Когда берете таунхаус в ипотеку, знайте: банк сначала может посчитать его квартирой, а потом отдельным жилым домом.

На эту проблему указывают некоторые пользователи в социальных сетях. Одна из клиенток Тинькофф Банка сообщила, что после одобрения заявки на ипотеку, их предупредили о возможном пересмотре условий. Причина в типе объекта. Это таунхаус в Новой Москве, который зарегистрирован как квартира в доме низкоэтажной застройки.

«Подали в банк заявление на квартирную ипотеку, которую банк предварительно одобрил. Сразу хочу отметить, что заявление подавали не в отделении банка, а через менеджера Тинькофф сразу в несколько банков. Однако, получив документы на жилье, которые представляют из себя выписку на квартиру и выписку на клочок земли, менеджер Тинькофф начал делать нам мозги, что банк на такое жилье заявку отклонит и надо будет пересматривать условия как для кредитования таунхаусов, коттеджей и прочих жилых домов. Ставка по таким кредитам существенно выше обычной, да и первоначальный взнос не менее 20%», — отмечает клиентка. (Орфография и пунктуация авторов здесь и далее сохранены – Прим. Банки.ру)

В комментариях к публикации пользователи указывали на разные подходы банков-кредиторов, ведь понятия «таунхаус» в российском законодательстве нет. «У меня была точно такая же ситуация по тому же поселку, но в другом банке — кредит пришлось брать по повышенной ставке», — написал один из пользователей в ответ на пост.

Сервис «Тинькофф Ипотека» дает возможность клиентам оформить одну онлайн-заявку и разослать ее сразу нескольким банкам-партнерам. Кредит одобряется удаленно, человек приходит в банк только на саму сделку. Клиентка Тинькофф Банка отметила, что она собиралась оформить ипотечный кредит в банке «Ак Барс».

Право передумать

«Ак Барс» в ответ на запрос Банки.ру пояснил, что условия по кредиту действительно могут быть пересмотрены. «Таунхаус, зарегистрированный как квартира, не может быть одобрен в качестве залога для ипотечного кредитования. Для этого таунхаус должен быть оформлен в виде жилого дома блокированной застройки», — отметила старший менеджер по развитию розничных продуктов Ак Барс Банка Регина Гирфанова.

Такую позицию можно назвать спорной, считает адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Светлана Громадская. «Если по данным кадастрового учета объект строительства является многоквартирным домом, и за застройщиком зарегистрировано право собственности на квартиру, правовых оснований квалифицировать таунхаус как иной объект недвижимости у банка не имеется», — поясняет эксперт. Впрочем, сам факт одобрения кредита еще не гарантирует успеха в заключении договора. «Выдача кредита – право, а не обязанность банка», – добавляет юрист.

По словам управляющего директора Абсолют Банка Иван Любименко, решение кредиторов при оформлении ипотеки на таунхаус зависит и от правовых рисков. «Эти объекты относятся к категории более рисковых и менее ликвидных. В случае необходимости для его реализации потребуется больше времени и возможно большее дисконтирование», — утверждает эксперт. Он также подчеркивает, что потенциальный предмет залога должен соответствовать выданным документам. Получается, внешний вид строения тоже имеет значение.

Сейчас российские застройщики могут регистрировать таунхаусы двумя способами. Объекты могут быть внесены в кадастр как отдельный коттедж или как квартира в многоквартирном доме. В последнем случае получить ипотеку проще, говорят эксперты. Для банка большое значение имеет не столько форма регистрации строения, сколько статус земли под ней.

Земля как фактор для ипотеки

Земельный участок для кредитной организации – это по сути второй залог, поясняет управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. «Банки не могут взять в залог только дом, поскольку в случае изъятия, его никто не купит, так как участком владеет другое лицо», — продолжает эксперт. Эту позицию разделяют не все клиенты, поэтому ипотечное кредитование под залог загородной недвижимости не так популярно. Отказы по таким ссудам получают порядка трети всех клиентов, подсчитали в компании «Метриум».

Если таунхаус оформлен как квартира в многоквартирном доме, то собственник не имеет права на придомовую территорию, а значит земля в залог не пойдет. При этом строительство должно вестись на землях поселений. Если же клиент приобретает «квартиру» вместе с прилегающим земельным участком, начинаются сложности.

Принципиально важно установить, каким образом оформлен земельный участок, проведено ли межевание, установлены ли границы, отмечает Светлана Громадская. «Очень часто участок под таунхаусами продается как доля в общем участке земли всего поселка. Такой вариант под классическую ипотеку не подходит по той простой причине, что по требованию банка весь земельный участок должен перейти в залог, на что требуется согласие других владельцев таунхаусов», — заключает юрист.

Так ли велика разница?

На тонкости Градостроительного кодекса можно было бы не обращать внимания, если бы не разница в условиях по кредиту. «При смене категории недвижимости – с квартиры в многоквартирном доме на таунхаус – может измениться не только величина процентной ставки, но и другие параметры. Как правило, на второй вид объектов банки вводят более высокий первоначальный взнос», — говорит Иван Любименко из Абсолют Банка.

«Встречаются игроки, прежде всего небольшие региональные банки, которые выдают кредит на покупку таунхауса по программам на покупку загородной недвижимости на менее привлекательных условиях: с первоначальным взносом от 35-40% по ставке 13-14% годовых», – констатирует ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова. Впрочем, таких сейчас меньшинство. По данным Банки.ру, большая часть банков готовы выдавать ссуды на такие объекты по ставке 9-10,5% годовых с минимальным взносом в размере 10-20% собственных средств заемщика от стоимости жилья.

Юлия КОШКИНА, Banki.ru

http://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10674636&r1=rss&r2=common&r3=daytheme