-Поиск по дневнику

Поиск сообщений в master2008

 -Подписка по e-mail

 

 -Статистика

Статистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
Создан: 27.06.2010
Записей:
Комментариев:
Написано: 721


Производство работ по переустройству и перепланировке

Вторник, 04 Октября 2011 г. 15:01 + в цитатник
Поэтому еще при составлении плана следует предусмотреть срок,
который будет складываться из фактически необходимого времени на проведение
работ (если их проводить с 7 утра и до 22 вечера каждый день), и добавить к
полученному сроку еще месяца два, поскольку могут возникнуть проблемы с
жильцами дома, строительными материалами и оборудованием дома, особенно
если это старый дом.
Собственникам жилых помещений рекомендуется нанимать
квалифицированных работников (организацию, занимающуюся проведением
подобных работ), конечно, это дороже. Однако куда более неэкономно, если
неквалифицированные (нанятые с улицы) работники проведут работы с полным
отсутствием опыта и знания дела, у них неизбежно возникнут аварийные ситуации
при проведении сварочных работ, выдалбливании прохода в стене и т.д. Все это
приведет к необоснованным затратам собственника помещения, оттянет срок
выполнения работ, а возможно, и станет поводом для запрета в судебном
порядке проведения любых работ по переустройству и перепланировке такого
помещения.
Собственнику помещения желательно самому контролировать ход
выполнения работ с тем, чтобы их провели без единого нарушения. Результат
строительных работ должен полностью соответствовать предоставленному в
орган местного самоуправления проекту, иначе его никто не примет.
Согласно Постановлению N 73-ПП начало разрешенных работ по
переустройству помещений в жилом доме подлежит регистрации управляющим
жилым домом в журнале по форме, установленной Мосжилинспекцией.
Одновременно устанавливаются дата окончания работ, порядок и условия вывоза
строительного мусора. О факте начала производства работ управляющий домом
сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которому поручен контроль за
ходом работ. Одновременно управляющий жилым домом обязан установить
порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить
собственников (нанимателей) смежных помещений (расположенных по вертикали
и горизонтали от перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями
по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния
этих помещений произвольной формы.
При производстве работ строители должны соблюдать Правила и нормы
технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением
18
Госстроя России от 27.09.2003 N 170. Разделы 4 и 5 данного нормативного акта
как раз устанавливают требования при проведении работ по техническому
обслуживанию и ремонту строительных конструкций (т.е. фактическая
перепланировка) и техническому обслуживанию и ремонту инженерного
оборудования (переустройство).
Организация, работники которой будут проводить работы по перепланировке,
должны обеспечивать соблюдение требований в отношении стен помещений
следующего содержания:
заданный температурно-влажностный режим внутри здания;
исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную
прочность);
устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их
дальнейшего развития;
теплозащиту, влагозащиту наружных стен.
Инженерно-технические работники организации должны знать
конструктивную схему стен здания, проектные характеристики и прочность
материалов стен здания, нормативные требования к конструкциям. Не
допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и
осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание
стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.
Допустимая ширина раскрытия трещин в панелях 0,3 мм, в стыках - 1 мм.
Цоколь здания должен быть защищен от увлажнения и обрастания мхом; для
этого слой гидроизоляции фундамента должен быть ниже уровня отмостки. Не
допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов,
балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги, разрушение и повреждение
отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток.
Согласно Постановлению N 73-ПП ремонтно-строительные работы по
переустройству помещений осуществляются подрядным способом (в договорах
должны предусматриваться обязательства исполнителя о соблюдении
требований Регламента оформления и проведения переустройства и (или)
перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г.
Москвы) или собственными силами заявителя. Исполнитель работ - подрядная
организация предъявляет в Мосжилинспекцию для проверки свою лицензию,
договор подряда и журнал производства ремонтно-строительных работ. По
результатам проверки Мосжилинспекции устанавливаются (и указываются в
журнале производства работ):
перечень обязательных контрольных мероприятий;
состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного
оборудования;
перечень технической документации, по которой должен осуществляться
контроль;
перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при
приемке завершенного переустройства помещений.
В обязанности исполнителя работ согласно Постановлению N 73-ПП входит:
- вести производство работ в соответствии:
с разрешительной и проектной документацией;
установленными сроками и режимом производства работ;
правилами и нормами производства и приемки работ;
указаниями технического надзора заказчика и (или) авторского надзора
проектной организации;
указаниями (предписаниями) контрольных органов;
19
- отражать в журнале ход ремонтно-строительных работ по переустройству
помещений (правила ведения журнала устанавливаются Мосжилинспекцией);
- обеспечивать при проверках, проводимых Мосжилинспекцией в
соответствии с перечнем контрольных мероприятий, наличие на объекте (в том
числе на рабочих местах):
комплекта документации для обеспечения производства работ и контроля
соблюдения норм и правил производства работ;
инженерного оборудования и изделий, соответствующих реализуемым
проектным решениям.
Изменение установленных сроков производства работ по переустройству
помещений осуществляется Мосжилинспекцией по письменному обращению
заявителя, предварительно согласованному с управляющим жилым домом. О
принятом решении заявитель уведомляется в 15-дневный срок.
Для комиссионной проверки в ходе приемки завершенного переустройства
помещений исполнитель работ предъявляет исполнительную техническую
документацию по установленному перечню.
Контроль соблюдения норм и правил производства ремонтно-строительных
работ обеспечивается Мосжилинспекцией с учетом их характера, обусловленного
технической документацией, и уровня технологической дисциплины путем
проверки соответствия работ требованиям нормативно-технических документов и
должен охватывать все стадии технологического цикла производства работ на
объекте переустройства.
Проверки объектов переустройства проводятся выборочно в плановом
порядке по заданиям, выдаваемым руководителем Мосжилинспекции, или вне
плана - при поступлении обращений и жалоб. Планы проверок разрабатываются
на весь период разрешенной продолжительности работ (помесячно с
установлением периодичности проверок) и являются внутренними документами
Мосжилинспекции. Проверки проводятся Мосжилинспекцией в присутствии
производителя работ или другого лица, ответственного за проверяемую работу.
Нарушения технологии, норм и правил производства ремонтно-строительных
работ фиксируются в официальных документах Мосжилинспекции. На их
устранение производителю работ выдаются предписания установленной формы.
Скрытые ремонтно-строительные работы проверяются Мосжилинспекцией до
закрытия их другими работами после их приемки (с оформлением актов
установленной формы) - заказчиком и подрядчиком в присутствии представителя
авторского надзора. При отсутствии актов на скрытые работы Мосжилинспекция
вправе требовать выборочного вскрытия конструкций контролируемого объекта с
целью проверки качества слоев в многослойных конструкциях, правильности
заполнения швов, устройства стыков и т.д. http://master2008.ucoz.ru/publ/pereplanirovka_kvar...vu_i_pereplanirovke/10-1-0-424

Итак, собственник...

Вторник, 04 Октября 2011 г. 15:00 + в цитатник
Заявка - это комплексный документ, включающий заявление стандартного
содержания, информацию о намерениях, необходимых в соответствии с ЖК
согласованиях, а также принимаемых на себя заявителем обязательствах. Такие
обязательства могут появиться в связи с техническими (конструкторскими)
особенностями строения. Например, дом эксплуатируется уже много лет, и
местами фундамент дал осадку. В связи с этим может появиться необходимость в
проведении дополнительных работ по усилению фундамента, такие требования
должны быть включены в разрешение, т.е. нужно указать на необходимость в
проведении дополнительных работ помимо разрешенных. Если дом (новостройка)
сдан в эксплуатацию совсем недавно, при приемке данного здания комиссия
указала на необходимость укрепления каких-либо перегородок между этажами. По
совпадению собственник собирается провести работы по перепланировке своей
квартиры, которая как раз располагается под такой перегородкой. В процессе
13
получения разрешения на проведение работ от него могут потребовать
дополнительное проведение работ по усилению перегородки над его квартирой.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого
помещения, а также форма документа, подтверждающего принятие решения о
согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения,
утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения
В ________________________________________________________________
(наименование органа местного самоуправления
__________________________________________________________________
муниципального образования)
ЗАЯВЛЕНИЕ
о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения
__________________________________________________________________
от (указывается наниматель, либо арендатор, либо собственник
__________________________________________________________________
жилого помещения, либо собственники жилого помещения,
__________________________________________________________________
находящегося в общей собственности двух и более лиц, в случае,
__________________________________________________________________
если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен
__________________________________________________________________
в установленном порядке представлять их интересы)
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Примечание. Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество,
реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда
выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица
указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности,
которая прилагается к заявлению.
Для юридических лиц указываются: наименование, организационно-правовая
форма, адрес места нахождения, номер телефона, фамилия, имя, отчество лица,
уполномоченного представлять интересы юридического лица, с указанием
реквизитов документа, удостоверяющего эти правомочия и прилагаемого к
заявлению.
Место нахождения жилого помещения:
__________________________________________________________________
(указывается полный адрес: субъект Российской Федерации,
__________________________________________________________________
муниципальное образование, поселение, улица, дом, корпус,
__________________________________________________________________
строение, квартира (комната), подъезд, этаж)
Собственник(и) жилого помещения:
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Прошу разрешить ______________________________________________
14
(переустройство, перепланировку, переустройство и
перепланировку - нужное указать)
жилого помещения, занимаемого на основании _______________________
(права собственности,
_________________________________________________________________,
договора найма, договора аренды - нужное указать)
согласно прилагаемому проекту (проектной документации)
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Срок производства ремонтно-строительных работ с "___" __________ 200__ г. по
"___" ________ 200__ г.
Режим производства ремонтно-строительных работ с ______ по ______ часов в дни.
Обязуюсь:
осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом
(проектной документацией);
обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных
работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального
образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ;
осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного
режима проведения работ.
Согласие на переустройство и (или) перепланировку получено от совместно
проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения по
договору социального найма от "___" ___________ _____ г. N _______:
N
п/п
Фамилия
,
имя,
отчество
Документ, удостоверяющий
личность (серия, номер,
кем и когда выдан)
Подпись <*>
Отметка о
нотариальном
заверении
подписей лиц
1 2 3 4 5
--------------------------------
<*> Подписи ставятся в присутствии должностного лица, принимающего
документы. В ином случае представляется оформленное в письменном виде
согласие члена семьи, заверенное нотариально, с проставлением отметки об
этом в графе 5.
К заявлению прилагаются следующие документы:
1) ___________________________________________________________
(указываются вид и реквизиты правоустанавливающего документа
на переустраиваемое и (или)
_______________________________________________ на _______ листах;
перепланируемое жилое помещение (с отметкой:
подлинник или нотариально заверенная копия))
2) проект (проектная документация) переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения на листах;
3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого
помещения на листах;
4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры
о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения (представляется в случаях, если такое жилое помещение или дом, в
15
котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры)
на листах;
5) документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов
семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения,
на листах (при необходимости);
6) иные документы:
___________________________________________
(доверенности, выписки из уставов и др.)
Подписи лиц, подавших заявление <*>:
--------------------------------
<*> При пользовании жилым помещением на основании договора
социального найма заявление подписывается нанимателем, указанным в
договоре в качестве стороны, при пользовании жилым помещением на основании
договора аренды - арендатором, при пользовании жилым помещением на праве
собственности - собственником (собственниками).
"___" ___________ 200__ г. ______________ _____________________
(дата) (подпись (расшифровка
заявителя) подписи заявителя)
"___" ___________ 200__ г. ______________ _____________________
(дата) (подпись (расшифровка
заявителя) подписи заявителя)
"___" ___________ 200__ г. ______________ _____________________
(дата) (подпись (расшифровка
заявителя) подписи заявителя)
"___" ___________ 200__ г. ______________ _____________________
(дата) (подпись (расшифровка
заявителя) подписи заявителя)
------------------------------------------------------------------
(следующие позиции заполняются должностным лицом,
принявшим заявление)
Документы представлены на приеме "___" ___________ 200__ г.
Входящий номер регистрации заявления _________________________
Выдана расписка в получении "___" ___________ 200__ г.
документов
N ____________________________________________________________
Расписку получил "___" ___________ 200__ г.
______________________________________________________________
(подпись заявителя)
______________________________________________________________
(должность,
_____________________________________ ________________________
Ф.И.О. должностного лица, (подпись)
принявшего заявление)
К заявке согласно Постановлению N 73-ПП прилагаются:
копии документов о правах на занимаемые помещения, разрешительных
документов на изменение функционального назначения должны быть
16
нотариально заверены либо представляться вместе с подлинниками, которые
после проверки возвращаются заявителю;
копии плана помещений и экспликации БТИ должны быть получены из
органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи
заявки;
графическое изображение перепланировки помещений (эскиз) выполняется
на копии поэтажного плана. Если планируемые мероприятия (работы) требуют
разработки и согласования проектной документации, то она должна
разрабатываться на весь объем заявки;
на проведение переустройства нежилых помещений требуется согласие
собственника жилого дома (или управляющего жилым домом);
вид переустройства, указываемый в заявке, устанавливается службой
"одного окна" Мосжилинспекции с учетом планируемого перечня мероприятий
(работ);
описания планируемых мероприятий (работ) указываются в соответствии с
утвержденным Перечнем мероприятий (работ) по переустройству помещений в
жилых домах с добавлением необходимых пояснений (местоположение, размеры
и т.д.);
режим и продолжительность переустройства помещений (в календарных
месяцах);
в случаях когда в заявку включены только мероприятия (работы), для
которых достаточно эскизов, она считается готовой и с прилагаемыми
документами представляется в службу "одного окна" Мосжилинспекции для
рассмотрения и последующей выдачи разрешения или обоснованного отказа;
разработка проектной документации осуществляется до представления
пакета заявки в Мосжилинспекцию. Как правило, для этого заявителем
заключается договор со специализированной проектной организацией
(лицензированной в установленном порядке), предусматривая в нем
обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами и
ведению авторского надзора (последнее может оформляться отдельным
договором);
состав проектной документации и требования по ее согласованию
определяются в соответствии с Положением о едином порядке предпроектной и
проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным распоряжением
Мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ "О положении о едином порядке
предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве".
"Служба одного окна" - это своего рода новый порядок организации работы в
органе местного самоуправления. Когда собственник помещения показывает
(подает) всю собранную им документацию не посредством "хождения" по приемам
в местном органе самоуправления, а узнает всю информацию о документах,
которые необходимо собрать, и подает их в один и тот же кабинет, где работают с
гражданами (собственниками). Все документы, разрешающие проводить
переустройство и перепланировку, они также получают в этом же кабинете. Такая
организация работы позволяет избежать скопления очередей в коридорах. К тому
же граждане, которые первый раз оформляют разрешение на проведение работ,
могут и не знать, в каком порядке и в какой кабинет им обратиться, а "служба
одного окна" организована так, что по любому вопросу и действию по собиранию
необходимых документов, гражданам все равно следует обращаться к ним.
Важно, чтобы такое "окно" было не одно. Иначе это приведет к тому, что
ежедневно возле него будут скапливаться толпы граждан в очереди, и не успеют
своевременно пройти все необходимые стадии.
17
Выдаваемый заявителю конечный документ - разрешение на переустройство
помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в
жилом доме оформляется распоряжением Мосжилинспекции. Одновременно
заявителю (подрядной организации) выдается журнал производства ремонтно-
строительных работ по форме, установленной Мосжилинспекцией. При
невозможности выдачи разрешения заявителю направляется письменный
мотивированный отказ.
Разрешение или отказ выдаются в срок не более 20 рабочих дней от даты
регистрации заявки. Мосжилинспекция в течение трех рабочих дней после
оформления разрешения на переустройство помещений и производство
связанных с ним ремонтно-строительных работ информирует управляющего
жилым домом о принятом решении. http://master2008.ucoz.ru/publ/pereplanirovka_kvartiry/itak_sobstvennik/10-1-0-425

РЕКОМЕНДАЦИИ СОБСТВЕННИКУ КВАРТИРЫ

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:58 + в цитатник
С чего начинается работа по перепланировке и переустройству? Для начала
необходимо иметь на руках документы, подтверждающие право собственности на
жилье. Следует обратить внимание на техническое состояние самого дома. При
этом следует обратиться в БТИ и поинтересоваться, в каком году был построен и
сдан в эксплуатацию жилой дом. Также можно обратиться и в ДЕЗ (ныне ЕИРЦ),
другую эксплуатационную организацию, для того чтобы выяснить, есть ли у
данного дома (конкретно подъезда, в котором находится помещение) какие-либо
проблемы. Возможно, что фундамент именно этого подъезда (как правило,
крайнего) дает усадку ввиду того, что в свое время его клали на замерзшую землю
(т.е. на землю вперемешку со льдом). Лед стал таять, и фундамент начал
"садиться", и если сейчас он дал несущественную усадку, то уже через год-два
усадка и, как следствие, трещины будут серьезными угрозами целостности дома.
Особенно такой проблемой "страдают" новостройки.
Что касается справок, то здесь надо иметь в виду, что большинство таких
"справок" и "планов" действуют только определенное время со дня их выдачи
(например, план и справка БТИ действительны только 90 дней, справка
паспортного стола - 30 дней), в итоге получается, что пока наберешь одни
документы, другие уже утрачивают силу, и их необходимо получать заново.
Стоит сразу сказать, что ЖК передал вопрос об оформлении всех этапов
проведения работ по переустройству и перепланировке помещений на
разрешение органа местного самоуправления. Поэтому каждый орган местного
самоуправления вправе самостоятельно устанавливать свои правила
прохождения процедуры приемки в эксплуатацию. Рассмотрим все по порядку на
примере конкретного субъекта - г. Москва.
Что же можно переустраивать и перепланировать? В Москве действует
Постановление N 73-ПП, которым утвержден Перечень мероприятий (работ) по
переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых
домах и условия их проведения.
I. Мероприятия (работы) по переустройству
N
п/п
Мероприятия (работы) Выполняются
1 Перестановка сантехнических приборов в
существующих габаритах туалетов, ванных
комнат, кухонь
По эскизу
2 Устройство (перенос) туалетов, ванных
комнат, кухонь
По проекту
3 Перестановка нагревательных (отопитель-
ных) и газовых приборов (исключая пере-
нос радиаторов в застекленные лоджии,
балконы) без прокладки дополнительных
подводящих сетей
По эскизу
4 Установка бытовых электроплит взамен
газовых плит или кухонных очагов
По проекту
10
5 Замена и (или) установка дополнительно-
го оборудования (инженерного, техноло-
гического) с увеличением энерго-, водо-
потребления и (или) с заменой сущест-
вующих или прокладкой дополнительных
подводящих сетей (исключая устройство
полов с подогревом от общедомовых
систем водоснабжения и отопления)
По проекту
II. Мероприятия (работы) по перепланировке
N
п/п
Мероприятия (работы) Выполняются
1 Разборка (полная, частичная)
ненесущих перегородок (исключая
межквартирные)
По эскизу
2 Устройство проемов в ненесущих пе-
регородках (исключая межквартирные)
По эскизу
3 Устройство проемов в несущих стенах
и межквартирных перегородках (при
объединении помещений по горизонта-
ли)
По проекту
4 Устройство проемов в перекрытиях
(при объединении помещений по
вертикали)
По проекту
5 Устройство внутренних лестниц По проекту
6 Заделка дверных проемов в
перегородках и несущих стенах
По эскизу
7 Устройство перегородок без увеличе-
ния нагрузок на перекрытия
По эскизу
8 Устройство перегородок (с увеличе-
нием нагрузок) и несущих стен
По проекту
9 Изменение конструкции полов (с
увеличением нагрузок)
По проекту
10 Создание, ликвидация, изменение
формы оконных и дверных проемов
во внешних ограждающих конструкциях
(стенах, крышах) с сохранением
конструкций, отделяющих балконы,
лоджии от внутренних помещений (т.е.
не предусматривающее объединения
внутренних помещений с лоджиями
и балконами и превращения остеклен-
ных балконов и лоджий в эркеры)
По проекту
11 Остекление лоджий и балконов По проекту
12 Создание, изменение входов (с
устройством крылец или лестниц),
входов-тамбуров
По проекту
13 Ликвидация или изменение формы
тамбуров без увеличения их внешних
габаритов
По проекту
11
14 Устройство лоджий, балконов По проекту
15 Изменение формы (пластики)
существующих лестниц (крылец),
в том числе с устройством пандусов
По проекту
16 Создание тамбуров (в том числе с
устройством раздвижных и "карусель-
ных" дверей) и витрин в пределах
габаритов существующих элементов
зданий, строений, сооружений
(крыльцо, пандус, дебаркадер,
стилобат) площадью до 30 кв. м, не
предусматривающее иное, чем тамбур
или витрина, функциональное исполь-
зование и присоединение (занятие)
дополнительного земельного участка
По проекту
17 Замена столярных элементов фасада
(с изменением рисунка)
По эскизу,
согласован-
ному в
порядке,
установлен-
ном Моском-
архитекту-
рой
18 Установка наружных технических
средств (кондиционеров, антенн,
защитных сеток и т.п.), а также
элементов, обеспечивающих
беспрепятственное передвижение
маломобильных групп населения:
выжимных телескопических лифтов,
двухрядных поручней и т.д.
По проекту
19 Изменение материалов и пластики
внешних конструкций, балконов и
лоджий
По проекту
20 Объединение лоджий (балконов) с
внутренними помещениями
По проекту,
согласован-
ному в
порядке,
установлен-
ном Моском-
архитекту-
рой
Данное Постановление устанавливает и мероприятия (работы),
выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:
- ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных
столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
- устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не
образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит
техническому учету);
- замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по
параметрам и техническому устройству.
12
Постановлением N 73-ПП утвержден Перечень ограничений на мероприятия
(работы) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений
в жилых домах, согласно которому не допускается переустройство помещений,
если:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе
затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть
отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
- затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по
делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего
разрешения начальника штаба;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или
может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на
общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими
оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной
вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по
проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве
стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из
тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях
квартир.
При этом в жилых домах типовых серий не допускается:
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах,
стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения
связей между сборными элементами;
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми
панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение
электропроводки, разводки трубопроводов;
- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по
высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта
жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной
экспертизы. http://master2008.ucoz.ru/publ/pereplanirovka_kvar...bstvenniku_kvartiry/10-1-0-426

