В колонках играет - Linkin park
Настроение сейчас - Застрелитесь, суки!

Большая часть публичных прогнозов цен на жилье сводится к тому, что наступивший период ценовой стабилизации через некоторое время прекратится, после чего начнется новый виток роста цен.
Такой прогноз вполне соответствует нашему жизненному опыту. Ведь если не принимать во внимание специфический период, последовавший за августом 1998 года, цены на квартиры в России только росли. Тем не менее сейчас представляется более вероятным сценарий развития событий, при котором стабилизация приведет не к росту цен, а к их плавному снижению.
Объясняется это тем, что уровень цен середины 2008 года достигнут под влиянием спекулятивного спроса на квартиры как на объект инвестирования. Если бы цены формировались исключительно исходя из существующего спроса на квартиры как на предмет потребления (то есть на жилье), этот уровень – будем называть его равновесным – был бы гораздо ниже.
Аренда против покупки. Какими должны быть цены на квартиры исходя из спроса на них как на жилье? Представьте себе, что вам внезапно стало негде жить и срочно потребовалась небольшая однокомнатная квартира в Ростове. Сейчас такую квартиру можно приобрести примерно за 45-50 тыс$. Представьте также, что эти деньги у вас есть. Однако покупка квартиры не единственный способ удовлетворить вашу потребность в жилье. Вы можете действовать по-другому. Например, положить свои 50 тыс.$ в банк, а лучше в ряд банков, чтобы каждый вклад не превышал сумму, гарантированную государством, а получаемые проценты направлять на оплату аренды нужной вам однокомнатной квартиры.
Если рассматривать вариант аренды, то мы увидим, что в Ростове съем квартиры, которую вы могли бы купить за 50 тыс.$, обойдется примерно в 400$ в месяц. Это цена квартиры в Центре города, с хорошим ремонтом, и современной мебелью и техникой. А неиспользованные на покупку квартиры средства можно положить на депозит. В очень надежных банках, выплачивающих по долгосрочным рублевым вкладам 12% годовых, вы будете получать ежемесячно около $500. Больше, чем просит хозяин арендуемой квартиры. А если положите деньги под более 12% годовых, что тоже вполне реально, если не выбирать банки из первой десятки, то проценты вырастут выше 500$.
Выбрав съем квартиры вместо покупки, вы будете жить в такой же квартире(пользуясь мебелью, готовым ремонтом и бытовой техникой за которые заплатил владелец), как та, которую вы могли бы купить, при этом банки будут ежемесячно давать вам деньги не только на оплату съема этой квартиры, а еще 1200 $ в год.
Вариант аренды всегда можно рассматривать как временное решение. $50 тыс. лежат в банке, и если вы решите, что пора приобретать, можете свои деньги из банка изъять и квартиру купить. Так что, если цены на жилье стабильны, или плавно снижаются, как сейчас, шансы приобрести более качественное или большую квартиру возрастают.

Накопление против кредитования. Рассмотрим другой случай. Представьте, что вам нужна все та же однокомнатная квартира за 50 тыс.$, но, к сожалению, денег нет совсем. Зато есть хороший стабильный заработок, так что требуемую сумму можно легко взять в кредит.
Если вы возьмете $50 тыc. на 20 лет под 14% годовых, ежемесячные выплаты по кредиту составят около 600$. Намного больше, чем 400$, которые вы бы платили в случае аренды. Однако здесь ситуация не такая простая. Поборники варианта покупки жилья в кредит обычно выдвигают следующий аргумент: осуществляя платежи банку, заемщик тратит больше, чем арендатор, но зато он постепенно выплачивает стоимость своей квартиры. Это значит, что, когда у него закончатся тяжкие годы выплаты долга, квартира останется в собственности. В то же время убежденному арендатору платить за съем придется всегда.
Однако люди, выдвигающие этот аргумент, слегка лукавят. Ведь арендатор может ежемесячно откладывать деньги таким образом, чтобы через 20 лет накопить те же 50 тыс. $. В этом случае он получит возможность купить квартиру и прекратить арендные платежи тогда же, когда заемщик перестанет гасить свой кредит. Но даже с учетом откладываемых сумм совокупные ежемесячные платежи арендатора будут меньше, чем у заемщика.
Чтобы это продемонстрировать, рассмотрим условный пример. Есть два человека, один из которых взял ипотечный кредит в $50 тыс. и купил квартиру, а другой арендовал за $400 в месяц такую же квартиру и начал откладывать на банковском депозите средства на ее покупку. Для упрощения расчетов предположим, что процентные ставки по кредиту и по депозиту равны 12% годовых. При этом ипотечный кредит аннуитетный, то есть ежемесячная выплата по кредиту всегда одинакова (в нашем случае – 600$), но при этом доля, приходящаяся на погашение основного долга по кредиту, в каждом следующем платеже больше, чем в предыдущем, а доля, приходящаяся на проценты, соответственно меньше. Сказочные условия, которые доступны в Ростове для 100-200 человек. И без первоначального взноса, % страховым, и пр. прелестей.
