НЕСКОЛЬКО КРИТЕРИЕВ выбора участка земли под строительство дома.
Выбор участка - первый шаг в строительстве дома. Кроме юридических аспектов покупки участка, физических характеристик грунтов и доступности коммуникаций, всегда стоит обратить внимание еще и на следующее:
• живописные окрестности
• удаленность участка от соседних домов
• солнце не закрывается домами и деревьями
• нет ограничений на места расположения на участке и высоту постройки
• экологическая обстановка в районе
• возможность телефонизации дома
• доступность эксплуатационных фирм
• наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты
• муниципальное обслуживание дорог
• возможность страхования строительства и законченных построек
• доступность больницы, магазинов, почты, пляжей и спортплощадок
Свободные участки под ИЖС в престижных загородных района» Москвы, Петербурга и многих региональных центров ценятся на вес золота. Если участок слишком дешевый относительно других, следует ожидать, что он отягчен какого-то рода проблемами.

К ним, в первую очередь, может относиться должным образом не определенное правовое положение участка. Им следует интересоваться до совершения сделки. В частности, нужно выяснить, проходил ли участок процедуру межевания.

Согласно ст. Б Земельного кодекса, «земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли [в том числе почвенный слой], границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».

Гражданский кодекс РФ в ст. 260 уточняет: "Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству".

Чтобы подготовить ДОКУМЕНТ, в котором будет приведено однозначное описание границ участка, необходимо заключить договор □ проведении межевания с землеустроительной компанией, которая имеет государственную лицензию на выполнение данного вида работ.

Вы должны предоставить землеустроителям свидетельство о праве собственности на землю и все исходные данные о вашем земельном участке, содержащиеся в кадастровой палате Землеустроители организуют работы по определению местоположения границ на местности (расположение объектов недвижимости, угодий, топографических контуров; горизонтальная съемка). При этом они в вашем присутствии встречаются со всеми соседями и определяют, где проходит граница между вашими участками.

Границы неотмежеванных должным образом впадений в любой момент могут быть оспорены. Процедуру межевания лучше выполнять за счет продавца. На руках у покупателя после совершения покупки должен быть топографический план с обозначением подземных коммуникаций и кадастровый план земельного участка.

Для выяснения других факторов, которые могли оказать влияние на стоимость понравившегося вам участка, спросите себя:

а) Достачной ли информацией о данной местности я обладаю?

Перед приобретением участка не поленитесь обратиться е орган местного самоуправления, соответствующие территориальные органы государственной власти с просьбой предоставить возможно белее полную информацию о предлагаемых земельных участках.

Полезно ознакомиться с данными земельного кадастра, результатами мониторинга, резервирования, планирования, зонирования земельных угодий. Бесплатно эту информацию получить вряд ли удастся, но на «расследовании» лучше не экономить, чтобы потом не жалеть о покупке.

Кроме того, постарайтесь пообщаться с вашими будущими соседями по поводу развития земель района в целом и общей (в том числе криминогенной) обстановки на его территории.
б) Как обстоит дело с водоснабжением участка?

Подача воды в дом может осуществляться от коллективного (городской, поселковый водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Нередко покупатель участка, не имеющего доступа к водопроводным сетям, думает: «Участок же не в пустыне находится, пробурю скважинку». Но на практике дело обстоит далеко не так просто.

Многие популярные загородные районы имеют существенный недостаток - большая глубина залегания водоносного горизонта. В ряде случаев приходится бурить скважины глубиной 60—80 м, чтобы добраться до воды. С учетом расходов на оборудование стоимость бурения может достигать $8 000 и более. Нередко сравнительная дешевизна участка объясняется наличием массивных гранитных валунов в толще грунта, препятствующих доступу к воде.
в) Каково качество воды, добываемой в данной местности?

