-Поиск по дневнику

Поиск сообщений в ReyltyMarket

 -Подписка по e-mail

 

 -Статистика

Статистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
Создан: 22.11.2010
Записей: 768
Комментариев: 23
Написано: 783

Критерии, по которым собственники выбирают управляющую компанию

Дневник

Суббота, 26 Марта 2011 г. 00:10 + в цитатник

Цена, портфолио, качество услуг – вот ключевые критерии, по которым собственник выбирает управляющую компанию для своих объектов

Наличием собственной базы арендаторов, уникальными наработками, мировым именем УК может существенно повысить свою привлекательность, считают эксперты, принявшие участие в дискуссии, прошедшей в рамках VII Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF.

По общему мнению собравшихся специалистов, помимо цены, наиболее значимым для собственника при выборе управляющей компании критерием является портфолио объектов, ведь именно по уже проделанной работе можно оценить качество услуг данной компании.

«Также важно, умеет ли управляющая компания распланировать расходы на долгосрочный период. Кроме того, собственник обращает внимание на то, насколько качественно управляющая компания ставит задачи субподрядчикам (например, клининговой компании, охране) и отслеживает их выполнение», - отметил Алексей Сигал, управляющий партнер BlackStone Keeping Company.

Выбор управляющей компании зависит также от цели, которую ставит собственник – хочет ли он, чтобы здание просто нормально функционировало и не разрушалось, или хочет сформировать продукт, который впоследствии можно будет продать институциональному инвестору. «Когда мы проводили тендер на выбор управляющей компании для бизнес-центра класса А, который предполагалось продать институциональному инвестору, все управляющие компании, которые не имели опыта работы за рубежом, отпали сразу, - рассказал Алексей Богданов, партнер, S.A. Ricci / King Sturge. - Это не значит, что они были хуже, просто для достижения поставленной цели нужно, чтобы управляющая компания имела имя на мировом рынке».

В свою очередь Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости, Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отметил, что если собственник хочет создать объект такого уровня, который может заинтересовать институционального инвестора, управляющая компания на объекте должна работать только по системе open-book, когда все услуги оплачиваются по факту. В противном случае – когда есть фиксированная ставка – УК начинает экономить: нанимать специалистов похуже или сокращать их штат, покупать материалы подешевле и т.п.

«Особенно это касается БЦ ниже А класса. Внешне на таких объектах все выглядит прилично, но в работе инженерных систем случаются периодические сбои, которые, естественно, не нравятся арендаторам», - пояснил эксперт.

Как добавил Давид Годшо, генеральный директор NAI Becar, затраты на управление объектом коммерческой недвижимости существенно уменьшить нельзя. «Мы всегда можем снизить расходы на 5-10% без ущерба для качества, но не больше - или качество услуг неизбежно начнет падать».

Но выгодных для собственника цен, хорошего качества услуг, внушительного портфолио и даже работы по системе open-book в условиях высокой конкуренции на рынке управления может оказаться недостаточно.  «Думаю, что в будущем будут выигрывать те компании, которые имеют какие-то свои уникальные наработки», - отметил Алексей Рябичев.

Вячеслав Юрченко, заместитель генерального директора ГК «Эспро», выразил уверенность, что будущее рынка управления за управляющими компаниями с сильной и большой базой арендаторов, за УК, имеющими возможность приводить новых клиентов. Некоторые арендаторы готовы выбирать именно тот объект, которым управляет нужная им компания, и уже есть примеры, когда управляющие компании, предлагая свои услуги собственникам, говорят о наличии собственной базы арендаторов, отметил эксперт.

Алексей Сигал в свою очередь посоветовал управляющим компаниям обратить внимание на регионы. «Там люди более адекватные и сговорчивые. Там больше тех, кто имеет какие-то объекты в собственности, но управлять ими не умеет и вообще специализируется на другом. Они с радостью отдали бы свои объекты в управление, чтобы самим этим не заниматься. И некоторые собственники в регионах предлагают очень интересные для УК условия, например, процент с чистого операционного дохода», - пояснил он.

По словам Давида Годшо, внимания заслуживает такой критерий, как  взаимоотношение управляющей компании с арендаторами. 

Рубрики:  Управление и эксплуатация

Метки:  

Факторы успешности объекта торговой недвижимости

Дневник

Пятница, 11 Февраля 2011 г. 22:26 + в цитатник

 Торговая недвижимость уверенней всех восстанавливает свои позиции, пошатнувшиеся за время кризиса

Сегодня реалии работы ТЦ существенно отличаются от того, что было еще год назад.

