Вопросы безопасности сделок с недвижимостью в условиях кризиса приобретают особую остроту. «Объем финансирования для всех без исключения девелоперов уменьшился. Из-за этого изменилась система гарантий: раньше риски покупателей снижала репутация, масштаб, прозрачность застройщика.

Сейчас риски покупки объекта у большой, известной компании и компании в десятки раз меньшей равны. Более того, застройщики, чья репутация обеспечивала ранее легкий доступ к дешевым заемным ресурсам, и которые, воспользовавшись этим, нарастили свой долговой портфель, сейчас сталкиваются чуть ли не с большими проблемами – ведь им нужно обслуживать и возвращать огромные кредиты. – Отметил директор по инвестициям Urban Group Андрей Пучков. – Поэтому при выборе объекта, нужно обращать внимание на совершенно иные, чем прежде, факторы. В первую очередь – на степень готовности проекта: она не должна быть ниже 75 – 80 процентов.

На количество объектов в портфеле застройщика, близких к завершению, – если их много, собственных средств у компании на финишный рывок может не хватить. Целесообразно оценить текущую активность на строительной площадке – она должна быть не ниже, чем до кризиса». Андрей Пучков остановился также на юридических рисках, увеличившихся в период нестабильности. Ссылаясь на собственный опыт строительства поселка таунхаусов «Ивакино-Покровское», который Urban Group продает по 214-му закону «О долевом участии в строительстве…», Пучков обратил внимание на перемену отношения к этому документу. «Договор, который подписывает покупатель в соответствии с 214-м законом, проходит государственную регистрацию. Этот закон требует соблюдения сроков и качества строительных работ, предполагает наличие полного комплекса разрешительной документации. Главное, он гарантирует полную возвратность средств человека, если застройщик существенно нарушит условия контракта, что очень его дисциплинирует». Закон строгий (из-за этого по нему работают сейчас 11 процентов застройщиков в Москве и регионе), но в условиях кризиса он оборачивается повышением ликвидности объектов. Плюс банки пересмотрели свое отношение к рискам, и хотят твердых гарантий в виде зарегистрированных договоров. В итоге по 214-му закону не закрыто финансирование. В итоге закон, который еще недавно казался обременительным, в условиях кризиса дает серьезные гарантии всем участникам рынка: покупателям, девелоперам, банкам…

Коммерческий директор Urban Group Роман Большаков обратил внимание на категории жилья, наиболее перспективные в условиях кризиса (как при покупке недвижимости для себя, так и в инвестиционных целях): дешевая качественная недвижимость, пользующаяся массовым спросом, и потому высоколиквидная и, наоборот, уникальное, дорогое жилье, обращающееся на рынке по законам редкости. «Необходимо только помнить, что недвижимость – это актив, который приобретается на среднесрочную перспективу: минимум на 3-5 лет. Иначе в условиях кризиса инвестор рискует столкнуться с временным снижением стоимости своего актива, – подчеркнул Большаков. Поскольку Urban Group специализируется на малоэтажном строительстве в близком Подмосковье, Роман Большаков остановился подробнее на перспективах рынка таунхаусов в период кризиса. «Ситуация здесь сейчас несколько лучше, чем по рынку в целом, – отметил он, – чему есть свои причины.

Люди научились работать и зарабатывать по-европейски. Однако недвижимости «западного класса» в Москве и Подмосковье крайне мало. На фоне типовых серий таунхаусы выглядят очень привлекательно: большая площадь, наличие собственного участка, бонусы загородного проживания, комфортная, однородная среда... Все эти факторы смещают вектор выбора покупателей в пользу таунхауса. Особенно, если объект попадает в категорию эконом-класса. В среднем цена за квадратный метр в таунхаусах – около 3000 долларов; общая стоимость домовладения в этом случае составляет порядка 700-750 тысяч. Эти цифры отпугивают людей среднего класса. Квадратный метр в «Ивакино-Покровском» обходится сейчас ниже 2 000 долларов. В итоге стоимость домовладения соответствует цене 60-метровой двухкомнатной квартиры в Химках, Северо-Восточном или Северном округе – за ту же сумму (около 350 тысяч долларов) можно приобрести таунхаус площадью 156 квадратных метров с гаражом и земельным участком». Поэтому, несмотря на снижение спроса, продажи в «Ивакино-Покровском» продолжаются, и весь сегмент таунхаусов эконом-класса дает основания для оптимизма».
Затрагивался в ходе дискуссии еще один животрепещущий вопрос – как будут себя вести цены в ситуации нарастающей нестабильности. «Рынок первичного жилья находится в жестких «ножницах». – Прокомментировал Андрей Пучков. – В первую очередь это связано с тем, что большинство продаж осуществляется по, так называемым, суррогатным договорам (предварительный договор, вексельная схема, договор соинвестирования, договор простого товарищества, договор о совместной деятельности и т.д.). Все они предусматривают штрафные санкции по отношению к покупателям: человек может потребовать расторжения договора и возврата денег с уплатой штрафа в оговоренном размере – от 10 до 30%. Поэтому в предоставлении скидок новым покупателям застройщик ограничен этими цифрами. Представьте, что девелопер дает скидку в 50% – покупатель, который ранее приобрел у него жилье, понимает, что, отказавшись от сделки с потерей 30%, он купит ту же самую площадь дешевле – и еще останется в 20-процентном выигрыше Застройщики сами себе обрушат рынок – естественно, они не допустят такого развития событий. Иначе начнется такой же коллапс, как на фондовом рынке, – игра на понижение, «медвежья» тактика. Именно поэтому существенного снижения цен на первичном рынке ждать не приходится. Изменения коснуться, скорее, вторичного рынка – цена сделки здесь в большей мере зависит от баланса платежеспособного спроса и предложения. К тому же на «вторичке» больше ценовых «перекосов»: жилье с низким потребительским качеством подешеветь просто обязано».Может влиять на стоимость недвижимости и снижение цен на стройматериалы. «В этом случае цены будут опускаться пропорционально снижению себестоимости строительных материалов – медленно и плавно, поскольку стоимость рабочей силы менее эластична, чем цены на цемент и металл (в силу человеческой инерционности и рамок ранее заключенных договоров). – добавил Андрей Пучков. Он подчеркнул, что назвать точные цифры сейчас никто не решится. Предположил, что речь может идти о 20, максимум 25%. И тут же добавил: «Учтите, если ситуация будет развиваться таким образом, стоимость денег (не только банковских, но и вообще) заметно возрастет – и для компаний и для конечных покупателей».