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И ПЕРЕУСТРОЙСТВА ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:57 + в цитатник
о многом именно
законодательством субъектов РФ устанавливались свои правила, регулирующие
процедуру оформления разрешений на проведение переустройства и
перепланировки жилых помещений. На федеральном уровне действовали только
строительные нормативы, которым должны были соответствовать такие работы и
их результат. Процедура была настолько усложнена, что собственникам таких
помещений было проще самовольно без всяких разрешений и согласований
провести работы, оформить их посредством судебного решения, а затем
произвести переустройство и перепланировку. Однако мало кто соблюдал
процесс получения самих разрешений, поскольку для этого требовалось собрать
очень много согласований и разрешений в органах государственной власти и
местного самоуправления, а также организаций.
А потому в результате получалось дешевле и быстрее провести самовольно
работы по переустройству и перепланировке, их результат оформить в судебном
порядке. Полученное в итоге решение суда - акт, который не утрачивает силу со
временем и всегда является весомым аргументом в споре с органами
государственной власти по вопросу получения разрешений не только по поводу
оформления перепланировки квартиры.
Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой
установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в
технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его
конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения. Можно сказать, что перепланировка подразумевает под собой
перенос стен внутри квартиры, прорубание дополнительных проходов, окон или
заделывание прежних. А переустройство жилого помещения всегда будет
выражаться в переносе различных коммуникационных сетей (электрических,
перенос труб отопления, газа, водопровода и т.д.). Важно заметить, что
строительные и ремонтные работы будут подходить под определение, данное
законодателем как переустройство и перепланировка в том случае, если все
проводимые работы (их часть) обязательно отражаются (данные об их
месторасположении вносятся) в техническом паспорте жилого помещения.
Кто ведет такой технический паспорт жилого помещения? Конечно же, это
БТИ, которые действуют практически в каждом населенном пункте как
муниципальное унитарное предприятие. Именно организации БТИ ведут
технический паспорт жилых помещений и хранят их данные в своих архивах.
Помимо технического паспорта, хранящегося в БТИ, есть техническая
документация, которая хранится не только в БТИ, но и в уполномоченном органе
местного самоуправления (в каждом муниципалитете выбирают свой орган). К
такой документации, которая подлежит хранению на весь срок существования
самой постройки (от постройки и до фактического сноса), относятся следующие
документы:
план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и
сооружениями, расположенными на нем;
проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
акты приемки жилых домов от строительных организаций;
5
акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда
другому собственнику;
схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального
отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей
прилагается для сведения);
паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
паспорта лифтового хозяйства;
паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих
заземление).
Мы неслучайно привели перечень данных документов, поскольку они могут
понадобиться собственнику квартиры. Довольно часто складываются такие
ситуации, что собственник при обращении, например, в тот же орган БТИ или
управление архитектуры (в каждом муниципальном образовании данный орган
может называться по-разному) выясняет, что прежний собственник уже провел и
не "узаконил" до него переустройство квартиры, или данные характеристик
квартиры собственника, реально существующие на момент оформления
разрешения на проведение перепланировки, относительно сведений, подлежащих
включению в технический паспорт, могут не совпадать с данными, хранящимися в
БТИ. В таком случае собственнику следует найти документацию и сверить ее
данные с данными БТИ. Возможно, просто произошла ошибка, и собственнику
вовсе не нужно проходить оформление результатов работ прежнего
собственника.
Согласно ст. 26 ЖК для проведения переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо
в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого
и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме,
утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или)
перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в
нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или)
перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого
помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе
временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих
переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании
договора социального найма (в случае если заявителем является
уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим
пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого
жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры
о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится,
является памятником архитектуры, истории или культуры.
Таким образом, с 2005 г. законодатель на федеральном уровне установил
единые правила по проведению переустройства и перепланировки.
При проведении работ собственник, как правило, старается выполнить их
самым дешевым и экономически выгодным способом, для этого и нанимаются не
6
строительная фирма, имеющая лицензию на осуществление соответствующих
работ, а люди, которые не имеют ни опыта, ни специальных познаний в области
строительных работ и которые обещают в две недели все разрушить и возвести
новые стены. Они совершенно не имеют представления о том, что есть
специальные правила, которые должны применяться при проведении подобных
работ в многоквартирных домах. Вот некоторые из них:
1) Правила оценки физического износа жилых зданий (утверждены Приказом
Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 N 446);
2) Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и
сооружений. Утверждены Постановлением Госстроя России от 21.08.2003 N 153;
3) НПБ 105-03 "Определение категорий помещений, зданий и наружных
установок по взрывопожарной и пожарной опасности" (утверждено Приказом МЧС
России от 18.06.2003 N 314);
4) НПБ 104-03 "Системы оповещения и управления эвакуацией людей при
пожарах в зданиях и сооружениях" (утверждено Приказом МЧС России от
20.06.2003 N 323);
5) Приказ МЧС России от 18.06.2003 N 313 "Об утверждении правил
пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)".
Все зависит от того, какой давности постройки данный дом, имеет ли он
какие-либо технические нарушения или разрушения, возможно, еще при его
строительстве были допущены какие-либо нарушения.
Пример
При строительстве одного из домов в 1960-е гг. канализационная труба была
проложена несколько ближе положенного к фундаменту дома, в результате чего
фундамент стал подмачиваться и четвертый подъезд этого дома стал садиться.
Из-за осадки фундамента по дому пошла трещина. В результате такого
технического нарушения дома проводить работы по переустройству и
перепланировке жилого помещения на первом этаже этого дома можно было
только безударным способом, путем высверливания. Собственником
переводимого помещения данные требования не учитывались, поскольку нанятые
им работники просто не знали о таких требованиях, в результате чего на доме
появились новые разрушения в виде трещин и перепадов между плитами
перекрытия дома в четвертом подъезде. Безграмотность работников, проводящих
такие работы, и, как следствие, возникающие трещины и повреждения дома
начинают серьезно беспокоить соседних жильцов такого дома.
В результате получается, что собственник нарушает права и законные
интересы своих соседей. А ведь ч. 4 ст. 17 ЖК предусматривается, что
пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и
законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей,
требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и
иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами
пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением
Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, а в отношении многоквартирных домов -
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Часть 4 ст. 30 ЖК также предусматривает, что собственник жилого
помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии,
не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные
интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила
7
содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме.
В свою очередь соседи, чьи права нарушены на основании ст. 304 ГК, имеют
право требовать и требуют в судах устранения всяких нарушений их прав, хотя бы
эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Кроме того, недовольство соседей зачастую вызвано и тем, что при
проведении работ по переустройству и перепланировке наемные работники
проводят строительные работы с громким шумом, "долбят до глубокой ночи".
Часто не зная элементарных правил обращения с газовым и сварочным
оборудованием, не разбираясь в электропроводке, замыкают весь подъезд дома
или создают перенапряжение в сетях, что в свою очередь ведет к тому, что у
жильцов дома приходит в негодность электробытовая техника. Жильцов дома
можно понять, конечно, в том случае, когда собственник перепланируемого
помещения явно злоупотребляет своими правами и наносит ущерб целостности
дома, имуществу своих соседей, то он обязан нести гражданскую,
административную и даже уголовную ответственность за свои действия.
Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и
нормы технической эксплуатации жилищного фонда, согласно которым
переоборудование жилых помещений может включать в себя:
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных
комнат;
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих
трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин,
"джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и
бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать:
перенос и разборку перегородок;
перенос и устройство дверных проемов;
разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
устройство дополнительных кухонь и санузлов;
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые
помещения;
устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат),
ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания,
нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем
оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению
противопожарных устройств, не допускаются. Не допускается также
перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и
проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. Наниматель,
допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений,
переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку
дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести
это помещение в прежнее состояние.
Законодательство об административных правонарушениях устанавливает
ответственность за порчу жилых помещений и за нарушение правил ремонта
жилых домов. Статья 7.21 КоАП предусматривает ответственность за порчу
жилых домов, жилых помещений, порчу их оборудования, самовольное
переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование
8
их не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного
штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда;
самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах -
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25
минимальных размеров оплаты труда. В данном случае согласно ст. 23.55 КоАП к
административной ответственности собственника такого жилого помещения
может привлекать:
1) главный государственный жилищный инспектор РФ, его заместители;
2) государственные жилищные инспекторы РФ;
3) руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ, их
заместители.
Государственная жилищная инспекция полномочна рассматривать данные
факты правонарушений и принимать решение о возможности привлечения
виновного к административной ответственности.
В случае допущенных нарушений при проведении работ по переустройству и
перепланировке помещений соседним жилым помещениям может быть нанесен
серьезный (крупный) ущерб. При этом у виновного лица, собственника такого
помещения либо организации, которая там проводит работы, может наступить и
уголовная ответственность.
Уголовной ответственности будет подлежать лицо, виновное в форме
умысла по неосторожности в причинении такого ущерба по ст. 168 УК:
"Уничтожение или повреждение чужого имущества в крупном размере,
совершенные путем неосторожного обращения с огнем или иными источниками
повышенной опасности, - наказываются штрафом в размере до ста двадцати
тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за
период до одного года, либо исправительными работами на срок от одного года
до двух лет, либо ограничением свободы на срок до трех лет, либо лишением
свободы на срок до одного года".
При этом использование сварочного аппарата при производстве работ,
других электроинструментов относится к источникам повышенной опасности.
Заметим лишь, что законодатель нигде не оговорил размер крупного ущерба. Так,
ст. 168 УК предусматривает ответственность за уничтожение или повреждение
чужого имущества, повлекшее причинение значительного ущерба, а
рассматриваемое преступление - за такое же деяние в крупном размере. И хотя
примечание 4 к ст. 158 УК конкретизирует крупный размер применительно лишь к
хищению чужого имущества (таковым признается, как отмечалось, стоимость
имущества в 250 тыс. руб.), в теории и судебной практике этот же критерий
справедливо применяется и при квалификации преступления, предусмотренного
ст. 168. Таким образом, получается, что собственник квартиры, который проводит
у себя работы по перепланировке и переустройству, должен причинить вред
каждому соседу на 250 тыс. руб., и тогда он будет подлежать уголовной
ответственности по данной статье. Такое, однако, причинение вреда возможно
только при обрушении в результате работ внутренних перегородок стен дома,
выведении из строя канализации, отопления, водопровода, газопровода и т.д. http://master2008.ucoz.ru/publ/pereplanirovka_kvar..._zhilishhnogo_fonda/10-1-0-427

Решение вопроса в суде

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:56 + в цитатник
В ч. 1.1. ст. 9 содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом
строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого
строительства.
1. Прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при
наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором
срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Таким
образом, в судебном заседании, чтобы расторгнуть договор участия в долевом строительстве,
участник долевого строительства должен доказать два факта: во-первых, что строительство
(создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости прекращено или
приостановлено, во-вторых, что в предусмотренный договором срок объект долевого
строительства не будет передан участнику долевого строительства. При этом участник долевого
строительства должен был привести обстоятельства, которые очевидно свидетельствовали бы о
том, что объект долевого строительства в срок не будет передан участнику долевого
строительства.
2. Существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект
долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого
строительства.
Изменения проектной документации могут касаться в том числе изменения площади
квартиры, назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома.
Напомним, что архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем
подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их
частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного
участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального
строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики
надежности и безопасности таких объектов. Осуществление подготовки проектной документации
не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального
жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку
проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства
(ч. ч. 1 - 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими
лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам,
осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (ч. 4 ст. 48 Градостроительного
кодекса РФ).
71
Осуществлять подготовку проектной документации могут застройщик либо привлекаемое на
основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо,
соответствующие требованиям, предусмотренным ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.
Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на
выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве проектная
декларация включает информацию о застройщике и проекте строительства.
Информация о застройщике должна включать сведения:
- о фирменном наименовании, месте нахождения и режиме его работы;
- о его государственной регистрации;
- об учредителях (участниках), которые обладают пятью и более процентами голосов в
органе управления;
- о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в
которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествовавших опубликованию
проектной декларации (место их нахождения, нормативные и фактические сроки ввода в
эксплуатацию);
- о виде лицензируемой деятельности, номере и сроке лицензии, выдавшем ее органе;
- о финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности на день
опубликования проектной декларации. Ранее в составе этой информации также необходимо было
указывать сведения о величине собственных денежных средств.
Информация о проекте строительства должна включать сведения о:
- цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации; результатах государственной
экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законом;
- разрешении на строительство;
- правах застройщика на земельный участок; собственнике земельного участка, если
застройщик арендует землю; о границах и площади участка и элементах благоустройства;
- местоположении и описании строящихся объектов;
- количестве и технических характеристиках самостоятельных частей объекта,
передаваемых участникам после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
- функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в
состав общего имущества;
- составе имущества в объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой
собственности участников;
- предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося
объекта и перечне органов государственной власти (органов местного самоуправления) и
организаций, участвующих в приемке;
- возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и
мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
- перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы
(подрядчиков);
- планируемой стоимости строительства объекта недвижимости;
- способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
- других договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для
строительства.
Закон об участии в долевом строительстве обязывает застройщика вносить в проектную
декларацию изменения, касающиеся сведений о:
- застройщике и проекте строительства (в течение трех рабочих дней);
- финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности
(ежеквартально).
Обладает ли в данном случае дольщик правом досрочно расторгнуть договор долевого
участия в строительстве? Является ли это существенным изменением проектной декларации? В
каждом конкретном случае данный вопрос должен решать суд, не случайно расторжение договора
по этому основанию допускается хоть и по инициативе участника долевого строительства, но по
решению суда.
В течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны
быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым со
дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
72
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве у застройщика возникают
обязанности:
- возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет
цены договора;
- уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300
ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения
обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9
Закона об участии в долевом строительстве, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения
договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Закона,
в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику
долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также
уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере
1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения
обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства
денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата
застройщиком участнику долевого строительства.
Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты
уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не
обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого
строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными
денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после
истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование
денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.
О зачислении денежных средств и процентов за пользование денежными средствами в
депозит нотариуса сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком предусмотренных Законом об участии в долевом
строительстве сроков возврата денежных средств или сроков зачисления этих денежных средств в
депозит нотариуса, в том числе и в том случае, когда одностороннее расторжение договора
происходит по инициативе застройщика, застройщик уплачивает участнику долевого
строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в
размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день
соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных
участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата
застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих
денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком
участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит
нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты
уплачиваются застройщиком в двойном размере.
При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от
исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки
(пеней), предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве или договором, не
допускается. http://master2008.ucoz.ru/publ/dolevoe_stroitelstv...enie_voprosa_v_sude/11-1-0-429