«Краеугольный камень торговли — покупательская способность населения, – рассказывает коммерческий директор УК «Фрагра» Михаил Шутов. - Реальные денежные доходы населения в ноябре 2010 г., по сравнению с соответствующим периодом 2009г., по оценке Росстата, увеличились на 2,6%. О резком росте здесь говорить не приходится, однако, это достаточно прочный фундамент, на котором может развиваться ритейл». 

Так по данным специалистов УК «Фрагра» оборот ритейла за 2010 год вырос  на 5%. На рынок выходят  новые западные марки, уже известные торговые операторы продолжают экспансию. «Сегодня торговые центры (особенно в Москве) стабильно заполнены, - продолжает г-н Шутов. - Те немногие ТЦ, которые вышли за этот год на рынок, открывались со стабильно высокой долей заполняемости (10% вакантных площадей)». 

Стоит отметить, что в регионах цифры несколько иные. Здесь, скорее всего, речь идет о заполняемости в 70% и здесь проблема привлечения арендаторов стоит гораздо острее. 

За 2010 год цены на торговые площади выросли на 10%. Обнадеживающий фактор для собственников — сокращение ввода новых площадей. В прошлом году на рынок вышло порядка 300 тыс. кв.м торговых площадей. В 2011 году заявлено сравнительно немного проектов (по большей части это небольшие, локальные ТЦ). 

«Таким образом, спрос на торговые площади вырастет и можно прогнозировать новый виток цен, - комментирует Михаил Шутов. - Означает ли это, что рынок возвращается на исходные докризисные позиции, и мы снова увидим рынок собственника в своем худшем воплощении 2007 года? Вряд ли. 

По его мнению, несмотря на то, что спрос продолжает расти, а предложение сокращается, потребности арендаторов существенно изменились. Конкуренция увеличивается и ритейлеры сегодня не просто механически наращивают свое присутствие, а стремятся расширить спектр услуг, тщательно изучая спрос. 

«Ритейлеры и девелоперы активно ищут ключи к сердцам покупателей – за последний год на рынке появились новые форматы торговли. Показательный факт — X5 открыла лабораторию изучения потребительского спроса», - отметил эксперт.

Важно отметить и то, что процент от оборота все чаще используется  при расчете арендных ставок. По мнению специалистов УК «Фрагра», все это позволяет сделать вывод, что мыслить категориями «рынок арендатора – рынок арендодателя» уже не актуально. «Сегодня мы видим рынок покупателя», - отмечает М. Шутов. 

Стоит отметить, что поддержание лояльности старых покупателей и привлечение новых, работа, которую надо вести постоянно. Даже в условиях растущего спроса приходится делать усилия, чтобы сохранить свои позиции, данный фактор очень важен для успешности торгового объекта. По мнению экспертов компании «Фрагра» для того, чтобы развиваться, необходимо действовать с удвоенной силой. Сегодня, даже хорошо расположенный торговый центр, с устоявшимися потоками покупателей существует в состоянии постоянной угрозы, если не проводится работа по привлечению покупателей. Появление нового сильного конкурента с хорошим пулом арендатором легко может выбить, казалось бы, устоявшийся проект с рынка.

Решений данных трудностей может быть множество — от разработки программ лояльности и организации массовых мероприятий до работы с навигацией на территории ТЦ. Однако первоочередная задача управляющих - услышать арендаторов, понять, кто из них реально генерирует покупательские потоки и помочь им раскрыться. «Для этого нужны: с одной стороны, независимые исследования, с другой — открытые встречи с арендаторами. Не секрет, что многие УК всеми силами стремились избежать общих собраний арендаторов. Предполагалось, что это позволит арендаторам заключать злокозненные альянсы против собственника», - говорит Михаил Шутов

Он отмечает, что такая позиция контрпродуктивна, хотя бы потому, что ничего не помешает недовольным арендаторам скооперироваться самостоятельно, в неофициальной обстановке. «Здесь хочется еще раз повторить, что в современных условиях уже нельзя мыслить привычными категориями противостояния арендатор-собственник. Ключ к успеху — совместная работа, а организация ее как раз и является делом управляющих» резюмирует эксперт.


Рубрики:  Девелопмент торгово-развлекательной недвижимости

Метки:  

 Страницы: [1]