-ѕоиск по дневнику

ѕоиск сообщений в KaterinaPR

 -ѕодписка по e-mail

 

 -ѕосто€нные читатели

 -—татистика

—татистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
—оздан: 19.06.2012
«аписей:
 омментариев:
Ќаписано: 351

 ак правильно сдать квартиру в аренду

ƒневник

ѕ€тница, 21 јвгуста 2015 г. 09:45 + в цитатник
1543462 (640x479, 46Kb)

–ынки недвижимости (здани€, сооружени€, квартиры, земл€)
— начала августа объем предложени€ на рынке арендного жиль€ вырос примерно на 10%. “ака€ тенденци€ вызвана завершением сезона отпусков и возвращением в ћоскву собственников пустующей рентной недвижимости. ќ том, как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду, рассказывает адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»).

 ак найти арендатора?
 ≈два ли не главным фактором, предопредел€ющим ликвидность квартиры на рынке, €вл€етс€ ее адекватна€ цена, соответствующа€ реали€м. „тобы не промахнутьс€ в ценообразовании, необходимо проанализировать предложени€ конкурентов, предлагающих квартиры сопоставимого качества в аналогичном районе города. Ќа уровень арендной ставки вли€ет транспортна€ доступность, состо€ние квартиры, наличие техники и мебели, состо€ние дома и двора, наличие парковки.  ак показывает практика, наиболее ликвидны квартиры не с элитным и дорогим, а экономичным ремонтом, оснащенные недорогой, но функциональной мебелью и бытовой техникой. «Ќе стоит публиковать объ€влени€ о поиске нанимателей с оговоркой "без посредников", поскольку  такие предложени€ привлекают не только арендаторов, но и мошенников. ¬ беседе с потенциальным арендатором желательно поинтересоватьс€ адресом его  предыдущего проживани€ и поинтересоватьс€ о возможности обращени€ к предыдущему арендодателю за устной рекомендацией»

 ак правильно показать квартиру?
 Ќакануне показа квартиры арендатору  необходимо произвести в ней генеральную уборку, проверить работоспособность бытовой техники, а также не оставл€ть на виду особо ценные личные вещи.  «¬ажно, чтобы арендодатель был готов по первому требованию потенциального арендатора продемонстрировать все документы, подтверждающие право распор€жени€ имуществом, - говорит адвокат ќлег —ухов. - ≈сли у помещени€ много собственников - потребуютс€ их личные подписи под договором найма, либо нотариальна€ доверенность на сдачу принадлежащего им жиль€. ≈сли сдаетс€ муниципальное жилье по договору поднайма, то необходимо заручитьс€  письменным согласием собственника жилого помещени€ - муниципалитета, а также всех зарегистрированных в помещении граждан. Ќекоторые ошибочно полагают, будто могут беспреп€тственно сдавать в аренду квартиры своих родственников. ћежду тем, даже близкому родственнику потребуетс€ доверенность на право совершени€ подобных действий».

 ак правильно произвести взаиморасчеты?
 Ќекоторые клиенты не могут прин€ть решение сразу, и предлагают арендаторам внести определенную сумму в обмен на сн€тие объекта с рекламы. «“акой платеж лучше оформить авансовым соглашением - в случае отказа потенциального арендатора от сделки аванс останетс€ у рантье, если конечно документ будет составлен юридически грамотно», - рекомендует ќлег —ухов. ¬ дальнейшем все взаимоотношени€ с арендатором, включа€ пор€док расчетов за квартиру и оплату услуг ∆ ’, необходимо подробно оговорить в письменном договоре найма, а также подписать акт приема-передачи жилого помещени€. ≈сли этого не сделать, то собственник квартиры рискует превратитьс€ из рантье в благотворител€. »звестны случаи, когда арендаторы умудр€лись задержатьс€ в квартирах на длительные сроки, отказыва€сь оплачивать жилье. јдвокат ќлег —ухов рекомендует заранее оговорить в договоре алгоритм изменени€ арендной платы, а также механизм продлени€ сроков действи€ контракта. ¬ противном случае индексировать цену, либо выселить из квартиры несговорчивого арендатора, будет весьма проблематично. ќдной из форм гарантий соблюдени€ условий найма €вл€етс€ денежный залог, который обычно эквивалентен мес€чной ставке аренды. «алог €вл€етс€ фактором, дисциплинирующим арендаторов.  роме того, из залоговой суммы может быть возмещен ущерб, который может быть причинен имуществу собственника.

 ак заплатить налог?
 √раждане, сдающие принадлежащее им жилье в аренду, об€заны заплатить налог одним из двух способов: приобрести соответствующие патенты, предполагающие 6% от ожидаемого оборота, или уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. ¬ ћоскве патент на сдачу в аренду стоит от 1,7 тыс. руб. до 22,5 тыс. руб. в мес€ц в зависимости от месторасположени€ недвижимости. «¬прочем, относительно небольшой объем проданных патентов, несопоставимый с оборотами столичного рынка аренды, €вно указывает на то, что большинство арендодателей, по-прежнему, предпочитают уклон€тьс€ от уплаты налогов, предпочита€ "серые" схемы взаиморасчетов с арендаторами»
 


ћетки:  

 ак получить наследство по завещанию

ƒневник

—реда, 29 »юл€ 2015 г. 09:27 + в цитатник
nasledstvo-v-turtcii_thumb (524x335, 46Kb)

–ынки юридических услуг и права
Ѕытует мнение, что получить наследство по завещанию значительно проще, чем оформить его по закону. ќднако, как показывает практика, 70% наследников по завещанию сталкиваютс€ с не меньшим числом бюрократических препонов при получении наследства, чем наследники по закону. ќсобенно в том случае, если речь идет о наследовании квартир, домов, дач и земельных участков. ќ некоторых нюансах процесса прин€ти€ наследственного имущества, описанного в завещании, рассказывает адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»).

ѕервым шагом дл€ получени€ завещанной недвижимости €вл€етс€ обращение наследника к нотариусу по месту открыти€ наследства с за€влением о прин€тии наследства. Ќотариус, удостоверившись, что завещание не измен€лось и не аннулировано наследодателем, заведет наследственное дело и оформит запросы в необходимые инстанции.
—вернуть )


≈сли речь идет о наследовании жиль€, то необходимые справки и выписки наследнику предстоит отправитьс€ в офис эксплуатирующей компании (за документом, подтверждающим последнее место жительства покойного, копией лицевого счета), Ѕ“» (за техническим паспортом), в –осреестр (за выпиской из ≈диного госреестра прав на недвижимость). √ражданам, которым по наследству досталс€ земельный участок, необходимо будет посетить земельный отдел местной администрации - если потребуютс€ копии документов, подтверждающие права на земельный надел, полученный в незапам€тные времена.

„тобы сократить врем€ и сэкономить деньги юристы рекомендуют накануне обращени€ в те или иные государственные ведомства запасатьс€ необходимым количеством копий правоустанавливающих документов (договоров купли-продажи, приватизации и пр.). ¬ противном случае за изготовление копий на месте придетс€ переплачивать втридорога. Ќа основании собранных наследником сведений нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство по завещанию. ѕоследней инстанцией, которую останетс€ пройти наследнику, €вл€етс€ –осреестр - на основании оформленных бумаг это ведомство официально зарегистрирует право собственности наследника на объект недвижимости. «Ќаличие неотмененного и правильно оформленного завещани€, а также успешное прохождение порогов различных инстанций, не всегда €вл€етс€ 100-процентной гарантией получени€ всего отписанного наследникам имущества», - предупреждает адвокат ќлег —ухов.

»сточником проблем дл€ наследника могут стать, например, несовершеннолетние дети наследодател€. Ћибо его нетрудоспособный супруг, родители, иждивенцы. Ёти лица, даже если они не фигурируют в завещании, вправе получить так называемую об€зательную долю в наследстве. ќна составл€ет половину той доли, которую эти лица могли бы получить при наследовании по закону.

“акже судебные разбирательства могут инициировать потенциальные наследники, обделенные автором завещани€. ¬ любой момент они могут оспорить завещание в суде. «Ќапример, по одному из громких дел, св€занных с разделом наследства трагически погибшего крупного предпринимател€, завещание, которым имущество отписывалось младшей дочери, пыталась оспорить старша€ дочь покойного. ќснованием дл€ иска о признании завещани€ недействительным послужило  наличие у наследников дубликата этого документа. Ќе получившие ни копейки родственники усомнились в его подлинности, потрепали нервы родне, однако так и не смогли представить суду убедительные доказательства, которые свидетельствовали бы о фальсификации воли наследодател€», - приводит пример —ухов.

Ќередко в завещании фигурируют «золотые горы», однако реальный состав наследуемого имущества может оказатьс€ заметно скромнее на момент открыти€ наследства. »звестны случаи, когда вы€сн€лось, что завещанные квартиры наследодател€м не принадлежали, либо принадлежали не полностью. 

≈сли недвижимое имущество было приобретено в кредит, который не был погашен при жизни наследодател€, долговое брем€ будет автоматически возложено на наследников, прин€вших наследство. ¬ случае, когда объем кредитной нагрузки превышает стоимость унаследованного имущества, наследство целесообразно не принимать, либо отказатьс€ от него. ѕри этом отклонить возможно только все наследство, а не какой-либо его слишком обременительный фрагмент.
  

ћетки:  

 ак с помощью недвижимости и обмана росси€не зарабатывают на страховых компани€х

ƒневник

„етверг, 23 »юл€ 2015 г. 11:24 + в цитатник
strahovka-po-kreditu1 (630x340, 280Kb)

–ынок стр.аховани€

—траховые компании сплошь и р€дом обманывают своих клиентов. ќднако такое бывает не всегда. ќказываетс€, р€довые росси€не тоже нашли способы обогатитьс€ с помощью недвижимости за счет страховых компаний. ќ том, как это чаще всего происходит, рассказывает адвокат ќлега —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»).

”мышленное причинение ущерба

а) ѕовреждение внутриквартирных сетей

ѕодобный прием «надувательства» страховых гигантов, широко распространенный в –оссии, представл€ет собой следующее. «аключаетс€ договор страховани€ недвижимости и/или домашнего имущества. ќбъектом страховани€ чаще всего €вл€ютс€ конструктивные элементы помещени€, внутренн€€ и внешн€€ отделка, инженерное оборудование, мебель, электроприборы.  ак правило, имущество и недвижимость страхуютс€ от пожара, удара молнии, взрыва, аварии водопроводных, канализационных сетей и отопительных систем, залива и затоплени€.

ќформив документы, собственник выжидает мес€ц-другой, а затем наносит небольшой вред помещению и обстановке. ƒл€ этого он умышленно повреждает внутриквартирные сети, из-за чего происходит залив помещени€. ѕо этому случаю собираетс€ комисси€, в которую вход€т представители ∆Ё а, соседи, фотографируетс€ картина затоплени€, после чего следует обращение к оценщику. ќценщик составл€ет отчет, в котором завышает размер ущерба.

—обрав документы, «пострадавший» направл€ет их в страховую компанию с требованием выплаты страхового возмещени€. ѕочему эта схема работает? ѕричина проста.  омисси€ ∆Ё а фиксирует только причину и результаты залива. „ей-либо умысел она не доказывает, да это и не входит в ее компетенцию. ќценочна€ компани€, формиру€ отчет, берет самые высокие цены. ¬ результате реальный ущерб завышаетс€ в 4-5 раз, а то и больше. », наконец, представитель страховой фирмы по таким делам не выезжает на осмотр. ѕодобные обращени€ не имеют массового характера, а потому решение о выплате принимаетс€ только на основании представленных документов. —реднее возмещение по страховому случаю составл€ет 40 000–50 000 рублей. ≈сли вычесть из этой суммы размер реальных убытков и стоимость оценки, то доход страховател€ составит 20–30 тыс€ч рублей. ¬прочем, подобную «операцию» можно провести только один-два раза в год. ≈сли зачастить с обращени€ми в страховую компанию, это вызовет подозрение у страховщика.

