Как купить квартиру, если недостаточно средств? Еще несколько месяцев назад самым распространенным ответом на этот вопрос был: «Возьми ипотеку!». Сегодня бытует мнение, что получить ипотечный кредит на новостройку нереально.

Портал RezonRealty.ru выяснил, какие банки, работающие на территории Перми, в настоящий момент дают ипотечные кредиты на новое жилье.  Результаты неутешительные – получить ипотеку сегодня достаточно сложно. Одна из причин – ограниченное количество банков, выдающих ипотечные кредиты на новостройки.  Высокие процентные ставки и возросший первоначальный взнос ставят преграды к заветной квартире потенциальному заемщику. Кроме того, список домов, которые можно приобрести по ипотеке, минимален.

Лишь 42% банков, работающих на территории Перми, предоставляют ипотечные кредиты (как на вторичное, так и на первичное жилье).  Остальные 58% банков либо не работают с ипотекой, либо приостановили прием заявок. Получить ипотечный кредит на новостройку житель Перми может в следующих банках: «Сбербанк», «ЖилфинансБанк», «Сосьете Женераль Восток», «Райффайзенбанк», «БИНБАНК», «Росбанк» и др.

Минимальная процентная ставка по кредиту в рублях (при максимальном первоначальном взносе и минимальном сроке) варьируется от 14, 25 до 20%. В связи с повышением ЦБ России ставки рефинансирования до 12% возможно дальнейшее увеличение процентной ставки по кредиту.

Банки ужесточили требования к заемщику: сумма, которой обладать потенциальный заемщик, возросла с 10% до 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Кроме того, по новым условиям, ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 35-40% от дохода заемщика (ранее допускалась максимальная граница – 50%).

Портал  RezonRealty.ru провел независимое исследование ипотечных программ банков, предоставляющих кредиты на покупку квартир в новостройках Перми с  использованием методики «Тайный покупатель». Результаты свидетельствуют,  что квартиру в новостройке купить можно, но заемщику нужно предоставить качественное обеспечение по возврату кредита.    

Виды обеспечения по возврату кредита.
1. Имущественные права заемщика по договору о долевом участии в строительстве
Раньше повсеместно в качестве залога выступали имущественные права заемщика по договору о долевом участии в строительстве. Сейчас такую практику применяют лишь три банка: «Сбербанк России», «ЖилФинансБанк», «БИНБАНК». 

Кредитная программа «Ипотечный плюс» Сбербанка России в качестве залога принимает имущественные права заемщика по договору о долевом участии в строительстве. Однако, это возможно только для отдельных новостроек, по которым заключены специальные соглашения.  Перечень домов на 10 ноября:
- многоквартирный дом, расположенный по адресу г. Пермь,   ул. Светлогорская 17.
- коттеджный поселок «Южная усадьба» (Пермский район, с. Култаево).
- многоквартирный дом, расположенный по адресу г. Добрянка, ул. Советская, 68
- многоквартирный дом, расположенный по адресу г. Добрянка, ул. Победы, 35/37
- многоквартирный дом, расположенный по адресу г. Соликамск, Северная, 46
- многоквартирный дом, расположенный по адресу Пермский район, п. Звездный, ул. Коммунистическая, 5а.

Размер минимального первоначального взноса по этой программе составляет 30% от стоимости недвижимости, минимальная процентная ставка – 14,25% (действует при первоначальном взносе от 40%, сроке кредитования от 5 до 10 лет). 
При минимальном первоначальном взносе 30%, сроке кредитования 180 месяцев процентная ставка составит 15%.

«ЖилФинансБанк» предоставляет ипотечные кредиты на покупку квартир в жилом комплексе «Полет». Минимальный размер первоначального взноса по программе «Ипотечный» составляет 30%, процентная ставка – 19%.

«БИНБАНК» предоставляет ипотечные кредиты на квартиры в жилом комплексе «Бон’Апарт» (г. Пермь, ул. Островского, 52).  Минимальный размер первоначального взноса составляет 25%, процентная ставка – 17,5%.

Плюсом такой покупки, несомненно, является то, что нет необходимости оформлять залог другой недвижимости. В противном случае собственник оформленной в залог недвижимости не сможет ее продать до момента полного погашения кредита. Очевидный минус - ограниченный выбор новостроек.

