Ипотечный кредит остается для большинства граждан единственным шансом улучшить жилищные условия.

Ни для кого не секрет, что кроме процентных ставок по кредиту, заемщик несет множество дополнительных расходов как по услугам банка, так и других, косвенных участников сделки (например, риэлтора, нотариуса и т. д.), пишет "Простобанк Консалтинг".
  
Зачастую сумма переплаты по кредиту на 15-20 лет достигает 100-150%. Что входит в эти расходы, и какие из них являются необязательными для кредитодержателя? Начнем с того, что все затраты при покупке-продаже недвижимости делятся на две группы: связанные со сделкой как таковой и получением банковской ссуды.

Каждый покупатель, независимо от специфики и способа проведения сделки, оплачивает услуги нотариуса (зависит от цены жилья), госпошлину и отчисление в пенсионный фонд – по 1% стоимости по договору. Если жилье продается при помощи специализированного агентства, к этим издержкам добавляют 1-5% стоимости объекта на услуги риэлтора или брокера.

Расходы, связанные с ипотечным кредитом, включают разовые и постоянные выплаты. К первым относятся комиссия за оформление договора, кассовое обслуживание в банке (если кредит в наличных) – 0,5% от получаемой суммы, справка из БТИ о регистрации прав собственности и экспертная оценка.

Последняя может проводиться как банком (при наличии сертификата на осуществление такой деятельности), так и специально аккредитованным бюро, и охватывает все детали планировки (в т. ч. состояние коммуникаций, остекление балконов, качество отделки и т. д.).

И, наконец, остается периодичная выплата – ипотечное страхование. Сюда входит страхование объекта кредитования – 0,2-0,4% оценочной стоимости объекта, страхование жизни и трудоспособности заемщика (по требованию банка) – 0,2-0,4% суммы ипотеки и титульное страхование – 1% стоимости залога.

Заемщик ежегодно платит страховку в течение всего срока договора, а титульное страхование действительно первые 3 года пользования ипотекой (исковая давность по договорам отчуждения недвижимого имущества).

Дополнительными расходами по ипотечному кредиту могут также оказаться штрафы за нарушение заемщиком условий договора. Например, за внесение платежей с просрочкой или, наоборот, при погашении долга с опережением графика (аннуитетная форма кредита). Кроме того, если кредит оформлен в иностранной валюте, заемщик несет убытки из-за скачков курса.

Если раньше разговоры о реструктуризации зачастую не заходили дальше слов и банки не предлагали каких-то реально действующих схем, то теперь они у финучреждений уже появились.

Это объясняется не только и возможно не столько неповоротливостью, сколько сложностью самого процесса, пишет УБП.

«Что касается кредитов, то еще в ноябре прошлого года нами было принято решение по их реструктуризации. Это трудоемкий процесс, который продолжается до сегодняшнего дня», – говорит председатель правления АКБ “Укрсоцбанк” Борис Тимонькин.

В то же время он признает, что так или иначе, даже тех мер, которые банк предложил клиентам-физлицам – как то каникулы до 18 месяцев по уплате тела кредита, – недостаточно.

«Поэтому и сейчас специалисты Укрсоцбанка разрабатывают новые схемы выхода, – рассказывает банкир. – Наша задача — реализовать возврат в ту гривневую сумму, которую клиент платил до кризиса. Думаю, нам это удастся.

Наша главная задача — реструктурировать кредитный портфель. Мы заканчиваем работу над способом временного снижения процентов. Но это будет не подарок, а схема работы с капитализацией процентов и выплатой их за пределами действующего договорного срока».

Вариантов становится больше

Вместе с тем, некоторые банки уже успели разработать и предложить больший спектр работающих программ. К примеру, в ОТП Банке готовы пойти на изменение условий возврата кредита, в соответствии с которым заемщику временно предоставляются льготные условия погашения кредита, например, уменьшение размера ежемесячного платежа, временная отсрочка погашения основной суммы кредита и/ или процентов, изменение графика погашения, изменения срока кредита.

Кроме стандартных вышеуказанных схем, банк предлагает заемщикам дополнительный вариант, по которому им предоставляется возможность отсрочить выплату процентов по кредиту с использованием адаптационного графика платежей.

Этот график предусматривает значительное снижение ежемесячной суммы платежа с последующим постепенным их увеличением. При этом решение о реструктуризации принимается банком в течении 2–3 дней, а ее максимальный срок может достигать полутора лет.

Эксперты отмечают следующие возможные преимущества реструктуризации:

• Льготные условия возврата кредита при реструктуризации помогут клиенту уменьшить нагрузку на семейный бюджет.

• К заемщикам, которые воспользовались услугой «реструктуризация» и не имеют просроченной задолженности по кредиту, не применяются штрафные санкции со стороны банка.

• Изменение условий долгового обязательства не ухудшает кредитную историю клиента.