Граждане имеют право

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:47 + в цитатник
При рассмотрении обращения государственным органом, органом местного самоуправления
или должностным лицом гражданин имеет право:
- представлять дополнительные документы и материалы либо обращаться с просьбой об их
истребовании;
- знакомиться с документами и материалами, касающимися рассмотрения обращения, если
это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных
документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную или иную
охраняемую федеральным законом тайну;
- получать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов,
уведомление о переадресации письменного обращения в государственный орган, орган местного
самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в
обращении вопросов;
- обращаться с жалобой на принятое по обращению решение или на действие (бездействие)
в связи с рассмотрением обращения в административном и (или) судебном порядке в
соответствии с законодательством РФ;
- обращаться с заявлением о прекращении рассмотрения обращения.
Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо
наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые
направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего
должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя,
отчество (последнее - при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ,
уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы,
ставит личную подпись и дату. В случае необходимости в подтверждение своих доводов
гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.
Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или
должностному лицу по информационным системам общего пользования, подлежит рассмотрению
в порядке, установленном Федеральным законом "О порядке рассмотрения обращений граждан
Российской Федерации".
66
Гражданин направляет письменное обращение непосредственно в тот государственный
орган, орган местного самоуправления или тому должностному лицу, в компетенцию которых
входит решение поставленных в обращении вопросов. Письменное обращение подлежит
обязательной регистрации в течение трех дней с момента поступления в государственный орган,
орган местного самоуправления или должностному лицу. Письменное обращение, содержащее
вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа
местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение семи дней со дня
регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию
которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина,
направившего обращение, о переадресации обращения.
В случае если решение поставленных в письменном обращении вопросов относится к
компетенции нескольких государственных органов, органов местного самоуправления или
должностных лиц, копия обращения в течение семи дней со дня регистрации направляется в
соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления или
соответствующим должностным лицам. Государственный орган, орган местного самоуправления
или должностное лицо при направлении письменного обращения на рассмотрение в другой
государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу может в
случае необходимости запрашивать в указанных органах или у должностного лица документы и
материалы о результатах рассмотрения письменного обращения. Запрещается направлять
жалобу на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или
должностному лицу, решение или действие (бездействие) которых обжалуется. В случае если
невозможно направление жалобы на рассмотрение в государственный орган, орган местного
самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в
обращении вопросов, жалоба возвращается гражданину с разъяснением его права обжаловать
соответствующие решение или действие (бездействие) в установленном порядке в суд.
Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо:
- обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в
случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение;
- запрашивает необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других
государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за
исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия;
- принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и
законных интересов гражданина;
- дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов;
- уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой
государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в
соответствии с их компетенцией.
Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо по
направленному в установленном порядке запросу государственного органа, органа местного
самоуправления или должностного лица, рассматривающих обращение, обязаны в течение 15
дней предоставлять документы и материалы, необходимые для рассмотрения обращения, за
исключением документов и материалов, в которых содержатся сведения, составляющие
государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, и для которых установлен
особый порядок предоставления.
Ответ на обращение подписывается руководителем государственного органа или органа
местного самоуправления, должностным лицом либо уполномоченным на то лицом. Ответ на
обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или
должностному лицу по информационным системам общего пользования, направляется по
почтовому адресу, указанному в обращении.
Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного
самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в
течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях
руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо
либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на
30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2007 г. N 152 "О
федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное
регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости" в качестве уполномоченного федерального органа, осуществляющего
государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости, определена Федеральная служба по финансовым рынкам.
Действующим законодательством предусмотрены случаи и порядок расторжения договора
участия в долевом строительстве. В части 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве
67
перечисляются случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения договора:
- неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в
установленный договором срок;
- неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона. Согласно
данной норме в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с
отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с
иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором
использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему
выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный
срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение
недостатков.
Таким образом, напрямую данный пункт конкретных обязанностей на застройщика не
возлагает. Если следовать логическому толкованию данной нормы, на застройщика возложены
две обязанности: построить (создать) объект строительства без отступлений от условий договора,
ухудшающих качество такого объекта, а также без иных недостатков, которые делают его
непригодным для предусмотренного договором использования; удовлетворить предусмотренные
Законом обоснованные требования участника долевого строительства по безвозмездному
устранению недостатков; соразмерному уменьшению цены договора; возмещению расходов
участника долевого строительства на устранение недостатков в случае предъявления таковых.
Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в
долевом строительстве при неисполнении застройщиком обязанностей по удовлетворению
требований участника долевого строительства, так как нарушение требований к качеству объекта
долевого строительства является самостоятельным основанием для расторжения договора
участия в долевом строительстве;
- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Стоит
особо подчеркнуть, что основанием является не всякое нарушения требований к качеству объекта
долевого строительства, а лишь существенное.
Как уже отмечалось, Закон об участии в долевом строительстве не разъясняет, что можно
считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, а что
несущественным. В этой связи представляется возможным воспользоваться и перефразировать
определение "существенный недостаток", даваемое в Законе РФ "О защите прав потребителей".
Так, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства
следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора,
требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных
регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам,
которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных
расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его
устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого
строительства;
- нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона. Часть 3 ст.
15.1 Закона также возлагает на застройщика две обязанности. Во-первых, в случае прекращения
поручительства до истечения предусмотренного срока действия поручительства поручитель и
застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один
месяц до даты прекращения поручительства.
Во-вторых, застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней
с даты прекращения поручительства.
Напомним, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве
срок поручительства не может быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного
договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в
долевом строительстве при неисполнении застройщиком любой из обязанностей,
предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона;
- иные установленные федеральным законом или договором случаи. По смыслу данной
нормы, случаи возможного расторжения договора участия в долевом строительстве могут быть
предусмотрены не только Законом, но и другими федеральными законами, например ГК РФ, а
также самим договором участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. По
требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном
нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими
законами или договором.
68
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора.
На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны
исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не
предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается
существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно
предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно
отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно
изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по
требованию заинтересованной стороны если:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения
обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не
могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности,
какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы
соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для
заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что
была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения
обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Эти условия должны соблюдаться одновременно.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по
требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из
необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в
связи с исполнением этого договора.
По одному из дел в иске о расторжении договора заявителю было отказано, поскольку
отсутствуют доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени
лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, частичное
расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо
изменения всех остальных обязательств по договору.
Пример.
ООО "Югстрой" обратилось с иском к ЗАО "Декра-Девелопмент" и федеральному
государственному лечебно-оздоровительному учреждению "Санаторий "Радуга" о расторжении
договора долевого участия в строительстве от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в. Требования
мотивированы уклонением ЗАО "Декра-Девелопмент" от исполнения договора в части оплаты
дополнительных площадей.
ЗАО "Декра-Девелопмент" заявило встречный иск к ООО "Югстрой" о взыскании 107100
долларов США неустойки и 90 тыс. долларов США упущенной выгоды за нарушение срока ввода
объекта в эксплуатацию и обязании ввести жилой дом в эксплуатацию и подписать протокол
окончательного распределения квартир, нежилых помещений и машиномест в доме.
Решением от 06 июня 2006 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной
инстанции от 5 сентября 2006 г., договор был расторгнут в части принадлежности ЗАО "Декра-
Девелопмент" всех коммерческих площадей в случае увеличения выхода дополнительных
площадей строящегося объекта и в части, регулирующей порядок оплаты из расчета 378 долларов
США за 1 кв. м и распределение указанных площадей. В остальной части иска отказано.
Встречный иск возвращен ЗАО "Декра-Девелопмент" в связи с тем, что не содержит встречных
требований в смысле ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Судебные акты
мотивированы тем, что ЗАО "Декра-Девелопмент" существенно нарушило условия спорного
соглашения, поскольку в течение длительного времени не исполняло договорное обязательство
по финансированию дополнительных площадей. Ответчик полностью исполнил обязательства по
финансированию основных площадей жилого дома.
Как установлено судебными инстанциями, ООО "Югстрой" (подрядчик) и ЗАО "Декра-
Девелопмент" (инвестор) заключили договор от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в долевого участия в
строительстве многоэтажного жилого дома с закрытыми автостоянками боксового типа по адресу:
Краснодарский край, г. Сочи, ул. Красноармейская. Договор согласован с санаторием "Радуга"
(соинвестор, застройщик). По условиям договора ЗАО "Декра-Девелопмент" обязалось
финансировать строительство 7320 кв. м общей площади дома. Доля ЗАО "Декра-Девелопмент" в
возводимом доме составила 4510 кв. м общей площади квартир и шесть машиномест.
Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта определена эквивалентной 378
69
долларов США (пункт 1.1). Общая сумма инвестиций составляет 2766960 долларов США (пункт
1.1).
Согласно п. 3.1 договора инвестиционная стоимость строительства, принятая сторонами
ориентировочно, составляет сумму, эквивалентную 2766960 долларов США. Инвестиционная
стоимость 1 кв. м общей площади объекта была равна сумме, эквивалентной 378 долларам США.
Указанная сумма включала в себя величину финансирования доли ЗАО "Декра-Девелопмент".
Из п. 3.7 следует, что ООО "Югстрой" уступило "Декра-Девелопмент" инвестиционные права
по договору от 25 сентября 2002 г. между ООО "Югстрой" и санаторием "Радуга" в сумме 16000000
руб. Сумма включена в инвестиционную стоимость объекта.
Кроме того, стороны предусмотрели в п. 3.3 договора, что в случае увеличения выхода
дополнительных площадей все коммерческие площади принадлежат ЗАО "Декра-Девелопмент",
которое обязалось оплатить ООО "Югстрой" дополнительные площади из расчета 378 долларов
США за 1 кв. м. Общая площадь подлежащих передаче в собственность инвестора квартир,
нежилых помещений и машиномест подлежала уточнению на основании экспликации, выданной
органами технической инвентаризации (п. 3.4).
В марте 2004 г. истец закончил строительство жилого дома. В соответствии с техническим
паспортом БТИ от 15 апреля 2004 г. общая площадь дома составляет 7811,6 кв. м. По сравнению с
площадью, указанной в договоре долевого участия, площадь возведенного объекта увеличена на
491,6 кв. м.
Невыполнение инвестором договорного обязательства по оплате дополнительной площади
послужило причиной обращения ООО "Югстрой" с иском о расторжении договора.
Удовлетворяя иск, суды сделали вывод о том, что договорное обязательство по оплате и
получению дополнительной площади не предусматривало и не позволяло определить день его
исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, поэтому следует
руководствоваться п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому в этом случае обязательство должно
быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не
исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен
моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления
кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает
из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа
обязательства.
В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что о выходе дополнительной
площади по окончании строительства дома ЗАО "Декра-Девелопмент" узнало из письма ООО
"Югстрой" от 21 апреля 2004 г. N 217 и технического паспорта от 15 апреля 2004 г. Однако,
несмотря на это, ответчик не оплатил дополнительную площадь. Суд признал данное нарушение
достаточным основанием для расторжения договора в соответствии с требованиями ст. 450 ГК
РФ. Между тем суд не учел следующее. Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предоставляет право стороне
расторгнуть договор по решению суда в случае существенного нарушения его контрагентом.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора. В этой связи существенным нарушением признается
такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.
Как видно из содержания договора долевого участия, основным предметом являлось
долевое участие инвестора в строительстве жилого дома путем инвестирования строительства
7320 кв. м общей площади, а также дополнительных (по сравнению с 7320 кв. м) площадей. Все
эти площади должны принадлежать инвестору, оплачивающему их из расчета 378 долларов США
за 1 кв. м. ООО "Югстрой" рассчитывало получить только денежные средства.
Установив, что инвестор полностью выполнил обязательство в части финансирования
основных площадей 7320 кв. м на сумму 2766960 долларов США, суд необоснованно признал
существенным нарушением невыполнение обязательств в части финансирования 491,6 кв. м на
сумму 185825 долларов США. При этом суд не учел, что истец имел основной целью получение
оплаты по договору, основную часть оплаты он получил, ответчик не отказывался от
дополнительной оплаты, выдвигая лишь возражения о порядке внесения платежей (после
проведения государственной экспертизы и согласования проекта строительства, уточнения
размера площадей и подписания дополнительного соглашения к договору), поскольку порядок и
сроки осуществления оплаты за дополнительные площади в договоре четко не определены.
Кроме того, до рассмотрения дела в апелляционной инстанции ЗАО "Декра-Девелопмент"
полностью перечислило ООО "Югстрой" денежные средства за дополнительную площадь, однако
последний возвратил эту сумму ответчику. Таким образом, доказательства того, что истцу
причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе
рассчитывать при заключении договора, отсутствуют.
Необходимо также учитывать, что в силу п. 1 ст. 407, п. 2 ст. 453 ГК РФ расторжение
договора является основанием прекращения договорного обязательства. Частичное расторжение
70
договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех
остальных обязательств по договору. Расторжение договора долевого участия в строительстве от
3 февраля 2003 г. N 34/Д-в в части повлекло его изменение в целом, так как в мотивировочной
части решения суд указал, что в связи с расторжением договора в части передачи ответчику
дополнительно возведенных площадей, протоколы распределения квартир, нежилых помещений,
машиномест (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 1 договора) должны быть
приведены в соответствие с условиями измененного договора. При этом суд не установил и
стороны не определяли, какие именно площади возведенного объекта являются дополнительными
и должны быть изъяты у инвесторов. Вместе с тем финансирование строительства, проводимого
по договору, осуществлялось с привлечением ЗАО "Декра-Девелопмент" средств физических лиц.
Поэтому довод ответчика о том, что изменение условий первоначального договора в части
уменьшения (перераспределения) площадей может повлиять на имущественные права и
интересы этих лиц, является обоснованным.
В соответствии со ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения
или ненадлежащего исполнения обязательств по договору истец вправе требовать взыскания с
ответчика неустойки (штрафы, пени) и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх
неустойки. Указанный способ защиты в полной мере защищает интересы ООО "Югстрой" и
соблюдает баланс интересов всех участников инвестиционной деятельности, в то время как
расторжение договора не разумно и нецелесообразно.
При изложенных обстоятельствах вышестоящий суд указал, что обжалуемые судебные акты
подлежат отмене. [URL=При рассмотрении обращения государственным органом, органом местного самоуправления или должностным лицом гражданин имеет право: - представлять дополнительные документы и материалы либо обращаться с просьбой об их истребовании; - знакомиться с документами и материалами, касающимися рассмотрения обращения, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну; - получать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, уведомление о переадресации письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов; - обращаться с жалобой на принятое по обращению решение или на действие (бездействие) в связи с рассмотрением обращения в административном и (или) судебном порядке в соответствии с законодательством РФ; - обращаться с заявлением о прекращении рассмотрения обращения. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату. В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии. Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу по информационным системам общего пользования, подлежит рассмотрению в порядке, установленном Федеральным законом "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации". 66 Гражданин направляет письменное обращение непосредственно в тот государственный орган, орган местного самоуправления или тому должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов. Письменное обращение подлежит обязательной регистрации в течение трех дней с момента поступления в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу. Письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения. В случае если решение поставленных в письменном обращении вопросов относится к компетенции нескольких государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц, копия обращения в течение семи дней со дня регистрации направляется в соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления или соответствующим должностным лицам. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо при направлении письменного обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу может в случае необходимости запрашивать в указанных органах или у должностного лица документы и материалы о результатах рассмотрения письменного обращения. Запрещается направлять жалобу на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, решение или действие (бездействие) которых обжалуется. В случае если невозможно направление жалобы на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, жалоба возвращается гражданину с разъяснением его права обжаловать соответствующие решение или действие (бездействие) в установленном порядке в суд. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо: - обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; - запрашивает необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; - принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина; - дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов; - уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо по направленному в установленном порядке запросу государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, рассматривающих обращение, обязаны в течение 15 дней предоставлять документы и материалы, необходимые для рассмотрения обращения, за исключением документов и материалов, в которых содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, и для которых установлен особый порядок предоставления. Ответ на обращение подписывается руководителем государственного органа или органа местного самоуправления, должностным лицом либо уполномоченным на то лицом. Ответ на обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу по информационным системам общего пользования, направляется по почтовому адресу, указанному в обращении. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2007 г. N 152 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" в качестве уполномоченного федерального органа, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, определена Федеральная служба по финансовым рынкам. Действующим законодательством предусмотрены случаи и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве. В части 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве 67 перечисляются случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора: - неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; - неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона. Согласно данной норме в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, напрямую данный пункт конкретных обязанностей на застройщика не возлагает. Если следовать логическому толкованию данной нормы, на застройщика возложены две обязанности: построить (создать) объект строительства без отступлений от условий договора, ухудшающих качество такого объекта, а также без иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования; удовлетворить предусмотренные Законом обоснованные требования участника долевого строительства по безвозмездному устранению недостатков; соразмерному уменьшению цены договора; возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае предъявления таковых. Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком обязанностей по удовлетворению требований участника долевого строительства, так как нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является самостоятельным основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве; - существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Стоит особо подчеркнуть, что основанием является не всякое нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, а лишь существенное. Как уже отмечалось, Закон об участии в долевом строительстве не разъясняет, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, а что несущественным. В этой связи представляется возможным воспользоваться и перефразировать определение "существенный недостаток", даваемое в Законе РФ "О защите прав потребителей". Так, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства; - нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона. Часть 3 ст. 15.1 Закона также возлагает на застройщика две обязанности. Во-первых, в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. Во-вторых, застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства. Напомним, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве срок поручительства не может быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком любой из обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона; - иные установленные федеральным законом или договором случаи. По смыслу данной нормы, случаи возможного расторжения договора участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены не только Законом, но и другими федеральными законами, например ГК РФ, а также самим договором участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 68 Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны если: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Эти условия должны соблюдаться одновременно. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. По одному из дел в иске о расторжении договора заявителю было отказано, поскольку отсутствуют доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору. Пример. ООО "Югстрой" обратилось с иском к ЗАО "Декра-Девелопмент" и федеральному государственному лечебно-оздоровительному учреждению "Санаторий "Радуга" о расторжении договора долевого участия в строительстве от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в. Требования мотивированы уклонением ЗАО "Декра-Девелопмент" от исполнения договора в части оплаты дополнительных площадей. ЗАО "Декра-Девелопмент" заявило встречный иск к ООО "Югстрой" о взыскании 107100 долларов США неустойки и 90 тыс. долларов США упущенной выгоды за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию и обязании ввести жилой дом в эксплуатацию и подписать протокол окончательного распределения квартир, нежилых помещений и машиномест в доме. Решением от 06 июня 2006 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 5 сентября 2006 г., договор был расторгнут в части принадлежности ЗАО "Декра- Девелопмент" всех коммерческих площадей в случае увеличения выхода дополнительных площадей строящегося объекта и в части, регулирующей порядок оплаты из расчета 378 долларов США за 1 кв. м и распределение указанных площадей. В остальной части иска отказано. Встречный иск возвращен ЗАО "Декра-Девелопмент" в связи с тем, что не содержит встречных требований в смысле ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Судебные акты мотивированы тем, что ЗАО "Декра-Девелопмент" существенно нарушило условия спорного соглашения, поскольку в течение длительного времени не исполняло договорное обязательство по финансированию дополнительных площадей. Ответчик полностью исполнил обязательства по финансированию основных площадей жилого дома. Как установлено судебными инстанциями, ООО "Югстрой" (подрядчик) и ЗАО "Декра- Девелопмент" (инвестор) заключили договор от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома с закрытыми автостоянками боксового типа по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Красноармейская. Договор согласован с санаторием "Радуга" (соинвестор, застройщик). По условиям договора ЗАО "Декра-Девелопмент" обязалось финансировать строительство 7320 кв. м общей площади дома. Доля ЗАО "Декра-Девелопмент" в возводимом доме составила 4510 кв. м общей площади квартир и шесть машиномест. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта определена эквивалентной 378 69 долларов США (пункт 1.1). Общая сумма инвестиций составляет 2766960 долларов США (пункт 1.1). Согласно п. 3.1 договора инвестиционная стоимость строительства, принятая сторонами ориентировочно, составляет сумму, эквивалентную 2766960 долларов США. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта была равна сумме, эквивалентной 378 долларам США. Указанная сумма включала в себя величину финансирования доли ЗАО "Декра-Девелопмент". Из п. 3.7 следует, что ООО "Югстрой" уступило "Декра-Девелопмент" инвестиционные права по договору от 25 сентября 2002 г. между ООО "Югстрой" и санаторием "Радуга" в сумме 16000000 руб. Сумма включена в инвестиционную стоимость объекта. Кроме того, стороны предусмотрели в п. 3.3 договора, что в случае увеличения выхода дополнительных площадей все коммерческие площади принадлежат ЗАО "Декра-Девелопмент", которое обязалось оплатить ООО "Югстрой" дополнительные площади из расчета 378 долларов США за 1 кв. м. Общая площадь подлежащих передаче в собственность инвестора квартир, нежилых помещений и машиномест подлежала уточнению на основании экспликации, выданной органами технической инвентаризации (п. 3.4). В марте 2004 г. истец закончил строительство жилого дома. В соответствии с техническим паспортом БТИ от 15 апреля 2004 г. общая площадь дома составляет 7811,6 кв. м. По сравнению с площадью, указанной в договоре долевого участия, площадь возведенного объекта увеличена на 491,6 кв. м. Невыполнение инвестором договорного обязательства по оплате дополнительной площади послужило причиной обращения ООО "Югстрой" с иском о расторжении договора. Удовлетворяя иск, суды сделали вывод о том, что договорное обязательство по оплате и получению дополнительной площади не предусматривало и не позволяло определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, поэтому следует руководствоваться п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому в этом случае обязательство должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства. В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что о выходе дополнительной площади по окончании строительства дома ЗАО "Декра-Девелопмент" узнало из письма ООО "Югстрой" от 21 апреля 2004 г. N 217 и технического паспорта от 15 апреля 2004 г. Однако, несмотря на это, ответчик не оплатил дополнительную площадь. Суд признал данное нарушение достаточным основанием для расторжения договора в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ. Между тем суд не учел следующее. Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предоставляет право стороне расторгнуть договор по решению суда в случае существенного нарушения его контрагентом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В этой связи существенным нарушением признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. Как видно из содержания договора долевого участия, основным предметом являлось долевое участие инвестора в строительстве жилого дома путем инвестирования строительства 7320 кв. м общей площади, а также дополнительных (по сравнению с 7320 кв. м) площадей. Все эти площади должны принадлежать инвестору, оплачивающему их из расчета 378 долларов США за 1 кв. м. ООО "Югстрой" рассчитывало получить только денежные средства. Установив, что инвестор полностью выполнил обязательство в части финансирования основных площадей 7320 кв. м на сумму 2766960 долларов США, суд необоснованно признал существенным нарушением невыполнение обязательств в части финансирования 491,6 кв. м на сумму 185825 долларов США. При этом суд не учел, что истец имел основной целью получение оплаты по договору, основную часть оплаты он получил, ответчик не отказывался от дополнительной оплаты, выдвигая лишь возражения о порядке внесения платежей (после проведения государственной экспертизы и согласования проекта строительства, уточнения размера площадей и подписания дополнительного соглашения к договору), поскольку порядок и сроки осуществления оплаты за дополнительные площади в договоре четко не определены. Кроме того, до рассмотрения дела в апелляционной инстанции ЗАО "Декра-Девелопмент" полностью перечислило ООО "Югстрой" денежные средства за дополнительную площадь, однако последний возвратил эту сумму ответчику. Таким образом, доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, отсутствуют. Необходимо также учитывать, что в силу п. 1 ст. 407, п. 2 ст. 453 ГК РФ расторжение договора является основанием прекращения договорного обязательства. Частичное расторжение 70 договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору. Расторжение договора долевого участия в строительстве от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в в части повлекло его изменение в целом, так как в мотивировочной части решения суд указал, что в связи с расторжением договора в части передачи ответчику дополнительно возведенных площадей, протоколы распределения квартир, нежилых помещений, машиномест (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 1 договора) должны быть приведены в соответствие с условиями измененного договора. При этом суд не установил и стороны не определяли, какие именно площади возведенного объекта являются дополнительными и должны быть изъяты у инвесторов. Вместе с тем финансирование строительства, проводимого по договору, осуществлялось с привлечением ЗАО "Декра-Девелопмент" средств физических лиц. Поэтому довод ответчика о том, что изменение условий первоначального договора в части уменьшения (перераспределения) площадей может повлиять на имущественные права и интересы этих лиц, является обоснованным. В соответствии со ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору истец вправе требовать взыскания с ответчика неустойки (штрафы, пени) и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки. Указанный способ защиты в полной мере защищает интересы ООО "Югстрой" и соблюдает баланс интересов всех участников инвестиционной деятельности, в то время как расторжение договора не разумно и нецелесообразно. При изложенных обстоятельствах вышестоящий суд указал, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене. ]При рассмотрении обращения государственным органом, органом местного самоуправления или должностным лицом гражданин имеет право: - представлять дополнительные документы и материалы либо обращаться с просьбой об их истребовании; - знакомиться с документами и материалами, касающимися рассмотрения обращения, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну; - получать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, уведомление о переадресации письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов; - обращаться с жалобой на принятое по обращению решение или на действие (бездействие) в связи с рассмотрением обращения в административном и (или) судебном порядке в соответствии с законодательством РФ; - обращаться с заявлением о прекращении рассмотрения обращения. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату. В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии. Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу по информационным системам общего пользования, подлежит рассмотрению в порядке, установленном Федеральным законом "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации". 66 Гражданин направляет письменное обращение непосредственно в тот государственный орган, орган местного самоуправления или тому должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов. Письменное обращение подлежит обязательной регистрации в течение трех дней с момента поступления в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу. Письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения. В случае если решение поставленных в письменном обращении вопросов относится к компетенции нескольких государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц, копия обращения в течение семи дней со дня регистрации направляется в соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления или соответствующим должностным лицам. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо при направлении письменного обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу может в случае необходимости запрашивать в указанных органах или у должностного лица документы и материалы о результатах рассмотрения письменного обращения. Запрещается направлять жалобу на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, решение или действие (бездействие) которых обжалуется. В случае если невозможно направление жалобы на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, жалоба возвращается гражданину с разъяснением его права обжаловать соответствующие решение или действие (бездействие) в установленном порядке в суд. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо: - обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; - запрашивает необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; - принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина; - дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов; - уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо по направленному в установленном порядке запросу государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, рассматривающих обращение, обязаны в течение 15 дней предоставлять документы и материалы, необходимые для рассмотрения обращения, за исключением документов и материалов, в которых содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, и для которых установлен особый порядок предоставления. Ответ на обращение подписывается руководителем государственного органа или органа местного самоуправления, должностным лицом либо уполномоченным на то лицом. Ответ на обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу по информационным системам общего пользования, направляется по почтовому адресу, указанному в обращении. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2007 г. N 152 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" в качестве уполномоченного федерального органа, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, определена Федеральная служба по финансовым рынкам. Действующим законодательством предусмотрены случаи и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве. В части 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве 67 перечисляются случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора: - неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; - неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона. Согласно данной норме в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, напрямую данный пункт конкретных обязанностей на застройщика не возлагает. Если следовать логическому толкованию данной нормы, на застройщика возложены две обязанности: построить (создать) объект строительства без отступлений от условий договора, ухудшающих качество такого объекта, а также без иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования; удовлетворить предусмотренные Законом обоснованные требования участника долевого строительства по безвозмездному устранению недостатков; соразмерному уменьшению цены договора; возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае предъявления таковых. Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком обязанностей по удовлетворению требований участника долевого строительства, так как нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является самостоятельным основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве; - существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Стоит особо подчеркнуть, что основанием является не всякое нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, а лишь существенное. Как уже отмечалось, Закон об участии в долевом строительстве не разъясняет, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, а что несущественным. В этой связи представляется возможным воспользоваться и перефразировать определение "существенный недостаток", даваемое в Законе РФ "О защите прав потребителей". Так, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства; - нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона. Часть 3 ст. 15.1 Закона также возлагает на застройщика две обязанности. Во-первых, в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. Во-вторых, застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства. Напомним, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве срок поручительства не может быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком любой из обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона; - иные установленные федеральным законом или договором случаи. По смыслу данной нормы, случаи возможного расторжения договора участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены не только Законом, но и другими федеральными законами, например ГК РФ, а также самим договором участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 68 Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны если: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Эти условия должны соблюдаться одновременно. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. По одному из дел в иске о расторжении договора заявителю было отказано, поскольку отсутствуют доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору. Пример. ООО "Югстрой" обратилось с иском к ЗАО "Декра-Девелопмент" и федеральному государственному лечебно-оздоровительному учреждению "Санаторий "Радуга" о расторжении договора долевого участия в строительстве от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в. Требования мотивированы уклонением ЗАО "Декра-Девелопмент" от исполнения договора в части оплаты дополнительных площадей. ЗАО "Декра-Девелопмент" заявило встречный иск к ООО "Югстрой" о взыскании 107100 долларов США неустойки и 90 тыс. долларов США упущенной выгоды за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию и обязании ввести жилой дом в эксплуатацию и подписать протокол окончательного распределения квартир, нежилых помещений и машиномест в доме. Решением от 06 июня 2006 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 5 сентября 2006 г., договор был расторгнут в части принадлежности ЗАО "Декра- Девелопмент" всех коммерческих площадей в случае увеличения выхода дополнительных площадей строящегося объекта и в части, регулирующей порядок оплаты из расчета 378 долларов США за 1 кв. м и распределение указанных площадей. В остальной части иска отказано. Встречный иск возвращен ЗАО "Декра-Девелопмент" в связи с тем, что не содержит встречных требований в смысле ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Судебные акты мотивированы тем, что ЗАО "Декра-Девелопмент" существенно нарушило условия спорного соглашения, поскольку в течение длительного времени не исполняло договорное обязательство по финансированию дополнительных площадей. Ответчик полностью исполнил обязательства по финансированию основных площадей жилого дома. Как установлено судебными инстанциями, ООО "Югстрой" (подрядчик) и ЗАО "Декра- Девелопмент" (инвестор) заключили договор от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома с закрытыми автостоянками боксового типа по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Красноармейская. Договор согласован с санаторием "Радуга" (соинвестор, застройщик). По условиям договора ЗАО "Декра-Девелопмент" обязалось финансировать строительство 7320 кв. м общей площади дома. Доля ЗАО "Декра-Девелопмент" в возводимом доме составила 4510 кв. м общей площади квартир и шесть машиномест. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта определена эквивалентной 378 69 долларов США (пункт 1.1). Общая сумма инвестиций составляет 2766960 долларов США (пункт 1.1). Согласно п. 3.1 договора инвестиционная стоимость строительства, принятая сторонами ориентировочно, составляет сумму, эквивалентную 2766960 долларов США. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта была равна сумме, эквивалентной 378 долларам США. Указанная сумма включала в себя величину финансирования доли ЗАО "Декра-Девелопмент". Из п. 3.7 следует, что ООО "Югстрой" уступило "Декра-Девелопмент" инвестиционные права по договору от 25 сентября 2002 г. между ООО "Югстрой" и санаторием "Радуга" в сумме 16000000 руб. Сумма включена в инвестиционную стоимость объекта. Кроме того, стороны предусмотрели в п. 3.3 договора, что в случае увеличения выхода дополнительных площадей все коммерческие площади принадлежат ЗАО "Декра-Девелопмент", которое обязалось оплатить ООО "Югстрой" дополнительные площади из расчета 378 долларов США за 1 кв. м. Общая площадь подлежащих передаче в собственность инвестора квартир, нежилых помещений и машиномест подлежала уточнению на основании экспликации, выданной органами технической инвентаризации (п. 3.4). В марте 2004 г. истец закончил строительство жилого дома. В соответствии с техническим паспортом БТИ от 15 апреля 2004 г. общая площадь дома составляет 7811,6 кв. м. По сравнению с площадью, указанной в договоре долевого участия, площадь возведенного объекта увеличена на 491,6 кв. м. Невыполнение инвестором договорного обязательства по оплате дополнительной площади послужило причиной обращения ООО "Югстрой" с иском о расторжении договора. Удовлетворяя иск, суды сделали вывод о том, что договорное обязательство по оплате и получению дополнительной площади не предусматривало и не позволяло определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, поэтому следует руководствоваться п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому в этом случае обязательство должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, долж

