Регулирование ипотечного рынка и ипотека с оптимальными платежами

Заголовок этой статьи родился как аналогия к хорошо в прошлом известному на Западе финансовому продукту – «Ипотека с варьируемой ставкой», ARM (Adjustable Rate Mortgage) – столь часто и беспощадно ныне критикуемой как корень зла, внесший значительную лепту в развитие кризиса ипотеки Subprime. К сожалению, в России ипотеку и до кризиса многие недолюбливали, считая ее «кабалой», но сейчас эта нелюбовь стала поистине всеобъемлющей и всенародной. Банки считают ипотеку высокорисковым продуктом, а население – верной дорогой к жизни «на вулкане». Похоже, рынок, едва родившись, медленно испускает дух, несмотря ни на какие усилия государства по его реанимации.

Между тем, ипотека – фактически единственный полезный для экономики вид кредита, исчезновение которого на фоне отсутствия эффективного государственного механизма по финансированию и распределению жилья грозит ростом социальной напряженности, семейных драм и дальнейшим ухудшением демографической ситуации в России. Ипотека, вместе со всеми ее хорошо известными минусами, мотивирует работника на повышение собственной эффективности и карьерный рост, одновременно обеспечивая равномерно высокий спрос на банковский кредитный продукт. Трудно представить себе более неподходящее время для сворачивания коммерческой ипотеки в России – той стране, где люди по старинке привыкли получать жилье лишь по наследству или «в награду» от государства, в то время как в развитых государствах до кризиса ипотечными кредитами как способом финансирования покупки жилья пользовались от 65 до 85% населения.

С точки зрения банка, ипотечный кредит должен обладать двумя характеристиками – эффективной ипотечной процентной ставкой и сроком выдачи. Если в отношении срока выдачи между заемщиком и банком, как правило, удавалось достичь взаимопонимания, то в отношении процентной ставки до кризиса у заемщиков действовал принцип «неосведомленного благодушия». Клиенту было трудно количественно оценить последствия вступления в долгосрочные кредитные отношения с банком по той или иной процентной ставке. Действовал принцип стада: банки кредитовали средний класс в узком диапазоне ставок, обоснованность которого опиралась лишь на сложившуюся на тот момент конъюнктуру рынка, но не учитывала долгосрочных экономических последствий для заемщика (не говоря уже о столь внезапно для всех разразившемся финансовом кризисе, спутавшем все карты и заемщиков, и кредитодателей). То, что ранее воспринималось как норма амортизации кредита – когда банковский процент уплачивался заемщиком в первую очередь, а тело кредита – во вторую, более позднюю стадию – сегодня в США стали квалифицировать как элемент «хищнической кредитной практики» (predatory lending). Так кем на самом деле является банк для ипотечного заемщика: помощником в решении его жилищных вопросов или беспристрастным институциональным ростовщиком?

Ответ на этот сложный (несмотря на его кажущуюся простоту) вопрос зависит от той роли, которое государство готово взять на себя в обеспечении социальных гарантий ипотеки. На примере хронологии событий последних месяцев в США можно с уверенностью сказать, что государственное монетарное вмешательство в экономику в целом оказалось менее эффективным, чем обеспечение им функций «верховного фискального гаранта». Прежде всего, АИЖК должно более плотно и конструктивно сотрудничать с коммерческими банками и застройщиками. Россия вошла в ипотечный кризис с наихудшим в мире показателем адекватности цен на недвижимость (см. таблицу):

	ВВП на душу населения	Средняя по стране цена 1 кв. м городской недвижимости, $	Коэффициент АЦН*
Китай	5943	23	258
Россия	16161	88	184
Бразилия	10298	16	644
США	47025	125	376

* - адекватность цен на недвижимость
Источники - МВФ, Global Property Guide

Коэффициент АЦН получен простым делением первой колонки чисел на вторую. Он отражает покупательную способность одного квадратного метра населением. Очевидно, что дальнейшее стимулирование российского рынка ипотеки без приведения коэффициента АЦН в сопоставимые с прочими странами рамки чревато наступлением российского национального ипотечного кризиса в перспективе нескольких лет – на сей раз это будет полностью независимый от внешних событий российский кризис.

Таким образом, первоочередной задачей государства в качестве «верховного фискального гаранта» будет учреждение самостоятельного ведомственного регулятора рынка ипотеки и недвижимости (мы предлагаем его условно назвать «Федеральной службой по ипотеке и рынкам недвижимости» - ФСИРН). Его основной задачей будет ввести ряд законодательных ограничений и обеспечить равномерное развитие рынка недвижимости по всей стране, что в итоге должно повысить коэффициент АЦН и отодвинуть угрозу кризиса.

Вторая его функция будет связана уже с необходимостью избегания негативного зарубежного опыта. В США в докризисные годы существовало простое правило максимальных расходов домохозяйств на ипотеку, которое гласило, что для динамичного и бесстрессового развития экономики необходимо, чтобы платежи абстрактной семьи по ипотеке находились в диапазоне 30-50% от ее совокупных доходов. Беспощадное пренебрежение этим «принципом золотого сечения», когда в середине 2000-х расходы домохозяйств по ипотеке могли доходить до 80-90% их совокупных доходов, а потребительские нужды удовлетворялись за счет усиленной эмиссии кредитных карт, послужило мощнейшим катализатором кризиса Subprime в США.

На самом деле, снижение бремени ипотечных платежей ниже 30-50% в большинстве случаев делает невозможной полную оплату объекта недвижимости одним поколением заемщиков, в то время как его превышение над 30-50% делает невозможными осуществление нормальных потребительских расходов домохозяйствами. Последнее обстоятельство замедляет развитие экономики и товарооборота и ведет к массовому банкротству непродовольственных потребительских отраслей экономики и отсутствию стимула к их развитию.

Очевидно, что второй важнейшей функцией государства как «верховного фискального гаранта» будет внедрение принципов регулирования допустимого уровня ежемесячных ипотечных выплат населением – с тем, чтобы избежать образования системных рисков в экономике. Банкам будет поручено осуществление периодического мониторинга ипотечных платежей своих заемщиков против «принципа золотого сечения» и сообщать его результаты во ФСИРН. Одновременно с этим, банки будут вынуждены время от времени пересматривать график ежемесячных ипотечных платежей своих заемщиков, автоматически уменьшая их в периоды падения подтвержденных доходов населения и, наоборот, предлагая увеличить их в периоды их бурного зарплатно-карьерного роста.

Очевидно, что такая перспектива банкам вряд ли понравится, ведь она сулит дополнительную кропотливую работу аккаунт-менеджерам! Кроме того, банк вынужден будет не устанавливать изначально срок кредита и эффективную процентную ставку, как он это делал раньше, а, наоборот, мониторить и «подгонять» эти два параметра под свои benchmarks – с тем, чтобы обеспечить целевую прибыльность кредитным операциям банка в долгосрочной перспективе. Как и прежде, риски невозврата кредита и существенного падения доходов заемщика ввиду потери им трудоспособности должны быть застрахованы коммерческим способом, в то время как общеэкономические (форс-мажорные) риски должны покрываться специальным государственным фондом, управлять которым будет ФСИРН.