В качестве домов для постоянного проживания киевляне рассматривают лишь такие, что находятся не более чем на 20–30 км от столицы. Как правило, их стоимость составляет от $150 до 300 тыс.

«За $150 тыс. реальные клиенты агентств хотят получить домовладение в 120–180 кв. м с подведенными коммуникациями, земельным участком в 10–12 соток, но можно без отделочных работ.

Такое предложение сегодня в изобилии присутствует на рынке. Например, в Белогородке подобные коттеджи можно приобрести даже в составе цивилизованного поселка», — рассказывает Ирина Головнева.

Олег Дыхнич утверждает, что нынешней весной появился спрос и на более дорогие дома за $450–500 тыс., расположенные на Одесском, Житомирском и Обуховском направлениях, а также в Ирпене и Ворзеле.

Правда, в этом случае клиенты хотят получить земельный участок от 15 соток, сауну, бассейн, а поблизости должны находиться лес и водоем. «Не последнюю роль в активизации спроса на такие объекты сыграл приход к власти новой политической элиты», — говорит он.

А вот шикарные особняки стоимостью свыше $600–700 тыс. продолжают простаивать в базах данных столичных агентств недвижимости и сделки по ним практически не заключаются. «Видимо, самые богатые люди страны уже не нуждаются в киевской пригородной недвижимости или же стали экономней», — отмечает Ярослав Цуканов.

Например, одно из самых дорогих на рынке предложений — шикарный особняк площадью 950 кв. м в Новых Безрадичах с 1 га земли за $6 млн (6 спален, гостиная с камином, хозяйская спальня с камином и выходом на террасу к бассейну, кабинетом, бильярдной, домашним кинотеатром, винным залом, бассейном с джакузи, озером с водопадом, теннисным кортом, барбекю, центральным кондиционером «зима-лето», системой «центральный пылесос» и энергосберегающим отоплением) вот уж полтора года простаивает даже без просмотров.

Говоря о ближайших перспективах рынка, эксперты сходятся во мнении, что и в дальнейшем самые дорогие дома будет весьма сложно реализовывать. А вот дешевая и самая ходовая пригородная недвижимость будет раскупаться, по их мнению, даже в течение лета.

Правда, на ее стоимость рост спроса практически не повлияет: обилие предложения в этом сезоне не даст ценам подняться более чем на 5%, да то лишь в исключительных случаях, когда изначальная стоимость недвижимости была несколько заниженной.

Больше информации о рынке недвижимости Украины на meget.kiev.ua

На сегодня общее количество всех действующих и пребывающих на разных этапах возведения коттеджных городков, по различным оценкам, составляет от 75 до 116 единиц. Из них около 70-80% полностью или частично заморожены, говорят эксперты.

Те, кто остался на рынке, особо цены не снижают. Ведь выбор готовых и качественных объектов, а именно за такие готовы платить редкие клиенты, сегодня очень ограничен. О ситуации на рынке коттеджных городков Киевской области журналист ЛІГАБізнесІнформ общался с участниками рынка.

Выжили немногие

По данным компании "Украинская торговая гильдия" (УТГ), в конце 2009 года строительные работы в той или иной степени активности были зафиксированы не более чем в 25-30% коттеджных городков, возводимых в Киевском регионе.

Со своей стороны в "SV Development" отмечают, что работы остановлены или приостановлены в 80% городков. "Из них полностью заморожено 25-30% коттеджей (15 коттеджных поселков)", - рассказал директор по маркетингу компании "SV Development" Владимир Степенко.

Несколько другие данные приводит старший консультант отдела "Гостиничная и жилая недвижимость" компании УТГ Дмитрий Пикалов. По его словам, на данный момент активное строительство и продажи зафиксированы в 12 коттеджных городках, вялое строительство - в чуть более чем 20 комплексах. Приостановка строительных работ наблюдается соответственно в порядка 30-35 городках (70-75%).

Ввод в эксплуатацию коттеджей в значительном количестве был отмечен в таких коттеджных городках, как "Олимпик-парк", "Новая Богдановка", "Севериновка", "Солнечная Долина", "Французский городок", "Петрушки" и в ряде других.

Итоги квартала

Первый квартал 2010 года принес на рынок немного оптимизма. Активность покупателей стала сигналом для девелоперов загородной недвижимости. Некоторые из них объявили о планах по реализации новых загородных проектов.

"Многие компании заявляют о восстановлении активного строительства и развития приостановленных ранее коттеджных городков. Кроме того, большинство девелоперов в январе-феврале пересмотрели ценовую и маркетинговую стратегию продаж на своих объектах", - заявила старший консультант департамента стратегического консалтинга и продаж элитно й жилой недвижимости ООО "Найт Фрэнк" Алла Куценко.

По ее словам, наибольшие ценовые изменения наблюдались в сегментах бизнес и эконом классов. По итогам квартала средние цены в коттеджных городках бизнес класса снизились на 6,96% до $1404 за кв. м. Этот сегмент является наиболее живым с точки зрения активности покупателей, поэтому девелоперы готовы идти на понижение цен с целью "поймать волну" сезонного спроса этой весной. Так, прямое понижение цен по прайс-листу было проведено в коттеджном городке "Севериновка" - средняя цена предложения снизилась на 19,4%.