б) ѕричинение вреда по сговору

Ётот вариант облапошить страховую компанию св€зан с незаконным проникновением в жилище.  ак и в первом примере, заключаетс€ договор страховани€ имущества и ценных вещей на крупную сумму. «атем страхователь договариваетс€ с подельником об имитации кражи, отдает ему дубликат ключа и уезжает на несколько дней в другой город, на природу или на отдых за рубеж. ѕосле этого происходит «проникновение» в жилище, наноситс€ ущерб обстановке (проникнувший в жилище режет обивку кресел, разбивает электроприборы, уродует мебель и т. д.) и «выносит» ценные вещи. ¬ернувшийс€ домой хоз€ин за€вл€ет в полицию, а также извещает компанию о наступлении страхового случа€.  ак правило, подобные дела так и остаютс€ нераскрытыми, а «преуспевшие» клиенты страховых компаний получают выплату в размере от сотен тыс€ч до нескольких миллионов рублей.

ќбман страховщика или введение его в заблуждение

«ƒанное правонарушение характеризуетс€ тем, что событие происходит помимо воли собственника недвижимости, однако оно все равно не €вл€етс€ страховым, – говорит адвокат ќлега —ухов. – Ќапример, владелец застраховал объект сразу после пожара и затоплени€, а потом попыталс€ получить возмещение. Ётот вид мошенничества довольно часто встречалс€ в 90-е годы прошлого века и в начале "нулевых", когда страховые компании еще не обзавелись профессиональными службами безопасности. ¬прочем, некоторые страхователи и сегодн€ используют данную схему».

¬от и совсем недавно по€вилась информаци€ о том, как житель ƒмитровского района ћосковской области пыталс€ получить компенсацию за сгоревшие хоз€йственные постройки. ¬ мае 2015 года он застраховал в крупной федеральной компании гараж и склад, наход€щиес€ на его участке, а уже в июне обратилс€ к страховщику за выплатой возмещени€ после пожара. —отрудники службы безопасности посетили «погорельца». ќ последстви€х пожара напоминали только черные п€тна на земле, давно заросшие зеленой травой. «Ѕезопасники» опросили соседей, вз€ли пробы на экспертизу и вы€снили, что в реальности пожар случилс€ в апреле 2015 года, и в мае страхователь заключал договор на уже сгоревшие постройки. ѕосле разъ€снительной беседы страхователь отказалс€ от возмещени€.

—траховое мошенничество в сфере строительства коттеджей

ƒанный вид обмана встречаетс€ нечасто, но наносит существенный вред страховым компани€м, а с другой стороны, дает возможность получить значительные выгоды от страховани€. Ќадо только заметить, что чем больше страховое возмещение, тем выше риск быть привлеченным к уголовной ответственности.

»так, последний вид обмана строитс€ на сговоре между «застройщиком» и «покупателем». —троительные компании возвод€т «коттеджи», оформл€ют фиктивные счета-фактуры, договоры подр€да и купли-продажи. ќдновременно недвижимость страхуетс€ от пожаров и наводнений. —пуст€ несколько мес€цев после заключени€ договора новенькие дома «сгорают», а страховщик выплачивает возмещение «потерпевшим». —мысл аферы состоит в том, что застройщик возводит не шикарные особн€ки, а фанерные мул€жи без инфраструктуры и фундамента, буквально с нарисованными окнами и двер€ми.

ѕодобный случай произошел в ¬ологодской области, где злоумышленники застраховали в ¬—  целый «поселок», а потом сожгли его и потребовали возмещение. ¬ насто€щее врем€ по данному факту возбуждено уголовное дело и один из участников аферы осужден на два с половиной года лишени€ свободы.

«Ќесмотр€ на возможные хитрости и уловки, принос€щие результаты в деле облапошивани€ страховых компаний, € все же не рекомендую вв€зыватьс€ в подобные авантюры, так как порой выгод бывает значительно меньше, чем хлопот и непри€тностей от неудавшегос€ или даже преступного замысла», – подводит итог адвокат ќлег —ухов.


ћетки:  

 ак застройщики эконом€т на покупател€х новостроек в период кризиса

ƒневник

—реда, 22 »юл€ 2015 г. 15:31 + в цитатник
15.02.2014-5 (700x525, 100Kb)

–ынки недвижимости

 ризис отразилс€ не только на кошельках простых граждан – девелоперам и строительным компани€м также пришлос 
ь зат€нуть по€са. ќднако в отличие от обычного населени€, застройщики предпочитают экономить не на себе, а за счет покупателей новостроек, порой переход€ все грани разумного и даже законного. ќ том, какими способами продавцы первичного жиль€ обогащаютс€ за счет дольщиков, в этой статье рассказывает адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»).

–осси€не неприхотливы, им инфраструктура не нужна, вредна даже

–усские люди видели многое, они неприхотливы, терпеливы и способны на многое, в том числе существовать в нечеловеческих услови€х. ¬ начале XXI столети€ подобные классические идеи, характеризующие наш народ, многим подзабылись, но не застройщикам. »менно они во времена кризиса вдруг осознали, что можно существенно экономить на строительстве и получать сверхприбыли, если возводить и продавать жилые дома, но при этом не тратитьс€ на школы, детские сады, культурные и спортивные учреждени€, и уж тем более на дороги дл€ въезда и выезда с территории строительных комплексов, детские площадки, парковочные места и другие подобные «излишества». » если в 2000-х годах на инфраструктуре экономило не более 40–45% застройщиков, то теперь эта цифра приближаетс€ к 80%.

≈женедельно в «ёридический центр адвоката ќлега —ухова» приходит до дес€тка обманутых дольщиков, и у большинства из них одна и та же проблема – девелопер не выполнил обещани€ – «забыл» про инфраструктуру. ƒл€ них переселение в новые квартиры приносит неудобства, а порой и мучени€, вместо воплощени€ в реальность мечты о счастливой жизни в комфортабельных услови€х. ƒетей в дошкольные и школьные учреждени€ приходитс€ возить в другие районы или даже города. ќтсутствие дорог и разв€зок приводит к многочасовым пробкам при въезде и выезде из населенных пунктов и новых микрорайонов. √ул€ть негде, поставить машину на сто€нку – проблема.

» таким обманутым покупател€м адвокаты помочь в большинстве случаев не могут по р€ду причин: либо компани€ к завершению строительства фиктивно закрываетс€ или банкротитс€ и об€зать ее исполнить договор уже невозможно, или обещанна€ дольщикам инфраструктура никогда и нигде по документам не числилась и в органах местной власти не согласовывалась, существу€ лишь на красивых рекламных буклетах.

Ѕрюки превращаютс€… брюки превращаютс€… в элегантные шорты

Ћюбимый трюк девелоперов, широко распространившийс€ во врем€ кризиса – продавать VIP- или бизнес-объекты, а затем в процессе возведени€ «превращать» их в обычное жилье, порой даже экономкласса. ƒевелоперы ухитр€ютс€ экономить на всем: и на фасадах зданий, и на внутренней отделке квартир, и на ремонте в местах общего пользовани€, включа€ лифты; они продают места общего пользовани€ в частную собственность, и еще много чего вытвор€ют. Ќу а уж выгадать несколько дес€тков, а порой и сотен миллионов рублей на инфраструктуре, как говоритс€, сам бог велел.

ѕримеров, когда покупател€м первички предоставл€ют квартиры без положенной по договору отделки, замен€€ ее наспех выполненными со значительными недостатками неквалифицированными работами, достигающими в браке до миллиона, а иногда и нескольких миллионов рублей с каждой квартиры, не счесть.

ћашино-места – это отдельна€ и очень любима€ стать€ доходов строительных компаний, где действительно можно поживитьс€ на богатеньких клиентах. —ейчас в ћоскве суды захлестнула волна исков. —уть споров очень проста: на этапе котлована и старте продаж дольщикам обещают большие и удобные машино-места, которые во врем€ строительства станов€тс€ намного меньше или вообще перемещаютс€ на другие этажи, а порой и вовсе исчезают.   сожалению, по статистике, большинство подобных споров в судах дольщики проигрывают, поскольку в договорах редко точно указаны номер, площадь и месторасположение машино-места, из-за чего доказать что-либо бывает практически невозможно. Ётим и пользуютс€ застройщики, продава€ за сумасшедшие деньги €кобы просторные и удобные сто€ночные места, а в итоге передава€ совсем крошечные, куда можно не вс€кий автомобиль.

» так сойдет: т€п-л€п и все готово, ну или почти все

«“€п-л€п» – поистине народный лозунг, он любим и почитаем населением, но еще больше он пришелс€ по душе строительным компани€м. ¬озвести дом воврем€ и качественно – это как-то совсем не в правилах наших девелоперов, а вот собрать с покупателей все средства до копеечки, а затем остановить строительство и потребовать доплаты в таком же или чуть меньшем размере или предложить дольщикам самосто€тельно решать проблему недостро€, в том числе организовыва€сь в различные ∆—  или некоммерческие партнерства, – очень даже характерный отечественный способ заработать на населении.

«ѕроблемы строители всегда называютс€ разные: то отсутствие необходимых документов от местных властей, то обман со стороны компаний-подр€дчиков, то грабительские поборы при подключении к коммуникаци€м – и много разных других. ќднако действительной и единственной проблемой всегда была и остаетс€ одна – жадность застройщика, попытка, не мысл€ рационально и профессионально, получать сверхприбыли, перекладыва€ последстви€ неудачного строительства на плечи обманутых дольщиков. » эта проблема – сама€ страшна€ и труднее всего решаема€. ѕотому что брошенные объекты, как правило, получаетс€ завершить далеко не всегда, а те, которые все же удаетс€ сдать в эксплуатацию, выт€гивают из карманов покупателей первичного жиль€ дополнительные круглые суммы, не говор€ уже о многих потер€нных годах на отстаивание своих прав и обивание порогов кабинетов различного уровн€ чиновников, о потраченных силах и нервах», – резюмирует адвокат ќлега —ухов.


ћетки:  

 ак снизить кадастровую стоимость недвижимости

ƒневник

„етверг, 11 »юн€ 2015 г. 11:44 + в цитатник
26fjhdfhdf46545 (657x441, 89Kb)

–ынок недвижимости.
—татистика показывает, что  российские застройщики все чаще и чаще обжалуют итоги кадастровой оценки в комисси€х –осреестра и в арбитраже. ќ том, почему это происходит,  и как юридическому лицу снизить кадастровую стоимость,  расскажет адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»), президент «√ильдии юристов рынка недвижимости».

 адастрова€ стоимость или определение термина

¬начале определимс€ с терминами, и прежде всего, вы€сним - что же представл€ет собой «кадастрова€ стоимость»?  ак правило, под «кадастровой стоимостью» понимаетс€ реальна€ (то есть рыночна€) цена недвижимости (в том числе и земли), определ€ема€ в процессе осуществлени€ государственной оценки или в судебном разбирательстве.  адастрова€ цена используетс€ дл€ расчета налогов, взимани€ платежей, покупки  земли у государства или муниципалитета, а также в иных случа€х, предусмотренных законами –оссии.

