В августе Центробанк на фоне ослабления рубля поднял ключевую ставку сразу на 3.5 п.п до 12%. Это спровоцировало ускорение роста цен на жилую недвижимость. В результате на рынке почти не осталось сравнительно доступных вариантов. В то же время массового удорожания выставленных на продажу квартир не случилось. Что же сейчас происходит на рынке жилья? Разбираемся с экспертами “ЛионКредит“.

Рубль падает – квадратный метр дорожает

Рынок недвижимости традиционно остро реагирует на состояние национальной экономики. Причем зачастую реакция получается удвоенной. Например, в августе рост цен подстегнуло и ослабление рубля, и повышение ключевой ставки.

В чем же причина? Ведь зависимость строительной отрасли от импортных материалов сегодня сравнительно слабая. Да, большинство стройматериалов, в том числе для элитного строительства, изготавливается в России – но полностью исключать влияние валютного курса было бы ошибочно. Как минимум, потому, что парк строительной техники преимущественно иностранного производства. Да и зарплатные ожидания в отрасли весьма высоки. Ведь приезжие из стран Средней Азии работают не только в России – их услугами охотно пользуются в Турции, Южной Корее и других странах. Поэтому, чтобы в стройотрасли не случился кадровый голод, девелоперам приходится предлагать работникам достойную зарплату. Так что даже при низкой зависимости от импорта себестоимость строительства на фоне падающего рубля возрастает.

Ставки растут, но сдержанно

На фоне затяжной девальвации рубля, которая стала открыто проявляться еще весной, на рынок недвижимости стали выходить покупатели, решившие вложить накопления в недвижимость как в средство сохранения капитала. Причем у значительной доли потенциальных покупателей еще действительны ипотечные одобрения, выданные банками до июльского увеличения ключевой ставки. Это в значительной степени помогло сдержать уровень спроса на жилье в августе. Банки же сейчас постепенно поднимают ставки по ипотеке – но действуют сдержанно. Как отмечают эксперты “ЛионКредит”, реакция рынка оказалась весьма осторожной, что помогло не допустить покупательской паники.

Квадратные метры прибавляют в цене

Как показывает анализ предложений на рынке, цены на жилье после августовских событий начали расти быстрее. Если в последние месяцы динамика прироста цен составляла 0.7-0.9%, то в августе она поднялась до 1.9%. Прежде всего, это заметно в городах-миллионниках.

Хоть спрос и не приобрел характер паники, но его все же можно назвать ажиотажным. В результате быстро исчезли сравнительно недорогие предложения. Однако повального переписывания ценников не случилось – продавцы, как и банки, действуют аккуратно.

Чего ждать

Эффектом повышения ключевой ставки станет увеличение разрыва в ценовых предложениях на рынке недвижимости. Причем как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке. Причем с большой вероятностью “вторичку” это заденет сильнее, поскольку готовые квартиры “с рук” по-прежнему остаются популярнее новых.

Увеличится и разрыв между первичным и вторичным сегментом. Перед покупателем будет стоять выбор между ставками в 6-8% годовых по госпрограммам и 13-14% по предложениям на “вторичку”. Это может привести к тому, что собственникам квартир придется несколько снижать цены – в противном случае их предложения могут попросту зависнуть. Нечто подобное сегодня происходит в нише апартаментов, которые не попадают под условия ни одной из госпрограмм.

Разумеется, это все только прогнозы. Но весьма реалистичные. А сбудутся ли они, покажет время.