Предположим (опять же для упрощения расчетов), что арендатор решил ежемесячно вносить на депозитный счет ту же сумму, которую в этом месяце заемщик выплачивает в качестве погашения основного долга по кредиту. В этом случае период накопления у арендатора и период погашения кредита у заемщика закончатся одновременно.
Сравним совокупные ежемесячные платежи заемщика и арендатора. В первый месяц после покупки квартиры заемщик выплатит банку 600$ в виде процентного платежа. Кроме того, он выплатит банку 50$ в качестве погашения основного долга по кредиту. Всего 650$. Арендатор в первый месяц аренды выплатит $400 в виде арендной платы и внесет $250 на свой накопительный счет, затратив всего $650.
Очевидно, что в первый месяц аренда выгоднее. При равных затратах, у арендатора остается 250$. И на них начинают начисляться % по вкладу
Рассмотрим теперь платежи в тот месяц, к которому арендатор накопит $20 тыс. на депозите (без учета процентов по вкладу), а заемщик погасит банку эту же сумму. Заемщик выплатит в этот месяц 300$ в виде процентного платежа, а, кроме того, 350$ в счет погашения основного долга по кредиту. Всего 650$, как обычно. Арендатор же отдаст 400$ за аренду, положит на накопительный счет 250$ и получит 200$ в качестве процентного дохода на уже накопленные 20 тыс $. Чистые выплаты арендатора окажутся равны всего 450$. Намного меньше, чем выплаты заемщика. А начиная с момента, когда на счету арендатора будет находиться 40 тыс. $, ежемесячный процентный доход полностью покроет расходы на аренду, когда у заемщика они по прежнему останутся равны 650$ .
Получается, что и при наличии денег на квартиру, и при их отсутствии вам намного выгоднее снимать квартиру, чем покупать ее (если допустить, что цены стабильно держатся на нынешнем уровне). При одних и тех же жилищных условиях уровень жизни у арендатора будет намного выше, так как его фактические доходы окажутся больше. Помимо этого, у арендатора остаётся ряд преимуществ перед заёмщиком. Он свободен в выборе места жительства, и живет там, где ему удобнее и приятнее. Он не оплачивает ремонт, и не тратит на приобретение дорогостоящей бытовой техники и мебели. Всё включено! И для сравнения посмотрите и поговорите с человеком, взявшего на себя ипотечный кредит!

В колонках играет - Linkin park
Настроение сейчас - а вот хуй вам!!!!

Большая часть публичных прогнозов цен на жилье сводится к тому, что наступивший период ценовой стабилизации через некоторое время прекратится, после чего начнется новый виток роста цен.
Такой прогноз вполне соответствует нашему жизненному опыту. Ведь если не принимать во внимание специфический период, последовавший за августом 1998 года, цены на квартиры в России только росли. Тем не менее, сейчас представляется более вероятным сценарий развития событий, при котором стабилизация приведет не к росту цен, а к их плавному снижению. И дело далеко не в кризисе.
Недвижимость во многом идеальный финансовый инструмент. Её можно рассматривать как объект потребления (наряду с хлебом и водкой), и средством производства (для извлечения прибыли, как станок, пресс или автомобиль), так и объектом инвестирования ( как валюта, золото, акции и облигации. Для спекуляций, одним словом.)
Уровень цен середины 2008 года был достигнут под влиянием спекулятивного спроса на квартиры как на объект инвестирования. Если бы цены формировались исключительно исходя из существующего спроса на квартиры как на предмет потребления (то есть на жилье), этот уровень – будем называть его равновесным – был бы гораздо ниже.
Каким же должна быть стоимость на квартир, исходя из спроса на них как на жилье, как на объект потребления?
Разберем на конкретном примере. У меня на руках 1 500 000 рублей, и нет квартиры. Я на эти деньги могу приобрести однокомнатную квартиру. В хорошем состоянии, и приличном, удобном месте. Риски, 6% агентству и необходимость приобретения мебели и техники пока опускаем. Не о том речь.
И также я могу поступить иначе - положить деньги в банк. А лучше в два банка, чтобы каждый вклад не превышал сумму, гарантированную государством, а получаемые проценты направлять на оплату аренды. При минимальной ставке вклада в 12% годовых, (1% в месяц), выплаты составят 15 000 рублей в месяц. Этого хватит, что бы снять двух - комнатную квартиру с новым евроремонтом и всей бытовой техникой. И при этом сохраняя свои деньги. Или снять одно – комнатную квартиру, за 10 000 – 12 000 рублей, при этом приумножая свои денежные капиталы на 3 000 – 5 000 рублей в месяц. В любом случае мой уровень жизни выше, чем при покупке квартиры.
При отсутствии, каких либо особых нематериальных обстоятельств, легко понять, какой вариант я предпочту, как и любой здравомыслящий человек. А подвернется какой либо привлекательный вариант покупки - деньги у меня всегда под рукой.