Обязанность застройщика

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:45 + в цитатник
Это следует из определения
договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется
построить или создать в обусловленный договором срок многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости своими силами и (или) с привлечением других лиц и передать соответствующий
объект участнику долевого строительства.
Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами.
1. С привлечением специализированного заказчика. При этом способе застройщик
осуществляет инвестиционную деятельность путем привлечения денежных средств инвесторов
(участников долевого строительства), финансирования строительства и передачи построенных
объектов долевого строительства его участникам. Для организации строительства застройщик
привлекает специализированную организацию и заключает с ней договор на выполнение функций
заказчика. Такая организация выполняет функции заказчика-застройщика в соответствии с
государственной лицензией, заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и
стройматериалов, а также с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет
капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в
эксплуатацию.
2. Без привлечения специализированного заказчика, самостоятельно выполняя его функции.
При использовании этого способа застройщик наряду с осуществлением инвестиционной
деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом
строительстве совмещает одновременно функции заказчика по организации строительства.
Для этого застройщик согласно действующему законодательству оформляет лицензию на
выполнение функций заказчика-застройщика.
3. Без привлечения третьих лиц, самостоятельно выполняя функции заказчика и
генерального подрядчика. При этом способе застройщик наряду с инвестиционной деятельностью
и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с ч. 2 ст. 52 Градостроительного
кодекса РФ строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика
(генподрядчика).
В данном случае заказчик должен обладать соответствующей лицензией. Для получения
лицензии организации необходимо обеспечить выполнение следующих лицензионных требований
и условий:
1) наличие у юридического лица руководителей и специалистов с высшим или средним
профессиональным образованием по профилю работ. При этом не менее 50 % штатной
численности этих работников должны иметь высшее профессиональное образование, а также
стаж работы по специальности: для специалистов с высшим профессиональным образованием -
не менее трех лет, а для специалистов со средним профессиональным образованием - не менее
пяти лет;
2) наличие у юридического лица или индивидуального предпринимателя принадлежащих
ему на праве собственности или на ином законном основании зданий, помещений, строительных
машин, транспортных средств, механизированного и ручного инструмента, технологической
оснастки, передвижных энергетических установок, средств обеспечения безопасности, средств
контроля и измерений;
41
3) повышение не реже одного раза в пять лет квалификации индивидуального
предпринимателя и работников юридического лица, осуществляющих строительство зданий и
сооружений;
4) выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями
законодательства РФ, соответствующих государственных стандартов и нормативно-технических
документов в строительстве;
5) наличие системы контроля за качеством выполняемых работ и выпускаемой продукции.
Застройщик при организации долевого строительства данным способом и одновременном
осуществлении лицензируемой деятельности, связанной с его инвестиционной деятельностью по
привлечению денежных средств участников, приводит в проектной декларации (в составе
информации застройщика) сведения о наличии лицензий на каждый вид лицензируемой
деятельности (функции заказчика-застройщика, функции подрядчика) в соответствии с п. 5 ч. 1 ст.
20 Закона об участии в долевом строительстве номер лицензии, срок ее действия, наименование
органа, выдавшего лицензию, и др.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие
документы.
1. Учредительные документы застройщика. В соответствии с положениями ГК РФ
юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо
только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не
являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об
организациях данного вида. Учредительный договор юридического лица заключается, а устав
утверждается его учредителями (участниками). Юридическое лицо, созданное одним
учредителем, действует на основании устава, утвержденного этим учредителем.
В учредительных документах юридического лица должны определяться наименование
юридического лица, место его нахождения, порядок управления деятельностью юридического
лица, а также содержаться другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц
соответствующего вида. В учредительных документах некоммерческих организаций и унитарных
предприятий, а в предусмотренных законом случаях и других коммерческих организаций должны
быть определены предмет и цели деятельности юридического лица. Предмет и определенные
цели деятельности коммерческой организации могут быть предусмотрены учредительными
документами и в случаях, когда по закону это не обязательно.
В учредительном договоре учредители обязуются создать юридическое лицо, определяют
порядок совместной деятельности по его созданию, условия передачи ему своего имущества и
участия в его деятельности. Договором определяются также условия и порядок распределения
между участниками прибыли и убытков, управления деятельностью юридического лица, выхода
учредителей (участников) из его состава.
Изменения учредительных документов приобретают силу для третьих лиц с момента их
государственной регистрации, а в случаях, установленных законом, - с момента уведомления
органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. Однако
юридические лица и их учредители (участники) не вправе ссылаться на отсутствие регистрации
таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом этих изменений.
2. Свидетельство о государственной регистрации застройщика. Форма свидетельства о
государственной регистрации застройщика утверждена Постановлением Правительства РФ от 19
июня 2006 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых
при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве
индивидуальных предпринимателей".
3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Форма свидетельства о
постановке на учет в налоговом органе утверждена Приказом Федеральной налоговой службы РФ
от 1 декабря 2006 г. N САЭ-3-09/826@ "Об утверждении форм документов, используемых при
постановке на учет и снятии с учета российских организаций и физических лиц".
4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и
убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности
и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком
такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета).
Все организации обязаны составлять на основе данных синтетического и аналитического
учета бухгалтерскую отчетность. Бухгалтерская отчетность организаций, за исключением
отчетности бюджетных организаций, а также общественных организаций (объединений) и их
структурных подразделений, не осуществляющих предпринимательской деятельности и не
имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров (работ, услуг), состоит из:
1) бухгалтерского баланса;
2) отчета о прибылях и убытках;
3) приложений к ним, предусмотренных нормативными актами;
42
4) аудиторского заключения или заключения ревизионного союза сельскохозяйственных
кооперативов, подтверждающих достоверность бухгалтерской отчетности организации, если она в
соответствии с федеральными законами подлежит обязательному аудиту или обязательной
ревизии;
5) пояснительной записки.
Состав бухгалтерской отчетности бюджетных организаций определяется Министерством
финансов РФ.
Формы бухгалтерской отчетности организаций, а также инструкции о порядке их заполнения
утверждаются Минфином России. Другие органы, осуществляющие регулирование бухгалтерского
учета, утверждают в пределах своей компетенции формы бухгалтерской отчетности банков,
страховых и других организаций и инструкции о порядке их заполнения, не противоречащие
нормативным актам Минфина России.
Пояснительная записка к годовой бухгалтерской отчетности должна содержать
существенную информацию об организации, ее финансовом положении, сопоставимости данных
за отчетный и предшествующий ему годы, методах оценки и существенных статьях бухгалтерской
отчетности. В пояснительной записке должно сообщаться о фактах неприменения правил
бухгалтерского учета в случаях, когда они не позволяют достоверно отразить имущественное
состояние и финансовые результаты деятельности организации, с соответствующим
обоснованием. В противном случае неприменение правил бухгалтерского учета рассматривается
как уклонение от их выполнения и признается нарушением законодательства РФ о бухгалтерском
учете. В пояснительной записке к бухгалтерской отчетности организация объявляет изменения в
своей учетной политике на следующий отчетный год.
Бухгалтерская отчетность подписывается руководителем и главным бухгалтером
(бухгалтером) организации. Бухгалтерская отчетность организаций, в которых бухгалтерский учет
ведется централизованной бухгалтерией, специализированной организацией или бухгалтером-
специалистом, подписывается руководителем организации, централизованной бухгалтерии или
специализированной организации либо бухгалтером-специалистом, ведущим бухгалтерский учет.
Бухгалтерская отчетность составляется, хранится и представляется пользователям
бухгалтерской отчетности в установленной форме на бумажных носителях;
5. Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком
предпринимательской деятельности. На основании ст. 10 Федерального закона от 7 августа 2001 г.
N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" аудиторское заключение - официальный документ,
предназначенный для пользователей финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц,
составленный в соответствии с федеральными правилами (стандартами) аудиторской
деятельности и содержащий выраженное в установленной форме мнение аудиторской
организации или индивидуального аудитора о достоверности финансовой (бухгалтерской)
отчетности аудируемого лица и соответствии порядка ведения его бухгалтерского учета
законодательству РФ. Форма, содержание и порядок представления аудиторского заключения
определяются федеральными правилами (стандартами) аудиторской деятельности.
Аудиторская деятельность, аудит - предпринимательская деятельность по независимой
проверке бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности организаций и
индивидуальных предпринимателей. Аудит осуществляется в соответствии с Федеральным
законом об аудиторской деятельности", другими федеральными законами и иными нормативными
правовыми актами по проведению аудиторской деятельности, изданными в соответствии с
настоящим Федеральным законом.
Цель аудита - выражение мнения о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности
аудируемых лиц и соответствии порядка ведения бухгалтерского учета законодательству РФ. Под
достоверностью понимается степень точности данных финансовой (бухгалтерской) отчетности,
которая позволяет пользователю этой отчетности на основании ее данных делать правильные
выводы о результатах хозяйственной деятельности, финансовом и имущественном положении
аудируемых лиц и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Аудит не подменяет государственного контроля достоверности финансовой (бухгалтерской)
отчетности, осуществляемого в соответствии с законодательством РФ уполномоченными
органами государственной власти.
Застройщик представляет указанные документы в подлинниках или в форме надлежащим
образом заверенных копий. Надлежаще заверенными копиями могут быть копии данных
документов, заверенные в нотариальном порядке либо органом, их выдавшим.
6. Разрешение на строительство.
7. Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости.
8. Заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой
экспертизы установлено федеральным законом.
43
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов
капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки
такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев,
предусмотренных ст. 49.
Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации
следующих объектов капитального строительства:
1) отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три,
предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного
строительства);
2) жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков,
количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания
одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними
блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего
пользования (жилых домов блокированной застройки);
3) многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или
нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех, в каждой из которых
находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет
отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
4) отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более
чем два, общей площадью не более чем 1500 кв. м и которые не предназначены для проживания
граждан и осуществления производственной деятельности;
5) отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более
чем два, общей площадью не более чем 1500 кв. м, предназначенных для осуществления
производственной деятельности, не требующих установления санитарно-защитных зон, или для
которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты,
требуется установление санитарно-защитных зон.
Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для
строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на
строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной
документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение
государственной экспертизы и применяемой повторно, или модификации такой проектной
документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и
безопасности объектов капитального строительства.
Результаты инженерных изысканий могут быть направлены на государственную экспертизу
одновременно с проектной документацией или до направления проектной документации на
государственную экспертизу.
Государственная экспертиза проектной документации и государственная экспертиза
результатов инженерных изысканий проводятся федеральным органом исполнительной власти,
органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченными на проведение государственной
экспертизы проектной документации, или подведомственными указанным органам
государственными учреждениями.
Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной
документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-
эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны
объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и
иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия
результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за
исключением государственной экспертизы, а также государственной экологической экспертизы
проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых
предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном
шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море РФ.
Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта
капитального строительства, но не должен превышать три месяца.
Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о
соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение)
проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных
изысканий, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических
регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на
государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае если
результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до
направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом
государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение)
44
или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям
технических регламентов.
Отрицательное заключение государственной экспертизы может быть оспорено
застройщиком или заказчиком в судебном порядке.
Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и
результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы
проектной документации и результатов инженерных изысканий и порядок ее взимания
устанавливаются Правительством РФ.
9. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
10. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Это может быть
либо свидетельство о праве собственности на землю либо зарегистрированный в установленном
порядке договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство.
Застройщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве. Основания для
такого расторжения указаны в ч. ч. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве. Так, в
соответствии с ч. 4 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора
должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения
платежа, просрочка в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего
отказа застройщика от исполнения договора.
На основании ч. 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если в
соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого
строительства внесением платежей в предусмотренный договором период, систематическое
нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока
внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в
течение более чем три месяца, служит основанием для одностороннего отказа застройщика от
исполнения договора.
В обоих указанных случаях застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30
дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения
о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях
неисполнения такого требования. Предупреждение должно быть направлено по почте заказным
письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого
строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под
расписку.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у
застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о
необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях
неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи
с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с
отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик
имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Как и в случае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом
строительстве участника долевого строительства, при одностороннем отказе от исполнения
договора участия в долевом строительстве застройщиком договор считается расторгнутым со дня
направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Указанное уведомление также должно быть направлено по почте заказным письмом с описью
вложения.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора он обязан возвратить
денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в
течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за
получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены
договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного
срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения
застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. http://master2008.ucoz.ru/publ/dolevoe_stroitelstv...nnost_zastrojshhika/11-1-0-440