ѕроведение государственной кадастровой оценки

√лава III ‘едерального закона є 135-‘« от 29.07.1998 года «ќб оценочной де€тельности в –оссийской ‘едерации» регламентирует процесс государственной оценки недвижимости, котора€ происходит не реже одного раза в п€ть лет и не чаще одного раза в три года. »сход€ из этого, мы можем смело предположить, что местные власти будут осуществл€ть оценку раз в четыре года. ѕожалуй, это и есть самый оптимальный вариант, так как подготовка к процедуре занимает достаточно много времени.

»нициатором обновлени€ кадастра выступает субъект –оссийской ‘едерации – точнее его администраци€ или правительство. ќн же становитс€ заказчиком процесса и выносит соответствующее ѕостановление о его проведении.

¬ данном документе исполнительный орган указывает год, когда начнетс€ оценка,  перечисл€ет объекты, в отношении которых будет проводитьс€ работа, перечисл€ет категории оцениваемых земель, наименовани€ субъекта –‘ и муниципалитетов, где располагаютс€ оцениваемые объекты и участки.  ѕосле этого в течение дес€ти дней исполнительный орган размещает ѕостановление на сайте в »нтернете и направл€ет копию в –осреестр.

ќдновременно территориальное управление –осреестра формирует и пересылает  исполнительному органу список объектов и участков, которые нуждаютс€ в кадастровой оценке.

ƒалее выбираетс€ исполнитель работ, с которым заключаетс€ договор. ќтбор происходит на конкурсной основе в ходе официального тендера, объ€вл€емого местными власт€ми.

ѕобедивший на тендере оценщик выполн€ет все необходимые работы: рассчитывает показатели стоимости, собирает информацию о сделках купли - продажи, запрашивает данные из органов статистики, –осреестра, »‘Ќ—, изучает публикации —ћ», анализирует все доступные показатели.

«акончив анализировать данные, специалисты оценщика формируют усредненные показатели рыночной стоимости квадратного метра земельного надела (либо объекта недвижимости) с учетом вида его использовани€. –езультаты оформл€ютс€ отчетом, который направл€етс€ на экспертизу в —–ќ (саморегулируемую организацию). » если —–ќ принимает отчет, то субъект ‘едерации утверждает его своим нормативным актом, после чего все сведени€ передаютс€ в –осреестр.

ѕочему завышаетс€ кадастрова€ стоимость

Ќачну с того, что провод€ свое исследование, оценщики никогда не выезжают на  объекты, а черпают сведени€ из открытых источников: интернет, газеты, журналы, объ€влени€ о продаже.  ѕон€тно, что при использовании такой информации нельз€ точно установить цену конкретного объекта. ѕоэтому стоимость недвижимости получаетс€ приблизительной. ѕогрешность может достигать 20%-30%, а иногда и 50%.

 роме того, зачастую сотрудники аппарата местной администрации ошибаютс€ и неправильно определ€ют вид разрешенного использовани€ объекта, что приводит к серьезному увеличению его цены. » наконец, администраци€ может пр€мо указать оценочной организации «немного завысить» кадастровую стоимость. –асчет в этом случае строитс€ на том, что не все заинтересованные лица пойдут оспаривать конечный результат, а размер взимаемых налогов в любом случае увеличитс€.

ќсновные причины дл€ снижени€ кадастровой стоимости

««авышенна€ кадастрова€ стоимость увеличивает базу дл€ налогообложени€ и соответственно налоги.  роме того, она приводит к росту размера арендных платежей, которые также рассчитываютс€ исход€ из кадастровой стоимости, - говорит адвокат ќлег —ухов. - » наконец, цена объекта в конечном итоге формирует размер его выкупной стоимости и вли€ет на оплату за сн€тие запрета на строительство.

јдминистративное оспаривание кадастровой стоимости

–оссийское законодательство об€зывает юридические лица проводить досудебный пор€док оспаривани€ кадастровой стоимости. ѕри его несоблюдении суд откажет в рассмотрении.

јдминистративное рассмотрение за€влений проводитс€ в комисси€х, которые создаютс€ при региональных –осреестрах. — составом комиссий, а также временем их работы можно ознакомитьс€ на региональных сайтах –осреестра.

ƒл€ того, чтобы запустить процесс пересмотра стоимости, заинтересованное лицо должно направить в комиссию за€вление, приложив к нему определенный перечень документов. „то входит в этот перечень? ѕрежде всего - само за€вление и отчет независимой оценочной организации с заключением о стоимости. Ќеобходимо учитывать, что привлекаемый оценщик должен состо€ть в —–ќ, а также обладать правом на подобные работы.

 ак правило, оценщик лично посещает объект, проводит его осмотр и составл€ет акт, где указывает все характеристики недвижимости, вли€ющие на ее цену.

¬месте с за€влением и отчетом заинтересованное лицо направл€ет в комиссию –осреестра паспорт участка, нотариальную копию правоустанавливающего документа, экспертное заключение из —–ќ, а также иные материалы, предусмотренные «аконом «ќб оценочной де€тельности».
ѕолучив документы, административный орган рассматривает их в течение мес€ца и выносит решение: отказать в пересмотре или удовлетворить за€вление, согласившись с ценой указанной в новом отчете.

ќтказ обжалуетс€ в суде общей юрисдикции соответствующего субъекта федерации. 

ќспаривание стоимости в суде

≈сли комисси€ отказала за€вителю, то он может направить исковое за€вление в суд общей юрисдикции соответствующего субъекта федерации. ѕредставитель юридического лица пишет иск, где обосновывает пересмотр кадастровой стоимости.

ѕри этом обжалованию могут подлежать: действи€ оценочной организации, проводившей кадастровую оценку, и еЄ результаты; действи€ органов –осреестра; постановлени€ субъекта –‘, закрепл€ющие стоимость и устанавливающие еЄ удельные показатели.

¬о всех этих случа€х основным ответчиком €вл€етс€ –осреестр по субъекту –‘. ј вот при обжаловании действий оценщика, последний становитс€ соответчиком. 

«а€витель прикладывает к иску решение территориальной комиссии, платежное поручение об оплате пошлины, доверенность, кадастровый паспорт, экспертизу о реальной цены недвижимости, а также другие документы, которые ранее представл€лись в комиссию при –осреестре.

»сковое за€вление рассматриваетс€ по правилам √ѕ  –‘ (гражданско-процессуальный кодекс).

—удебна€ практика оспаривани€ кадастровой стоимости

Ёто, конечно, звучит странно, но судебна€ статистика свидетельствует, что застройщики крайне редко оспаривают в суде кадастровую стоимость. »сключение составл€ет только ћосква, где подобные случаи встречаютс€ довольно часто. ќбъ€снить это можно только тем, что в столице разница между кадастровой и рыночной стоимостью довольно велика, что и вынуждает московских застройщиков обращатьс€ в суд. ѕри этом, в последние год - два подобные дела все чаще заканчиваютс€ не судебным решением, а заключением мирового соглашени€, по которому кадастрова€ цена снижаетс€ на 20%-30%.

¬ тоже врем€ бывают и отказы в удовлетворении иска. ¬ основном они св€заны с низким качеством отчетов экспертных заключений или несовпадением даты, на которую рассчитывалась рыночна€ цена объекта с днем определени€ его кадастровой стоимости.

«ѕоэтому € еще раз обращаю внимание читателей на то, что к выбору независимого оценщика необходимо подходить вдумчиво и скрупулезно. ¬ противном случае процесс оспаривани€ зат€нетс€ и приведет к ненужным затратам», - резюмирует адвокат ќлег —ухов.


ћетки:  

 ак легко сэкономить при покупке квартиры до 150 тыс€ч рублей

ƒневник

ѕ€тница, 05 »юн€ 2015 г. 11:42 + в цитатник
125 (700x466, 111Kb)

–ынок недвижимости.
 омиссии агентств недвижимости за сопровождение сделок с недвижимостью составл€ют, в среднем, около 1,5-2% от стоимости жиль€. ѕри средней стоимости столичной квартиры сумма складываетс€ не маленька€ - от 150 до 250 тыс. рублей. јдвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова») уверен, что при совершении сделок с недвижимостью клиентам необходимо четко раздел€ть риэлтерские и юридические компетенции. “акой подход позволит не только снизить расходы на сопровождение сделки, но и повысит ее безопасность и предсказуемость. ѕри этом комплексна€ юридическа€ поддержка обойдетс€ в 2-2,5 раза  дешевле риэлтерских услуг.

Ѕытует мнение, что найти квартиру на рынке недвижимости без помощи риэлтера невозможно. якобы только брокеры имеют доступ к неким эксклюзивным вариантам. ќднако это распространенное заблуждение: все объ€влени€ о продаже жиль€ давно публикуютс€ в открытом доступе, а технологии поиска максимально автоматизированы. Ѕолее того, без непосредственного участи€ покупател€ в поиске и просмотрах выставленных на продажу квартир вс€ зате€, как правило, обречена на провал. ќколо 70% покупателей не в состо€нии определить дл€ себ€ основные требовани€ к объекту недвижимости и поставить задачу перед брокером: активный мониторинг рынка, как раз, позвол€ет сформировать это видение. ѕо сути, на стадии поиска вариантов большинство покупателей жиль€ плат€т риэлтерам за их пассивное соучастие в «муках выбора». Ћишь в исключительных случа€х между риэлтером и клиентом устанавливаютс€ доверительные отношени€, позвол€ющие учесть бытовые, семейные и прочие нюансы при подборе недвижимости. ќднако таких профессионалов на рынке жиль€ – единицы. 

ћногие покупатели жиль€ делегируют риэлтерам не только вопросы поиска недвижимости, но и юридического сопровождени€ сделки. «ѕервым значимым документом,  который оформл€етс€ при покупке квартиры, €вл€етс€ договор аванса.  ак правило, риэлтеры используют дл€ оформлени€ авансового соглашени€ типовые формы договоров, не только не вника€ в их юридический смысл, но и допуска€ грубые л€пы. ћне неоднократно приходилось сталкиватьс€ в судебной практике с подписанными сторонами авансовыми соглашени€ми, распечатанными из »нтернета, в которых не совпадали даты совершени€ сделки, допускались ошибки, не позвол€ющие однозначно идентифицировать стороны соглашени€, а также услови€ исполнени€ об€зательств», - рассказывает адвокат ќлег —ухов. ¬последствии такие оплошности активно используютс€ сторонами, заинтересованными в оспаривании сделок.  ак показывает практика, профессиональные юристы более ответственно подход€т к оформлению этого документа: стараютс€ предусмотреть все возможные сценарии развити€ ситуации и максимально защитить интересы клиента, опира€сь на накопленный практический опыт.

≈сли договор аванса €вл€етс€, в целом, неким промежуточным этапом, с прохождением которого все же может справитьс€ большинство покупателей и привлеченных ими риэлтеров, то на стадии проверки юридической чистоты квартиры риски ошибочных выводов и решений, вызванных отсутствием специальных юридических знаний, возрастают многократно. Ѕольшинство риэлтеров не имеют юридического образовани€, поэтому при аудите выбранного клиентом варианта квартиры действуют шаблонно: запрашивают сведени€ из ≈диного реестра регистрации прав (≈√–ѕ), знаком€тс€ с правоустанавливающими документами, справками, подтверждающими дееспособность продавцов и пр. « ак правило, риэлтеры восстанавливают формальную историю владени€ недвижимостью. ќднако, как показывает судебна€ практика, причиной большинства судебных конфликтов станов€тс€ скрытые изъ€ны в прозрачной, на первый взгл€д, истории объектов. ѕосле совершени€ сделки вдруг, откуда ни возьмись, возникают внебрачные дети, наследники и прочие претенденты на имущество. —итуаци€ может развиватьс€ по совершенно непредсказуемым сценари€м, предугадать которые способны только профессиональные юристы с обширным практическим опытом», - рассказывает адвокат ќлег —ухов. ѕо его словам, большинство профессиональных юристов при проверке юридической стороны сделки не ограничиваютс€ только лишь формальной стороной вопроса, но и пытаютс€ «раскопать» незначительные, на первый взгл€д, детали. «адача консультанта - проинформировать клиента о возможных рисках, найти пути их минимизации, а при отсутствии такой возможности убедить покупател€ отказатьс€ от сделки и рассмотреть альтернативные варианты.

