masterlink все записи автора Выбор фирмы-подрядчика едва ли не самый важный этап в строительстве загородного дома, поэтому отобранная строительная компания, прежде всего, должна стать организатором всего строительного процесса. Как правило, генподрядные компании частично берутся и за так называемые общестроительные работы: земляные, строительство фундаментов, возведение стен домов и крыши, внутреннюю отделку. Степень их непосредственного участия в субподряде определяется только текущими ресурсами и материальной заинтересованностью в отдельных этапах строительства.

ДОГОВОР ДОРОЖЕ ДЕНЕГ
При строительстве котеджа термин "генподряд" может использоваться корректно только тогда, когда заказчик и подрядчик подписывают один-единственный договор на полный цикл работ и услуг, которые потребуются от подрядчика от момента начала строительства до передачи заказчику "ключа" от дома. В договоре должны быть четко определены: предмет, сроки, стоимость, схема оплаты услуг компании, ответственность сторон, а также штрафные санкции за невыполненные работы и их просрочку. Увы, но такое возможно лишь тогда, когда проектно-техническая документация является абсолютно полной со всеми инженерными и интерьерными разделами и соответствующими полными спецификациями. Договор подряда оговаривает условия сотрудничества, схему оплаты услуг компании, а также штрафные санкции за невыполненные работы и их просрочку. Однако вряд ли штрафные санкции к строителям в случае обнаружения брака или затяжки по времени являются самоцелью. В столь ответственном документе, каким является договор на строительство зданий, не может быть мелочей. Необходимо конспективно перечислить документы, сопровождающие его выполнение. Прежде всего, это проектная документация, разработанная стороной заказчика и согласованная в установленном порядке. Это многотомный труд, в котором описывается весь конструктивный состав дома, все его технические параметры. Только на основании проекта составляется смета (детальная и прозрачная, понятная даже заказчику-непрофессионалу). При предварительном расчете на стадии проектирования часто пытаются оценить стоимость работ на один квадратный метр. Эта цифра почти никогда не является окончательной. В ходе работы над проектом возникают определенные корректировки, как правило, в сторону увеличения, например, когда у заказчика появляются какие-либо дополнительные требования. Именно в связи с возможными корректировками, а также перманентным подорожанием строительных материалов необходимо, чтобы смета детально расписывала состав работ, метраж, стоимость каждой работы. Если о необходимости проекта априорно известно и дилетантам, то об исполнительной документации знают отнюдь не все заказчики. Тем более об актах скрытых работ, документально свидетельствующих о качестве выполнения какого-либо строительного элемента, впоследствии закрываемого (замоноличиваемого) при дальнейшем строительстве. В качестве примера можно привести проверку качества бетона в перекрытии, которое будет закрыто облицовочными конструкциями. Стоит обратить на это особое внимание, так как зачастую подобные акты "закрываются" задним числом, а реальное качество исполнения остается недоступным для проверки. В ряде случаев в процессе строительства по различным причинам меняются конструктивные решения, происходят отступления от проекта. В этом случае очень важно для дальнейшей беспроблемной эксплуатации дома, чтобы технадзор отслеживал все происходящие изменения и фиксировал их в рабочей документации. Чем сложнее инженерное обеспечение дома, тем тщательнее необходимо следить за монтажными работами по электрике, отоплению, вентиляции и др.

КОНТРОЛЬ ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ Далеко не каждому человеку под силу контролировать качество строительных работ, технологию их выполнения, соответствие требованиям нормативных документов. Имеет смысл довериться специальной организации, которая по договору будет осуществлять технический надзор за строительством. Она же сможет дать объективную оценку целесообразности тех или иных расходов, проинспектировать применение качественных строительных материалов и многое другое. Эксперты помогут выстроить структуру взаимоотношений в управлении строительством с учетом индивидуальных особенностей и заказчика, и проекта. Помните, что в основе всегда должен быть единый подход: определить участников процесса, расписать их функции, закрепить на бумаге распределение полномочий, обязанностей, ответственности и т.д. Передоверив независимой лицензированной организации контролирующие функции, вы вправе ожидать полного соответствия выполненных работ проекту. На деле это должно выглядеть следующим образом: представителю технического надзора подрядчики сдают конкретный этап работы, который оформляется актом сдачи-приемки (чему предшествует компетентная проверка на соответствие). По факту выполнения всех этапов работы заказчику предъявляются соответствующие акты, подписанные представителем технического надзора, где указаны объективные объемы и стоимость работ. Серьезное внимание надо уделить качеству строительных материалов — на основании официальных сертификатов соответствия. Эти документы, а в большей степени их ксероксные копии, должны проверяться весьма тщательно.

СТРАХОВАНИЕ СТРОЯЩЕГОСЯ ОБЪЕКТА В России страхование строящегося объекта физическими лицами все еще является экзотикой. Однако число лиц, понимающих необходимость страхования, неуклонно растет с каждым строительным сезоном. Обычно строительная организация страхует свою профессиональную ответственность. Этот вид страхования покрывает ответственность за ущерб, нанесенный в результате ошибок, которые допущены при составлении проектной документации (неверный выбор расчетных нагрузок, несоответствие проекта правилам и нормам проектирования). Кроме того, страхование профессиональной ответственности покрывает ущерб, вызванный использованием материалов, деталей и конструкций со скрытыми дефектами, а также ошибками, допущенными при возведении и монтаже строительных конструкций. Страхование строительно-монтажных рисков предусматривает выплаты, направленные на возмещение ущерба, причиненного объекту в период строительства и в период его гарантийного обслуживания. Согласно договору подряда, в период строительства подрядчик полностью отвечает за вверенное ему имущество и производимые работы. Юридически заказчик не является собственником постройки до тех пор, пока не подписан акт о приеме-сдаче работ. Это означает, что если вдруг случилось разрушение постройки по оплошности подрядчика или по причине несчастного случая на одном из завершающих этапов работ, фирма-подрядчик будет обязана заново отстроить дом, но уже за свои деньги. Если объект застрахован, финансирование его повторного возведения возьмет на себя страховая компания. Если подрядчик не склонен страховать строительно-монтажные риски за свой счет, вам будет выгоднее самим оплатить страхование. Удобнее всего прописать в договоре с фирмой-подрядчиком сумму страхования подрядчика, оплачиваемого заказчиком. Исходя из существующих тарифов, а средний тариф по этому виду страхования составляет 0,5% от страховой суммы, она не должна превысить 1% от первоначальной сметной стоимости строительства. Наиболее действенной в договоре страхования является статья о страховании от всех событий, обладающих признаками вероятности и случайности. Это позволяет покрыть страхованием такие специфические строительные риски, как просадка фундамента или трещина в кирпичной кладке. Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами защитит от необходимости за свой счет возмещать ущерб, случайно нанесенный в процессе строительства третьим лицам. Таковыми могут оказаться соседи, чей дом был поврежден по вине рабочих, государственные организации, в чьем ведении находятся инженерные сооружения, которые можно случайно повредить, и др. Остается выбрать страховщика и заключить договор. Основными критериями выбора страховой компании должны служить ее известность, опыт и надежность. Только это может сегодня гарантировать достаточную квалификацию сотрудников и необходимые денежные резервы компании. При заключении договора особое внимание обратите на пункты, перечисляющие условия, при которых страховые выплаты не производятся. Чаще всего страховщики не берут на себя ответственность за умышленные действия владельца недвижимости и не страхуют качество используемых материалов.