юрист-риелтер-москвы все записи автора

Как кризис повлиял на цены за рубежом

Финансовый кризис заставил внимательнее присмотреться к новым инструментам вложения средств. Среди них далеко не последнее место занимает зарубежная недвижимость.

Непохожи на Россию...

И тому есть ряд причин. Вот одна из них. «Стоимость жилья, – по словам эксперта Ольги Багровой, – во многих странах Европы в наибольшей степени соответствует качеству, в отличие от предложений российского рынка. Не говоря уже о явно завышенных ценах».

Другая сторона привлекательности: даже в условиях кризиса на рынках некоторых стран наблюдается хотя и небольшой, но все же рост стоимости наиболее интересных объектов недвижимости. Например, в Турции этот показатель сейчас составляет 10–15% годовых (до кризиса было 25–30%). «Сегодня покупка зарубежной недвижимости актуальна прежде всего для тех, кто хочет уберечь свой капитал от инфляции. С этой точки зрения интересны такие страны, как Турция, Италия, Израиль, США», – говорит Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости одного из международных агентств.

А нам-то что?

Сегодняшние реалии. В ОАЭ в суперпрестижном проекте Palm Jebel Ali стоимость недвижимости упала на 40% за последние два месяца. 

Эксперты прогнозируют значительное сокращение инвестиций в недвижимость Кипра в 2009 году, поскольку уменьшился спрос со стороны иностранных покупателей. И значит, цены, в основном в прибрежных районах, будут корректироваться.

В Гонконге количество сделок по продаже жилой недвижимости снизилось в октябре этого года на 58,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В Великобритании цены также демонстрируют отрицательную динамику. В октябре снижение составило 2,2%. Всего за третий квартал этого года цены упали почти на 14%.

Стагнация на рынке элитной недвижимости наблюдается практически во всех странах Европы. Специалисты предсказывают, что понижения цен стоит ожидать и в недорогих сегментах. Так, свои позиции ослабила Болгария. Здесь наблюдается значительное превышение предложения над спросом.

Еще летом эксперты предрекали обвал на рынке недвижимости Испании. «Уже сейчас мы отмечаем значительное снижение цен на недвижимость Испании, причем это касается как первичного, так и вторичного рынка жилья. Как инвестиционный инструмент, он стал и вовсе не интересен покупателям. Падение цен на недвижимость в Испании уже достигло 20–25%, а что касается сегмента недорогого жилья – всех 35%. Спад может продлиться несколько лет», – комментирует ситуацию эксперт Ольга Багрова. Дома вдали от побережья или крупных городов вообще перестали продаваться. Это связано с тем, что все покупки сейчас делают состоятельные иностранцы: они покупают дома в курортной зоне, чтобы приехать туда раз в год, а все остальное время получать доход от сдачи в аренду. Эксперты прогнозируют, что цены на недвижимость в Испании способны понижаться вплоть до 2011 года.

Самый значительный спад на рынке недвижимости отмечается на рынке США, особенно во Флориде. В зависимости от размеров продаваемых объектов и их расположения цены снизились на 25–50%.

Не всё британцам Масленица

После того как вы определились с регионом, куда будете инвестировать деньги, надо понять, в какие именно объекты стоит вкладывать. На любом рынке есть объекты, ликвидность которых выше среднего общего уровня или по крайней мере не ниже.

Это должен быть объект с хорошим расположением, в комплексе с полной инфраструктурой, высоким качеством строительства и отделки, а главное – по верной цене. Только профессиональный риелтор с обширными международными связями может помочь с выбором таких объектов и подсказать регионы, где в скором времени ожидается рост. «Сейчас зарубежные застройщики перенаправили свою активность на россиян, так как ранее основные их клиенты–англичане, французы и ирландцы, – пострадав в первую очередь от кризиса, перестали покупать», – рассуждает эксперт Юлия Кайнова. Однако аналитики предостерегают: следует тщательно проверять застройщиков и информацию по их объектам.