Спрос

По оценке аналитика А.Куценко, в январе - начале февраля на киевском загородном рынке недвижимости был зафиксирован существенный рост объема продаж: имел место эффект реализации "отложенного спроса", который выразился в резком росте количества сделок после продолжительного затишья на рынке. По сравнению с октябрем-ноябрем прошлого года продажи за этот период выросли на 50-60%.

По данным Д.Пикалова, наиболее популярными объектами загородного жилья сейчас выступают домовладения класса эконом+/бизнес с высокой степенью завершенности и ценовой политикой в пределах 800-1000 за 1 кв. м (включая стоимость земли). Наиболее востребованные площади – 180-230 кв. м с земельным участком 10-15 соток.

В.Степенко считает, что именно цена $1000-1200 за кв. м, с учетом стоимости земельного участка, сейчас приемлема и для застройщика, который получает при этом рентабельность 30-40%.

Прогнозы

В течение 2010 года цены на строящиеся коттеджи будут расти. "К концу года цены вырастут на 10%. В 2011 году рост будет более динамичен", – считает В.Степенко.

Традиционная сезонная активность загородного рынка недвижимости в апреле-мае обусловит стабильность ценовых показателей во II квартале. "Наиболее вероятно, что колебания средних цен за следующие три месяца не превысят ± 1,5%. Существенное изменение среднего уровня по рынку возможно только в случае выхода нового предложения, но и тогда рост не превысит 3-4%", - прогнозирует А.Куценко.

Однако на данный момент предложение на рынке зем ли превышает спрос в десятки раз. За последний квартал цены на землю в ближайшем пригороде Киева снизились на 22%. Себестоимость частного строительства за первый квартал по разным оценкам упала на 14-30%. Ипотечное кредитование не возродилось. Именно поэтому окончательное возрождение загородного рынка коттеджей аналитики прогнозируют не ранее 2012 года.

Вся недвижимость под Киевом

Возведение гражданином жилого дома должно осуществляться по надлежаще утвержденному проекту, на выделенном земельном участке, с использованием типовых конструкций заводского изготовления и местных строительных материалов, с учетом проектов планировки и застройки городов с соблюдением СНИП (строительных норм и правил.

Но нередки случаи, когда застройщик вначале осуществляет строительство жилого дома, а только затем начинает заниматься проектной документацией, что может повлечь за собой серьезные последствия отрицательного характера.

Самовольным строительством считается строительство, произведенное на невыделенном данному лицу земельном участке, без проекта либо с существенными отступлениями от проекта, либо с грубыми нарушениями СНИП (строительных норм и правил).

Разрешение на выполнение строительных работ выдают органы государственного архитектурно-строительного контроля. В соответствии со ст. ст. 5, 13 Закона Украины «О градостроительстве» застройщик должен иметь надлежаще оформленную и утвержденную проектно-сметную документацию, выполненную в соответствии с государственными стандартами, нормами и правилами, а также согласовать производство строительных работ с органами, обеспечивающими экологическую безопасность.

Самовольным строительством считается также строительство нового жилого дома на месте разрушенного ранее на отведенном участке, а также переоборудование нежилого строения в жилое без разрешения исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов.

Действующее законодательство предусматривает наступление следующих отрицательных последствий для лиц, допустивших самовольное строительство: они не вправе распоряжаться этим домом (продавать, дарить, сдавать в аренду, менять), а в случае смерти застройщика самовольно построенный дом не включается в состав наследства; исполком местного Совета может принять решение о сносе самовольно построенного дома; по иску исполкома решением суда самовольно построенный дом или его часть могут быть безвозмездно изъяты у гражданина

Снесение или безвозмездное изъятие построенного дома производится в тех случаях, когда гражданин после предупреждения не привел его в соответствие с проектом либо установленными нормами и правилами.

Хозяйственные и бытовые постройки и сооружения, самовольно возведенные гражданином, по решению исполкома также подлежат сносу гражданином, производившим самовольное строительство, или же сносятся за его счет. Полученные при сносе жилых домов, хозяйственных и бытовых построек и сооружений материалы остаются в собственности гражданина, который производил самовольное строительство.

Незначительное отклонение от проекта (например, нарушение внутренней площади планировки с сохранением установленного размера жилой площади, незначительные изменения внешних габаритов) не может рассматриваться как основание для безвозмездного изъятия. В таком случае на застройщика возлагается обязанность устранить допущенные нарушения.

Безвозмездное изъятие самовольно построенного жилого дома не всегда связано с выселением из него самовольного застройщика. При отсутствии у выселяемого иного жилого помещения, пригодного для проживания, изъятый дом (или его часть) может быть оставлен в пользовании застройщика как нанимателя на условиях заключаемого с ним договора найма жилого помещения или же ему может быть предоставлено иное жилое помещение той организацией, которой передан жилой дом.

Источник: недвижимость