2. Залог другого объекта недвижимости
Более распространенным вариантом обеспечения по возврату кредита сегодня выступает залог другого объекта недвижимости. В некоторых банках (например, «Сбербанк», программа «Ипотечный») залог другого объекта недвижимости прекращается  после сдачи в эксплуатацию дома, в котором приобретается квартира.  После этого в качестве обеспечения выступает залог приобретенной квартиры. В других банках (например, «Сосьете Женераль Восток») залог другого объекта недвижимости прекращается только после окончательного погашения кредита. Переоформить залог возможно только через механизм рефинансирования.

В некоторых банках собственником такой недвижимости может выступать либо близкий родственник, либо не состоящее в родственных связях с заемщиком  третье лицо. На таких условиях выдает большее количество банков, к примеру,  Сбербанк (программа «Ипотечный»), «Сосьете Женераль Восток» («Квартира»), «Райффайзенбанк» («Кредит на покупку недвижимости под залог имеющегося жилья») и др.

Заемщик волен выбирать объект недвижимости самостоятельно и покупать квартиру в новостройке на любом этапе строительства.  Однако необходимо учитывать, что сумма кредита, как правило, не будет превышать 70% от стоимости объекта недвижимости, оформленного в залог. Кроме того, необходимо провести оценку недвижимости у оценочной компании, аккредитованной в банке.

Плюсом такого варианта выступает то, что заемщик может выбирать любой дом. К примеру, заемщик может купить квартиру в новостройке и до сдачи дома жить в старой квартире.

Вместе с тем, получение кредита под залог имеющегося жилья может нести риски, о которых потенциальные заемщики и залогодатели даже не подозревают. Партнер юридической фирмы «Юхневич, Леготкин и партнеры» Денис Кобелев обращает внимание на статью 813 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при утрате обеспечения или ухудшении его условий банк вправе потребовать досрочного возврата суммы кредита. Падение рыночных цен на заложенную недвижимость, по мнению специалиста, может быть использовано банками как повод потребовать от заемщика и других обязанных лиц (залогодателя, поручителей) досрочного внесения платежей по кредитному договору. Примечательно, что такое право возникает у банков независимо от вины заемщика, т.е. снижение рыночной цены заложенного жилья может привести к досрочному взысканию кредита и с добросовестных граждан, исправно исполняющих обязанности по внесению платежей по кредиту.

Портал RezonRealty.ru начинает цикл публикаций «Самые-самые». Еженедельно производится отбор самых дорогих и недорогих предложений на рынке жилой недвижимости Перми. Данными для материала выступают объявления, опубликованные в базе недвижимости портала RezonRealty.ru. Критериями отбора является общая заявленная стоимость квартиры, а также стоимость 1 кв. м.

Начнем с новостроек:

Данная публикация посвящена первичному рынку недвижимости Перми на 25 ноября 2008 года.

1 комнатные квартиры:
Самой недорогой была признана квартира, расположенная по адресу Ким, 14. Ее стоимость составляет 1272 тыс. рублей. Общая площадь - 30 кв. м. Стоимость 1 кв. м - 42,4 тыс. рублей. Дом находится на стадии подготовки к строительству (ID в базе предложений 100005).
Самая низкая стоимость 1 кв. м в новостройке Перми - 32 тыс.рублей – зафиксирована в двух объектах: Автозаводская, 11 (ID в базе предложений 92669) и Челюскинцев, 23 (ID в базе предложений 110368).
Самой дорогой в базе на указанный период является квартира, расположенная в доме по адресу Осинская, 8. Ее стоимость составляет 21 480 тыс. рублей. Общая площадь объекта – 214,8 кв.м. Дом сдан.(ID в базе предложений 100330).
Самая высокая стоимость 1 кв. м отмечена в доме по адресу Пушкина, 50 и равна 120 тыс. рублей. (ID в базе предложений 109210).

2 комнатные квартиры:
Среди 2-х комнатных квартир лидирует объект, расположенный по адресу Полевая (Данилиха), 22. Его стоимость составляет 1295 тыс. рублей (ID в базе предложений 109389).
Наименьшей стоимостью кв. м – 30 тыс. рублей - обладают 2 объекта в базе: квартира площадью 70,1 кв. м, расположенная по адресу Адмирала Ушакова, 21 (ID в базе предложений 103434), и квартира на ул. Вагонная, 29 (ID в базе предложений 112246) общей площадью 61,7 кв. м. Оба дома находятся на стадии возведения каркаса.

