Брачный договор и недвижимость

История вопроса

Социалистическое общество не отличалось разнообразием видов собственности. Гражданский кодекс РФСФР от 11 июня 1964 года сформулировал только два вида собственности: социалистическую и личную. В личной собственности могли находиться не только трудовые доходы, но и недвижимость (жилой дом, квартира). Примечательно, что в личной собственности советский гражданин мог иметь только один объект недвижимости, в котором проживает, иное недвижимое имущество отчуждалось в установленном порядке.

В этих условиях вопросы разделения собственности между супругами, установленные Кодексом о браке и семье РСФСР от 30 июля 1969 года, согласно которому имущество, нажитое во время брака, является их общей совместной собственностью, не вызывал каких-либо недоразумений. Общая совместная собственность ограничивалась рамками жилья и простенькой мебели.

Однако в 1995 году, с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ, социалистическая собственность ушла в прошлое, а закон установил приоритет частной собственности. Новое гражданское законодательство предусмотрело возможность существования как государственной, муниципальной, так и частной собственности. Закон ввел в гражданский оборот различные объекты гражданских прав, понятия движимых и недвижимых вещей.

Вместе с тем презумпция общей совместной собственности супругов, что вполне объяснимо, согласно статье 256 Гражданского кодекса РФ сохранилась. Новацией является внесенная данной нормой оговорка, согласно которой совместно нажитое имущество является общей совместной собственностью супругов, если только супругами не установлен договорный режим собственности.

В главе 8 Семейного кодекса РФ, вступившего в силу в начале 1996 года, введено понятие брачного договора, регламентирован порядок и основания заключения, расторжения брачного договора, его содержание.

При этом следует различать понятия брачного договора и соглашения о разделе общей совместной собственности. Согласно статье 38 Семейного кодекса РФ соглашение о разделе общего имущества супругов определяет порядок раздела совместно нажитого имущества, то есть нажитого во время брака.

В свою очередь брачный договор определяет распределение имущественных прав и обязательств между супругами в браке, а также в случае его расторжения. К тому же брачный договор может быть заключен до государственной регистрации брака, соглашение о разделе общей совместной собственности такого себе «позволить» не может.

Кто может заключить брачный договор

Кодекс императивно предписывает удостоверять брачные контракты у нотариуса, при заключении соглашения о разделе совместно нажитого имущества нотариальное удостоверение соглашения является правом супругов, а не обязанностью.
Что касается субъектного состава, то брачный договор могут заключить лица, состоящие в браке, или, достигшие брачного возраста лица, а также вступающие в брак.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что поскольку брачный договор связан с личностью его участников, он не может быть заключен с участием законного представителя или представителя, действующего по доверенности.

Брачный договор заключается на определенный срок или бессрочно. Нотариальное удостоверение брачного договора оплачивается государственной пошлиной в размере 500 рублей.

Предмет брачного договора

Предметом брачного договора являются имущественные права и обязанности супругов. Брачный договор вправе изменить законный режим общей совместной собственности супругов, установив как совместную или долевую собственность, так и раздельный режим собственности. Разумеется, возможны варианты, при которых различные режимы могут сочетаться.

В договоре супруги могут определить свои права, как в отношении имеющегося имущества, так и в отношении имущества, которое будет нажито в будущем.

Документы, необходимые для заключения брачного контракта

Перед заключением брачного договора, где будут устанавливаться права супругов в отношении нажитого совместно недвижимого имущества, необходимо провести достаточно трудоемкую процедуру – собрать всю необходимую документацию. При удостоверении «брачной сделки» нотариус запросит правоустанавливающие, правоутверждающие и иные документы на объект недвижимости. В частности могут потребоваться следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы:

- акт, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставление земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение;

- договор, подтверждающий сделку в отношении недвижимого имущества (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, об ипотеке, доверительного управления имуществом, договор участия в долевом строительстве и тому подобное);

- акт (свидетельство) о приватизации жилого помещения;

- свидетельство о праве на наследство.

2. Правоподтверждающие документы:

- свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость, полученное в рамках Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – «Закон № 122-ФЗ»);

- выписка из единого государственного реестра прав на объекты недвижимости (ЕГРП);

- акт (свидетельство) о праве на недвижимое имущество, выданное уполномоченным органом государственной власти;

- иной документ, который подтверждает наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (например, выписка из похозяйственной книги).

3. Иные документы:

- кадастровый план земельного участка;

- технический паспорт МУП БТИ, с экспликацией;

- справка установленного образца МУП БТИ, полученная не ранее чем за 6 месяцев до обращения к нотариусу;

- выписка из домовой книги;

- копия финансово-лицевого счета;

-справка ЕИРЦ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей;

- справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности перед бюджетом по уплате налога на имущество;

- разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки в отношении приватизированного жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой или попечительством, независимо от того, являются ли они сособственниками или членами семьи собственника, в том числе бывшими, проживающие в данном помещении, а также в отношении приватизированной квартиры (комнаты), в которой недееспособные (ограниченно дееспособные) лица не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права;

- справка Федеральной регистрационной службы об отсутствии ареста или иного ограничения (обременения) в отношении объекта недвижимости.

Примечание: срок действия данного документа – одни сутки, поэтому целесообразно заказывать его только после получения всей перечисленной выше документации.

Особенности раздела имущества супругов при ипотеке

В последние годы нередки случаи, когда до заключения брака один из супругов, а возможно и оба супруга приобрели недвижимость по ипотеке. Существует справедливое мнение, что если недвижимость приобретена до заключения брака, то она не включается в перечень совместно нажитого имущества, однако из этого правила есть исключения.