Если рядом с вашим участком имеются уже пробуренные скважины, попробуйте узнать у их владельцев данные скважин и заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде. Имейте в виду, что чем ближе существующие скважины к вашему участку, тем больше вероятность аналогичного качества и количества подземных вод.

Нагрев небольшое количество воды, взятое из скважины, вы сможете самостоятельно обнаружить излишки железа в ней. Наличие осадка и потемнение свидетельствуют о повышенном содержании металла в воде. Хороший вкус воды - тоже важный показатель ее качества. Как правило, в скважинах от 20 м и глубже бактериальное заражение воды отсутствует (если только вода не была заражена через ствол скважины).

При плохом качестве воды желательно сравнить две скважины или более с разных глубин (горизонтов), находящихся поблизости.
г) Какие грунты залегают на участке?

Ответ на этот вопрос важно знать для определения типа фундамента вашего будущего дома. Исследование грунтов желательно выполнить еще до приобретения участка. В особенности это касается тех случаев, когда вам предлагают подозрительно дешевый участок в привлекательном районе.

Бывают ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают настолько неудовлетворительным, что рекомендуют полностью заменить его. Однако перестраховываться и отказываться от приобретения понравившегося вам участка только потому, что его грунты не позволяют построить фундамент, указанный в проекте, тоже не СТОИТ. Нужно понимать, что пытаться выбрать участок с идеальными для строительства грунтами очень часто дело бесперспективное.

В некоторых регионах найти такой участок под строительство практически невозможно. Архитекторы, практикующие в этой местности, прекрасно об этом знают и всегда готовы предложить набор технических решений, позволяющих нейтрализовать неблагоприятное воздействие грунтов. Корректировка фундамента под местные условия - задача, которую с успехом выполнят квалифицированные специалисты строительной компании. Ваша задача - произвести все необходимые изыскания и прислушаться к рекомендациям, которые на их основании сформулируют архитекторы.
д) Каков уровень грунтовых вод на участке?

Подвержен ли участок затоплению в период паводков? Пробурите ручным буром несколько неглубоких скважин на территории участка, который собираетесь покупать (если не найдете бур, воспользуйтесь обыкновенной лопатой). Если через час в углублениях соберется вода, уровень грунтовых вод на участке слишком высок.

Расспросите также соседей насчет периодов весенних паводков и осенних дождей, не затапливаются ли местные земли? Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, на погреб, подвал или подземный гараж лучше не рассчитывать, если вы не готовы вложить достаточно серьезные средства в гидроизоляцию дома.

Отчаиваться, конечно, не стоит: немалое количество проектов имеют вариативные решения по части заглубления. Но и про необходимость хорошей дренажной системы на участке тоже не следует забывать.(ссылка на дренаж дом Животкова)
е) Каковы местные требования и возможности по части канализации?

Если есть коммунальные канализационные сети, вопрос тут же снимается. Надо только получить разрешение на сброс стоков в соответствий с потребностями вашего будущего дома и возможностями самих сетей. Но если поселковых коммуникаций нет, надо задуматься о локальных системах.(ссылка на канализацию дом Животкова).

И еще большую актуальность приобретает этот вопрос, если участок расположен близко к воде [впрочем, не ближе 20-150 метров - в зависимости от водоема, из-за нарушения этого ограничения охранной зоны водоемов в прошлом году было сломано немало копий в Подмосковье].

Местные органы СЭС достаточно строго отслеживают нарушения такого рода, и потратиться на организацию надежного септика придется не только из-за стремления достичь уровня городского комфорта. В ряде случаев такие затраты могут конкурировать с ценой самого участка.
ж) Как обстоит дело с электроснабжением местности?

Где находится ближайшая подстанция? Сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации? Считается, что норма потребления среднего коттеджа площадью 200-300 кв. м - 20-30 кВт. Однако по имеющимся нормам на ОДИН ДОМ выделяется не более 9,6 кВт, а то и половина этой мощности.

