Серьезные изменения, неудержимо вторгающиеся в сферу отечественной экономики из внешнего неспокойного мира, не обошли стороной и такую важную ее часть, как сфера недвижимости. Так, на днях, эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (Irn.Ru) попытались опровергнуть устоявшееся мнение о непременной выгодности такой распространенной сегодня операции, как покупка недвижимости с последующей сдачей ее в аренду. "Еще шесть лет назад аренда была весьма прибыльным бизнесом - считают в Irn.Ru, - но на данный момент доходность от сдачи жилья в аренду становится, по сути дела, ничтожной". Появление же в ближайшее время еще одной расходной статьи - налога на недвижимость, ставка которого будет привязана к рыночным ценам, - грозит и вовсе свести доходы арендодателей к нулю .

В мировой практике минимальным уровнем доходности принято считать ставку банковского депозита. Банковские краткосрочные вклады традиционно наиболее надежны, поэтому доход по ним является самым низким. Исходя из этого, любая предпринимательская деятельность, связанная с большим риском, должна быть и более прибыльной. Сдача жилья в аренду также является своего рода предпринимательством, таящим в себе определенные риски. А значит, и доходность от сдачи жилья внаем должна быть выше, чем по банковским вкладам.

По данным Irn.Ru, вплоть до 2003 г. уровень доходности от сдачи квартир в аренду опережал ставки банковских депозитов: в конце 2002 г. на фоне 11% годовых по банковским вкладам арендодатели получали не менее 13% годовых только от сдачи жилья внаем. Но в 2003 г. темпы роста арендных ставок впервые отстали от темпов роста цен на жилье. И с тех пор ситуация только усугубляется.

Сейчас, по данным "Миэль-Аренда", средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет $1007, двухкомнатной - $1208, а трехкомнатной - $1415. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатной квартире, по данным "Индикаторов рынка недвижимости", составляет $6085, в двухкомнатной - $5916, а в трехкомнатной - $5711. По данным Росстата, средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляет 40 кв. м, двухкомнатной - 65 кв. м, а трехкомнатной - 85 кв. м. Таким образом, максимальную доходность от сдачи жилья внаем приносят сейчас однокомнатные квартиры.

Но и в этом сегменте она не может считаться нормальной, так как... не превышает 5%. Доходность от сдачи двухкомнатной квартиры еще меньше - 3,8%, а трехкомнатной - вообще не превышает 3,5%. И это без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периодов простоев и прочих затрат на содержание жилья. В итоге, чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет от 1,5% до 3%.

При этом ставки по краткосрочным банковским вкладам на данный момент не опускаются ниже 6%, а в среднем составляют 7% - 8% годовых. Однако инвестиции в недвижимость принято считать долгосрочными капитальными вложениями. По крупным же вкладам (более сопоставимым с инвестициями в недвижимость) на два - три года и более доходность составляет не менее 11% годовых, а в некоторых банках из топ-20 (по величине активов) поднимается даже до 15%. Конечно, вклады, доходность которых превышает ставку рефинансирования (на данный момент 11%), облагаются налогом на доходы физлиц (35%). С его учетом, максимальная доходность долгосрочных вкладов составит 13,5%. Таким образом, доходность банковских депозитов как минимум в четыре раза выше доходности от сдачи жилья в аренду.

И чем дальше, тем доходность сдачи жилья внаем становится ниже. Так, по итогам первого полугодия 2008 г., средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 31%, а двухкомнатных и трехкомнатных - на 26%. При этом аренда однокомнатных квартир, по данным "Миэль-Аренда", подорожала за первые шесть месяцев этого года лишь на 6,47%, двухкомнатных - на 5,28%, а трехкомнатных - на 7,69%.

Выводы очевидны. Спасти арендодателей смогло бы лишь резкое увеличение арендной платы или снижение цен на жилье. Однако первый сценарий едва ли возможен. По официальным данным, в Москве сдается каждая десятая квартира. И это только официально зарегистрированные сделки. Таким образом, можно смело утверждать, что в Москве сдается, как минимум, каждая пятая квартира, что создает серьезное поле для конкуренции.

Перспектива снижения цен на жилье тоже маловероятна, так как рынок жилья давно поделен между определенным количеством монополистов и аферистов. И если в ближайшее время не начнется плавное снижение цен, то резкое несоответствие стоимости московского жилья и арендных платежей грозит обернуться обвалом стоимости московской недвижимости.