Ох, и хочется во Флориду

Однако отрицательная динамика цен зачастую свидетельствует о том, что данный регион скоро выйдет на новый виток роста. Инвестиции на спаде рынка могут в скором времени принести солидный доход, хотя риски и выше в этом случае. За примерами далеко ходить не надо. Именно недвижимость США сейчас выглядит наиболее привлекательно. Для примера: жилой дом c четырьмя комнатами, двумя ванными, бассейном с подогревом и гараж на два автомобиля в городе Palm Coast во Флориде продается со скидкой 40%. Банк предлагает сегодня этот дом по цене $399 тысяч, при том что себестоимость дома составляет $600 тысяч. Флорида, ставшая своеобразным индикатором, в последнее время первой начала процесс восстановления рынка недвижимости. Достаточно серьезное давление на рынок оказывает так называемый фактор бэби бумеров. Это люди 1947–1965 годов рождения, которым сегодня принадлежит огромная часть американского бизнеса, но они уходят из него и перебираются жить в более теплые края.

«Именно Флорида первым из штатов показывает в последние месяцы рост продаж. При этом показательно, что активнее всего продается именно готовое жилье. Но предложение будет неизбежно снижаться. Это оживит новое строительство, что в свою очередь приведет к восстановлению уровня докризисных цен. Сегодня во Флориде уже видно, как начинается подъем. Недвижимость скупается как инвесторами, так и для жизни», – отмечает эксперт Юлия Кайнова.

В качестве инвестиционного инструмента можно также рассматривать элитную недвижимость в Майами и Нью-Йорке. Престиж этих мест обуславливает стабильно высокий интерес покупателей.

Из других стран большой интерес для инвесторов представляет Турция. Здесь можно гарантированно сохранить свои средства от инфляции. На объекты недвижимости – как жилой, так и коммерческой, которые возводятся крупными строительными компаниями, – ожидаемый уровень рентабельности достигает 40% годовых.

Очень интересен юг Италии, в особенности Калабрия. Здесь цены пока еще значительно ниже, чем в других регионах страны. К тому же правительство очень активно вкладывается в развитие этого курорта, инфраструктуру, дороги и т.п. Курорт ждет большое будущее, окончание строительства сети коммуникаций запланировано на 2010–2011 годы, поэтому сейчас самое время инвестировать в новостройки. К тому же вложения полностью защищены государством, которое компенсирует в случае недостроя уже потраченные средства иностранных инвесторов. Налог на недвижимость в Калабрии составляет всего 0,4% годовых.

В качестве среднесрочных инвестиций сегодня выгодно по-прежнему покупать элитную недвижимость в странах Европы. Наиболее благоприятными для инвестиционных вложений во Франции являются Париж и города Лазурного Побережья – Кап-Ферра, Ницца, Канны, Сент-Тропе. Выгодные предложения сейчас могут поступать также из Швейцарии в связи с некоторым упрощением в законодательной системе относительно прав приобретения собственности иностранцами.

Также сохраняется высокий интерес инвесторов к Черногории. Европейская комиссия в 2008–2010 годах окажет финансовую помощь кандидатам и потенциальным кандидатам в ЕС. Общая сумма помощи – 4,47 млрд евро. Черногория в рамках этой программы получит около 100 млн евро. Недавно компания «Hydra Properties» (ОАЭ) заявила о намерении инвестировать свыше 5 млн евро в проекты на территории Черногории. В городе Будва, курортной столице Черногории, будет построена новая инфраструктура: гостиницы, гольф-поля, торговые центры и дороги.

Интересна также недвижимость на Карибах. Доходность здесь достигает порядка 12% годовых. Оптимистичные данные поступают из Дубая. В третьем квартале этого года стоимость квартир увеличилась на 20%, а вилл – на 24%.

Кто не рискует, тот пьет шампанское

Итак, несмотря на кризис и опасения инвесторов потерять свои накопления, возможность сохранить и преумножить средства все же есть. Некоторые объекты позволят гарантированно сохранить деньги и обеспечат доход, перекрывающий инфляцию. Другими словами, рынок международной недвижимости предлагает широкие возможности для инвестирования и диверсификации рисков. Самое главное – работать с надежными профессионалами, которые не просто стремятся продать любой ценой, а готовы оказать всестороннюю помощь в выборе и являются экспертами международного уровня. Во-вторых, важно правильно выбрать наиболее ликвидный объект для инвестиций.

Андрей Игнатов