¬ последнее врем€ большинство сделок с недвижимостью совершаетс€ с использованием ипотеки. ¬ оформлении ипотечных сделок роль риэлтеров, как правило, статична - всю основную работу выполн€ют сотрудники банков. ѕри оформлении займа не приходитс€ рассчитывать на то, что риэлтер внимательно ознакомитс€ с текстом кредитного договора, вы€вит в нем сомнительные формулировки и, тем более, попытаетс€ внести необходимые коррективы в интересах клиента. ¬ свою очередь профессиональное юридическое сопровождение, как минимум, убережет ипотечного заемщика от необдуманных и обременительных шагов.


ћетки:  

 ак переоформить недвижимость на родственников и не лишитьс€ ее

ƒневник

—реда, 27 ћа€ 2015 г. 10:24 + в цитатник
1209-thumb (250x229, 28Kb)

–ынок юридических услуг и права.
¬ последнее врем€ многие граждане озабочены вопросами переоформлени€ своих активов - и в частности, недвижимости - на родственников. ќб этом все чаще приходитс€ задумыватьс€ не только чиновникам, желающим избежать участи жертв кампании по борьбе с коррупцией, но и р€довым гражданам. ѕереоформление недвижимости на родственников становитс€ способом защиты активов от прит€заний рейдеров, инструментом оптимизации налоговой нагрузки. ќ рисках подобных операций, а также о способах их минимизации рассказывает адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»).

¬ рамках гражданского законодательства возможны различные способы переоформлени€ недвижимости на родственников. Ќаиболее распространенные варианты: купл€-продажа, дарение, рента. ѕри осуществлении сделок между близкими родственниками можно избежать дополнительных расходов, св€занных, например, с оплатой государственной пошлины или налогов.  ќднако ни один из перечисленных форматов сделок не позвол€ет гарантированно сн€ть риски, св€занные с возможной недобросовестностью родственников, которым недвижимость передана «на хранение».
«ѕередав жилье по договору купли-продажи или дарени€, собственник лишаетс€ всех прав и может сохранить только право проживани€, которое легко аннулируетс€ по желанию нового хоз€ина жиль€.  ак показывает практика, даже самые теплые и ровные отношени€ между родственниками быстро порт€тс€: дорогосто€щие объекты недвижимости рано или поздно станов€тс€ €блоком раздора. ‘иктивно переоформленную недвижимость можно и не вернуть», - констатирует адвокат ќлег —ухов.
¬прочем, по словам известного адвоката, в юридической практике уже встречаютс€ методы решени€ этой проблемы. ¬ рамках одной из них сделка по передаче недвижимости родственникам структурируетс€ следующим образом. —обственник недвижимости передает квартиру родственникам по договору купли-продажи, при этом сделка «финансируетс€» за счет  беспроцентного займа, эквивалентного стоимости недвижимости. ѕереданна€ родственникам недвижимость оформл€етс€ в залог «продавца» в обеспечение об€зательств по займу.
««аконодательство позвол€ет заключать договор займа с залогом между физическими лицами. ѕри этом наличие двусторонних об€зательств дисциплинирует стороны сделки и сводит к минимуму риск имущественного конфликта. ѕри необходимости на заложенную недвижимость обращаетс€ взыскание и, тем самым, восстанавливаетс€ статус-кво. ќднако необходимо иметь ввиду, что процедура переоформлени€ собственности всегда требует индивидуального подхода. ѕоэтому дл€ структурировани€ подобных сделок необходимо привлекать профессиональных юристов», - резюмирует адвокат ќлег —ухов.


ћетки:  

 ак рейдеры отнимают недвижимость с помощью фиктивных долгов

ƒневник

—реда, 20 ћа€ 2015 г. 09:32 + в цитатник
businessobpicture2124 (558x303, 92Kb)

–ынки юридических услуг и права
¬ последнее врем€ в ћоскве и регионах распростран€етс€ новый вид мошенничества, основанный на использовании поддельных долговых расписок с целью взыскани€ с жертв несуществующих долгов, или отъема недвижимости в счет их погашени€. ќ специфике подобных дел, а также основных средствах противодействи€ рейдерам рассказывает адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»).
—хема мошенничества проста. –ейдеры подделывают долговую расписку от имени человека, владеющего недвижимостью, либо располагающего денежными средствами на банковских счетах. ј затем обращаютс€ с фальсифицированным документом в суд с требованием возврата денежной суммы, либо обращени€ взыскани€ на квартиру «должника».
„аще всего жертвами таких мошенничеств станов€тс€ владельцы малого бизнеса. Ќередко руководители небольших организаций, чтобы сэкономить врем€, передают сотрудникам бухгалтерии подписанные незаполненные листы бумаги, на которые затем накладываютс€ трафареты платежных поручений и ставитс€ печать. “акие «заготовки» станов€тс€ бесценным подарком дл€ мошенников, которые легко превращают бумагу в долговую расписку на несколько миллионов рублей.
 ак правило, текст поддельной расписки распечатал на принтере, а не написан заемщиком - как это практикуетс€ при совершении легальных сделок. ќбразцы подписи мошенники добывают различными обманными пут€ми. Ќапример, получают подпись жертвы под предлогом проведени€ опроса, добывают подписанные квитанции об оплате квартплаты и пр. ѕо одному из дел, которое рассматривалось в —анкт-ѕетербурге, экспертам-криминалистам удалось установить, что подпись на поддельной расписке была скопирована с за€влени€, которое жертва написала при оформлении ребенка в детский сад.
 аждое из судебных дел с использованием поддельных расписок, уникально. ѕоэтому невозможно выработать универсальный алгоритм противодействи€ этому виду мошенничества. «√лавное при возникновении претензий со стороны злоумышленников незамедлительно заручитьс€ поддержкой профессионального адвоката», - замечает ќлег —ухов.
¬ суде жертве обмана предстоит доказать факт подделки расписки и неполучени€ денег по ней.  лючевым доказательством непричастности к оформлению документа €вл€етс€ соответствующее заключение почерковедческой экспертизы. Ќеобходимо экспертным путем не только опровергнуть принадлежность подписи жертве обмана, но и установить другие обсто€тельства, которые могут усилить позицию защиты (например, несовпадени€ во времени нанесени€ реквизитов расписки и пр.).
¬ некоторых случа€х рейдеры повторно обращаютс€ с иском в суд и предъ€вл€ют новые сфабрикованные документы. «а€вл€€, например, о том, что псевдо-заемщиком были оформлены несколько расписок. ѕоэтому в случае вы€влени€ подделки необходимо настаивать на возбуждении уголовного дела против представивших ее мошенников. «а фальсификацию доказательств по гражданскому делу лицом, участвующим в деле, или его представителем, ч. 1 ст. 303 ”  –‘ установлено, в зависимости от т€жести преступлени€, наказание в виде штрафа (в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей, или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет), об€зательных работ на срок до четырехсот восьмидес€ти часов, исправительных работ на срок до двух лет, ареста на срок до четырех мес€цев.  роме того, манипул€ции с долговыми расписками подпадают под статью 159 ”  –‘ - мошенничество. «а это преступление, совершенное в особо крупном размере, можно получить до 10 лет тюрьмы.
«¬ладельцам недвижимости и крупных денежных накоплений необходимо предпринимать превентивные меры защиты от такого вида мошенничеств. —ледует ответственно относитьс€ к подписанию любых документов, не оставл€ть "автограф" на "пустышках", а также максимально усложнить подпись, отказавшись от "закорючек", состо€щих из 1-2 букв», - резюмирует адвокат ќлег —ухов.


ћетки:  

 ак правильно составить договор подр€да на строительство дома.

ƒневник

ѕ€тница, 10 јпрел€ 2015 г. 09:58 + в цитатник
zaselenie_vnoviy_dom (560x373, 51Kb)

–ынок строительства.

ƒоговор подр€да на строительство €вл€етс€ одним из наиболее проблемных в составлении и реализации. ќсуществление работ «под ключ» вызывает необходимость отражать в его тексте услови€ о поставке, перевозке и хранении материалов и комплектующих.  роме того, в ходе проведени€ строительных работ могут помен€тьс€ услови€ их выполнени€, а также цены на используемые материалы. „асто возникает необходимость скорректировать состав и объем работ. ¬се эти многочисленные особенности не всегда можно предусмотреть на этапе заключени€ соглашени€. ќ нюансах, которые необходимо знать при оформлении договора подр€да на строительство дома, рассказывает адвокат ќлега —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»), президент «√ильдии юристов рынка недвижимости».
Ќесогласование существенных условий
—огласно нормам действующего законодательства договор €вл€етс€ заключенным, если его стороны в надлежащей форме закрепили соглашение по всем его существенным услови€м. ѕри несогласовании даже одного из них договор будет €вл€тьс€ незаключенным.   их числу относ€тс€: предмет; начальный и конечный сроки осуществлени€ работ; цена договора; прочие услови€, по которым по требованию любой из сторон об€зательно должно быть достигнуто соглашение.
“ак, если в соглашении отсутствует, к примеру, условие о сроке, договор будет считатьс€ незаключенным. ќднако даже несмотр€ на это, если результаты произведенных работ заказчиком будут прин€ты и подтверждены двухсторонними актами и справками о стоимости, но при этом заказчик от оплаты будет уклон€тьс€, суд в споре может встать на сторону подр€дчика. “о же касаетс€ и иных существенных условий.
¬ывод: признание договора строительного подр€да недействительной или незаключенной сделкой не будет €вл€тьс€ безусловным основанием дл€ того, чтобы не оплачивать работу. » все же таких ситуаций лучше не допускать. ѕровер€ть наличие всех существенных условий в договоре необходимо в первую очередь.
ќтсутствие сметы и технической документации
√лавной об€занностью подр€дчика €вл€етс€ осуществление строительства и св€занных с ним работ в соответствии с утвержденной сторонами технической документацией. ѕри этом объем, содержание работ и предъ€вл€емые к ним требовани€ должны строго соблюдатьс€. Ќе менее важным считаетс€ и такой сопутствующий документ, как смета, определ€юща€ стоимость работ. ≈сли стороны не состав€т либо не согласуют указанную документацию, последстви€ могут быть весьма серьезными, и перспективы спора невозможно предсказать однозначно. —удебна€ практика в таких случа€х двойственна. ¬ р€де ситуаций судьи приход€т к заключению, что совокупность существенных моментов не дает оснований считать договор незаключенным. “ак в одном из дел заказчик был ознакомлен с типовым образцом предполагаемого к возведению объекта и прин€л итоговый результат работ по акту. ѕри таких обсто€тельствах суд счел отсутствие техдокументации вполне допустимым. ¬ других случа€х судьи приход€т к совершенно противоположным выводам. —мета и техническа€ документаци€, по их мнению, €вл€ютс€ существенными дл€ сторон, и их отсутствие свидетельствует о незаключенности договора, так как надлежащим образом не определены виды, наименовани€ и объем подлежащих выполнению работ. ѕредугадать, как тот или иной суд отнесетс€ к сложившейс€ между сторонами ситуации в отсутствие технической документации, невозможно.
¬ывод: допуска€ описанную оплошность, подр€дчик отдает получение оплаты за работу на волю случа€.
»сполнение и оплата внесметных работ, пр€мо относ€щихс€ к предмету договора
ƒанна€ проблема, несмотр€ на детальную регламентацию отношений подр€да, €вл€етс€ наиболее актуальной в рамках строительства. ѕредвидеть еще до начала работ полный комплекс действий, необходимых дл€ достижени€ указанного в договоре результата, на практике весьма проблематично. ƒаже если подр€дчик выполнил работы в соответствии с «типовым» проектом, в силу климатических либо иных особенностей могут потребоватьс€ корректировки. ѕо смыслу норм права дополнительными €вл€ютс€ работы, необходимость в которых про€вл€етс€ уже в ходе осуществлени€ строительных работ и без проведени€ которых продолжение строительства не представл€етс€ возможным.
»сполнитель, обнаруживший об€зательность доработок и увеличени€ в св€зи с этим сметной стоимости строительства, должен известить об этом заказчика. Ќе получив ответа на такое извещение в дес€тидневный срок, если закон или договор не предписывают иного, подр€дчик вынужден приостановить стройку с отнесением убытков по причине просто€ на счет виновного в этом заказчика. јнализ судебной практики показывает, что согласование дополнительных работ с заказчиком €вл€етс€ необходимой предпосылкой дл€ их последующей оплаты. Ёто в своем роде определенна€ защита заказчиков от недобросовестных подр€дчиков, пытающихс€ необоснованно раздуть стоимость договора.
ѕри соблюдении процедуры извещени€ заказчика и получении его одобрени€ на проведение и финансирование внесметных работ подр€дчик об€зан приступить к их выполнению. “ут возможны два варианта развити€ событий. Ќа не учтенный ранее объем работ стороны могут заключить дополнительное соглашение. ¬ таком случае в тексте соглашени€ и приложени€х к нему отражаютс€ необходимые сведени€ и параметры. Ћибо производство работ осуществл€етс€ по письму-разрешению заказчика. ¬ы€вить дополнительные работы при таких обсто€тельствах на практике можно будет путем сопоставлени€ их перечн€ согласно смете с аналогичной информацией в актах выполненных работ.
≈сли же цена договора €вл€етс€ фиксированной, ни одна из сторон не вправе требовать ее пересмотра, в том числе в случае, когда в момент заключени€ договора подр€да исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или затрат.
¬ывод: фиксированную цену договора изменить невозможно. ¬ остальных случа€х, при условии соблюдени€ процедур согласовани€ и оформлени€ работ, оплата подр€дчиком будет получена.