Проектная документация

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:40 + в цитатник
Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения
объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок
действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется
организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без
взимания платы в течение 14 дней по запросам органов местного самоуправления или
правообладателей земельных участков. Срок действия предоставленных технических условий и
срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию
сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев,
предусмотренных законодательством РФ. Правообладатель земельного участка в течение года с
момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен
определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического
обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.
Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения,
обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение
построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-
технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за
подключение, предоставленными правообладателю земельного участка.
Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до дня принятия решения о
проведении соответствующих торгов либо о предоставлении земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, для строительства либо принятия решения о
предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства
39
предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-
технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения
объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия
технических условий, а также информацию о плате за подключение.
Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за
подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством РФ.
Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или
заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов
инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка,
документами об использовании земельного участка для строительства (в случае, если на
земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не
устанавливается градостроительный регламент), требованиями технических регламентов и
техническими условиями.
В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением
проектной документации линейных объектов (к линейным объектам в соответствии со ст. 1
Градостроительного кодекса РФ относятся сети инженерно-технического обеспечения, линии
электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы,
автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), включаются
следующие разделы:
1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного
проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального
строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с
градостроительным планом земельного участка;
3) архитектурные решения;
4) конструктивные и объемно-планировочные решения;
5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения,
перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
6) проект организации строительства объектов капитального строительства;
7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства,
их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их
частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;
9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения,
образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-
бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам
делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного
фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);
11) проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых
за счет средств соответствующих бюджетов;
12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к
различным видам объектов капитального строительства устанавливаются Правительством РФ.
Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях,
предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, застройщик или заказчик до утверждения
проектной документации направляет ее на государственную экспертизу.
В первоначальной редакции п. 2 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве
застройщик был обязан после получения разрешения на строительство, но не позднее чем за 14
дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства опубликовать в
СМИ и (или) разместить в Интернете проектную декларацию. Изменениями, внесенными
Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ ему предоставлено право не делать этого,
если привлечение денежных средств участников осуществляется без производства, размещения и
распространения рекламы. В этом случае застройщик должен представить проектную декларацию
любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о:
1) застройщике и проекте строительства (в течение трех рабочих дней);
2) финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности
(ежеквартально).
В течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны
быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации (п. 6
ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве). Если застройщик нарушит требования в
40
отношении проектной декларации, то участник долевого строительства вправе обратиться в суд
или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под
влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик будет обязан
возвратить денежные средства, полученные от дольщика, и уплатить проценты за их пользование
в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день
возврата денежных средств. При этом если дольщиком является гражданин, то проценты
уплачиваются в двойном размере. Более того, ст. 9 Закона предусмотрена обязанность
застройщика зачислять денежные средства, полученные от дольщика, и начисленные на них
проценты в депозит нотариуса по месту своего нахождения, если дольщик в течение десяти
рабочих дней со дня расторжения договора не обратится к застройщику за их получением.
Зачисление производится не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения
указанного десятидневного срока.
При нарушении этого порядка застройщик должен уплатить дольщику проценты в размере
1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которые увеличиваются в два раза, если
дольщик - физическое лицо. Эти проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения
срока зачисления их в депозит, до дня возврата. http://master2008.ucoz.ru/publ/dolevoe_stroitelstv...tnaja_dokumentacija/11-1-0-441

Застройщик

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:39 + в цитатник
Особенностью данного определения является то обстоятельство, что из числа возможных
застройщиков Закон об участии в долевом строительстве исключает индивидуальных
предпринимателей, физических лиц, Российской Федерации, ее субъектов и муниципальные
образования, так как застройщиком (при заключении договоров участия в долевом строительстве)
может быть только юридическое лицо.
В соответствии со ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет
в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и
отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и
осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом
и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.
Застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы. В
связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут
иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его
имущество.
К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права,
относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские
кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право
собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные
предприятия, а также учреждения. К юридическим лицам, в отношении которых их учредители
(участники) не имеют имущественных прав, относятся общественные и религиозные организации
(объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и
союзы).
Кроме того, на основании ст. 50 ГК РФ юридическими лицами могут быть организации,
преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие
организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие
полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). Юридические лица,
являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных
товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных
унитарных предприятий. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут
создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций
37
(объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах,
предусмотренных законом. Некоммерческие организации могут осуществлять
предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей,
ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
Признаки застройщика:
1) наличие в собственности или на праве аренды земельного участка. Особо следует указать
на четкую регламентацию Законом об участии в долевом строительстве вида имущественных прав
на земельный участок. Это может быть только либо право собственности, либо право аренды. В
постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и
муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти
и органам местного самоуправления. Однако в соответствии с Федеральным законом от 25
октября 2001 г. N 137-ФЗ юридические лица обязаны переоформить право постоянного
(бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или
приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г. в
соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ);
2) наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов
недвижимости. На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство
представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации
требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право
осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их
капитальный ремонт. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а
также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие
характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании
разрешения на строительство;
3) привлечение денежных средств дольщиков для строительства на принадлежащем
юридическому лицу (на обозначенных в Законе об участии в долевом строительстве виде прав)
земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, за исключением
объектов производственного назначения. К иным объектам недвижимости могут относиться
гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности,
торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного
назначения.
В качестве эмитента, имеющего право выпускать жилищные сертификаты, может выступать
только застройщик, отвечающий приведенным выше требованиям.
В связи с встречающимися в практике коллизиями норм Закона об участии в долевом
строительстве и законодательства об инвестиционной деятельности следует определиться, как
правильно именовать данного участника инвестиционного процесса: заказчиком - в соответствии с
Законом "Об инвестиционной деятельности", застройщиком - согласно Закону об участии в
долевом строительстве либо заказчиком-застройщиком, как он поименован в Положении о
заказчике-застройщике. Анализ действующего законодательства позволяет дать следующий ответ
на этот вопрос: наименование данного участника будет зависеть от конструкции общественных
отношений, в которых он участвует.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона "Об инвестиционной деятельности" заказчиками являются
уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют
инвестиционные проекты. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения
капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором
и (или) государственным контрактом.
Положение о заказчике-застройщике устанавливает, что заказчик-застройщик является
юридическим лицом, распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование
капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе
капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки
производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-
сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого
уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства,
определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не
допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также
оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
Из приведенных определений видно, что понятия "заказчик", "застройщик" и "заказчик-
застройщик" в строительстве являются в основном тождественными. Их основная функция -
создание объекта недвижимости.
Законодательное определение понятия "застройщик" имеет практическое значение не только
применительно к сфере градостроительного и жилищного законодательства, а также и налогового.
Также стоит отметить, что Закон об участии в долевом строительстве вкладывает несколько
иной смысл в понятие "застройщик" нежели Градостроительный кодекс РФ. В соответствии с п. 16
38
ст. 1 Кодекса застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на
принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку
проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Основные обязанности застройщика следующие:
- обеспечение выполнения строительных работ в соответствии с проектной документацией,
нормативными актами и действующими нормативами;
- осуществление постоянного и полного контроля за выполнением подрядными
организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
- контроль качества строительных работ и осуществление технического надзора за их
выполнением;
- осуществление строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и
через привлекаемые организации;
- совершение всех необходимых для осуществления строительства сделок с третьими
лицами.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только
после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования,
размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с государственной
регистрацией застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав
которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного
участка.
Кроме того, хотя на это прямо не указывается в Законе об участии в долевом строительстве,
застройщик должен обладать достаточными финансовыми ресурсами, чтобы обеспечить
выполнение предусмотренных Законом требований. Приказом Федеральной службы по
финансовым рынкам от 30 ноября 2006 г. N 06-137/пз-н утверждена Инструкция "О порядке
расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика".
В течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство застройщик обязан
безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство:
1) сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта строительства, о сетях
инженерно-технического обеспечения;
2) один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий
разделов проектной документации, предусмотренных подп. 2, 8 - 10 п. 12 ст. 48
Градостроительного кодекса РФ, для размещения в информационной системе обеспечения
градостроительной деятельности. http://master2008.ucoz.ru/publ/dolevoe_stroitelstv...bmanut/zastrojshhik/11-1-0-442

Договор участия

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:35 + в цитатник
Нельзя не отметить также и значение обязательной государственной регистрации договоров
участия в долевом строительстве. При осуществлении государственной регистрации договора еще
раз проверяются правомочия застройщика привлекать денежные средства посредством
заключения договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, значение государственной
регистрации договоров долевого строительства состоит в установлении приоритета участника
долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется
спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами. Так, при осуществлении
регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости
закрепление двух претендентов на один и тот же объект долевого строительства невозможно.
Информация, содержащаяся в реестре, доступна для любого лица, она позволяет определить
обременения того или иного объекта недвижимости, что также является плюсом государственной
регистрации договоров долевого участия в строительстве. Помимо прочего государственная
регистрация договора участия в долевом строительстве обеспечивает существование его текста в
том виде, в каком он был заключен, т.е. ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в
содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке. И,
наконец, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана
предотвратить нарушения прав участников долевого строительства.
На основании п. п. 1, 2 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ними", п. п. 8, 9 Инструкции об особенностях
государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений
27
(обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством
объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N
82, п. 8 Приказа Минюста России N 184 для проведения государственной регистрации первого
договора участия в долевом строительстве представляются:
- заявление о государственной регистрации;
- документ об уплате государственной пошлины (ее размер установлен ст. 333.33 НК РФ);
- документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников
сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица, действовать от имени
юридического лица;
- документы, устанавливающие наличие права;
- документ, удостоверяющий личность, предоставляемый физическим лицом, в том числе
представителем юридического лица;
- учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица,
предъявляемые представителем юридического лица;
7) документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения
на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта
долевого строительства;
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и
количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади
каждого из них;
- договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения
своих обязательств было выбрано поручительство.
Для государственной регистрации последующих договоров необходимо представить
документы, перечисленные в первых семи вышеуказанных пунктах. Государственная регистрация
договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником,
осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов,
необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве также
представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его
местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой
площади объекта долевого строительства. После государственной регистрации первого договора
участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в
долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов,
необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об
уступке прав требования по этому договору) вносится в содержащий записи о сделках подраздел
III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого
имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел
также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного
участка или залоге права аренды с указанием в графе "Особые отметки" распространения права
залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Общими случаями отказа в государственной регистрации прав являются случаи, когда:
1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит
заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с
Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним";
2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или
содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении
прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии
с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться
правом на данный объект недвижимого имущества;
6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ
без указания этих условий;
7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об
отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
28
8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на
государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества,
наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в
действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после
введения в действие указанного Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
9) не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для
государственной регистрации прав;
10) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными
правами;
11) осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в
соответствии с п. 5 ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним".
Помимо общих случаев отказа в государственной регистрации, предусмотренных п. 1 ст. 20
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним", в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть
отказано, когда имеется государственная регистрация другого договора участия в долевом
строительстве в отношении того же объекта, а также когда представлен договор поручительства,
если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного
застройщиком с первым участником, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения
своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении
договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора
участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение
договора. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем
порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой
стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с
отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в
законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке
судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления
одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме
об этом другую сторону.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом
строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента
подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства (п. 2 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве). Сама уступка, как следует
из норм Закона, также нуждается в государственной регистрации. Отметим, что дольщик может
перевести свой долг на другое лицо только с согласия застройщика (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства
также подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Законом об
участии в долевом строительстве.
Требование о государственной регистрации права собственности участника долевого
строительства на объект долевого строительства исходит из положений п. 1 ст. 131 ГК РФ, в
котором указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Следует отличать государственную регистрацию права собственности участника долевого
строительства и государственную регистрацию права собственности застройщика.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект
незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников
долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности
застройщика на такой объект (п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). При
возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан
зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении
застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного
строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется
на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении
взыскания на предмет залога (п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или)
нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта
29
недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных
средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в
залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права
собственности застройщика на такие помещения (п. 3 ст. 13 Закона об участии в долевом
строительстве).
Необходимо отметить, что, по смыслу ст. 16 Закона, государственная регистрация права
собственности на возведенный объект долевого строительства осуществляется сразу на имя
участника долевого строительства.
Порядок регистрации установлен Инструкцией об особенностях государственной
регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав
на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого
имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого
строительства на объект долевого строительства служат документы, подтверждающие факт его
постройки (создания). Для государственной регистрации права собственности участника
необходимы:
1) разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которого входит
объект долевого строительства. Его (или нотариально удостоверенную копию) в регистрирующий
орган передает застройщик в течение десяти рабочих дней после его получения;
2) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В целях государственной регистрации права собственности участника долевого
строительства на объект долевого строительства застройщик передает разрешение на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально
удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не позднее чем через десять
рабочих дней после получения такого разрешения.
По общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления
правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него
нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки (хотя
Закон об участии в долевом строительстве не содержит обязательных требований по
нотариальному удостоверению договора долевого участия в строительстве, стороны могут это
сделать по собственной инициативе) или иного совершенного нотариусом нотариального
действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший
соответствующее нотариальное действие.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы,
необходимые для ее проведения. В данном случае это акт ввода объекта долевого строительства
в эксплуатацию, договор долевого строительства и акт приема-передачи объекта долевого
строительства.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на
недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины.
Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель
физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его
полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать
без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его
личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии
учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того,
документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица,
или нотариально удостоверенную копию этого документа.
При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав
должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит
соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких
документов с точностью до минуты.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию
прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до
минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. http://master2008.ucoz.ru/publ/dolevoe_stroitelstv...t/dogovor_uchastija/11-1-0-445

Разрешение на строительство

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:34 + в цитатник
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального
строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на
20
строительство органы власти заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному
заявлению прилагаются следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка. Форма градостроительного плана земельного
участка устанавливается Правительством РФ (п. 5 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ). В
настоящее время такая форма утверждена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря
2005 г. N 840, а Инструкция о порядке ее заполнения - Приказом Минрегиона России от 13 апреля
2006 г. N 40;
- материалы, содержащиеся в проектной документации:
- пояснительная записка;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с
градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта
капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных
сервитутов, объектов археологического наследия;
- схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение
линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по
планировке территории применительно к линейным объектам;
- схемы, отображающие архитектурные решения;
- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического
обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального
строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Правила подключения объекта
капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены
Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83;
- проект организации строительства объекта капитального строительства;
- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства,
их частей;
- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации,
положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации;
- разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства,
реконструкции;
- согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае
реконструкции такого объекта.
Кроме того, к заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной
экспертизы проектной документации, которая в соответствии со ст. 50 Градостроительного кодекса
РФ проводится на основании договора аккредитованными организациями в порядке,
установленном Правительством РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ при наличии положительного
заключения государственной (или негосударственной) экспертизы проектной документации, не
соответствующей требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий,
субсидиарную ответственность за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц,
имуществу физических или юридических лиц Российской Федерации несут, субъект РФ и
организация, которая провела негосударственную экспертизу проектной документации.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган
исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного
самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на
строительство:
4) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
5) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной
организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального
жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным
линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров
разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или
указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям,
установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного
строительства, реконструкции;
6) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с
указанием причин отказа.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган
исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного
самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы
строительства, реконструкции. Выдача разрешения на строительство осуществляется без
взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные
21
органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти,
уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.
Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации
строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное
строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство может быть
продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта
РФ или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по
заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока
действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно
быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта
капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Срок
действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты
капитального строительства сохраняется.
Как установлено п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство
не требуется в случаях:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для
целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на
земельном участке, выделенном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального
строительства (киосков, навесов и других);
3) возведения на земельном участке строений и сооружений вспомогательного
использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения
не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не
превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные
градостроительным регламентом;
5) иных случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ и законодательством
субъектов РФ о градостроительной деятельности.
Напомним, что архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем
подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их
частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного
участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального
строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики
надежности и безопасности таких объектов. Подготовка проектной документации не требуется при
строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного
строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной
документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. ч. 1 - 3
ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими
лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам,
осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (ч. 4 ст. 48 Градостроительного
кодекса РФ).
Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик
либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или
юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. 4 ст. 48
Градостроительного кодекса РФ. Договором о подготовке проектной документации может быть
предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и проекте
строительства.
Информация о застройщике должна включать следующие сведения.
1. О фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о
режиме его работы. В соответствии со ст. 54 Градостроительного кодекса РФ юридическое лицо
имеет свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму.
Наименования некоммерческих организаций, а в предусмотренных законом случаях наименования
коммерческих организаций должны содержать указание на характер деятельности юридического
лица. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной
регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту
нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия
постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право
действовать от имени юридического лица без доверенности. Наименование и место нахождения
юридического лица указываются в его учредительных документах.
22
Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, должно иметь фирменное
наименование. С 1 января 2008 г. требования к фирменному наименованию будут
устанавливаться ГК РФ. Права на фирменное наименование определяются в соответствии с
правилами разд. VII ГК РФ.
Согласно ст. 1473 ГК РФ, которая вступила в силу с 1 января 2008 г. юридическое лицо,
являющееся коммерческой организацией, выступает в гражданском обороте под своим
фирменным наименованием, которое определяется в его учредительных документах и включается
в Единый государственный реестр юридических лиц при государственной регистрации
юридического лица. Фирменное наименование юридического лица должно содержать указание на
его организационно-правовую форму и собственно наименование юридического лица, которое не
может состоять только из слов, обозначающих род деятельности.
Юридическое лицо должно иметь полное и вправе иметь сокращенное фирменное
наименование на русском языке. Юридическое лицо вправе иметь также полное и (или)
сокращенное фирменное наименование на языках народов РФ и (или) иностранных языках.
Фирменное наименование юридического лица на русском языке и языках народов РФ может
содержать иноязычные заимствования в русской транскрипции или соответственно в
транскрипциях языков народов РФ, за исключением терминов и аббревиатур, отражающих
организационно-правовую форму юридического лица.
В фирменное наименование юридического лица не могут включаться:
- полные или сокращенные официальные наименования Российской Федерации,
иностранных государств, а также слова, производные от таких наименований;
- полные или сокращенные официальные наименования федеральных органов
государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного
самоуправления;
- полные или сокращенные наименования международных и межправительственных
организаций;
- полные или сокращенные наименования общественных объединений;
- обозначения, противоречащие общественным интересам, а также принципам гуманности и
морали.
Фирменное наименование государственного унитарного предприятия может содержать
указание на принадлежность такого предприятия соответственно Российской Федерации и
субъекту РФ.
Включение в фирменное наименование акционерного общества официального
наименования Российской Федерации, а также слов, производных от этого наименования,
допускается по разрешению Правительства РФ, если более 75% акций принадлежит Российской
Федерации. Такое разрешение выдается без указания срока его действия и может быть отозвано в
случае отпадения обстоятельств, в силу которых оно было выдано. Порядок выдачи и отзыва
разрешений устанавливается законом. В случае отзыва разрешения на включение в фирменное
наименование акционерного общества официального наименования Российской Федерации, а
также слов, производных от этого наименования, акционерное общество обязано в течение трех
месяцев внести соответствующие изменения в свой устав. Если фирменное наименование
юридического лица не соответствует изложенным требованиям, орган, осуществляющий
государственную регистрацию юридических лиц, вправе предъявить такому юридическому лицу
иск о понуждении к изменению фирменного наименования.
Юридическому лицу принадлежит исключительное право использования своего фирменного
наименования в качестве средства индивидуализации любым не противоречащим закону
способом (исключительное право на фирменное наименование), в том числе путем его указания
на вывесках, бланках, в счетах и иной документации, в объявлениях и рекламе, на товарах или их
упаковках. Распоряжение исключительным правом на фирменное наименование (в том числе
путем его отчуждения или предоставления другому лицу права использования фирменного
наименования) не допускается. Не допускается использование юридическим лицом фирменного
наименования, тождественного фирменному наименованию другого юридического лица или
сходного с ним до степени смешения, если указанные юридические лица осуществляют
аналогичную деятельность и фирменное наименование второго юридического лица было
включено в Единый государственный реестр юридических лиц ранее, чем фирменное
наименование первого юридического лица. Юридическое лицо, нарушившее указанные правила,
обязано по требованию правообладателя прекратить использование фирменного наименования,
тождественного фирменному наименованию правообладателя или сходного с ним до степени
смешения, в отношении видов деятельности, аналогичных видам деятельности, осуществляемым
правообладателем, и возместить правообладателю причиненные убытки.
Сокращенные фирменные наименования, а также фирменные наименования на языках
народов РФ и иностранных языках защищаются исключительным правом на фирменное
наименование при условии их включения в Единый государственный реестр юридических лиц.
23
На территории Российской Федерации действует исключительное право на фирменное
наименование, включенное в Единый государственный реестр юридических лиц.
Исключительное право на фирменное наименование возникает со дня государственной
регистрации юридического лица и прекращается в момент исключения фирменного наименования
из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с прекращением юридического
лица либо изменением его фирменного наименования. Фирменное наименование или отдельные
его элементы могут использоваться правообладателем в составе принадлежащего ему
коммерческого обозначения. Фирменное наименование, включенное в коммерческое обозначение,
охраняется независимо от охраны коммерческого обозначения.
2. О государственной регистрации застройщика. В соответствии со ст. 51 ГК РФ юридическое
лицо подлежит государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в
порядке, определяемом законом о государственной регистрации юридических лиц. Данные
государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц,
открытый для всеобщего ознакомления. Юридическое лицо считается созданным со дня внесения
соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
3. Об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами
голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования
(наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества
физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый
такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица.
Правовой статус учредителей (участников) юридического лица определяется ГК РФ и
соответствующими законами.
4. О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в
которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию
проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков
ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода
их в эксплуатацию.
5. О виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе,
выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с
федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению
денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
6. О финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день
опубликования проектной декларации.
Информация о проекте строительства должна включать сведения о:
- цели проекта строительства. Цель проекта строительства зависит от назначения объекта
строительства. В этой связи целью проекта строительства может быть удовлетворение жилищных
потребностей граждан, организация мест парковки автомобилей, разрешение бытовых
потребностей граждан и т.п.;
- этапах и о сроках его реализации. В качестве информации об этапах строительства может
быть информация о сдаче, допустим, жилого дома, "по очередям" блок-секциями. В этом случае
указывается срок сдачи конкретной блок-секции и всего дома в целом;
- результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой
экспертизы установлено федеральным законом;
- разрешении на строительство. В этом случае указывается реквизиты и дата выдачи
разрешения на строительство, а также орган, его выдавший, и срок действия;
- правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае,
если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка,
предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства. В соответствии с
Законом об участии в долевом строительстве застройщику земельный участок может
принадлежать либо на праве собственности, либо на праве аренды. Какого-либо иного вещного
права в отношении земельного участка у застройщика быть не может;
- местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на
основании которой выдано разрешение на строительство;
- количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных
объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных
частей в соответствии с проектной документацией;
- функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в
состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом
24
недвижимости является многоквартирный дом. Это могут быть подсобные помещения, помещения
для магазинов и т.п.;
- составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,
которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и
передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
- предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся
(создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов
государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых
участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и
мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
- планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости;
- перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы
(подрядчиков);
- способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
- иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за
исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о:
- застройщике и проекте строительства (в течение трех рабочих дней);
- финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности
(ежеквартально).
Указанные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для
опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в
проектную декларацию.
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации
и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том
числе в Интернете) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с
первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в ч. 1
ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган. Застройщик вправе не
опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-
телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение
денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства,
размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В
этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному
лицу для ознакомления.
Последствия несоблюдения застройщиком требований по опубликованию проектной
декларации серьезные. В этом случае дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании
сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. Недействительность
сделок устанавливается в соответствии с правилами статей параграфа 2 гл. 9 части первой ГК РФ.
Сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой
судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о
признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в
ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть
предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по
собственной инициативе (ст. 166 ГК РФ).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые
связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК
РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное
по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда
полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной
услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки
не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на
будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее
время (п. 3 ст. 167 ГК РФ).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если
закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий
нарушения (ст. 168 ГК РФ).
25
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если
можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части
(ст. 180 ГК РФ).
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может
быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием
заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо
тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его
использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет
существенного значения (п. 1 ст. 178 ГК РФ).
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения,
применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ. Кроме того, сторона, по иску которой
сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения
причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой
стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной,
обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже
если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны (п. 2
ст. 178 ГК РФ).
В случае признания судом недействительности такой сделки застройщик обязан возвратить
уплаченные дольщиком денежные средства и уплатить проценты за пользование ими (п. 7 ст. 19,
п. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). Очевидно, что эта норма, с одной стороны,
значительно осложняет положение застройщика, с другой - сужает возможности для различных
махинаций на рынке долевого строительства. Это также приведет к вытеснению с рынка мелких
застройщиков, не имеющих достаточных средств для самостоятельного ведения строительства.
Многие в связи с этим предрекают также и рост стоимости жилья, так как потенциальные
инвесторы смогут влиться в процесс финансирования на более позднем этапе.
Итак, в случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные
средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты. При
этом сделана отсылка на ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве. Стоит отметить,
что данная отсылка не совсем удачна. Указанная норма звучит следующим образом. Застройщик в
случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 Закона, в течение 20
рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям,
предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Закона, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора
обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет
цены договора.
Возникает вопрос о сроке возврата денежных средств. Какой срок должен применяться в
рассматриваемом случае? Соблюдение этого срока имеет большое практическое значение. С ним
напрямую связывается решение вопроса о начислении процентов за пользование чужими
денежными средствами, что особенно актуально в современных условиях ввиду значительной
стоимости недвижимого имущества. Если в течение установленного срока участник долевого
строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных им в
счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными
средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения
указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными
средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику
долевого строительства.
Помимо цены договора застройщик в случае расторжения договора участия в долевом
строительстве должен также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными
денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ,
действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных
участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения
участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены
договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Более того, ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ (далее - КоАП РФ)
устанавливает санкции и за опубликование проектной декларации, содержащей неполную и (или)
недостоверную информацию, и за нарушение сроков размещения проектной декларации либо
вносимых в нее изменений предусматривает наложение административного штрафа на
должностных лиц в размере от 10000 до 15000 рублей; на юридических лиц - от 300000 до 400000
рублей.
Кроме того, КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение
требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости. Так, согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных
средств граждан для строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в
соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
26
(или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на
должностных лиц в размере от 15000 до 20000 тысяч рублей; на юридических лиц - от 400000
тысяч до 500000 тысяч рублей.
Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты
уплачиваются застройщиком в двойном размере.
На практике может возникнуть вопрос: является ли ничтожным договор долевого
строительства объекта недвижимости, если в момент его заключения у застройщика еще не было
ни решения о предоставлении земельного участка для строительства, ни разрешения на
строительство? По-видимому, да, такой договор является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ.
Причем ничтожным он признается независимо от того, было ли по этому делу вынесено решение
суда (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Как отмечалось, застройщики по договору долевого строительства - это
организации, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие
денежные средства дольщиков для строительства на этом участке объектов недвижимости на
основании полученного разрешения. Пунктом 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве
установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства только после того, как он
получит разрешение на строительство, опубликует (разместит) проектную декларацию,
зарегистрирует право собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для
строительства.
Кроме того, сам договор долевого строительства также подлежит государственной
регистрации (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Чтобы его зарегистрировать,
застройщику наряду с другими документами нужно представить разрешение на строительство (п. 2
ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним"). Иначе договор не может пройти государственную регистрацию и, следовательно,
не может считаться заключенным.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав
дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых,
самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по
договору долевого участия в строительстве, в-третьих, право собственности дольщика на объект
долевого строительства. В этой связи важно провести государственную регистрацию в
соответствии с установленными нормами.
Согласно ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие
вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и
164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое
имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том
числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на
недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной
власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в
случаях, предусмотренных законом. http://master2008.ucoz.ru/publ/dolevoe_stroitelstv...nie_na_stroitelstvo/11-1-0-446