Например, если между супругами не заключен брачный договор и не определен режим собственности на недвижимое имущество, не определены права и обязательства по погашению долга, обеспеченного ипотекой, то при разделе совместно нажитого имущества может возникнуть спор относительно прав собственности на данное имущество.

Это связано с тем, что после заключения брака погашение займа, обеспеченного ипотекой будет осуществляться из общего бюджета семьи, так как доходы супругов также являются совместно нажитым имуществом. В конце концов, суд может признать этот объект недвижимости – совместно нажитым имуществом.

Особенности раздела имущества супругов при дарении

Также следует обратить внимание на возникновение рисков по сделкам приобретения объектов недвижимости безвозмездно, например, по договорам дарения (кроме случаев приобретения недвижимости по наследству). Эти сделки получили широкое применение в практике, поскольку позволяют обходить установленные законом общие принципы, в частности, презумпции преимущественного права приобретения доли в общей долевой собственности и законного режима общей совместной собственности.

Например, Вам принадлежит половина частного жилого дома с приусадебным участком. Перед тем как реализовать Вашу собственность Вы должны предложить приобрести отчуждаемую долю соседу, и только после получения нотариально заверенного отказа или по истечении месячного срока и неполучения от последнего ответа, Вы вправе продавать часть Вашего дома третьим лицам. В случае безвозмездного отчуждения имущества, например, дарения такая процедура законом не предусмотрена.

Вместе с тем, имущество, полученное супругами в течение брака в дар, переходит в режим личной собственности каждого супруга. Однако при заключении подобных сделок существует риск предъявления виндикационных исков, когда предыдущий собственник, признавая сделку по отчуждению недвижимости недействительной, может истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Брачный контракт и приватизация жилья

Это правило также распространяется на недвижимое имущество, приобретенное в процессе безвозмездной приватизации. Поскольку приватизация подразумевает отчуждение имущества, находящегося в государственной собственности, то договор о приватизации – это договор дарения, с одной стороны которого выступает государство, а с другой - гражданин.

Что касается «бесплатной» приватизации жилых помещений, то необходимо учитывать множество факторов, при которых производилась приватизация квартиры (комнаты). Дело в том, что право на участие в приватизации жилья имеют все лица, на законных основаниях проживающие в приватизируемом жилище, а также лица, которые имеют право проживать в нем.

При этом жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением. Следовательно, первоначально до заключения брачного договора и установления правового режима на приватизированное жилое помещение необходимо:

- определить круг лиц, имеющих право на приватизацию жилища;

- учитывать, что приватизированная квартира (комната) могла быть оформлена как на всех лиц, имеющих право на приватизацию, так и на одно лицо;

- не забывать, что если в приватизации жилища участвовало одно лицо, то вполне возможно заключение соглашения между лицами, имеющими право на приватизацию жилья.

Если какие-то моменты вызывают сомнение, то необходимо указать в брачном договоре приватизированное имущество и специально оговорить возможность наступления определенных последствий в случае оспаривания решения о приватизации.

В том случае, если имущество находится в муниципальной или государственной собственности, но планируется его приватизация и кроме супругов в семье нет других взрослых, то необходимо внести условия о его судьбе в брачный договор.

Если же в семье есть и другие совершеннолетние, то такие условия тоже можно внести в договор, но поставив их в зависимость от решения других членов семьи.

Совместное приобретение собственности супругами

В том случае, если супруги планируют покупку недвижимости, режим которой они хотят прописать в брачном договоре, то, в этом случае брачный договор заключается с отлагательным условием, когда возникновение прав и обязанностей зависит от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.

Если супруги планируют приобрести недвижимость, то следует указать за счет чьих доходов будет сделана покупка. Если такое условие будет отсутствовать, то суд признает право собственности на объект недвижимости за обоими супругами. Для того чтобы избежать таких рисков, можно указать, что недвижимость поступает в собственность одного супруга.

Права неработающего супруга и детей

Следует также иметь в виду, что в соответствии с пунктом 3 статьи 42 Семейного кодекса РФ брачный договор не может содержать условий, которые ставят одного супруга в крайне неблагоприятное положение. В частности, когда один из супругов не работает, то у второго супруга часто возникает желание установить договорный режим раздельной собственности на недвижимое имущество в свою пользу. Императивно, независимо от степени участия в бюджете семьи Семейный кодекс устанавливает равноправие между супругами.

Поэтому при установлении прав собственности на недвижимый объект за «работающим» супругом, «неработающему» супругу должна быть определена соответствующая компенсация.
Кроме того, если супруги имеют единственное жилье, которое согласно брачному договору отходит одному супругу, то в брачном договоре в отношении другого супруга должен быть прописан порядок пользования жилым помещением после расторжения брака, в ином случае последний может оказаться на улице.

Это связано с тем, что Жилищный кодекс предоставляет право пользования жилым помещением супругу собственника только в течение брака. Право пользования жилищем бывшего супруга является обременением и подлежит государственной регистрации.

Если супруги решили заключить брачный договор в отношении совместно нажитого имущества, то здесь не следует устанавливать права детей в отношении этого имущества, поскольку условия брачного договора подпадают под гражданское регулирование, тогда как отношение родителей и детей регламентируется семейным законодательством.

Сергей Ким
Юрист ООО "Юридическая фирма "Защита недвижимости"
По данным на 1 июня 2008 года