ћетки:  

— начала года рост цен в новостройках ћосковского региона составил от 2% до 14%

ƒневник

ѕонедельник, 06 јпрел€ 2015 г. 11:22 + в цитатник
125 (700x466, 111Kb)

–ынок недвижимости.
Ќовостройки в комфорт-классе с начала 2015 года подорожали на 5% и 2%, в сегменте «премиум» -  на 3% и 14% в ћоскве и ѕодмосковье соответственно. Ёто объ€сн€етс€ повышением стадии строительной готовности текущих проектов и выходом новых объектов по еще более высокой цене, рассказали в ќѕ»Ќ. Ќовостройки класса «эконом» в ћоскве за первый квартал 2015 года не демонстрировали положительной ценовой динамики в св€зи с выходом большого объема «недорогих» квадратных метров в этом сегменте преимущественно за ћ јƒ, а в ѕодмосковье, наоборот, эконом-класс за аналогичный период показал рост цен 7%.
     ѕодвод€ итоги первого квартала на рынке недвижимости ћосковского региона, в ќѕ»Ќ пришли к выводу, что пессимистичные прогнозы по первому кварталу не оправдались: цены в новостройках преимущественно росли, а сокращение объема сделок было не столь существенным и скорее объ€сн€лось «дорогой ипотекой». ”же в марте покупательский интерес начал набирать обороты: люди снова активно интересовались покупкой новостроек, а государство простимулировало ипотечный сектор, субсидировав процентную ставку до значени€ 12% (что позволило некоторым банкам установить даже более низкие значени€) - еще более привлекательному, чем год назад. Ёто в совокупности с акци€ми застройщиков увеличит спрос на 15%-20% уже в ближайшей перспективе.

ѕреимущественно покупательский интерес, около 80%, на рынке новостроек концентрируетс€ в новостройках комфорт-класса ѕодмосковь€.

ѕри этом, учитыва€ сокращение только за февраль объема предложени€ новостроек класса «премиум» в ѕодмосковье на 35%, можно говорить об интересе и к проектам высокого класса в новых сегментах. »х дол€ на рынке совсем не велика - около 2%, но тем не менее такой формат заслужил внимание современных покупателей и будет активно развиватьс€ параллельно с улучшением экономической ситуации.

«¬ первом квартале рынок недвижимости доказал, что формат проектов качественно помен€лс€ после событий 2008 года: квартиры реализуютс€ по 214-‘«, который защищает права дольщиков, развиваютс€ проекты комфорт-класса (которые пользуютс€ наибольшим спросом) и новые сегменты, стро€тс€ объекты социальной, рекреационной и спортивной инфраструктуры», - рассказывает –уководитель јналитического центра ќѕ»Ќ ƒенис Ѕобков.


ћетки:  

Ќаиболее распространенные причины, по которым власть отказывает в приватизации квартир

ƒневник

¬торник, 31 ћарта 2015 г. 14:36 + в цитатник
154img1 (500x375, 21Kb)

–ынок недвижимости.

Ќедавно федеральные власти в очередной раз продлили бесплатную приватизацию жиль€ на один  год  - до 1 марта 2016 года. ќднако далеко не всем гражданам, желающим оформить жилплощадь в собственность, удастс€ беспреп€тственно это сделать. ¬ судах уже рассматриваютс€ тыс€чи исков об обжаловании отказов в приватизации. ќ наиболее распространенных стоп-факторах рассказывает адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»), президент «√ильдии юристов рынка недвижимости».
ќколо 45% приватизационных судебных споров св€зано с отказами в приватизации служебных помещений и общежитий. ≈сли  спорное жилое помещение не утратило статус служебного, то суды чаще всего отказываютс€ признать право на приватизацию служебного жиль€.  ѕо словам адвоката ќлега —ухова, в последнее врем€ возросло количество исков об обжаловании отказов в приватизации жилых помещений в общежити€х со стороны преподавательского состава федеральных университетов. ««аконом «ќ приватизации жилищного фонда в –‘» установлен запрет на приватизацию жилых помещений в  общежити€х. ќднако в свидетельстве о государственной регистрации права объект должен быть четко идентифицирован как общежитие с подтверждением этого статуса в техническом паспорте на здание. ѕоскольку не всегда эти формальности соблюдаютс€, многие граждане пытаютс€ воспользоватьс€ халатностью чиновников, помноженной на расплывчатость отдельных правовых норм»
—ама€ сложна€ и запутанна€ категори€ приватизационных споров - дела, св€занные с обжалованием отказов в приватизации жиль€ в военных городках (пор€дка 15% отказов в приватизации). ѕроблема состоит в том, что продолжительное врем€ львина€ дол€ жилого фонда, расположенного на территории военных городков, не подлежала приватизации. ѕосле волны резонансных судебных дел с участием ветеранов вооруженных сил, многие поселени€ были исключены из числа закрытых военных городков. ќднако даже после этого попытки граждан приватизировать жилье упираютс€ в бюрократические барьеры: нередко квартиры военных в установленном пор€дке не учтены в Ѕ“» и не внесены в ≈диный реестр прав на недвижимость.
ѕримерно 15% жалоб приходитс€ на отказы в приватизации жиль€, признанного аварийным или незаконно перепланированным. ѕо закону, не подлежат приватизации жилые помещени€, наход€щиес€ в аварийном состо€нии. ќднако, по словам юристов, едва ли не каждому третьему истцу удаетс€ доказать незаконность «аварийного» статуса недвижимости из-за несоблюдени€ власт€ми пор€дка признани€ домов аварийными.
—опоставимое количество отказов в приватизации получают граждане, желающие оформить в собственность муниципальные квартиры, принадлежавшие умершим родственникам. «ѕо закону, граждане, занимающие жилое помещение на услови€х социального найма, а равно члены его семьи имеют право на участие в приватизации. ќднако за€вител€м необходимо предъ€вить убедительные доказательства, подтверждающие право пользовани€ жилым помещением и проживани€ в квартире, факты вселени€ и совместного проживани€ в  качестве члена семьи нанимател€, ведени€ общего хоз€йства», - говорит адвокат ќлег —ухов. ¬ некоторых случа€х наследодатели пытаютс€ включить в наследственную массу муниципальные квартиры, которые наследодатели пытались приватизировать, но по каким-то объективным причинам (например, из-за бюрократических проволочек) не смогли своим правом воспользоватьс€. ќднако суды зачастую не наход€т оснований дл€ удовлетворени€ таких требований. „тобы выиграть такое дело наследникам необходимо представить доказательства того, что наследодатель после получени€ отказа в приватизации сохранил намерение приватизировать квартиру - и, например, повторно обращалс€ в органы власти, либо в суд.
Ќередко обжалуютс€ отказы, обусловленные отсутствием согласи€ на приватизацию квартиры совместно проживающих с за€вител€ми членов семьи. “акие дела составл€ют примерно 5% приватизационных споров. ≈сли члены семье уже не зарегистрированы в квартире, жильем не пользуютс€, либо утратили право на приватизацию, то суды, при отсутствии иных обсто€тельств, преп€тствующих приватизации, встают на сторону за€вителей и снимают запрет.
ќстальные причины отказов в приватизации жиль€ занимают относительно небольшие доли в общем объеме судопроизводства. Ќапример, р€д исков мотивированы тем, что граждане не могут подтвердить факт неучасти€ в приватизации. «ѕри этом большинство "отказников" совершают одну и ту же ошибку - пытаютс€ оспаривать действи€ властей, тогда как необходимо использовать другой способ защиты и обращатьс€ в суд с иском об установлении факта неиспользовани€ права на участие в приватизации». ¬ некоторых регионах правом на приватизацию не могут воспользоватьс€ граждане, задолжавшие жилищно-коммунальные платежи. “акие отказы легко обжалуютс€ в судах, поскольку противоречат закону о приватизации жиль€.


ћетки:  

Ќа что необходимо обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не быть обманутым

ƒневник

ѕонедельник, 23 ћарта 2015 г. 13:32 + в цитатник
1543462 (640x479, 46Kb)

–ынок недвижимости.