Практические советы

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:30 + в цитатник
1) государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на
земельный участок, предназначенный для строительства,
2) получения разрешения на строительство,
3) опубликования проектной декларации.
Государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный
для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых
будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды этого участка
осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их
капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие
характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании
разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие
проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий
застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального
строительства, а также их капитальный ремонт.
Структура, порядок формирования и ведения информационной системы обеспечения
градостроительной деятельности, а также порядок представления содержащихся в ней сведений
по запросам органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и
юридических лиц установлены Положением об информационном обеспечении градостроительной
деятельности, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 9 июня 2006 г. N 363.
В соответствии с действующим законодательством не допускается выдача разрешений на
строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением
строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на
земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов
или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных
федеральными законами случаях.
Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного
самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. В качестве исключения
разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие
градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный
регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной
власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. http://master2008.ucoz.ru/publ/dolevoe_stroitelstv...rakticheskie_sovety/11-1-0-447

Содержание договора об участии в долевом строительстве

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:28 + в цитатник
Пункт 2 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве не исключает возможность
применять его в отношении любых объектов (не только многоквартирных домов) строительства, за
исключением объектов производственного назначения. Таким образом, на вопрос, смогут ли
граждане или организации заключать договоры долевого участия на строительство помещений в
отдельно стоящем гараже, магазине или прачечной, Закон однозначного ответа не дает. Как будет
регулироваться строительство уже упомянутых гаражей, магазинов, химчисток и других подобных
объектов, покажет практика.
Если же предметом договора строительства - не помещение как объект гражданских прав, а
дом в целом либо объекты производственного значения, то речь может идти уже об
инвестиционном договоре. Это прямо следует из норм ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона об участии в
долевом строительстве.
Договоры, предметом которых является инвестирование денежных средств в строительство
индивидуально определенных обособленных объектов (здания, строения, сооружения) или их
комплексов, должны регулироваться нормами ГК РФ и Федерального закона "Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". http://master2008.ucoz.ru/publ/dolevoe_stroitelstv...olevom_stroitelstve/11-1-0-451

Требования, предъявляемые к жилому помещению

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:27 + в цитатник
Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 было утверждено Положение о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или в реконструкции. В соответствии с
данным документом жилым помещением признаются:
1) жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также
помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
2) квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме
и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
3) комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в
качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в
помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы
общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным
законодательством. В соответствии с действующим законодательством не допускаются к
использованию в качестве жилых помещения вспомогательного использования, а также
помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме.
Жилые помещения, чтобы являться таковыми, должны отвечать соответствующим
требованиям. В частности, они должны располагаться преимущественно в домах, расположенных
в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в
работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части
деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к
нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и
обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также, входящие в состав общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме не должны иметь разрушений и
повреждений, приводящих к их деформации или образованию трещин, снижающих их несущую
способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в
многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы
предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого
помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании
инженерным оборудованием. Должна быть обеспечена возможностью перемещения предметов
инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений
дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина
лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку,
размеры дверных проемов должны быть удобными и безопасными при передвижении и
размещении.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещением,
хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией,
а в газифицированных районах также и газоснабжением). В поселениях без централизованных
инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и
канализированных уборных. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение,
7
водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а
также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление
воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов
кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность
воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам,
установленным в действующих нормативных правовых актах.
Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию,
обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и
жилых комнатах не более 60%, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по
Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от
диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на
внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие
накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения
дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при
помощи конструктивных средств и технических устройств.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа,
за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. Допустимая
высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего
в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны
соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости,
установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную
безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном
доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать
возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального
оборудования с учетом требований эргономики.
В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и
трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных
квартир - не менее чем в двух комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в
жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим
санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть
не менее 0,5% в середине жилого помещения.
Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ,
IГ, IД и IVА должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м.
Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее
2,1 м.
Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше
планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах
не допускается.
Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение
уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных
на двух уровнях. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное
естественное освещение.
Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного
использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также
помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола
комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения
противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми
проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1:10.
В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот,
эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать
значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать
максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в
ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами
вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБ
8
указанных уровней в дневное и ночное время суток. Межквартирные стены и перегородки должны
иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. В жилом помещении допустимые уровни
вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток, допустимый
уровень инфразвука должны соответствовать значениям, установленным в действующих
нормативных правовых актах.
Интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных
передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых
значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.
На расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность
электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной
частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.
Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать
предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных
в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения
требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых
концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду
помещений, таких как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-
дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол,
оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого
помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных
для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом
помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с
принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве
собственности на общее имущество. Перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее
имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли
отдельно от права собственности на квартиру.
Стоит отметить, что данная точка зрения находит свое отражение в судебной практике.
Правовой режим нежилых помещений в ГК РФ специально не урегулирован. Однако
судебная практика признает нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости,
отличным от здания или сооружения, в котором оно находится. http://master2008.ucoz.ru/publ/dolevoe_stroitelstv...hilomu_pomeshheniju/11-1-0-452

Понятие договора участия в долевом строительстве

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:26 + в цитатник
Данный Закон регулирует:
1) отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для
долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании
договора участия в долевом строительстве;
2) отношения, связанные возникновением у участников долевого строительства права
собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на
общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Также Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав,
законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Таким образом, договор долевого участия в строительстве постепенно занимает свое место
в общественных отношениях.
В ст. 4 Закона сделана попытка раскрыть правовую природу договора участия в долевом
строительстве. Согласно п. 1 ст. 4 одна сторона договора (застройщик) обязуется в
предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения
на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства
участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется
уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Однако в определении договора долевого участия в строительстве имеются разногласия. В
частности, ведутся споры о том, появился ли с принятием Закона о участии в долевом
строительстве в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь "договор участия в
долевом строительстве, или перечень договоров по-прежнему ограничивается содержанием части
второй Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Одни считают, что сформулированные в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве
существенные признаки нового договора еще не повод говорить о нем как о самостоятельной
разновидности договора. Другие же ученые отмечают, что с принятием данного Закона появилась
возможность говорить о новом виде договоров - договоре участия в долевом строительстве.
Стоит отметить, что четкого определения договоров, регулирующих инвестиционную
деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования, договоры
долевого участия в строительстве), ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991
г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений", ни в Законе об участии в долевом строительстве не содержится.
В связи с этим правоприменительные органы квалифицируют их по-разному: в одних
случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55
ГК РФ), в других - как договоры подряда (гл. 37 ГК РФ). Наконец, подобные договоры зачастую
квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ. Такова,
например, практика судов общей юрисдикции, нашедшая отражение в "Обобщении практики
рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими
денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов", подготовленном
Верховным Судом РФ 19 сентября 2002 г.
По мнению Верховного Суда РФ, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют заключать
договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами.
Кроме того, отмечено, что при квалификации отношений суды должны исходить из содержания
договоров, а не из их наименования.
3
Сложность проблемы усугубляется тем, что законодатель принял Закон об участии в
долевом строительстве в таком виде, который не позволяет дать однозначного ответа на
указанные вопросы.
Относительно правовой характеристики договора долевого участия в строительстве также
пока нет единого мнения. Так, возможность возникновения здесь подрядных отношений судебные
органы в некоторых случаях не отрицают. Так ли это? В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда
одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика)
определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат
работы и оплатить его.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок
построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные
работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ,
принять их результат и уплатить обусловленную цену. При этом, по смыслу норм ГК РФ, заказчик
вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком - организацией,
осуществляющей строительство, однако при долевом участии в строительстве в некоторых
случаях может отсутствовать правовая связь с лицом, осуществляющим строительство, с
подрядчиком.
Таким образом, несмотря на схожесть с подрядным, договор долевого участия не является
таковым по ряду оснований. Прежде всего, участник долевого строительства не имеет правовой
возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства, а подрядчик при
создании объекта в отдельных случаях не действует по заданию дольщика. Не случайно в ст. 2
Закона об участии в долевом строительстве сказано, что застройщик - это лицо, которое
привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов
или иных объектов. Зачастую застройщик выступает заказчиком по договору строительного
подряда. Участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он
только присоединяется к тому, что определил сам застройщик.
Кроме того, если предположить, что договор долевого участия в строительстве может
квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных
работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую дольщик
заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика. Объект недвижимости, являющийся
предметом договора долевого участия, строится за рамками и вне зависимости от заключения
конкретного договора долевого участия. Помимо этого, бывают случаи, когда дольщик
присоединяется на этапе, когда строительство дома практически завершено. Так как объектом
строительства выступает не отдельная квартира, а многоквартирный жилой дом, на стороне
кредитора выступает множество лиц-дольщиков, что представляется невозможным в конструкции
договора подряда. Нельзя не отметить, что в договоре отсутствуют такие обязанности, как
предоставление земельного участка, и ряд других.
Рассматривая далее подходы к квалификации договора, взгляды на договор участия в
долевом строительстве, следует признать что договор не может быть квалифицирован и как
договор купли-продажи.
Законодатель определил, что в обязанности застройщика входит создание вещи, т.е.
строительство (создание) своими силами и (или) с привлечением других лиц объекта
недвижимости и передача его участнику долевого строительства. Таким образом, в отличие от
покупателя, участник долевого строительства ожидает от застройщика в первую очередь действий
по созданию вещи. При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом
договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в
будущем (ст. 455 ГК РФ), продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности
по ее созданию.
Кроме того, схема взаимоотношений между застройщиком и дольщиком смоделирована
законодателем так, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не
производным от права застройщика.
На практике иногда исходят из возможности квалифицировать договоры долевого участия
как договоры о совместной деятельности. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ по договору простого
товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей)
обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица
для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Для договора
простого товарищества (совместной деятельности) характерны такие основные признаки:
1) наличие вкладов участников;
2) ведение совместной деятельности товарищей (ст. 1041 ГК РФ);
3) цель совместной деятельности - извлечение прибыли или иная, не противоречащая
закону.
При строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств
физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), тогда при
4
этом отсутствует совместная деятельность участника долевого строительства и лица,
получающего средства (застройщика). В договоре простого товарищества должна быть указана
общая цель, поскольку "участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для
достижения общей хозяйственной цели". При долевом участии в строительстве у дольщиков и
застройщиков нет общей цели. Участник долевого строительства заинтересован получить
недвижимое имущество в собственность, застройщик заинтересован привлечь инвестиции для
развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль. Таким образом, договор,
заключаемый между застройщиком многоквартирного жилого дома и дольщиками и именуемый
обычно как договор долевого участия в строительстве, не является договором о совместной
деятельности.
Договор долевого участия в строительстве не является договором возмездного оказания
услуг, хотя застройщик обязуется по заданию участника долевого строительства оказать услуги,
совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик
обязуется оплатить эти услуги. Однако денежные средства, которые дольщик передает
застройщику, не являются платой за услуги, оказываемые последним, они представляют собой
денежный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости.
Не может договор долевого участия в строительстве квалифицироваться и как агентский
договор. Основное отличие видится в том, что агент вначале получает определенное задание и
для его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент
заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных
на последующую передачу объекта недвижимости ее в собственность участника долевого
строительства.
Существует мнение, что договор долевого участия - комплексный, соединяющий черты
различных договоров. В данном случае следует согласиться с тем, что признаки иных договоров в
своей совокупности придают договору долевого участия в строительстве новое качество.
Определение данного договора как комплексного основывается в том числе и на ст. 421 ГК РФ, в
которой указано, что стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не
предусмотренный законами или иными правовыми актами. Более того высказывалось
предложение о возможности включения в ГК РФ главы, посвященной договору долевого участия в
строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско-правового
договора. Однако законодатель пошел путем моделирования договорных условий в специальном
нормативном акте, что позволяет сделать нормативное регулирование более подробным, но в то
же время не вносит ясность в суть рассматриваемого спора.
Думается, что, принимая Закон об участии в долевом строительстве, законодатель
преследовал цель защитить права дольщиков. Теоретическое осмысление такого феномена, как
договор участия в долевом строительстве, произойдет появится несколько позднее, когда
сформируется практика применения Закона об участии в долевом строительстве.
Из изложенного можно сделать следующий вывод. Принятие Закона об участии в долевом
строительстве внесло дополнительные проблемы в судебную и арбитражную практику, связанные
прежде всего с необходимостью определения правовой природы того или иного договора в сфере
строительной деятельности, а также с необходимостью соотношения применения положений ГК
РФ, Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Федерального закона "Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных
вложений" и Закона об участии долевого строительстве.
Сформулируем следующие признаки договора участия в долевом строительстве:
1. Предметом договора является участие в долевом строительстве индивидуально
определенного объекта (жилого или нежилого помещения), который входит в состав другого
объекта недвижимости. Такими объектами могут быть квартира в многоквартирном доме, гараж в
комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного кооператива, объекты
здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской
деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов), иные
объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например,
электростанций, шахт, заводов, фабрик).
2. Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое
или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком
разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
3. Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства
невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости,
в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.
4. Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является
первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого
строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.
5. Содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон:
5
а) одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на
ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;
б) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
6. Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства.
Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или
индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный
участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом
земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник
долевого строительства - юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства
в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в
собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.
7. Наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить
прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта
недвижимости, а участник долевого строительства - получить в собственность определенный
договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения
застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.
С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве
определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом,
объектом и характерными признаками.
Договор участия в долевом строительстве следует отличать и от отношений юридических
лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по
строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не
основанных на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК
РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.
Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме
капитальных вложений, на территории Российской Федерации определяются Федеральным
законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений". Названный Закон также устанавливает гарантии равной защиты прав,
интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме
капитальных вложений, независимо от форм собственности. В соответствии с указанным
нормативным актом под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное
имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку,
вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения
прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями -
инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство,
расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий,
приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и
другие затраты.
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации считаются находящиеся в
частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь
создаваемого и (или) модернизируемого имущества. Инвесторами могут быть физические и
юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие
статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы
местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Инвесторы имеют права на:
- осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений;
- самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также
заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК
РФ;
- владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами
осуществленных капитальных вложений;
- передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление
капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным
органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;
- осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на
капитальные вложения;
- объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в
целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии
с законодательством РФ;
6
- осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным
контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Итак, объектом долевого строительства является прежде всего недвижимое имущество:
жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте
недвижимости. http://master2008.ucoz.ru/publ/dolevoe_stroitelstv...olevom_stroitelstve/11-1-0-453

Особенности национального остекленения

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:24 + в цитатник
Говорят, от всего просвещенного человечества мы отличаемся дорогами и дураками. Ну, не знаю, насчет дорог и дураков, наверное, - все же можно поспорить. Лично мне кажется, в России есть одна действительно наша национальная особенность - мы остекляем балконы. Выйдите на улицу, взгляните на любой стандартный многоподъездный дом. Поднимите глаза - и увидите балконы, каких нет ни в одной стране мира. Чем только народ не отгораживается от нашей действительности! К примеру, у нас в доме балконы остекляют практически всеми видами и технологиями: здесь и деревянные рамы, и пластиковые, и алюминиевые, и рамы "вагонного" типа. Это не считая рукотворных вариантов народных умельцев: в дело пошли какие-то неприглядные, плохо покрашенные досочки, рамы и рамочки. Можно легко определить, что "в прошлой жизни" они были посылочными или тарными ящиками, я даже видела балконы, огороженные оконцами, явно выломанными из какого-то деревенского домика.