Мнение, что приобретение квартиры в собственность лучше, чем аренда, очень субъективно. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы, но в целом они абсолютно равнозначны. С точки зрения выполнения обеспечения потребности в жилье. Не будем на этом останавливаться сейчас, а лучше подробно рассмотрим в следующих статьях.
Очевидно, что в период роста цен на жилье ситуация была совершенно другой. Уровень жизни у арендаторов, снимавших квартиры, так же был гораздо выше, чем у покупателей, однако в распоряжении у покупателей оказывался актив, стоимость которого стремительно росла.
С середины 2006 года по середину 2008 года цены на квартиры увеличились более чем вдвое. Это значит, что люди, которые предпочли купить квартиру за $150 тыс., получили возможность уже через год продать ее за $270 тыс. Эти дополнительные $120 тыс. представляли собой их инвестиционный доход и с лихвой компенсировали потери, которые они понесли, выбрав "снижающий уровень жизни" вариант покупки. В тот момент банки не могли предложить более высокие проценты по вкладам.
В связи с этим спрос на жилье в период роста цен определялся не только потребностью в жилье как предмете потребления, но и потребностью в нем как в объекте инвестирования. Дополнительный спрос вызывал дополнительный рост цен, который делал покупку жилья еще более выгодной инвестицией, а следовательно, увеличивал спекулятивный инвестиционный спрос, еще больше ускорявший рост цен.
Однако когда цены стабильны, то квартира, приобретенная за $100 тыс., из месяца в месяц остается квартирой за $100 тыс. Следовательно, никакого инвестиционного дохода вложение средств в покупку квартиры не приносит. А с учетом того, что цены на квартиры в Ростове номинированы в "дешевеющих" рублях, то фактически вложение средств в покупку квартиры приводит к убыткам даже в условиях стабильности цен. Спрос на квартиры как на объект инвестирования при этом постепенно исчезает, а спрос на них как на предмет потребления уменьшается, так как этот спрос выгоднее удовлетворять за счет съема жилья. По мере уменьшения спроса увеличивается время продажи квартир, начинается естественное постепенное снижение цен.
Возникает естественный вопрос : до какого уровня упадут цены? И логичный на него ответ: Стоимость квартиры придет к такому уровню, при котором человеку будет безразлично, снимать квартиру или покупать ее. По крайней мере, с точки зрения расходуемых им денег. Если процентная ставка будет равна 12% годовых, то равновесная цена квартиры, арендная плата по которой равна 15 000 рублей в месяц, составит 1 500 000 рублей. Это на данный момент приблизительно на 17-23,7% меньше, чем запрашиваемая продавцом цена на начало осени 2009 года в г. Ростове-на-Дону. Но как раз именно она и является реальной ценой для 2-х комнатной квартиры, ниже которой она не снизиться. Для подстраховки от инфляции и деноминации определим как 50 000$.
Можно предположить, что рыночные цена, при которых возобновятся продажи, стабилизируется на более высоком уровне и столь глубокого падения не произойдет. Это может быть связано со следующими обстоятельствами.
Во-первых, перетекание спроса с рынка покупки жилья на рынок его аренды затруднено в России неорганизованностью рынка аренды, а также его неразвитостью и непрозрачностью. Здравомыслящая женщина не станет рожать детей, не будучи уверенной, что она проживет на одном месте менее 3-х лет. А долгосрочная, официально оформленная аренда пока ещё редкость.
Во-вторых, снижение спроса на покупку жилья, также стимулирующее переход к равновесным ценам, будет происходить медленно, потому что достаточно большое количество людей убеждены : недвижимость – это самая надежная в мире инвестиция, и воспринимают движение цен вниз как сигнал к ее покупке, поддерживая спрос на жилье.
В-третьих, существует возможность снижения процентных ставок и росту стоимости аренды, которые в условиях снижения спроса должны привести к росту равновесного уровня цен.
Ну и в-четвертых, переход к равновесным ценам может вообще не произойти в сегменте квартир классов "бизнес" и "элита", так как для покупателей этого типа жилья наличие собственной квартиры – это показатель успеха, ради которого они готовы пренебречь объективными финансовыми соображениями.
Возможен и менее вероятный сценарий: новый виток роста цен может быть спровоцирован какими-либо намеренными или ненамеренными действиями участников рынка.
Скачок цен может быть вызван законодательными инициативами, подобными печально известному закону № 214-ФЗ, внезапными налоговыми проверками граждан, сдающих жилье в аренду, искусственным снижением ипотечных процентных ставок, договоренностями застройщиков о "единой ценовой политике", запретом на продажу жилья иногородним и т. д. Короче в том случае, когда государство снова решит подрегулировать рынок.
Однако, даже если и будет реализован маловероятный сценарий нового витка роста цен, это лишь отсрочит момент их перехода к равновесному уровню. Потребитель всегда прав. Он голосует своим рублем. Видит свои выгоды. И, в конечном итоге, именно он определяет , что и как будет происходить и стоить. За что он готов платить.
Искренне Ваш, D.Оберман.