Cогласно данным «ёридического центра адвоката ќлега —ухова», в период кризиса количество преступлений при продаже недвижимости значительно возрастает. √осударство мобилизует силы на глобальные, политические проблемы, а проблемы обычных покупателей отход€т на второй план. »менно в такие периоды следует быть особенно внимательными, приобрета€ вторичное жилье. 
 вартира с дисконтом от 15 %
–ынок вторичной недвижимости очень стабилен и консервативен. » даже во врем€ значительного снижени€ покупательной способности рубл€ собственники не готовы миритьс€ с удешевлением их жиль€.  ак свидетельствует статистика кризисов 1998 и 2008 годов, цены на недвижимость падают не сразу, а постепенно и медленно. ¬ладельцам проще повременить с продажей собственности, чем идти на снижение ее стоимости. ј если рассматривать усто€вшийс€ или растущий рынок «вторички», то дисконтные цены должны настораживать всегда. “олько мошенники готовы скидывать квартиры по запредельно низким ценам. “ак, в 2014 году на юго-западе столицы была поймана преступна€ группа, продававша€ дорогие квартиры по заниженной стоимости. ƒисконт достигал 8 миллионов. Ќо именно дешева€ цена и погубила преступников. ќдин из покупателей сообщил в правоохранительные органы о насторожившем его предложении приобрести жилье у гражданина ћолдовы со значительной скидкой. ћошенников вз€ли с поличным при заключении очередного договора.
ѕрописанные в квартире
«≈сли в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, следует очень тщательно проверить, какое отношение они имеют к недвижимости, т. к. некоторым категори€м таких лиц закон гарантирует пожизненное право на проживание и регистрацию, — советует адвокат ќлег —ухов. — Ќесмотр€ на многочисленные примеры в —ћ» и »нтернете, рассказывающие о продаже жиль€ с сюрпризом, желающие обзавестись недвижимостью по-прежнему совершают непростительные ошибки. Ќапример, осенью 2014 года ко мне обратилс€ весьма состо€тельный высокопоставленный чиновник, намеревавшийс€ выселить членов бывшей семьи собственника, продавшего ему квартиру. ѕри изучении документов вы€снилось, что в ней зарегистрированы жена и дети, которые отказались от приватизации. ¬ соответствии с законом выселить их не представл€лось никакой возможности. „то говорить о простых люд€х, если даже банки совершают подобные ошибки, име€ в штате огромные юридические отделы. “олько за 2014 год мне удалось отсто€ть интересы двух семей, которых банки так и не смогли выселить по суду.  вартиры были заложены под кредиты, но кредитные организации не обратили внимани€, что проживающие в них семьи имеют пожизненное право на недвижимость и выселить их невозможно».
—обственник по завещанию
ќформленна€ по завещанию квартира, особенно если завещание составлено не на родственников или подписано с участием рукоприкладчиков, — сама€ опасна€ дл€ покупки недвижимость. ¬ крупных городах промышл€ют дес€тки преступных групп, специализирующихс€ на завладении жильем путем оформлени€ прав собственности по поддельным завещани€м. »м оказывают содействие продажные нотариусы, участковые и сотрудники регистрационных служб. ћошенников не останавливает даже наличие родственников у владельцев квартир. ѕоследние обычно вывоз€тс€ в медицинские учреждени€, где скоропостижно умирают от сердечной недостаточности. »х жильем завладевают посторонние лица по поддельным завещани€м, договорам купли-продажи и дарени€. „асть подобных завещаний и договоров впоследствии оспариваетс€, и квартиры возвращаютс€ действительным наследникам, но, к сожалению, в большинстве случаев это происходит уже после продажи недвижимости, когда мошенников и след простыл, а ни с чем остаютс€ обманутые добросовестные покупатели. «“олько в 2014 году € сталкивалс€ с аналогичными судебными процессами в Ѕабушкинском, Ћюблинском и ѕресненском судах ћосквы», — отмечает адвокат ќлег —ухов.
—рочна€ продажа
« вартиры при срочной продаже, так же как и при продаже с дисконтом, должны подвергатьс€ особенной и тщательной проверке. ƒл€ полной подготовки и регистрации договора достаточно двух недель. —рок вполне достаточный и приемлемый дл€ любого продавца. ќднако если последний горит желанием оформить сделку, к примеру, за три дн€, значит, на то есть причины, и они могут быть весьма непри€тными дл€ покупател€. ќсенью 2014 года ко мне обратилс€ клиент, который приобрел проблемную квартиру, числ€щуюс€ под арестом. —н€в арест всего на несколько часов, мошенники продали ему жилье, а затем арест оп€ть был восстановлен. ¬ рамках расследовани€ уголовного дела пострадавшим оказалс€ не только мой клиент, но и, каким бы абсурдным это ни казалось, — сотрудники –осреестра, которые лично и непосредственно принимали участие в сн€тии ареста. ƒоблестные правоохранительные органы сочли, что госслужащие –осреестра были введены мошенниками в заблуждение! » если в таких случа€х безнаказанными остаютс€ пр€мые пособники преступников, то уповать на защиту государства вр€д ли стоит. ѕотому любому потенциальному покупателю жиль€ в первую очередь следует рассчитывать на свои силы», — резюмирует адвокат ќлег —ухов.


ћетки:  

¬ыросло число дел по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

ƒневник

—реда, 18 ‘еврал€ 2015 г. 11:55 + в цитатник

residential1 (600x447, 46Kb)–ынок недвижимости.
„исло дел, св€занных с оспариванием собственниками кадастровой стоимости недвижимости, с начала года возросло на 30 %. ѕо данным «ёридического центра адвоката ќлега —ухова», в суды устремились собственники земельных участков, столкнувшиес€ с резким ростом налоговой нагрузки. ¬о многих регионах резкое повышение кадастровой стоимости земли стало реальным преп€тствием дл€ развити€ бизнеса. Ќекоторые предпри€ти€ оказались на грани закрыти€ из-за увеличени€ налогового бремени. ¬ непростой ситуации оказались и застройщики, которые запаслись землей впрок, но не ожидали резкого изменени€ фискальной политики.

«Ќедавно ко мне обратилс€ подмосковный предприниматель, владеющий несколькими земельными участками под малоэтажное жилищное строительство. ≈сли еще в прошлом году размер земельного налога за принадлежащие ему наделы не превышал 1 млн рублей, то после кадастровой переоценки земли налог увеличилс€ до 10 млн рублей. ѕри этом реальна€ рыночна€ цена участков оказалась существенно ниже их кадастровой стоимости, на которую ссылаютс€ налоговики», — рассказывает адвокат —ухов.

ѕо словам адвоката, огромные расхождени€ между кадастровой и рыночной стоимостью объ€сн€ютс€ тем, что кадастрова€ оценка производилась с использованием массовых методов оценки, которые не гарантируют точного «попадани€». ѕоэтому результаты кадастрова€ оценка и мнение рынка сильно разн€тс€.


«ќспорить кадастровую стоимость земли можно в специальных комисси€х, созданных при региональных отделени€х –осреестра, либо в суде». » в том и в другом случае владельцу недвижимости необходимо обратитьс€ к независимому оценщику за проведением экспертизы. ѕоскольку комисси€ и суды принимают решени€ на основании отчета о рыночной цене, составленного независимым оценщиком, качество этого документа должно быть безупречным.   подготовленному специалистом отчету необходимо приложить актуальный кадастровый паспорт (оформл€етс€ в кадастровой палате), а также заверенную у нотариуса копию правоустанавливающего документа. ¬се эти бумаги вместе с за€влением о пересмотре кадастровой стоимости направл€ютс€ в специальную комиссию регионального подразделени€ –осреестра, котора€ об€зана рассмотреть претензию в течение одного мес€ца, либо прикладываютс€ к исковому за€влению в суд.

«аконом установлено несколько оснований дл€ пересмотра кадастровой стоимости. ¬о-первых, причиной может стать недостоверность сведений об объекте недвижимости, которые были использованы при определении его кадастровой стоимости. Ќапример, если при проведении массовой оценки использовались некорректные данные, вли€ющие на ценообразование. ¬о-вторых, кадастрова€ стоимость будет пересмотрена, если вы€снитс€, что реальна€ рыночна€ стоимость объекта недвижимости отличаетс€ от кадастровой (в сопоставимом временном интервале).

ѕо словам адвоката ќлега —ухова, спецкомиссии –осреестра удовлетвор€ют менее 50 % обращений. ќколо 15–20 % жалоб отклон€ютс€ под предлогом непредставлени€ тех или иных документов. ќднако большинство отклоненных претензий в дальнейшем успешно оспариваютс€ в суде. Ќапример, недавно одному подмосковному ќќќ удалось снизить кадастровую стоимость земельного участка, предназначенного дл€ строительства складов, со 125 до 90 млн рублей. »стец привлек московскую оценочную компанию и с ее помощью доказал суду, что кадастрова€ оценка земельных участков превышала их рыночную стоимость. «≈сли судом устанавливаетс€ рыночна€ стоимость земельного участка, то на основании такого решени€ внос€тс€ соответствующие изменени€ в кадастр. ѕри этом налог будет исчисл€тьс€ по измененной стоимости с начала того года, в котором была оспорена кадастрова€ оценка». » рекомендует всем собственникам земли заранее убедитьс€ в адекватности установленной государством кадастровой стоимости участков. ѕолучить всю необходимую информацию можно на сайте –осреестра по кадастровому номеру объекта.


ћетки:  

 уда реинвестируютс€ деньги от поспешно проданной элитной и коммерческой недвижимости

ƒневник

¬торник, 23 ƒекабр€ 2014 г. 12:46 + в цитатник
154img1 (500x375, 21Kb)

В подборке аналитических отчетов, Вы можете более подробно ознакомитьс€ с информацией по рынку недвижимости.
Перспектива повышени€ налога на недвижимость, а также паника на финансовом рынке озадачили владельцев элитного жиль€ и коммерческой недвижимости. ћногие собственники таких объектов решили выставить их на продажу. По оценкам финансового консультанта инвестиционного агентства, пор€дка 60 % продавцов больше не намерены возвращатьс€ на рынок недвижимости и планируют вложить вырученные средства в альтернативные инвестиционные инструменты: золото, драгоценные камни, антиквариат и акции.
Ѕольшинство продавцов недвижимости уверены, что спрос на дорогое жилье и апартаменты будет снижатьс€, а вслед за ним в первом полугодии 2015 года станут падать и цены — не только долларовые, как сейчас, но и рублевые. В зависимости от качества объектов и их расположени€ коррекци€ может составить 20–25 %. В такой ситуации сложно найти какие-либо резоны реинвестировать доходы от продажи недвижимости в новые объекты (например, стро€щеес€ жилье). ј вот перспективы вложений в некоторые альтернативные инструменты выгл€д€т весьма заманчиво.
“ак, в последнее врем€ дл€ вложений капитала с 3-5-летним горизонтом привлекательно золото. “екущий уровень цен на этот драгоценный металл бьет рекорды и достиг исторических максимумов. Грамм золота стоит более 2,1 тыс. руб. По оценкам экспертов, доходность от вложений в золото в 2015 году может превысить 15–20 %.
Ќесмотр€ на отрицательную динамику российского фондового рынка есть смысл покупать дешевеющие акции — в расчете на их последующий рост. Перспективными в этом отношении €вл€ютс€ акции компаний, больша€ часть выручки которых формируетс€ за счет экспорта. ƒевальваци€ на руку предпри€ти€м, прежде всего из добывающего сектора, так как их долларова€ выручка в пересчете на рубли существенно вырастет.   слову, некоторые зарубежные инвесторы, пользу€сь моментом, уже скупают российские бумаги по заниженной цене.
Еще одной многообещающей нишей дл€ вложени€ выведенных с рынка недвижимости средств €вл€етс€ российский рынок антиквариата (предметы искусства, нумизматика, живопись, букинистика), который оцениваетс€ в 2 млрд долларов. “емпы роста рынка составл€ют 15–20 % в год. «ƒоходность инвестиций в раритетные произведени€ искусства может достигать 20–30 % годовых, а в некоторых сегментах рынка и 50 %. Однако ключевым вопросом таких вложений и коллекционировани€ антиквариата остаетс€ подлинность предметов искусства. „тобы не нарватьс€ на фальшивку, следует приобретать антиквариат только у известных участников рынка, предоставл€ющих гарантии на продаваемый товар», — рекомендует адвокат и финансовый консультант Олег —ухов.
Ёксперт советует максимально диверсифицировать портфель вложений, вкладыва€ в тот или иной инструмент не более 25–30 % сбережений. Возможно, такой консервативный подход не позволит получить быструю прибыль, однако поможет сохранить вырученные от продажи недвижимости средства, надежно защитив их от галопирующей инфл€ции.