Вот почему при невозможности «выбивания» дополнительной мощности у районных энергетиков будущим домовладельцам приходится включать в статьи своих расходов затраты на собственную подстанцию или электростанцию, задуматься об альтернативных источниках за счет солнечной и ветряной энергии, либо серьезна оптимизировать электропотребление дома, например за счет создания систем автоматического управления.
з) Доступ к какому виду энергоносителей обеспечивает вам местоположение участка?

Если в администрации вам удастся получить на свой коттедж более 30 кВт, это даст возможность не только беспроблемно пользоваться любыми электроприборами, но и устроить в коттедже систему электроотопления- наиболее удобную в эксплуатации (она не боится промерзания, ее в любой момент можно включить и выключить и т. п.). Если это невозможно, то в первую очередь для системы отопления нужно искать другой источник энергий.

Идеальный случай - когда на участке имеется возможность подключения к районному газоснабжению. Установка газового котла не только достаточно быстро окупает все затраты, но и снимает с домовладельца головную боль, связанную с устройством аварийного или дополнительного электрообеспечения коттеджа. Еще одним вариантом может стать дизельное топливо.

Однако следует иметь в виду, что, будучи вполне приемлемым для отопительных нужд, этот энергоноситель не является идеальным для создания дополнительной системы эпектрообеспечения: электрическая станция на 15 кВт расходует 3,5 л дизельного топлива в час и время от времени требует ремонта. Серьезно рассматривать дизельную электростанцию как источник постоянного тока в коттедже не следует.

Такой вариант приемлем, если вы начинаете строительство одним ИЗ первых на неосвоенном участке и знаете, что в течение пяти ближайших лет у вас появится соседи, готовые поучаствовать в долевом строительстве постоянных электрических сетей.

Покупка участка (основные этапы и подводные камни) Предъявите документы
После того как вы определились с выбором участка, самое важное - проверить документы. Прежде всего при первом знакомстве или при повторной встрече с продавцом необходимо посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю, чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. Если же вам показывают только копию, заверенную нотариусом, либо по каким-то причинам отказываются представить свидетельство, то лучше от сделки отказаться. Копию свидетельства могут выдать в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства.

Если продавцом выступает риэлтер, также следует проверить документ, удостоверяющий его личность, и обязательно наведаться в агентство недвижимости - посмотреть лицензию, выяснить, работает л и там этот человек, ознакомиться с документами, на основании которых продаётся данный земельный участок. Свидетельство о собственности.

С 1997 года по настоящее время свидетельства о собственности на землю выдаются на бланках синего цвета. В свидетельстве указано:
• кем и когда оно выдано;
• на основании каких документов;
• кто является собственником земли;
• сколько земли выдано;
• статус участка;
• кадастровый номер участка.
Кроме того, в свидетельстве поясняется, имеетли участок обременения, предусмотренные Земельным кодексом. Например, земельное владение расположено близко к реке и находится в водоохранной зоне. Пользоваться таким участком можно, а вот производить его застройку нельзя. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Надо иметь в виду, что они сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В случае если на участке стоит дом, продавец также обязан представить свидетельство о собственности на него, куда внесены сведения обо всех постройках, расположенных на территории участка: сарай, туалет, летняя кухня и т. д. Здесь могут находиться и незарегистрированные небольшие строения - гараж или теплица, но если расположение объектов соответствует пожарным и градостроительным нормам, их введут в эксплуатацию и впишут в свидетельство. Проблемы возникнут с домом, построенным без разрешения архитектурного отдела районной администрации.

С 2005 года такие объекты вводятся в эксплуатацию только через суд. Данная процедура занимает довольно много времени, к тому же здания, возведённые с нарушением пожарных и градостроительных норм, поставить на учёт практически невозможно. Поэтому сделку стоит отложить до оформления продавцом всех правоустанавливающих документов на постройку.

Кадастровый план. В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учёт. Таким образом, к свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В нём указаны категория земли, количество соток, сведения о частях земельного участка иегообреме-нениях, а также имеется план границ участка.