3 комнатные квартиры
Самая недорогая квартира расположена в доме по адресу Делегатская, 39а. Ее стоимость равна 2360 тыс. рублей. Общая площадь - 71 кв. м. Дом находится на завершающем этапе строительства. (ID в базе предложений 109914).
Самая низкая стоимость 1 кв. метра в трехкомнатной квартире равна 29 тыс. рублей. По такой цене выставлен на продажу объект общей площадью 98,8 кв.м по адресу Островского,30. Общая стоимость - 2865,2 тыс. рублей. (ID в базе предложений 99744).
Самыми дорогими являются квартиры по адресу Пушкина, 50 и Осинская, 8, упомянутые выше.

4 и более комнат
Самая низкая цена 4-х комнатной квартиры равна 2850 тыс. рублей. Квартира общей площадью 95 кв. м, расположенная по адресу Делегатская, 41. (ID в базе предложений 98769). Самая низкая стоимость 1 кв. м – 29,5 тыс. рублей – зафиксирована у двух объектов: квартиры общей площадью 102,3 кв.м каждая, расположенные по адресам Делегатская 45 (ID в базе предложений 88632)и Делегатская 41 (ID в базе предложений 88631)
Самая дорогая квартира расположена по адресу Адмирала Ушакова, 32. Ее стоимость 35 млн. рублей. Общая площадь – 590 кв. м. (ID в базе предложений 100354)

Как искать по номеру ID объект: необходимо на любой странице описания объекта в адресной строке заменить последние цифры на необходимые.

В среднем цены на новостройки Перми за вторую неделю ноября немного выросли – 1.6%.

Таким образом, стоимость 1 кв. м жилой недвижимости на первичном рынке по состоянию середину ноября равна 49 620 рублей. С начала года рост составил чуть менее 1% (с 49 241 рублей за 1 кв. м).

Это обусловлено ростом цен в 3 (+2,3%) и 4 (+2,7%) зонах Перми (микрорайонах Разгуляй, Данилиха, Новоплоский, Светлый, Садовый, Парковый; Ераничи, Балатово, Городские горки).

Несмотря на рост среднего показателя средней стоимости в большинстве зон (1, 2, 5, 6, 9) отмечено снижение цен. «Вероятно, это произошло по следующей причине: когда в конце октября в центральных зонах на строящееся жилье стали предлагаться значительные дисконты, этой волной накрыло и близлежащие зоны (в том числе и 3, и 4), - отмечает руководитель департамента аналитики ИКГ «Резон» Юлия Ипанова. - Но в этих зонах стоимость за квадратный метр была переоценена значительно меньше, чем в 1 и 2. Поэтому сейчас отмечается обратный процесс. Такие колебания отмечаются всегда, когда продавцы, устанавливая цены, прощупывают рынок».

Наибольшее снижение (-5,3%) зафиксировано в прилегающих к центру микрорайонах (зона 2 – микрорайоны Островского, Свердлова, Громова), где цены на новостройки остаются по-прежнему высокими. Так, стоимость 1 кв. м на середину ноября 2008 года составила 66 220 рублей. В начале месяца в этой зоне средняя цена за кв. м была 69 961 рублей. С начала года цены упали почти 11%. Напомним, именно в этой зоне сосредоточено большинство новостроек на завершающем этапе строительства. По мнению Юлии Ипановой, это вызвано тем, что количество покупателей, имеющих деньги, становится все меньше, а потребность у застройщиков в «живых» деньгах остается.

В первой зоне (микрорайоны Центр, Центр 1, Центр 2) также отмечено снижение цен почти на 4% с 58 384 до 56 117 рублей за 1 кв. м. Причиной этого Юлия Ипанова называет снижение цены на 1 кв. м в домах, далеких от сдачи (конец 2009 года, 2010 год), тогда как стоимость в сданных домах более стабильна.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья продолжает плавно снижаться почти во всех зонах – 1% за неделю и составляет 58 910 рублей. Максимальное снижение (-2,54% отмечено в самых отделенных микрорайонах г. Перми (Бумкомбинат, Голованово, Малые реки, Головановский, Банная гора, Заозерье, Одино, Тимкино, Турбино, Промзона, Камская долина, Голый мыс, Новобродовский, Новые ляды, С/х опытная станция, Чусов.водозабор). «Эти зоны наименее привлекательны для покупателей, которые заняли выжидательную позицию, - поясняет аналитик. - За те же деньги, за которые можно было приобрести жилье только на окраине города, скорее всего можно будет подобрать более выгодный вариант».