Еще одной многообещающей нишей дл€ вложени€ выведенных с рынка недвижимости средств €вл€етс€ российский рынок антиквариата (предметы искусства, нумизматика, живопись, букинистика), который оцениваетс€ в 2 млрд долларов. “емпы роста рынка составл€ют 15–20 % в год. «ƒоходность инвестиций в раритетные произведени€ искусства может достигать 20–30 % годовых, а в некоторых сегментах рынка и 50 %. Однако ключевым вопросом таких вложений и коллекционировани€ антиквариата остаетс€ подлинность предметов искусства. „тобы не нарватьс€ на фальшивку, следует приобретать антиквариат только у известных участников рынка, предоставл€ющих гарантии на продаваемый товар», — рекомендует адвокат и финансовый консультант Олег —ухов.
Ёксперт советует максимально диверсифицировать портфель вложений, вкладыва€ в тот или иной инструмент не более 25–30 % сбережений. Возможно, такой консервативный подход не позволит получить быструю прибыль, однако поможет сохранить вырученные от продажи недвижимости средства, надежно защитив их от галопирующей инфл€ции.

 


ћетки:  

 ак подготовитьс€ к разделу имущества при расторжении брака

ƒневник

ѕ€тница, 12 ƒекабр€ 2014 г. 08:22 + в цитатник
f38316c0ccf222fa220239a1f0118944 (700x465, 35Kb)

–ынок недвижимости

В большинстве случаев расторжение брака не €вл€етс€ неожиданностью дл€ супругов, чего нельз€ сказать о такой процедуре, как раздел имущества. »менно раздел имущества становитс€ поводом дл€ финальной волны конфликтов между людьми, которые уже, казалось бы, все решили.

Ѕрачный контракт как основа дл€ справедливых отношений 

Еще перед заключением брака супруги должны договоритьс€ об услови€х распор€жени€ имуществом. Помочь в выстраивании честных и справедливых отношений способен брачный контракт. Он заключаетс€ в письменной форме и завер€етс€ нотариусом. По своей сути брачный договор €вл€етс€ соглашением супругов, определ€ющим их имущественные права и об€занности в период брака или при его расторжении.

«аконодатель не приводит исчерпывающего перечн€ условий, которые следует включить в данный документ. Однако в любом случае он должен содержать определение режима собственности имущества (совместной, долевой или раздельной), четкое разграничение того, что будет передано каждому супругу в случае распада семьи, пор€док распор€жени€ имуществом, права и об€занности по взаимному содержанию, а также правила несени€ семейных расходов.  роме того, контракт должен указывать на срок его действи€ и содержать алгоритм уведомлени€ кредиторов о его изменении или расторжении.

«—воеобразным аналогом брачного договора €вл€етс€ соглашение о разделе имущества, — говорит адвокат Олег —ухов. — Оно отличаетс€ от контракта тем, что не требует нотариального удостоверени€, не затрагивает правой режим семейной собственности, а просто-напросто определ€ет пор€док раздела имущества между супругами и его перечень. «десь, кстати, важно знать, что если после заключени€ соглашени€ муж или жена приобретут какие-либо вещи, то они уже будут считатьс€ общими и дл€ их раздела придетс€ договариватьс€ или отправл€тьс€ в суд».
–аспределение имущества между супругами или «американский принцип» совместного ведени€ хоз€йства

В последнее врем€ все чаще встречаетс€ «равномерное распределение имущества» между членами семьи. Подобна€ практика пришла к нам с «апада. По этому принципу люба€ дорогосто€ща€ покупка записываетс€ поочередно на каждого из супругов. Ќапример, если автомобиль оформл€етс€ на мужа, то гараж — на жену.  рупные приобретени€, которые не нуждаютс€ в регистрации, также по очереди совершаютс€ от имени каждого члена семьи, что подтверждаетс€ соответствующими документами (запись в договоре на покупку бытовой техники, роспись на чеке и т. п.).

При разводе така€ практика позвол€ет очень быстро произвести раздел: ведь доказательства, как говоритс€, под рукой. В нашей практике уже встречались случаи, когда, например, за »нтернет и телефон платила жена, а муж оплачивал кабельное “В и коммунальные платежи.  ооперативный гараж оформл€ла на себ€ супруга, а «втора€ половина» становилась собственником автомобил€. » так годами делилось все имущество, что, конечно же, помогало потом при разводе.

Описываем и фотографируем имущество 

Если члены семьи не заключали брачный контракт и не придерживались принципа равномерного распределени€ имущества, то без составлени€ описи вещей не обойтись. Причем лучше сделать сразу два списка. В первый войдет имущество, не подлежащее разделу. Прежде всего это собственность, приобретенна€ мужем и женой до заключени€ брака. Ёто быть все что угодно — от квартиры и автомобил€ до драгоценностей и ценных бумаг.  роме того, необходимо внести в опись вещи, а также имущество, которое досталось мужу или жене безвозмездно (в дар, по наследству и т. д.).

«Если отношени€ в семье испорчены безвозвратно и супруги не довер€ют друг другу, также следует аккуратно переписать личные вещи, исключительные права интеллектуальной собственности, имущество, приобретенное на личные деньги одного из членов семьи. ƒалее необходимо пополнить список деньгами, получаемыми (или полученными) в качестве целевых выплат, например, страховое возмещение или возмещение морального вреда. После этого следует переписать ценные вещи, которые приобретались дл€ общих детей».

«акончив с описью вещей, не подлежащих разделу, пора переписать имущество, которое предстоит разделить. В эту категорию входит недвижимость и вещи, приобретенные членами семьи во врем€ брака и €вл€ющиес€ их совместной собственностью. Ёто все недвижимое и движимое имущество, ценные бумаги, вклады, паи, доли в капитале, внесенные в коммерческие организации, животные и пр. —писки необходимо составл€ть в двух экземпл€рах — дл€ мужа и жены.  аждый лист описи завер€етс€ подпис€ми обоих супругов. «атем необходимо сфотографировать вещи и недвижимость. Ёто пригодитс€, если втора€ сторона станет продавать имущество еще до раздела. По закону каждый из супругов имеет право на половину средств, полученных от такой продажи. Если по мнению мужа или жены сделка, проведенна€ «второй половиной», была невыгодной (по заниженной стоимости) — доказать это можно в том числе и по фотографи€м.  роме описи имущества следует подготовить и все документы на него: П“—, свидетельства, договоры купли-продажи, паспорта. Ќе будет лишним собирать чеки и квитанции, свидетельствующие о покупках.
 


ћетки:  

 то больше всего пострадает от налога на недвижимость

ƒневник

—реда, 10 ƒекабр€ 2014 г. 10:50 + в цитатник
x88246d20140213160916 (600x465, 42Kb)

–ынок недвижимости.

В 2015 году в –оссии повсеместно изменитс€ пор€док расчета налога как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Если раньше налог рассчитывалс€ по инвентаризационной стоимости недвижимого имущества, то теперь мытари будут руководствоватьс€ не устаревшими данными Ѕ“», а текущей кадастровой стоимостью, котора€ максимально приближена к рыночным расценкам (а нередко и превосходит ее). »зменение правил начислени€ налога затронет значительную долю рынка коммерческой недвижимости ћосквы. », по оценкам адвоката, заставит вздрогнуть владельцев не менее 60–70 % площадей. ” одних собственников недвижимости налоговые издержки вырастут на 15–20%, а у других — в 10–20 раз.

Обременительный центр

Ќа первом месте в шорт-листе тех, кто пострадает от введени€ нового налога, владельцы офисных помещений и зданий советской постройки, которые расположены в центральных районах крупных городов. »з-за особенности расположени€ (в районе с высокой кадастровой стоимостью земли и недвижимости) налогова€ разница между инвентаризационной и кадастровой оценкой почти наверн€ка окажетс€ существенной. По экспертным оценкам, налогова€ нагрузка на собственников таких объектов, которые до сих пор платили за свою недвижимость копейки, возрастет в 6-7 раз и больше. «—ейчас многие владельцы таких помещений закредитованы под зав€зку. ћежду тем при перерасчете налога суммы зачастую получаютс€ невообразимые. ј из-за несовершенства системы оценки кадастрова€ стоимость нередко превышает реальные рыночные расценки. При таком раскладе многие владельцы комплексов уже уход€т в минус, испытывают сложности с обслуживанием ранее привлеченных займов и вынуждены перестраивать финансовые модели», — говорит адвокат и финансовый консультант Олег —ухов.
 рупные “–÷ на периферии

Проблемы, св€занные с введением налога на недвижимость, могут возникнуть у владельцев крупных торгово-развлекательных центров, расположенных в черте мегаполисов. —егодн€ налог на имущество в структуре операционных издержек крупных торговых центров занимает пор€дка 15–20 %. Переход к кадастровой стоимости вызовет к увеличение суммы налога. «ћы подсчитали на примере одного регионального торгового центра — сейчас его владелец платит за помещение площадью около 2,5 тыс. кв. м пор€дка 26 тыс. рублей налога, а с переходом на кадастровый метод должен будет платить 944 тыс. рублей, это неподъемна€ сумма при его оборотах».

ћалый и средний бизнес

Введение налога на недвижимость может ударить по низкомаржинальному производственному бизнесу, поскольку рост налогового бремени совпадает с наступающим кризисом. ћалые предпри€ти€, в том числе использующие упрощенную систему налогообложени€, со следующего года должны будут перечисл€ть налог с кадастровой стоимости торгово-офисной недвижимости. “акие правила уже введены в р€де регионов, а до 2016 года прин€ть соответствующие законы об€заны все субъекты ‘едерации. »спытать повышенную налоговую нагрузку рискуют производственные предпри€ти€, имеющие в составе единого комплекса не только офисно-торговые площади, но и вспомогательные — склады, коридоры, коммуникации, подъездные пути, объекты благоустройства. Ёти площади также могут быть оценены по рыночной стоимости и прин€ты в расчет при определении налоговой базы.

Готовьтесь к распродаже и бизнес-миграции

Олег —ухов прогнозирует, что введение нового налога почти наверн€ка приведет к увеличению числа предпринимателей, желающих избавитьс€ от обременительных офисных и торговых активов. Объем предложени€ коммерческих и торговых площадей уже в 2015 году существенно вырастет. «»зменение налоговых ставок отразитс€ на снижении доходности собственников. Поэтому часть владельцев просто решит продать свои низкодоходные объекты. В некоторых районах страны введение налога может спровоцировать миграцию бизнеса в соседние страны. Ќапример, многие чел€бинские предприниматели уже рассматривают возможность переноса предпри€тий в соседний  азахстан, где действуют налоговые преференции».


ћетки:  

 ак вернуть аванс за квартиру в случае отказа от сделки

ƒневник

—реда, 12 Ќо€бр€ 2014 г. 09:47 + в цитатник
1209-thumb (250x229, 28Kb)

По статистике, около 15 % продавцов недвижимости заключают с покупател€ми жиль€ договоры аванса, рассматрива€ полученные суммы как надежный способ обеспечени€ исполнени€ об€зательств по будущему договору купли-продажи. “ем не менее на практике, даже если сделка сорвалась по вине покупателей квартиры, продавцам приходитс€ не только возвращать авансы контрагентам, но и выплачивать проценты за незаконное пользование денежными средствами из расчета 9,5 % годовых.