Бывает, что согласно свидетельству его размер составляет 10 соток, а по кадастровому плану -8(2 сотки заняла пролегающая рядом дорога, или соседи передвинули забор). Это значит, что в распоряжении владельца будет только 6 соток. В таком случае лучше либо отказаться от сделки, либо попытаться сбить цену. Если подобное несоответствие выявит ся после совершения сделки, требовать что-либо от продавца будет бесполезно.

Государственный кадастровый учёт земельного участка проводит Департамент земельных ресурсов в течение месяца со дня подачи заявки. Стоимость оформления документа 456 руб. Кадастровый план составляют в двух экземплярах, один из которых отдают на руки заявителю, а другой хранят в департаменте. Приём и выдача документов осуществляются в режиме «единого окна».
Статус участка
Земли в Российской Федерации разделены на семь категорий, из которых только пять представляют интерес для граждан:
• земли сельскохозяйственного назначения (бывшие пашни);
• земли поселений;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда (не выделяются с 2000 года);
• земли водного фонда.
В зависимости от назначения и вида разрешённого использования земель на них либо разрешено, либо запрещено возводить капитальные строения. Чтобы выяснить, возможно ли строительство на приобретаемом земельном учаане, следует обратиться в земельный комитет района. Здесь вам дадут необходимую информацию.

Например, земли, предоставленные для огородничества, не предусматривают возведения капитального дома. Иное дело, если меняется целевое назначение участка. Скажем, если его можно использовать для занятий садоводством, то тогда сооружение жилого строения разрешено, правда, без права регистрации проживания в нём и регистрации хозяйственных построек. Разрешена застройка и расположенных в черте поселений приусадебных земельных участков, которые предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства, а также участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Владельцу дачного участка предоставлена возможность возведения жилого дома как с правом, так и без права регистрации проживания в нём.

Стоит пояснить, что отличие жилого дома от жилого строения состоит в том, что первый имеет инженерные коммуникации, необходимые для постоянного проживания в нём (свет, вода, канализация, газ), а второй может и не иметь всех этих благ цивилизации или их части. Построенный дом принимает по акту сдачи-приёмки комиссия муниципального образования, после чего его включают в соответствующий жилищный фонд и ставят на учёт в органах БТИ.
Дополнительные документы. Если предыдущий владелец участка приобрёл его у собственника в результате сделки, понадобится договор купли-продажи (мены, дарения). Если же он достался продавцу по наследству, то потребуется соответствующее свидетельство или договор дарения. Не нужно бояться приобретения земель, переданных по наследству. Наследник вступает в свои права в течение полугода, в это же время должны предъявить свои права и другие родственники. Только через шесть месяцев наследник получает возможность продать предмет наследования. Если претендующие на долю имущества объявятся после оформления сделки, нового владельца это не коснётся.

Единственное, что они могут сделать - это потребовать часть денег у наследника за проданный участок. Кроме того, продавец обязан представить документы об уплате налогов на землю и строения, а если речь идёт об участке в садовом товариществе - подписанную председателем справку об отсутствии задолженности. В противном случае, став новым владельцем земли, вы будете отвечать по старым долгам. Чтобы избежать недоразумений с родственниками продавца, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга (или супруги) на сделку (продажу). Стоит такой документ 500 руб. Если вы не уверены в психическом здоровье продавца, нелишним будет потребовать справку о его дееспособности, так как невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания её недействительной.
Договор купли-продажи
Это главный документ, подтверждающий факт покупки (продажи) земельного участка. Договор заключают в письменном виде, по желанию сторон он может быть составлен и заверен у нотариуса. В договоре определены предмет сделки, обязательства сторон, указаны обременения, условия оплаты. Здесь же оговаривается, кто несёт расходы по оформлению документов. При подписании договора необходимо очень внимательно сверить данные свидетельства о собственности и кадастровые номера на участок и существующие строения.