Кто спорит, при российской тесноте и скученности балкон - вещь в хозяйстве полезная и необходимая. На самом деле остекление балконов - это победа нашего народа. Победа, выстраданная в упорной борьбе с государством. Оно, государство, выпускало постановление за постановлением, не разрешающие "уродовать фасады домов", что как раз и означало запрещение стеклить балконы и лоджии. Но мы - победили: стеклили, стеклим и стеклить будем! Другое дело, как это сделать "по-правильному"? Как поступить, чтобы и мы были довольны, и прохожие не шарахались от наших художеств? Мы провели блиц-опрос, опросили знакомых и незнакомых, спросили у них: "Для чего нужно остеклять балкон и как это сделать, чтобы было хорошо?" Не будем перечислять многочисленные и традиционные ответы, что, дескать, балконы нужны, чтобы с комфортом покурить. Или чтобы сушить белье, или хранить там картошку и банки с соленьями. Многие говорили, что можно поставить верстачок для домашнего умельца. Почти все сообщили, что на застекленном балконе удобно хранить велосипеды, санки и снегокаты. Понятно, многие с удовольствием делились советами, как много всякого хлама и ненужного добра можно затолкать на застекленный балкон. Это все известно. Нам запомнились две "балконные" истории. Запомнились как раз потому, что стало понятно: был бы у наших героев балкон застеклен - и неизвестно, чем бы дело кончилось!

История первая: драматическая.
Одна наша знакомая получила квартиру в доме-новостройке, на шестнадцатом этаже. Надо сказать, что жили они до этого в густонаселенной коммуналке, намучились и въехали в квартиру, как только получили в ЖЭКе ключи. В доме еще велись кое-какие доделки, даже леса с внешней стороны фасада строители не убрали: промазывали гудроном стыки между плитами. Эти леса и спасли мою знакомую от смерти. А случилось вот что: решила она повесить свежевыстиранный пододеяльник, вышла на балкон, встала на табуретку, закинула влажное полотнище на веревочку и: Женщина она крупная, табуретка под ней накренилась, веревка оборвалась - и рухнула несчастная вниз. Слава тебе, Господи, упала она не на асфальт, а на те самые строительные леса, этажом ниже. Понятно, "скорая", больница: Первое, что сделала спасенная женщина, когда выписалась из больницы, - застеклила балкон. Но с деньгами было не густо, и заказала она остекление подешевле - деревянные рамы. Когда я рассказала специалистам эту страшную историю, они среди прочего сказали, что деревянные рамы тоже не особо надежная защита. Но - все по порядку. Деревянные рамы - это каменный век. Фирм, остекляющих балконы в дереве, - не один десяток. Конкуренция, понятное дело, колоссальная. Как рассказывают сами участники процесса, производство налаживали чуть ли не за один день. В арендованном полуподвальном помещении устанавливали станок типа <сделай сам>, который <умел> лишь пилить и строгать. Древесину старались закупать подешевле. Ясное дело - дешево хорошо не бывает, поэтому дерево было недосушенное и плохо обработанное. Рамы делали на глазок - без чертежей и математических расчетов. Как правило, балконную конструкцию (имеется в виду единый блок из нескольких остекленных деревянных рам с распашными и глухими створками) собирали по частям. То есть рамы мастерили отдельно, а потом сколачивали их гвоздями. Заключительный этап эпопеи разворачивался на балконе у заказчика: в рамы вставляли стекла, и всю конструкцию подгоняли под размер. Казалось бы, все хорошо - и заказчик доволен, и фирма не внакладе - при минимальном вложении неплохая прибыль. Мастера за один день умудрялись сделать 5 - 7 заказов. Последствия этого кустарного строительства клиенты ощущали примерно через год, как раз когда истекал срок гарантии. Деревянная рама чернела и рассыхалась, а распашные створки с трудом закрывались на щеколду. Помянув по матушке <таких-растаких> специалистов, хозяин принимался доводить балкон до ума. Помимо деревянного остекления, возможны еще 2 варианта:

1. ПВХ,
2. алюминиевое остекление.

Основное отличие конструкции ПВХ от алюминиевой - практически идеальная защита от шума и холода. Другое достоинство ПВХ-профилей - их герметичность. Но в середине 90-х правила игры изменились, появилась альтернатива деревянному остеклению: пластиковые и алюминиевые рамы. Так что "хошь не хошь", а <деревянным> фирмам пришлось перестраиваться: модернизировать производство балконных блоков, набирать квалифицированных рабочих. Но главный козырь был и остается прежним - невысокая цена. Но тогда возникает резонный вопрос: <В чем же подвох?> Как правило, в рекламных объявлениях крупным шрифтом написано: <Всего за 100 рублей за квадратный метр мы остеклим ваш балкон или лоджию>. Доверчивый потребитель производит нехитрый арифметический подсчет: 6 квадратных метров (а то и меньше) умножает на 100 рублей и получается действительно недорого - всего 600 рублей. Клиент радостно звонит на фирму и требует замерщика, благо эта услуга чаще всего бесплатная. Тот появляется у заказчика буквально на следующий день. Через пять-десять минут, измерив балкон, специалист предъявляет счет. Гражданин заглядывает в бумажку с расчетами, далее следует немая сцена. Потому что там значится совсем не 600 рублей, как он рассчитывал, а раза в три-четыре больше! "Батюшки светы," - думает заказчик, - "опять надули, басурманы! Чего же ты там такого намерил-то?" "А вы как хотели?" - плотоядно улыбается замерщик. - "Чай, мы тоже хотим на зарплату заработать!" Если после этого замерщика не вытолкали за дверь, то выясняется, что 600 рублей - это стоимость балконной конструкции, и то без распашных створок. Но ведь ее надо не только правильно установить, но и обработать швы и стыки силиконовым герметиком, монтажной пеной, покрыть дерево пинотексом, укрепить подоконник, козырек. Не говоря уже о дополнительных услугах - заказ распашных створок (а куда же без них!) или встроенных шкафов. Еще, как правило, хочется, чтобы балкон изнутри обшили вагонкой, а это тоже дополнительные деньги. Если клиент попался крепкий, он ни в какую не соглашается на все посулы и насмерть бьется за милую его сердцу сумму в 600 рублей. Но замерщик тоже не лыком шит. Он начинает давить на заказчика и грозит, что без дополнительных работ фирма застекление балкона производить не будет. Иначе, мол, еще до истечения срока гарантии деревянные рамы почернеют, на полу появятся лужи. И вообще, если ограничиться только рамами, то балкон лучше не стеклить вовсе! Есть и такие фирмы, которые без обшивки вагонкой заказ совсем не принимают. "Е-мое, чего делать-то?" - кручинится хозяин. А между тем в целом замерщик прав: балкон, застекленный деревянными рамами, действительно нужно правильно защитить от непогоды. Ясно, что дерево для рам должно быть сухим. Иначе рамы <поведет>, и они перекосятся. Но на глаз это никак не определить, остается только поверить фирме на слово, что они делают рамы из хорошо высушенного дерева. Так из чего же складываются цена и качество будущего остекления?

* Во-первых, стоимость работы зависит от количества рам и распашных створок. Чем больше того и другого, тем дороже. Каждая распашная створка стоит в среднем 100 рублей. Сколько их будет - дело ваше. Одни заказывают парочку, считая, что для трехметрового балкона этого вполне достаточно. Другие хотят открывать все створки: чтобы и воздухом подышать, и стекла помыть без проблем.
* Во-вторых, обратите внимание и при необходимости заложите в смету так называемые конструктивные дополняющие: подоконник, козырек и отлив.
* Подоконник - просто-напросто широкая деревянная доска. Крепится на уровне парапета внутри балкона. Подоконник - не только элемент <дизайна>. Он еще позволяет довольно точно подогнать балконную конструкцию, чтобы в ней не было зазоров и щелей. Козырек - оцинкованный лист железа, который крепят под наклоном снаружи. Сначала его приделывают к верхней части деревянного каркаса, а потом вместе с каркасом - к бетонному потолку балкона. Образовавшуюся щель заполняют монтажной пеной (герметизирующий пористый материал, предназначенный для тепло-, шумо-, влагоизоляции). Учтите, если козырька не будет, дождевая вода непременно просочится внутрь. Цена этого удовольствия - от 100 до 130 рублей за погонный метр. Обработка монтажной пеной - еще 250 рублей. Отлив - козырек из оцинкованного железа, установленный под наклоном снаружи, но уже на уровне подоконника. Он тоже нужен, чтобы защитить конструкцию от влаги. Погонный метр отлива обойдется в 80-100 рублей. Однако, как рассказал по секрету один специалист, если козырек вам поставили, можно запросто обойтись и без отлива. Понятно, что замерщики, блюдя финансовые интересы фирмы, вам об этом не расскажут. В-третьих, щели между стеклом и рамой нужно обязательно обработать силиконовым герметиком. За обработку герметиком в среднем придется заплатить еще 300 рублей. Следующая процедура, от которой никуда не деться, - пропитка деревянной конструкции бактерицидным средством (от 35 рублей за 1 кв. м.). Если этого не сделать, балкон <потечет>, рамы сгниют, отсыреют и потеряют свой первоначальный вид.
* В-четвертых, дополнительных денег стоит ваше вполне понятное желание увеличить внутренний объем балкона. Такая услуга тоже имеется. Балконную конструкцию на уровне подоконника выносят или как бы <выдвигают> на улицу на 10-50 см. Но придется отдельно выложить от 280 рублей за погонный метр. Зато, выходя на балкон, вы больше не будете упираться носом в раму и не нужно замирать по стойке смирно, боясь сделать лишнее движение. (Помните нашу душераздирающую историю в начале статьи? То-то.)
* И последнее. Разумеется, за отдельную плату мастера <обошьют> стены вагонкой (от 200 рублей за 1 кв. м.), сделают шкафы, полки, настелят пол и т.д. Зачастую фирма, стараясь выманить у клиента побольше денег, предлагает не простую вагонку, а так называемую <евро> - от 270 рублей за 1 кв. м.. За что возьмут дополнительные семьдесят рублей? Оказывается, <евровагонка> отличается от обычной тем, что благодаря <пазам> и <шипам> подгонка получается идеальной. Соответственно, при обшивке балкона щелей практически не будет - сплошная гладенькая поверхность... И все бы ничего. Но тут есть свои тонкости, которые заказчику невдомек. Специалисты мне сказали, что <евровагонка> разделяется на несколько <качественных> категорий - А, Б и В. Замерщик честно предупреждает - категория <А> самая дорогая. Зато без сучков и задоринок, темных пятен и неровностей. Далее разговор развивается примерно в таком русле. Замерщик говорит, что, мол, чего мелочиться, за красоту тоже нужно платить. Клиент слушает и думает: <А почему бы и нет? Была, не была - беру>. Но умножая и складывая в уме разницу между всеми этими вагонками, прикидывает: <Оно, конечно, хорошо, красиво. Но закажу-ка я все же подешевле - к примеру, не <А>, а <Б>. Какая разница?!> Вот тут он и попал. Потому что вполне может оказаться, что <евровагонка> категории <Б> окажется гораздо хуже по качеству обычной российской вагонки, без всяких категорий. Наш совет - ни в коем случае не выбирайте материал за глаза. Не поленитесь, съездите на фирму и посмотрите на деревяшки своими глазами. Та же история и с выбором материала для балконного пола. Цена обычной половой доски - 270-300 рублей за 1 кв. м., а <европол> обойдется от 350 рублей за квадратный метр.

Кстати, результаты нашего опроса обнаружили еще одно распространенное заблуждение. Почему-то многие считают, что если обшить стены вагонкой и сделать деревянный пол, то на балконе сильно потеплеет. Оказывается, ничего подобного. Балконная конструкция с обычными деревянными рамами и одинарным стеклом способна защитить только от ветра, дождя и снега. По-настоящему утеплить балкон таким образом не получится. И что же делать? Расскажем. А пока подведем итоги нашей <деревянной> истории:

1. Застеклить балкон за 500 - 700 рублей не удастся никак. Морально готовьтесь, что в общей сложности придется выложить от 2000 до 2500 рублей. Плюс расходы за обшивку вагонкой и деревянный пол.
2. Любые отделочные работы и увеличение внутреннего объема балкона (выносной подоконник) - тоже дополнительные расходы.
3. При деревянном остеклении температура на балконе практически не будет отличаться от уличной.
4. Срок службы деревянных рам - дело случая: от года до нескольких лет. Чтобы увеличить эту цифру, специалисты советуют периодически покрывать дерево пинотексом.
5. Эта любимая <народная> конструкция уступает по качеству и сроку годности любой металлической или пластиковой.

История вторая: любовная.
Жили-были в одном доме, на одном этаже, но в разных подъездах девушка и молодой человек. Их разделяли только стены между квартирами. И не узнали бы они никогда друг о друге, так и ходили бы каждый в свой подъезд, не заведи девушка котенка. Сей Барсик рос-рос и вымахал в здоровенного котищу. Тем временем наступили <мартовские иды> и кот затосковал, запросился по своим вполне законным мужским кошачьим делам на волю. Но как его пустишь? Высоко, лифт, собаки кругом и прочие неприятности. Одним словом, девушка кота гулять не пускала. Вернее, ему разрешалось выйти подышать только на лоджию. Чем у нас отделены соседние лоджии, известно. Как правило, они отгорожены весьма символической стеночкой. Так было и в нашей истории. Кот сидел-сидел, скучал, а потом - шасть, и к соседям на лоджию. А там у них чего только не было! Понятное дело, припасы к женскому празднику. Забегая вперед, скажу - в конце концов после взаимных упреков и претензий соседи помирились, мало того, подружились - и дело кончилось маршем Мендельсона, криками <горько> и денежными подарками. И что вы думаете? На подаренные родственниками деньги молодожены остеклили обе лоджии. На радостях от нахлынувшего семейного счастья создали любимому котику (и себе) все условия: утеплили лоджии по всем правилам и рамы поставили самые модные и прогрессивные. Только девушкины родители пожелали поставить пластиковые рамы, а юноша решил, что лучше сделать алюминиевые. А теперь давайте разбираться, сколько стоит такое счастье. Если дешевая деревянная конструкция состоит из рамы и одинарного стекла, то дорогая современная - из стеклопакета и профиля, внешне похожего на обычную раму. Стеклопакет - два или более стекла, герметично соединенных по периметру. Стеклопакеты делают как из обычных стекол, так и из специальных (солнцезащитное отражающее стекло; ламинированное; армированное; закаленное стекло, устойчивое к ударам и перепадам температуры, и др.). Из них на сегодняшний день, пожалуй, самое популярное - энергосберегающее, или, как его еще называют, низкоэмиссионное стекло. Чаще всего фирмы предлагают пластиковые профили из ПВХ (поливинилхлорида) или из алюминия. Теперь посмотрим, во сколько обойдется такое остекление. Самый дешевый вариант - <холодный> алюминиевый профиль (от 80 долларов за 1 кв. м.), затем пластиковый профиль из ПВХ (от 130 долларов за 1 кв. м.) и, наконец, стеклопакет с <теплым> алюминиевым профилем (от 160 долларов за 1 кв. м.). В эту цену входят: сама конструкция, козырек, отлив, доставка и установка. За дополнительные услуги - обшивка вагонкой, установка шкафов, утепление стен и полов, <вынос> балкона и др. - естественно, придется заплатить отдельно. Один из самых распространенных сейчас вариантов остекления - из <холодного> алюминиевого профиля. Эта балконная конструкция состоит из тонкостенных алюминиевых створок с одинарными стеклами. Толщина стекла, как правило, не менее 5 мм. Створки делают раздвижными: они катаются по направляющим, отъезжая в сторону, как стекло в книжной полке. Такой балкон можно оснастить москитной сеткой. Стоимость этого удовольствия от 25 до 50 долларов за 1 кв. м..
Конструкция стеклопакета:

1. стекло
2. дистанционная рамка
3. осушитель
4. внутренний герметик
5. внешний герметик

Единственный минус <холодного> способа: конструкция не сохраняет тепло - в ней не предусмотрена термовставка (специальная герметизирующая резиновая планка, которая проходит внутри рамы и обеспечивает теплоизоляцию). Так что температура на улице и в помещении отличается не очень сильно - градусов на 5-7. Другое дело пластиковые балконные конструкции, в которых применяется профиль из ПВХ. Основное отличие такой конструкции от алюминиевой - практически идеальная защита от шума и холода. Чем больше в пластиковом профиле воздушных камер, тем он теплее. Другое безусловное достоинство ПВХ-профилей - их герметичность (по всему периметру проходит резиновый уплотнитель). Цена остекления балкона <в пластике> зависит от дизайна выбранной конструкции плюс цена створок (поворотные, откидные, поворотно-откидные). Ясно, что по телефону вам никто не скажет, сколько же будет стоить ваше остекление в целом. Специалист должен выехать на место и произвести замеры. Одно можно сказать точно - чем больше в вашем профиле будет камер, а в стеклопакете стекол, тем дороже вам обойдется заказ. Добавьте сюда еще затраты на установку и отделочные работы. Имеется в виду в первую очередь утепление пластиковыми панелями <внутренних стен> вашего балкона или лоджии. Если этого не сделать, то на бетоне или кирпиче будет оседать влага, а следом за ней нагрянут плесневые грибки. Поэтому специалисты настаивают: если вы остекляете балкон <методом ПВХ>, обязательно утеплите его. Иначе овчинка выделки не стоит.
Применение стеклопакета в конструкции современного окна REHAU
И еще один вариант остекления - <теплый> алюминий. <Теплая> алюминиевая конструкция, в отличие от <холодной>, редко бывает с раздвижными створками, а в основном с распашными или поворотно-откидными. Естественно, в этом случае в профиле есть термовставка (ее ширина от 18 до 34 мм). Однако и здесь есть свои <но>. Такое остекление получается даже дороже ПВХ - уж больно дорогой материал. Поэтому алюминиевые конструкции уместны в том случае, если помещение имеет сложную конфигурацию (повороты, углы и прочие загогулины). Ведь алюминий в отличие от пластика гибкий материал. Естественно возникает вопрос: а может ли алюминий погнуться или деформироваться? Как утверждают специалисты, такое, увы, бывает. Но такие гадости случаются, если конструкция оснащена дешевой фурнитурой (некачественными шарнирами, ручками, москитной сеткой и др.). Или если мастера погорячатся и сделают створку шире метра и выше полутора - тогда при сильном порыве ветра алюминиевая конструкция прогнется, а стекло разобьется. Еще мастера поведали мне кое-какие секреты монтажа. Алюминиевая конструкция, как и пластиковая, крепится к парапету балкона на анкерные болты. Чем больше таких точек соприкосновения, тем прочнее она держится. Иногда рабочие, желая ускорить процесс установки, просто <сажают> конструкцию на пену. Полагаясь на профессионализм сотрудников фирмы, заказчик подписывает документы о сдаче работы. А что будет дальше - одному Богу известно. Ничего хорошего уж точно не произойдет.
Окончательный анализ
Итак, вы решили остеклить балкон по-модному, по-современному. На какой бы материал ни пал ваш выбор - алюминий или пластик, помните:

1. До начала монтажных работ проверьте качество профилей и стеклопакетов (чтобы на них не было трещин и царапин); при оформлении заказа выясните, как вам будут устанавливать конструкцию (как ее прикрепят к балконному парапету и т.п.).
2. Узнайте, профили какой фирмы вам устанавливают. Говорят, лучше выбрать немецкие.
3. Уточните гарантийные сроки. Как правило, фирмы, работающие с деревом, гарантируют год безупречной службы балкона. Те, кто имеет дело с пластиком и алюминием, называют разные сроки - от 3 до 15 лет.

