Цитата сообщения Galina_Agafonova Как выгодно передать квартиру: завещание, дарение, купля-продажа?

Чтобы передать свою недвижимость детям или другим близким родственникам возможно использовать несколько способов. Купля-продажа недвижимости – один из самых простых и распространенных способов передать имущество определенным лицам. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 549) по договору купли-продажи продавец принимает на себя обязательства по передаче в собственность покупателя за определенную плату квартиру, здание или сооружение, участок или другое недвижимое имущество. В случаях, когда покупателем и продавцом являются сын и отец или другие близкие родственники - речь об оплате не идет. Дочь может купить двухкомнатную квартиру у своего отца – и не заплатить ему ни копейки. В итоге между участниками сделки договор будет заключен и объект недвижимости отойдет во владение покупателя. Купля-продажа недвижимости без перечисления средств между ближайшими родственниками не совсем соответствует настоящему российскому законодательству, но, не смотря на это, встречается практически «на каждом шагу».

Отрицательной стороной такого способа передачи является тот факт, что если будет продавцом, к примеру, мать, а покупателем – ее дочь, состоящая в браке на момент заключения договора, то половина приобретенной квартиры будет принадлежать супругу дочери на вполне законных основаниях. Только брачный договор может обеспечить раздел личного имущества, который не затронет переданное практически в дар недвижимое имущество.

Продажа недвижимости путем заключения договора купли-продажи – отличная возможность получить имущественный налоговый вычет. Но в вышеописанной ситуации получение вычета не произойдет. Согласно действующему российскому Налоговому кодексу (статья 20) имущественный налоговый вычет не применяется при совершении сделки по купле-продаже недвижимости между взаимозависимыми физическими лицами. Взаимозависимые физические лица - это лица, состоящие в брачных отношениях, а также в отношениях родства, попечителя и опекаемого, усыновителя и усыновленного (и лица, отношения между которыми могут влиять на конечный результат сделки).

В случае, когда отец продает сыну квартиру по договору купли-продажи, продавец получает доход (стоимость квартиры), который, несмотря на то, что отражается только лишь на листе – все равно облагается налогом на доходы физического лица. И если объект недвижимости находился во владении продавца более трех лет, то выплата налога производится с суммы более одного миллиона рублей. Безусловно, в договоре между близкими родственниками всегда можно указать, что стоимость проданного объекта недвижимости составила всего миллион рублей, но у налоговых работников всегда есть возможность доначислить налог и пеню – по закону это осуществляется, в случаях, когда цена за объект больше чем на двадцать процентов выше или ниже рыночной стоимости. Поэтому, в конечном итоге, объем выплачиваемого налога будет начислен в соответствии с текущим порядком цен недвижимости.

Если продажа-покупка квартиры осуществляется между отцом и сыном, то отец может и далее проживать в ней - и не выписываться. Тогда как сын, в данных условиях, сможет всегда продать квартиру без согласия отца (статья 292 Гражданский Кодекс РФ), что может однажды поставить старшего члена семьи в крайне неприятную ситуацию.

Положительной стороной данного способа передачи недвижимости является лишь ее быстрое оформление. После сбора всех необходимых документов покупатель станет собственником жилья уже через месяц. По оформлению такого договора не существует каких-то особых правил. Продажа квартир однокомнатных или продажа 2 комнатных квартир в любом городе России между близкими родственникам осуществляется с обязательной регистрацией договора купли-продажи в Федеральной регистрационной службе и выплатой Госпошлины в размере тысячи рублей.

Другой, менее, но все-таки распространенный способ передачи прав на недвижимое имущество между близкими родственниками – оформление наследства. Если владелец квартиры намерен передать права на владение данным объектом недвижимости своему ребенку, то необходимо обратиться к нотариусу и составить завещание. В случае, если наследник является единственным, завещание не потребуется – после смерти владельца он вступит во владение автоматически по закону, в любой день спустя шесть месяцев со дня открытия наследства (день смерти наследодателя). Главным положительным моментом данного способа передачи недвижимого имущества является тот факт, что все наследуемое имущество принадлежит наследнику и ни при каких обстоятельствах не подлежит разделу. Еще одним важным преимуществом оформления наследства является отмена налога на имущество, полученного в результате наследования.

Расходы по оформлению передачи в наследство квартиры – сто рублей необходимо внести в качестве гос.пошлины вместе с нотариальным удостоверением завещания; 0,3 % стоимости от наследуемого имущества за выдачу свидетельства о праве на наследство (не более 100 тыс. руб.); пятьсот рублей за регистрацию права собственности на объект недвижимости новым собственником. В настоящее время для расчета учитывается не рыночная стоимость, а оценка БТИ.

Договор дарения, как способ передачи квартиры близкому родственнику без денежных средств, наиболее удобный вариант в большинстве случаев. Согласно Гражданскому кодексу РФ договор дарения заключается между дарителем и одаряемым, на основании которого последнему на безвозмездной основе передается право собственности на объект недвижимого или другого имущества. Согласно российскому законодательству одаряемый должен оплатить налог на доходы физ.лица по ставке 13 процентов. Но согласно статье 217 Налогового кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда одаряемый и даритель являются членам семьи, доходы, которые получены в порядке дарения, от налогообложения освобождаются. Имущество, полученное в дар – не подлежит разделу между супругами при разводе. Договор дарения, как договор недвижимости не удостоверяется нотариально - в обязательном порядке проводится его государственная регистрация. Необходимо зарегистрировать, также, право собственности за одаряемым членом семьи.

Что касается порядка оформления, то здесь все так же, как и при купле-продаже. В простой письменной форме заключается договор дарения. Он не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но подлежит государственной регистрации. Также будет необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру за дочерью.