-Поиск по дневнику

Поиск сообщений в ReyltyMarket

 -Подписка по e-mail

 

 -Статистика

Статистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
Создан: 22.11.2010
Записей: 768
Комментариев: 23
Написано: 783

Сравнительная экономическая эффективность – одна функция или МФК?

Дневник

Пятница, 06 Мая 2011 г. 17:38 + в цитатник

 

В России в связи с высоким уровнем экономической, политической, административной и отраслевой неопределённости, а также в виду сравнительно высоких рисков популярны проекты строительства многофункциональных комплексов - МФК, которые позволяют хеджировать хотя бы рыночные риски и частично – риски стратегических ошибок. Часто МФК являются вынужденной мерой, когда для строительства  одной функции участок слишком велик. Но стоит обратить внимание, что экономическая эффективность МФК в сравнении с узко специализированным объектом может быть значительно ниже.

Много написано о проблемах управления МФК и сложностях эксплуатации разных функций, соединённых в одном здании. Однако несколько очевидных моментов можно понять уже из предварительного бюджета МФК – сравнить экономическую эффективность варианта строительства многофункционального здания и вариантов монозданий, с одной основной функцией.

Себестоимость строительства квадратного метра офиса класса В+ в пределах Третьего кольца составляет около $1800-2000. Примерно такая же стоимость квадратного метра торговых помещений в «минимальном» варианте, однако, в случае создания качественного торгового пространства, она может вырасти на 30-50%. Жилые помещения бизнес-класса в данном районе могут обойтись девелоперу по $1300-1500 за квадратный метр, номер гостиницы класса «три звезды» обойдётся в сумму от $120 до $150 тысяч.

Предположим, что девелопер решил построить МФК, сочетающий максимум функций – офисный центр (15 000 кв.м), жильё / апартаменты бизнес-класса (10 000 кв.м), торговый центр (20 000 кв.м), гостиница (200 номеров). Если за основу взять нижние пределы указанных диапазонов, а для торгового центра исходить из себестоимости $2200 за кв.м, то офисный центр среднего размера потребует суммы в $27 млн., жилая функция – $13 млн., ещё не крупная, но уже и не «мини» гостиница - $24 млн. Небольшой для московского рынка торговый центр обойдётся дороже всего – в $44 млн. Дополнительные серьёзные затраты вызовет создание отдельных инженерных сетей для различных функций.

Если офисная и торговая часть могут обслуживаться едиными сетями и здесь можно сэкономить (что однако ударит по классности торгового объекта и спросу со стороны потенциальных арендаторов), то включение в состав МФК гостиничной функции потребует создания отдельных инженерных сетей. Большинство сетевых гостиничных операторов не хотят быть зависимыми ни от кого в вопросах инженерных сетей и коммуникаций и экономия здесь, скорее всего, лишит МФК качественного гостиничного бренда. Обособленные коммуникации для разных функций МФК удорожают проект не менее чем на 20-30%. Конструктивные особенности здания МФК, вызванные необходимостью сочетания нескольких функций могут обойтись ещё в 5-10% общего проектного бюджета.

Уже эти дополнительные расходы на инженерию и строительство станут платой за страхование рисков. Естественно, необходимо будет учесть и увеличение сроков окупаемости проекта (в первую очередь это касается гостиничной составляющей, которая как правило окупается дольше офисной и торговой). Наиболее проблемным станет вложение в самую дорогую – торговую функцию МФК. Как было, сказано, торговый центр может получиться небольшим с точки зрения московского торгового рынка, без значимых конкурентных преимуществ. Синергия с другими функциями комплекса возможна, но риск её не добиться ничуть не меньше, чем риски монофункциональных проектов на рынках торговой и офисной недвижимости. Соответственно, наиболее вероятно создание не выделяющегося на общем фоне объекта со сравнительно невысокими арендными ставками и длинными сроками возврата инвестиций.

Таким образом, МФК общей площадью около 55 тысяч квадратных метров и стоимостью около $130-140 млн., ряд функций которого могут работать не самым лучшим образом, окажется дороже, чем бизнес-центр той же площади (около $100 млн.) и равным по стоимости качественному окружному торговому центру. Создание жилого комплекса аналогичного размера или гостиницы на 500 номеров окажется куда более экономным и в ряде случаев быстрее окупающимся для девелопера вариантом.

 

Рубрики:  Инвестиции

Метки:  

 Страницы: [1]