В целом программа реструктуризации кредитных задолженностей ОТП Банка предусматривает следующие варианты:

• снижение платежа по кредиту на 30% и более (в зависимости от финансовых возможностей клиента);

• отмена пени и штрафов (при условии полного погашения просроченной задолженности);

• снижение процентной ставки с ее последующим восстановлением до исходного уровня после окончания льготного периода;

• увеличение срока кредита;

• включение просрочки в сумму кредита с последующими льготными условиями платежа;

• разбивка страховых платежей на 2, 4 равные части (по автомобильным и ипотечным кредитам);

• переуступка долга: смена заемщика по кредиту.

Меняем заемщика

Одной из новинок, малознакомой многим клиентам, является смена заемщика по кредиту или другими словами перевод долга на другое лицо. Кроме ОТП Банка такую услугу предоставляет, например, АКИБ «УкрСиббанк».

«Перевод долга», – так называется услуга, которую банк предлагает заемщикам, которые несут повышенную нагрузку по выплате своего кредита.

В данном случае любое заинтересованное лицо может приобрести у заемщика залог с переоформлением действующего кредита на себя. Таким образом, можно передать свой долг третьему лицу и снять обязательства перед банком.

«К сожалению, никто не застрахован от изменений в экономической среде. И сегодня для некоторых заемщиков кредит стал просто неподъемным. «УкрСиббанк» предлагает разные варианты реструктуризации, в том числе и возможность переоформить кредит на человека заинтересованного в покупке заложенного автомобиля или недвижимости.

Это поможет заемщику и вопрос с займом решить, и сохранит хорошую кредитную историю», – отметил председатель правления АКИБ «УкрСиббанк» Сергей Наумов. В банке убеждены, что данная услуга удобна и для заемщика и для покупателя.

Заемщик больше не будет обслуживать свой кредит и не испортит свою кредитную историю, а покупатель сможет на отличных условиях купить в кредит долгожданную квартиру или машину у нашего заемщика.

Учитывая расширение возможностей по реструктуризации задолженности, практически каждый заемщик может найти приемлемый для себя вариант.

Самым актуальным вопросом на сегодня является процедура взаимозачет, или возврата депозита за счет погашения чужого кредита. На практике этот сделать не так и сложно.

«Как вернуть депозит либо удешевить свой кредит прямо здесь и сейчас?» – это наиболее волнующие вопросы, о решении которых мечтают многие украинские граждане, пишет Capital Times.

Выход всегда есть, отмечает в эксклюзивном комментарии для УБР генеральный директор консалтинговой компании «КредитСвит» Любовь Слободенюк.

Сегодня можно обойти запрет НБУ на досрочное закрытие счетов, получить обратно свои деньги и значительно удешевить свой кредит с помощью взаимозачета депозит/кредит.

Данный взаимообмен является полностью законной процедурой для реализации которой, необходимо предпринять следующие шаги:

1. Владельцу депозита/кредита необходимо найти соответствующую пару кредит/депозит. При этом, валюта, суммы депозита/кредита и банк обязательно должны совпадать.

Также необходимо, чтобы наступил хотя бы один день просрочки по кредиту (без просрочки операция проводиться не может, т. к. нет оснований для взыскания депозита).

Подобрать правильную пару сегодня помогут профессиональные консалтинговые компании, которые ранее являлись посредниками между клиентами и банками по оформлению различных финансовых продуктов, в особенности кредитных и депозитных программ.

2. После подбора пары, заемщику и вкладчику необходимо согласовать условия взаимообмена. Как правило, это сроки оплаты и дисконт с которым владелец депозита готов поменяться на кредит.

В среднем депозиты продаются с дисконтом 10-20%, но в банках с временной администрацией НБУ депозиты продаются с более завышенным дисконтом (более 30%) чем в банках, где она отсутствует.

Владелец кредита может сразу отдать вкладчику сумму депозита либо же выплатить её частями в течении определённого времени.

Также следует отметить, что в счет погашения кредита, кроме денег, заемщик может предложить, например, свое залоговое имущество: недвижимость или автомобиль.

3. После, необходимо обратиться в банк, где обслуживается заемщик и вкладчик, и узнать о процедуре обмена.

В каждом банке своя процедура, но как правило, вкладчику и заемщику необходимо просто написать заявление о желании провести взаимозачисление депозита на кредит.

Согласно процедуре, изначально вкладчик переуступает права на свой депозит договорённому лицу - заёмщику, после чего, банк осуществляет проводку по списанию депозита в погашение кредита и после заемщик рассчитывается с вкладчиком.

Согласно украинскому законодательству и депозитным банковским договорам, банк не имеет право отказывать в обмене депозита на кредит.

При отказе банком совершать взаимозачет депозит/кредит, владелец депозита имеет право выиграть данную сделку через суд. Помните, что закон на вашей стороне.

Как правило, процедура обмена занимает пару дней и предоставляет хорошую возможность заемщику меньше заплатить по кредиту, а вкладчику получить живые деньги в настоящий момент.

Также помните, если вы не обладаете достаточными знаниями в этой сфере и решили обратиться за помощью к посредникам, будьте осторожны, потому как на рынке есть мошенники, лучше обращаться в компании, которые на слуху.