Ну вот, пожалуй, и все. Правда, существует еще два вида современного остекления балконов: так называемое безрамное остекление и рамы <автобусного> типа. Но об этом мы расскажем в следующий раз. P. S. Оказывается, такая форма индивидуального строительства (остекление балкона или лоджии) в столице вообще не имеет права на существование! Одна из причин - у законотворцев все никак не доходят руки определить строительно-технические нормативы на материалы и методы остекления. Что касается пожарной безопасности, то и здесь вышла загвоздка. Как рассказали специалисты, выше 9-го этажа остеклять балконы строго-настрого запрещено. Но об этом якобы никто не знает. Тем более, как показала практика, на открытых балконах пожары возникают гораздо чаще: кто-нибудь окурок неудачно бросит - и все. Пикантность ситуации еще и в том, что москвичи, желающие остеклить балкон, должны иметь разрешение местных властей. Считается, что остекление балкона попадает в раздел <Перепланировка квартиры>. По сути дела, все сводится к одному - жилец должен заплатить деньги, чтобы получить официальное разрешение на остекление. Но на самом деле этого никто не делает. И еще. Мы поинтересовались в ДСК-1, почему наши строительные гиганты не хотят стеклить балконы и лоджии уже на стадии строительства, так сказать в массовом порядке. Выяснилось, что они-то хотят, но: До сих пор действуют всякие запрещающие постановления, указы (и пожарные распоряжения в частности), следуя которым, делать этого нельзя ни в коем случае. Так что до окончательной победы еще далеко. http://master2008.ucoz.ru/publ/vse_o_plastikovykh_...lnogo_osteklenenija/12-1-0-454

Какрегулировать пластиковые окна самому?

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:22 + в цитатник
Заклинила ручка в открытом положении окна, ручка не поворачивается, окно не закрывается?

"В открытом положении створки, ручка оказалась случайно повернутой вниз и нельзя закрыть окно, так как ручка не крутиться?" Не пугайтесь, Ваше окно не сломано, просто сработал блокиратор поворота ручки в открытом положении окна, и ручка оказалась заблокированной в неправильном положении, что препятствует закрытию окна. В современных оконных конструкциях на многих марках фурнитуры устанавливаются блокираторы поворота ручки в открытом состоянии, или в поворотно-откидном положении, это сделано с благой целью, чтобы потребитель случайно не сломал окно. Но, бывают случаи, когда при быстром выполнении операции по переводу ручки из одного положения в другое, этот блокиратор срабатывает в совсем ненужный момент времени. Не надо паниковать.

* Сначала определите марку фурнитуры. - Для этого найдите название, написанное на металлическом запоре. Если у вас написано "AUBI", то найдите торчащую металлическую тонкую пластинку с пружинкой в районе ручки. Прижмите пальцем эту пластину плотно к уплотнителю и поверните ручку. Если не выходит, то обратите внимание, в каком положении створка. Необходимо, чтобы створка находилась строго в вертикальном положении, так как если створка будет висеть под углом, то верхний блокиратор поворотно-откидного положения будет так же блокировать поворот ручки. Итак, выровнив окно и прижав пластину к уплотнителю, Вы легко повернете ручку в режим открытого положения и закроете окно.
* Если у Вас написано "Roto" , "GU" , "Winkhaus" или что-то другое, то попытайтесь найти ниже ручки, металлический язычок, торчащий под углом по направлению к раме. Здесь действия, что и выше. Надавите на язычок пальцем вниз, чтобы он встал параллельно уплотнительной резине, и легко поворачивайте ручку в нужное положение. Здесь может быть неприятный момент с температурным деформированием окна. Язычок, может не касаться ответного элемента устанавливаемого на раме окна и при закрытии створки проскакивать мимо, соответственно, не отгибаясь к уплотнителю и ручка не поворачивается. Откройте окно и найдите на раме ответную часть блокиратора (металлическую деталь), о которую, должен ударяться язычок. Открутите винт, или два винта ответного элемента блокиратора от рамы и подложите, что нибуть между ним и рамой, например пластиковую подкладку, тоненький шуруп. Этим Вы добьетесь сцепления блокиратора на створке и ответного элемента на раме, следовательно ручка разблокируеться.
* Ручка стала с трудом поворачиваться, возможно, не до конца. Здесь может быть причиной, как провисание створки, так и банальное высыхание смазки. Для начала купите универсальную проникающую смазку типа WD-40 в любом автомагазине. Наденьте на баллончик трубочку и смажьте все подвижные элементы, особенно верхние угловые передачи. Если не поможет, то попробуйте покрутить регулировочные винты петель на окне. Снимите декоративную заглушку на нижней петле и по схеме внизу попробуйте отрегулировать окна. Осмотрите ответные прижимные планки на раме и определите, где подвижный ролик на створке особенно сильно деформирует ответную планку. Если это нижняя ответка, то попробуйте приподнять створку вставив в нижнюю петлю шестигранный ключ и поверните его по часовой стрелке. Если это верхний угол, то на верхней петле найдите регулировочный винт, которым можно сместить створку по горизонтали.
* Незначительное продувание из-под уплотнителя. Попробуйте устранить это методом поворота эксцентриков. Если у Вас фурнитура "Roto", то обратите внимание на ответные пластины на раме. В середине есть место, куда вставив шестигранный ключ №4, можно повернуть подвижный элемент, в нужное направление. Куда надо поворачивать определите "методом тыка". Если у Вас не "Roto", а другая фурнитура, типа "AUBI", "Sigenia", "GU"…., то Вы увидите на створке подвижные элементы фурнитуры в виде роликов с отверстием по середине под шестигранный ключ №4. На краю ролика найдете точку. Чем ближе к уплотнителю створки Вы повернете эту точку, тем сильнее будет прижим створки. Только не забудьте в летнее время вернуть ролик в исходное положение, а то уплотнительная резина быстро износиться. Еще следует обратить на положение роликов относительно ответных частей на раме. Возможно, что ответные части стоят неправильно и ролики при закрывании не заходят за ответные части. В этом случае ответные пластины надо переставить. Открутить винт крепления ответной планки на раме и сместить планку пониже, чтобы ролик полностью заходил под ответную планку. Если регулировка эксцентриков не принесла результатов, тогда вызывайте мастера по ремонту окон. http://master2008.ucoz.ru/publ/vse_o_plastikovykh_...tikovye_okna_samomu/12-1-0-455

Монтаж окна в деталях.

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:21 + в цитатник
А из нашего окна только плесень и видна!

Последствия неправильной установки могут быть различными. Например, образование конденсата на стеклах или плесени на откосах. И вот ваши новые окна начинают пропускать воздух, образуется конденсат, во время дождя гремит водоотлив, а в сильные морозы появляется наледь на стеклах. Основными причинами таких явлений становится неправильный замер, нарушение ГОСТа при монтаже, недостаток элементов запирания.
стеклопакет с электронагревом

Существует ряд моментов, на которые стоит обращать особое внимание.

Сначала мастер должен подготовить оконную раму к предварительной установке в проем: снять с нее створки, а с наружной стороны - защитную пленку, т.к. если ее не снять сразу, через два-три года она может "приварится" к профилю.

Окно нужно монтировать строго по вертикали и горизонту, отклонение не более 3 мм на всю длину. Перед установкой окна нужно приклеить к внешней части рамы специальную ленту, которая не пропускает влагу, но хорошо пропускает пар и называется ПСУЛ. После установки окна монтажник приклеивает по периметру окна специальную пароизоляционную ленту. Именно эта лента обеспечит длительный срок службы монтажа (не менее 20 условных лет) и защитит монтажный шов от появления плесени и конденсата.

Только после этого монтажник заполняет пеной шов между рамой и стеной. Существуют два вида монтажной пены: зимняя и летняя. Использование летней пены в холодное время недопустимо. Кроме того, зимой при монтаже окна, мастер должен использовать специальный тепловой экран, который "держит" температуру. Без него, при температуре ниже 10 град. установка невозможна, потому что пена теряет свои свойства, не расширяется.

Прошли те времена, когда окна ставили только на одну пену, срок службы такого монтажа не превышает 3 лет. Окна мы меняем, как правило, один раз, и поэтому нужно подумать о монтаже, который гарантирует срок службы монтажного шва не менее 20 лет.

Подоконник устанавливается также на пену. Затем он заводится под раму с глубиной захода не более 1-го см. В исключительных случаях допускается его установка впритык к раме. Если расстояние между подоконником и нижней частью проема слишком большое, его можно сократить до 5-10 мм цементным раствором. Во всех случаях производится герметизация стыка подоконника с оконной конструкцией белым силиконовым герметиком (например, немецкой компании "Lugato"). При этом его края в обязательном порядке должны заходить в стену примерно на 1.5 - 3.0 см.

Другой элемент окна - отлив. Если внутренний подоконник можно установить и спустя месяц, и через пару лет, то отлив надо делать сразу, иначе вода снаружи станет подтекать под раму и вызовет ее деформацию. Отлив крепится шурупами к присоединительному профилю через уплотнительную ленту, мастику или силикон. Желательно применение пены снизу отлива.

Важный момент: монтаж окна в панельном доме и, например, кирпичном, это разные вещи. Есть такое понятие, как линия или точка нулевой температуры (изотерма). Если на улице -25С, а в помещении +18С, то в стене и в новом окне есть граница, где температура равна 0С. Так вот, самое главное, чтобы эта линия в стене и в новом окне проходила без излома, т.е. нулевая изотерма в стене вашего дома должна плавно переходить в нулевую изотерму окна. Поэтому очень важно правильно выбрать место монтажа оконной конструкции. В обычном кирпичном доме это будет 1/3 от внешней стены здания. Понятно, что способны сделать это только компании с большим опытом.
Хозяин, принимай работу!

Наконец, когда ваше окно уже установлено, следует принять на вооружение еще несколько советов, которые помогут сразу определить качество проведенных работ.

По окончании установки мастер вставляет глухое остекление, навешивает створки. Далее монтажники производят обязательную их регулировку. Створки не должны цепляться за ответные части. Кроме того, проверяется их притвор (8 ± 1 мм).

Также регулируется прижим створок. Проследите, чтобы расстояние от лицевой поверхности створки до лицевой поверхности рамы составляло не более 16,5 мм . Еще один момент: если вставить лист бумаги между ними - он не должен легко вытягиваться.

Затем удаляются остатки защитной пленки с внутренней стороны (чтобы убедиться в том, что нет трещин на профиле под пленкой) и проверяется работа фурнитуры (необходимо, чтобы она работала плавно, все зацепы функционировали).

После установки окна монтажники должны удалить капли цемента и побелки. В противном случае, на уплотнениях и деталях могут возникнуть повреждения.

Как известно, в дальнейшем пластиковые окна практически не требуют никаких усилий по уходу и эксплуатации. Вот почему так важно именно на этапе монтажа учесть все нюансы и приведенные выше рекомендации. Результат в этом случае будет более чем впечатляющий: безукоризненная служба ваших новых окон на долгие и долгие годы.http://master2008.ucoz.ru/publ/vse_o_plastikovykh_...zh_okna_v_detaljakh/12-1-0-456

Почему потеют окна?

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:20 + в цитатник
Парадокс - Чем лучше окна - тем хуже дышится Вы покупаете качественные окна, чтобы оградиться от шума и холода с улицы, но затем вынуждены их открывать, чтобы не задохнуться, получая в результате то, от чего пытаетесь защититься. В зимний период открытая форточка быстро выстуживает помещение, не успевая его проветрить, а предлагаемые специальные щелевые проветриватели пропускают мало воздуха (требуется 40-60 м3/час на человека) и проблемы не решают, да еще и стоят дополнительных денег, которые лучше потратить на действительное решение проблемы, а не на полумеры

Почему же повышается влажность? Стиральная машина, цветы, приготовление пищи, в конце концов, сам человек. Все это приводит к тому, что запотевают окна, чернеет потолок в ванной, отваливаются обои. Вы замечаете, что портятся вещи, но не сразу заметишь, что теряешь здоровье. Появляется аллергия, чаще простужаешься, накапливается усталость, падает иммунитет. Причина в том, что наше здоровье, работоспособность, да и просто самочувствие в значительной степени определяются условиями микроклимата и воздушной среды в помещениях, где мы проводим большую часть своего времени. А что это за воздух, какова его свежесть, чистота во многом зависит от наличия и качества вентиляции

Мало того, что строительные и отделочные материалы, мебель, бытовое оборудование являются источниками вредных веществ, запахов, влаги в атмосфере помещения, так и мы сами, как говорится: "вдыхаем кислород, а выдыхаем всякую гадость".

Вопреки распространенному мнению кондиционеры (сплит системы) эту проблему не решат. Их задача - поддерживать заданную температуру. Можно долго и успешно охлаждать или нагревать непригодный для дыхания воздух, помочь в этой ситуации может только правильно организованная система вентиляции

Для того, чтобы вентиляция работала, необходимо организовать как приток воздуха, так и вытяжку. Если нет притока воздуха, то плохо работает вытяжка и воздух не поступает в помещения, где находятся люди. Если нет вытяжки, то из помещений не удаляется отработанный воздух. Приток и вытяжка должны работать вместе, чтобы обеспечивался правильный баланс воздуха в доме

Итак, нам нужен свежий воздух в помещения, где мы спим, работаем или отдыхаем в количестве 40-60м3/час на человека. В помещениях, где выделяются запахи, имеется избыточная влажность и температура (например, кухня, ванная, гардеробная и т.п.) обязательно надо сделать вытяжку, чтобы удалить все, что отравляет нам жизнь. В некоторых домах типовая естественная вытяжка работает хорошо и справляется со своей задачей (например, в очень высоких домах), ну а если нет, то надо ей помочь с помощью обычного вытяжного вентилятора. Результат нормальной работы приточной и вытяжной вентиляции уменьшение влажности в помещении. Окна больше не будут потеть!http://master2008.ucoz.ru/publ/vse_o_plastikovykh_...ochemu_potejut_okna/12-1-0-457

Уход за окнами.

Вторник, 04 Октября 2011 г. 14:17 + в цитатник
С каждым днем все большее число городских квартир и загородных особняков остекляется пластиковыми окнами. В новостройках их стараются устанавливать в соответствии с нормативами гостами и снипами хотя, зачастую, устанавливают, мягко говоря, - барахло, что вынуждает обитателей новых квартир менять непотребные окна на более качественные, а обитателей старых домов вынуждает сама жизнь поменять старую гнилую раму на новое современное окно. Новые удобные, красивые, теплые окна надежно охраняют обитателей жилья от шума улицы и капризов непогоды. Устанавливают их на долгий срок - минимум 40 лет. Бытует мнение что металлопластиковые оконные блоки не требуют ухода. Однако это не совсем так специалисты нашей компании ООО”ЛИАРЭН” НАСТОЯТЕЛЬНО рекомендуют уделять их состоянию немного внимания. Попробуем разобраться в тонкостях этого процесса. Чаще всего встречающиеся окна из ПВХ-профиля (или «пластиковые», как их обычно называют в народе), в связи с демократичной ценой самые востребованные.

Составными частями современных оконных систем являются рама, створки, стеклопакеты, уплотнители и фурнитура (ручки, петли, механизм открывания/закрывания). Каждый элемент светопрозрачной конструкции требует определенного ухода, поэтому весь перечень проводимых работ можно разделить на несколько этапов: очистка внешних поверхностей стеклопакета, рамы/створок и уплотнителей, удаление пыли и грязи из дренажных отверстий и, наконец, смазка фурнитуры. Проделывать это все достаточно один раз в год, хотя, конечно, стекла и раму можно при необходимости мыть и чаще. При этом профиль из ПВХ имеет преимущество в плане ухода, так как поверхность пластика собирает меньше пыли и легче очищается. Прежде, чем перейти к отдельным элементам, следует остановиться на одном общем вопросе. Все современные оконные конструкции отличаются хорошей герметичностью. Поэтому при повышенной температуре и влажности воздуха, например, на кухне, возможно выпадение конденсата на стеклах, штапиках и подоконнике. Происходит это в виду отсутствия вентиляции помещения. «Чтобы окна не «плакали», нужно периодически проветривать помещение. Достаточно делать это 3 раза в день по 15 минут», - рекомендует Андрей Качулин (технический деректор компании ЛИАРЭН). Одной из причин появления конденсата может стать отсутствие церкуляции теплого воздуха от отопительной батареи, т.е. батарея полностью перекрыта подоконником или так называемым экраном. Подоконник должен перекрывать половину батареи или чуть больше, но не полностью, что позволит попасть теплому воздуху на окно. Еще одна причина - почти всеми любимые цветы мирно стоящие на подоконнике (как правило не один десяток) и обильно политые хозяевами жилья. Окно полностью герметично и, если оно закрыто, влага от воды будет выпадать на стеклопакете в виде конденсата. Вывод прост чаще проветривайте помещение и проблем не будет.
Способы ухода за пластиковыми окнами (окнами ПВХ) и чистящие средства.

Прежде всего, необходимо удалить пыль и грязь с поверхности оконной рамы и стеклопакета. Независимо от материала, из которого изготовлен блок и створки, эту процедуру нужно выполнять с помощью мягкой ткани, тряпки из микрофибры или губки. Не следует применять царапающие мочалки, а также чистящие средства, содержащие абразивную крошку, так как они могут поцарапать поверхность пластика. В качестве чистящего состава можно использовать средство для мытья посуды, а также простой мыльный раствор. Для въевшейся грязи мржно употребить уайт-спирит. Более агрессивные растворители использовать не рекомендуется.

После очистки рамы и стекол в пластиковых конструкциях необходимо удалить грязь из дренажных отверстий, которые расположены в нижней части окна. Их легко найти, если открыть створку. ПВХ-профиль пустотелый, отверстия служат для того, чтобы внутри него не скапливалась влага. Чистку лучше всего производить с помощью щетки с пластиковой щетиной. Для очистки стеклопакета можно использовать обычные средства для мытья стекол. Загрязнения с его поверхности ни в коем случае нельзя удалять острыми или твердыми предметами. Это может привести к появлению царапин, особенно заметных на качественных стеклах, имеющих однородную структуру, а заменить одно стекло в современной оконной системе невозможно, так как стеклопакет представляет собой неразъемную конструкцию. Сравнительно недавно на рынке появились окна с самоочищающимися стеклами. При их производстве на поверхность еще горячего стекла наносится слой титанового сплава толщиной 15 нм. Полученный таким образом «сэндвич» способен разлагать загрязнения (пыль и грязь) под воздействием ультрафиолетовых лучей, которые присутствуют в составе солнечного света. С внешней стороны, наиболее подверженной загрязнению, остатки этого процесса смываются во время дождя, таким образом происходит полный цикл очистки. Если дождей долго нет, стекла можно просто полить водой. Если окна оборудованы противомоскитными сетками, то на зиму их нужно снимать, чтобы они не промерзали и меньше изнашивались. Перед тем, как убрать до следующего лета, сетку рекомендуется промыть в теплом мыльном растворе. Закончив с рамами и стеклами, можно переходить к осмотру и очистке резиновых уплотнителей, расположенных по периметру рамы и створок в месте их контакта. Уплотнители отвечают за герметичность, тепло- и шумоизоляционные свойства окна. Нужно следить, чтобы они не потрескались и не потеряли свою эластичность. Продлить срок их службы позволяет периодическое удаление грязи и обработка специальными средствами. Очистку уплотнителей желательно выполнять 2 раза в год. Для этого следует использовать хорошо впитывающую ткань. Можно проводить обработку с помощью составов на основе силиконового масла, это значительно улучшает эластичность резины. При отсутствии профессиональных средств следует использовать мыльный раствор. Применение агрессивных химикатов здесь также недопустимо. Менять уплотнители рекомендуется каждые 10-15 лет.. Наконец, фурнитура тоже требует ухода. Прежде всего, ее подвижные элементы следует смазывать специальными средствами, не содержащими смолы. Это позволит обеспечить стабильную работу оконной системы. Для смазки можно применять машинное или швейное масло. Необходимо избегать попадания посторонних предметов между рамой и створкой, а также в подвижные узлы особенно во время оштукатуривания откосов, горе-штукатуры умудряются основательно загадить фурнитуру смесью по принципу не свое не жалко. Что вызывает проблематичное открытие- закрытие окон ужасный скрип и большие усилия при повороте ручки. Что повлечет вызов оконного мастера демонтаж фурнитуры ее чистка смазка и установка на место как правило удовольствие не из дешевых. А чего стоит молярный скотч которым строители заклеивают ручки, после его достаточно проблематичного снятия клей от скотча достаточно сложно отмыть господа горе-строители достаточно оставить одну ручку не прикручивая ее к окну пользоваться ею во время ремонта а по окончании прикрутить остальные ручки - и проблем не будет. При эксплуатации оконного блока не следует прилагать излишних усилий к створкам и ручкам. Если же ручка разболталась, нужно приподнять декоративную планку, повернуть ее горизонтально, затянуть расположенные под планкой винты, после чего вернуть планку на место. Соблюдение этих простых правил позволит обеспечить сохранность внешнего вида и исправную работу оконной системы в течение всего срока ее эксплуатации. За это время жилье может выдержать не один ремонт и несколько раз полностью поменять свой облик, а окна будут «как новенькие» на протяжении многих лет. http://master2008.ucoz.ru/publ/vse_o_plastikovykh_oknakh/ukhod_za_oknami/12-1-0-458


Поиск сообщений в master2008
Страницы: 34 ... 29 28 [27] 26 25 ..
.. 1 Календарь