опрос жилищного кредитования или как грамотно трахнуть хомячка!
Воскресенье, 14 Января 2007 г. 01:46 (ссылка) + в цитатник
Цитата сообщения Кома_Ндировка
Прочитать целикомВ свой цитатник!
Как грамотно трахнуть хомячка.
Уффф... Процесс отымения хомячка прошел удачно и славно завершился, в связи с чем можно поведать любопытному читателю о некоторых (но не всех, разумеется) подробностях.
Тут стоит отметить, что речь вовсе не о зоофилии и не о бридинге милых пушистых домашних грызунов. :) Те, кого не интересуют вопросы жилья и кредитования могут смело завершить прочтение поста. :) Хомячки в данном случае - нерасторопные отделы банков, считающие процентные ставки по кредитам.
Итак, возжелала я улучшить свои квартирные условия. В активе у меня была однокомнатная квартира в хреновеньком доме в непристижном полубандитском районе (Ау, однокласнички! Вам привет!). Жить в перестроенной посткоммуналке не хотелось, сдавалась она в аренду худо бедно снабжая меня средствами на колготки и косметику. В общем, я девица решительная - вот и решила избавиться от этого недвижимого недоразумения. За 80.000 американских президентов.
После этого я присмотрела совершенно новый дом в хорошем месте (не самый центр, но за пару мостиков от него :)))) в предприемочном состоянии с квартиркой в ХХХ кв.м. за 400.000 американских.
Тут надо отметить, что ЗП у меня фиксирована в долларах по курсу 30 руб. за доллар. Курс индексируется, но всегда чуть выше чем официальный. Ну и справка о доходах тоже "красивая", поэтому договориться с банкой о ипотеке в 350000 под 11% труда никакого не составило.
Был, правда, один напрягающий слегка момент - кредит в долларах, но с погашением рублями с фиксацией курса на момент выдачи кредита. К счастью, одна совершенно милая ЛиРушница согласилась меня проконсультировать по финансовым вопросам и тут у нас с ней и родилась эта совершенно интресная комбинация.
В общем, расклад был такой. Из остатка по продаже однушки 50000 ушло на первый взнос. 5000 страховка на год. Расходы на аренду ячеек, обслуживание ссудного счета и бла бла бла - 8000. ЕЩе 2000 (примерно) - оформление документов и прочие накладные расходы.
Кредит получен, квартирка проплачена. На руках имеем 25000 остатка, свидетельство о праве собствености с "обременением по заему" и договор по ипотечному кредитованию сроком на ХХ лет и стоимостью обслуживания кредита в 3200 долларов в месяц.
Звучит печально? :) Не все так страшно, как кажется!
Стоит отметить, что курс американского президента на момент заключения кредита составлял 27 с копейками.
По договору ипотеки я имела право досрочно погасить кредит не ранее чем через 4 месяца в рублях в переводом по курсу.
Финансовый ГЕНИЙ некоторых аналитиков, обитающих на ЛиРу вызывает совершенно почтительные чувства.
Через 4 месяца мы имеем курс доллара 26 с копейками. При обмене крупных сумм - и того меньше.
ИТОГО за неделю назад мы имеем ту же квартиру, 12200 долларов (25000-обслуживание кредита по ипотеке за 4 месяца)
Идем в ДРУГОЙ банк (правда, пришлось чуток включить административный ресурс, что бы не тратить время на клерков) и заявляем о желании перекридитовать ипотеку. ПричОм просим кредит в рублях.
ИТОГО ПОЛУЧАЕТСЯ, что я должна ПЕРВОМУ БАНКУ 346000 (остаток по кредиту после 4-х месяцев) долларов . По ТЕКУЩЕМУ курсу это примерно 9000000 рублей, НО по фиксированному курсу погашения Ипотеки - 9400000!!!. Разница в долларах - 15000!!!
Просим у второго банка 9000000. Банк С РАДОСТЬЮ предлагает кредит под 10% на те же ХХ лет. БЕЗ ВСЯКИХ страховок и процентов ведения ссудного счета. А чего бы ему не предлагать? Квартира-то в обеспечение УЖЕ есть!
Получаем кредит, кидаем в ПЕРВЫЙ банк на счет (специально открыт, открытие БЕСПЛАТНО) тут же в банке конвертим его в доллары. И ВНУТРЕННЕЙ ПРОВОДКОЙ банка гасим к ебеням ипотеку! Получаем из банка справку о погашении, переоформляем свидетельство о собственности.
За 1% суммы (единовременно) переводим кредит из рублевого в долларовый. Мне ж ЗП в долларах фиксируют по курсу? :)
Ну и что имеем в итоге? те же 12000 наличными + ВОЗВРАТ платежа по страховке за неиспользованный срок (3500)+ свидетельство о собственности БЕЗ ОБРЕМЕНЕНИЯ. В активе.
В пассиве сумма долга банку МЕНЬШАЯ НА 15000, Нет ЕЖЕГОДНЫХ платежей по страховке (сумма уменьшается, но в среднем 2500) и стоимость обслуживания кредита 2500 (меньше на 700 ежемесячно!!!).
Путем несложных арифметических операций можно посчитать (умножив срок кредита на суммы экономии всякие), что на этой нехитрой афере я сэкономила (ВНИМАНИЕ!):
примерно ЧЕТВЕРТЬ МИЛЛИОНА ДОЛЛАРОВ!!!!
Так что прошу за меня порадоваться :)))
Что САМОЕ интересное - так это то, что если курс доллара ВЫРАСТЕТ - то можно будет провернуть реверсную операцию с третим банком (тоесть взять уже не рублевый, а долларовый кредит) и скостить с суммы кредита еще весьма немаленький кусочек.
Девушка, которая меня консультировала, сама отбила квартиру за 3 года, заплатив в итоге всего 70% от ее покупной стоимости без сложных схем с перепродажами жилья :)
Почему так? Дело в ХОРОШЕМ прогнозе среднесрочного курса доллара и некоторой инерционности банков, снижающих или повышающих кредитные ставки по рубли или доллару ЧУТЬ ПОЗЖЕ, чем это стоило бы :) Ну и, естественно, фишка в том, что в ход идет солидная сумма, на которой курсовая разница в пару копеек - уже несколько тысяч долларов.
Понятно, что я, наверно, не рискну слишком часто повторять такие "финансовые подвиги", может, еще разок-другой при хорошей конъюнктуре... С прогнозами курсов у меня лично полный писец :) Скорее я предпочту досрочно погасить через лет 5 за счет ссуд и премий на работе...
Понятно, что такая операция в Европе или в США - совершенно нормальное явление. Там банки просто гоняются иногда за клиентом, предлагая "взять кредит на погашение кредита"...