Один из самых важных пунктов соглашения - условия оплаты. Часто сумму сделки в договоре занижают. Таким образом продавец просто уходит от налогов. Для покупателя лучше указывать в договоре настоящую сумму покупки. Налог, конечно, будет выше, но при расторжении договора купли-продажи или в случае признания его недействительным покупателю возвратят не фиктивную, а реально потраченную им сумму. Помимо этого, не стоит забывать и о таком аспекте, как имущественный вычет при определении налоговой базы по НДФЛ при покупке жилого дома. Он равен сумме, израсходованной на его приобретение, но не выше 1 млн руб. (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

И наконец, если до истечения трёх лет с момента покупки собственник решит продать приобретённую недвижимость, вместо использования права на имущественный вычет налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи недвижимости на сумму документально подтверждённых расходов.

Составление договора целесообразно поручить опытным риэлтерам или юристам (стоимость услуги - от $ 100 до $ 500). В случае если договор составлял сам продавец, нужно проконсультироваться у специалиста.

Договор купли-продажи вступает в силу через три недели со дня его подписания. Переход права собственности по договору к покупателю происходитлишь после его государственной регистрации в Регистрационной палате (в Москве это Москомрегистрация) и выдачи нового свидетельства о собственности. Госпошлина за проведение регистрации прав на недвижимое имущество для физических лиц составляет 500 руб., срок регистрации - от 1 до 1,5 месяцев.
Водоохранная зона
Использование земли в водоохранной зоне связано с определёнными сложностями. Так, например, при строительстве дома в такой зоне без согласования проекта с бассейновыми или территориальными органами Федерального агентства водных ресурсов не обойтись. Это отражено в документе, удостоверяющем право на земельный участок. Правда, многое зависит оттого, находится ли участок в границах поселения, для которого разработан и утверждён генплан, или нет.

Если генплан есть, то проблем с застройкой не будет, потому что все требования законодательства учтены пои зонировании территории. В противном случае хлопот не оберёшься. Но конкретные размеры водоохранных зон определены по каждому водному объекту отдельно и варьируются от 100 до 500 м. На этих территориях действует специальный ре-жим застройки, здесь не разрешено мыть автомобили, заправлять топливо, складировать удобрения. Возводить коттеджи и садовые домики в большинстве случаев можно, но при условии строгого выполнения требований закона. Один из важнейших его пунктов - наличие в постройке системы водоотведения (канализации), подсоединённой и поселковой. Кроме того, должен быть обеспечен свободный доступ населения к водоёму (реке). Если же ширина водоохранной зоны менее 100 м, а крутизна склона более 3°, то в таком месте вообще запрещено выделение дачных и садово-огородных участков. В пределах прибрежной зоны (15-50 м) возможно предоставление участков только для объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйства, водозабора, портовых и гидротехнических сооружений. Участки под индивидуальное строительство в береговой зоне сегодня не выделяются.
Средство от мошенников
Продажу участка и сбор документов для оформления сделки можно поручить риэлтеру или юристу. Доверчивых граждан, опрометчиво выдающих так называемую генеральную доверенность малознакомым людям, у нас пока предостаточно. Между тем в российском законодательстве отсутствует понятие «генеральная доверенность», соответственно не установлены и какие-либо требования к ней. Как правило, под этим документом подразумевают доверенность с максимально широкими полномочиями - вплоть до права распоряжаться всем движимым и недвижимым имуществом доверителя, совершать с ним любые сделки, получать по договорам деньги и т. п.

Доверяй, но проверяй
Чтобы проверить, находится ли участок под арестом или судом, покупатель может направить запрос в регистрационную палату, указав в нём, почему его интересует та или иная информация. Там же можно выяснить, не заявлял ли настоящий собственник земли о потере документов на участок, который вам пытаются продать. отрудники регистрационной палаты в течение 10 дней обязаны дать ответ. Стоит такая услуга 100 руб.