фоне внутреннего благополучия.
Пирамида благополучно миновала свою последнюю – четвертую стадию.
В результате банки вынуждены были сливаться и укрупняться, так как количество безнадежных ипотечных кредитов оказалось катастрофическим, поскольку население не могло вернуть заемщикам триллионы иен. Банки стали забирать квартиры в счет погашения задолженностей, все это привело к еще большему обесцениванию жилья.
Правительству Японии избежать катастрофы все-таки удалось путем принятия ставки рефинансирования ниже уровня инфляции. Но в любом случае эти меры отразились на общем состоянии экономики.
Между тем основные признаки наличия в Казахстане характерных признаков "начала-конца", то есть четвертой стадии "пирамидостроительства", также присутствуют. Касается это положения в ряде сегментов строительного сегмента рынка. Сегодня достаточно высокое количество квартир на первичном рынке, особенно в классах люкс, уже остается невостребованным. Достаточно проехать вечером по улицам крупных городов для того, чтобы убедиться в том, что во многих квартирах элитных высоток осветительные приборы включаются только из маркетинговых соображений. Для создания иллюзии заселенности. Но та же освещенность демонстрирует наблюдателю и полное отсутствие признаков жизни – нет штор на окнах, нет мебели, не видно людей.

Так что налицо все признаки того, что скоро запаникуют все участники пирамиды. Рынок обязательно обрушится. Даже несмотря на то, что основные игроки – банки второго уровня, риелторы, застройщики – уже начинают нам объяснять, что дом или квартира – это не какая-нибудь ценная бумага, которая может превратиться в ничто всего по итогам одного торгового дня. Да, это так, но тем, кто пострадает, от этого легче явно не станет.

По опыту других стран падение обычно происходит на одну треть от пиковой цены. Как будет у нас – трудно прогнозировать, так как специфичные рынки жилья постсоветских стран еще не подвергались серьезным исследованиям. Одно только можно сказать с полной уверенностью – цены обычно не опускаются ниже того уровня, за которым продажа теряет всякий смысл.

Когда это произойдет? В этом году или чуть позже? Присутствующих симптомов уже достаточно, чтобы коррекция произошла еще до наступления нового года. Но в мире иногда случается так, что обвал происходит позже всех прогнозов. Другое дело, что наш рынок еще нельзя назвать состоявшимся, то есть все может произойти не так, как в развитых странах. Причем в расчет не берется то, что в стране появились мощные игроки, которым по силам все это ускорить для того, чтобы к часу "икс" обладать необходимыми средствами для срочного выкупа обесценившихся активов – строений, земельных участков, строительных подрядов. Ведь человеческая природа такова, что после краха одной пирамиды начинается возведение следующей. В соответствии со всеми приведенными четырьмя фазами. Следовательно, через несколько лет стоимость недвижимости вновь "воспарит".

Операций по искусственному обвалу жилищного рынка в Казахстане еще не проводилось. Вместе с тем в мире полно технологий, позволяющих сделать это дешево, но сердито. Достаточно в ведущие рекламные издания обеих столиц забросить сотню-другую объявлений о срочной продаже квартир по заниженной цене. И, если по указанным в объявлениях телефонным номерам несколько десятков специально подготовленных сотрудников начнут делиться своим восторгом по поводу удачной продажи жилья, паника неминуема.

Кстати, опять же в развитых странах подсчитано, что обвал рынка жилья провоцирует снижение роста ВВП от 2 до 3,5 процента.

Игорь НЕВОЛИН, Алматы
06.03.2007

Источник - Литер
Постоянный адрес статьи - http://centrasia.ru/newsA.php4?st=1173168000