—ценарий конфликта вокруг авансовых платежей

 ак правило, конфликтна€ ситуаци€ вокруг авансовых платежей развиваетс€ по одному и тому же сценарию. —тороны — покупатель и продавец квартиры — заключают договор о внесении аванса в счет покупки недвижимости. Продавецрассчитывает, что в том случае, если покупатель откажетс€ от приобретени€ жиль€, он сможет удержать уплаченную в виде аванса сумму в качестве компенсации. В договоре о внесении аванса указываетс€, что в случае срыва сделки купли-продажи квартиры по вине покупател€ сумма аванса в двойном размере переходит в собственность продавца. Однако эта гаранти€ не действует. Почему?
 ак вернуть аванс за квартиру
«Ќикаких законных оснований дл€ удержани€ аванса у продавца недвижимости нет. ƒоговор о внесении аванса без заключени€ основного договора купли-продажи не может €вл€тьс€ основанием возникновени€ денежного об€зательства. јванс представл€ет собой денежную сумму, уплаченную до исполнени€ договора в счет причитающихс€ платежей. В отличие от задатка аванс не выполн€ет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено об€зательство, а также в случае расторжени€ предварительных договоренностей, сторона, получивша€ соответствующую сумму, об€зана вернуть ее»

По словам юриста, если продавец отказываетс€ вернуть аванс, несосто€вшийс€ покупатель вправе обратитьс€ в суд с иском о признании договора о внесении аванса недействительным и взыскании спорной суммы. Ѕолее того, ст. 395 Г  –‘ позвол€ет несосто€вшемус€ покупателю потребовать от стороны, уклон€ющейс€ от возврата денежных средств, уплаты процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами. –азмер процентов определ€етс€ действующей учетной ставкой банковского процента на день исполнени€ денежного об€зательства или его соответствующей части (а это около 9 % годовых). Ёто правило примен€ютс€, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

—удебна€ практика

«Если дело доходит до суда, то продавцы обычно настаивают на признании аванса задатком, — рассказывает адвокат Олег —ухов. — В соответствии со ст. 380 Г  –‘ задатком признаетс€ денежна€ сумма, выдаваема€ одной из договаривающихс€ сторон в счет причитающихс€ с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключени€ договора и в обеспечение его исполнени€. —татьей 381 Г  –‘ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давша€ задаток, он остаетс€ у другой стороны. Однако суды считают, что включение в договор об авансе услови€ об ответственности сторон, примен€емое к договорам о задатке, противоречит положени€м ст. 421 и 422 Г  –‘, и признают такие положени€ договора недействительными».

При рассмотрении подобных споров суды ссылаютс€ на ч. 3 ст. 487 Г  –‘, согласно которой в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполн€ет об€занность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, то об€зательства, предусмотренные в заключенном между сторонами договоре аванса, прекращаютс€ и уплаченна€ по договору сумма аванса должна быть возвращена истцу в соответствии со ст. 1102 Г  –‘ независимо от того, по чьей вине не заключен договор купли-продажи.

По словам юристов, аргументы продавцов о том, что они рассматривали заключенные соглашени€ как предварительный договор купли-продажи или договор получени€ задатка, судами во внимание обычно не принимаютс€. Ѕолее того, известны случаи, когда сумма внесенного аванса взыскивалась даже в отсутствие расписок о получении денег.
 


ћетки:  

“оп-5 наиболее ликвидных объектов коммерческой недвижимости на Ђхолодномї рынке

ƒневник

ѕ€тница, 07 Ќо€бр€ 2014 г. 10:21 + в цитатник

В последнее врем€ на рынке коммерческой недвижимости наметилс€ спад спроса на классические форматы офисов и торговых помещений. –астет объем предложени€ и сроки экспозиции площадей.

Помещени€ на первых этажах жилых домов
Ќаиболее востребована коммерческа€ недвижимость площадью 80–100 кв. м, расположенна€ на первой линии домов в районах с хорошей транспортной доступностью (поблизости от станций метро, остановок общественного транспорта) либо в новых микрорайонах. “акие помещени€ по-прежнему активно приобретаютс€ с целью размещени€ торговых и сервисных точек. —реди других важных факторов, которые вли€ют на сроки экспозиции: наличие достаточной электрической мощности, удобного входа. —амыми ликвидными вариантами €вл€ютс€ помещени€ с надстройкой в виде технического этажа — «прослойки», раздел€ющей жилое и нежилое пространство, котора€ позвол€ет свести к минимуму претензии жителей дома и расширить функциональность недвижимости. ÷ены на покупку квадратного метра коммерческих помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, колеблютс€ от 100 тыс. до 700 тыс. рублей за кв. м.

“орговые помещени€ вокруг “П”
ћосковские власти намерены активно развивать в городе транспортно-пересадочные узлы, объедин€ющие станции метро, железнодорожные станции, остановки других видов общественного транспорта. Вокруг таких проектов уже формируетс€ спрос на торговые помещени€, расположенные как на первых этажах существующих зданий, так и в павильонах. В будущем “П” станут мощными катализаторами развити€ вокруг них торговли, сервиса и общепита. Ликвидность помещени€ определ€етс€ его месторасположением относительно пассажиропотока: менее востребованы варианты, имеющие вход со стороны двора либо расположенные в домах второй и третьей линии.
 рупнейшие транспортно-пересадочные узлы по€в€тс€ у станций метро «Выхино», « отельники», «—аларьево», «Ѕотанический сад». “П” будут созданы также р€дом с новыми станци€ми метро — «”лица јкадемика Опарина», «”лица Ќоваторов», «—лав€нский ћир», «”лица Генерала “юленева», « оммунарка», «ћамыри», «—толбово».
«В последнее врем€ продавцы торговой недвижимости, расположенной в районах будущих “П”, в объ€влени€х о продаже подчеркивают, что создание транспортно-пересадочных узлов существенно увеличит пешеходный и автомобильный трафик.  ак правило, така€ перспектива учтена в стоимости недвижимости в виде 15-20-процентной наценки»Ќапример, помещени€ площадью около 800 кв. м в Люблино, недалеко от будущего “П”, предлагаютс€ по цене пор€дка 130 тыс. руб. за кв. м.

Подвальные и полуподвальные помещени€
“акие помещени€, расположенные в местах с высоким пешеходным трафиком или в крупных микрорайонах, всегда привлекают внимание потенциальных арендаторов, поскольку предполагают возможность многофункционального использовани€.  ак правило, бизнесменов интересуют объекты площадью от 30 до 250 кв. м с отдельным входом. Ќа ликвидность вли€ет множество факторов, одним из которых €вл€етс€ высота потолков. В таких помещени€х оборудуют небольшие магазины, кафе, мастерские, склады. Востребованы помещени€ в шаговой доступности от метро, с железобетонными перекрыти€ми, системой звукоизол€ции, вентил€цией, кондиционированием, телекоммуникаци€ми, сигнализацией, качественным ремонтом. —тоимость покупки подвальных помещений составл€ет от 50 тыс. руб. (на окраине) до 150 тыс. руб. за кв. м в центральной части города.

Ѕомбоубежища
Ќа рынке аренды пользуютс€ повышенным спросом бывшие бомбоубежища, расположенные в центре крупных городов. В таких помещени€х часто организуютс€ сауны и ночные клубы. Ќаиболее востребованна€ площадь — 70–90 кв. м. «Правда, в большинстве случаев помещени€ в бомбоубежищах €вл€ютс€ собственностью госпредпри€тий и ведомств и предлагаютс€ в субаренду на полулегальной основе предприимчивыми дельцами, сумевшими получить такую недвижимость во временное пользование. Ќапример, дл€ размещени€ офисно-торгового объекта. В случае вы€влени€ фактов нецелевого использовани€ нарушител€м грозит административный штраф», — предупреждает адвокат и финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олег —ухов. «ачастую помещени€ бомбоубежищ продаютс€ вместе с уже размещенным в них бизнесом. Ќапример, квадратный метр сауны в бывшем объекте гражданской обороны недалеко от метро «Ёлектрозаводска€» обойдетс€ примерно в 65 тыс. рублей.

—клады-холодильники
Введение санкций против –‘ и ответное ограничение импорта привело к перераспределению товаропотоков. В то врем€ как крупные игроки, ориентированные на импортную продукцию, столкнулись с заградительными барьерами, на рынке по€вилось много мелких поставщиков отечественной продукции (в частности, крабов, трепанга, рыбы), которые заинтересованы в аренде низкотемпературных складов-холодильников как в регионах, так и в ћоскве. Ќа рынке недвижимости всегда ощущалс€ дефицит складской недвижимости такого формата, а в последнее врем€ он заметно обострилс€. Ёто отражаетс€ на уровне арендных ставок, которые выше, чем в «сухих» складах, в 2-3 раза. Приобрести «квадрат» в холодильном складе в собственность можно по цене от 800 до 1700 долл. в зависимости от класса и месторасположени€ помещени€.

рынок коммерческой недвижимости


ћетки:  

Ќовые налоги на недвижимость приведут к массовому рейдерству чиновников

ƒневник

—реда, 29 ќкт€бр€ 2014 г. 08:14 + в цитатник

Последние изменени€ в законодательстве, ввод€щие зависимость налогов на все объекты недвижимости от кадастровой стоимости и самое главное — возлагающие полномочи€ по установлению размеров этих налогов на местные органы власти, преследовали вполне разумную и правильную цель — пополнить местные бюджеты за счет собственников недвижимости. Однако предоставленные муниципалитетам полномочи€ не просто способны, но и непременно приведут к бесконтрольному, точнее сказать, узаконенному рейдерству со стороны чиновников и администраций.
ћестные органы власти определ€т кадастровую стоимость и налог
Если обратитьс€ к изменени€м пор€дка налогообложени€, то свод€тс€ они к двум основным. Первое — теперь вс€ недвижимость должна быть оценена по кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной. Ќа основании такой кадастровой стоимости принимаетс€ налогова€ база дл€ исчислени€ налога на недвижимость. Второе — именно местные органы власти станут определ€ть и саму ставку налога, котора€ дл€ коммерческой недвижимости составит от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости. “аким образом, определение как самой кадастровой стоимости, так и налога, опирающегос€ на нее, возложено на муниципальных чиновников.
 ак это будет выгл€деть в жизни?
«Очень страшно и совершенно предсказуемо — говорит адвокат Олег —ухов. –  адастрова€ стоимость объектов недвижимости определ€етс€ оценщиками при кадастровых палатах –осреестра, которые тесно св€заны с местными органами власти. ƒл€ них, если понадобитс€, завысить или, наоборот, занизить кадастровую стоимость на 30 и более процентов на практике не представл€ет никакого труда. ј если к этому прибавить полномочи€ чиновников по определению налоговых ставок от самых низких до самых высоких, то ситуаци€ становитс€ совершенно коррупционной».
«Ќа одном из судебных заседаний, при установлении кадастровой стоимости земельного участка суд опросил представителей двух оценочных компаний дл€ вы€снени€ причины возникших различий в оценке недвижимости почти в два раза. Ќа что эксперты по€снили, что дл€ объектов недвижимости разница в кадастровой стоимости в 30 % — вполне нормальное €вление».
Почему новые полномочи€ местных властей по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости и определению налоговых ставок приведут к узаконенному способу отъема у собственников самой экономически привлекательной коммерческой недвижимости и как это будет происходить?
 лассический пример гр€дущего рейдерства
« лассический способ рейдерства заключаетс€ в следующем, — объ€сн€ет адвокат Олег —ухов, — приближенные к местным власт€м лица вы€вл€ют самые экономически выгодные объекты коммерческой недвижимости и инициируют установление их максимальной стоимости». В ћосковской области цена однотипной коммерческой недвижимости может варьироватьс€ от 50 000 до 500 000 рублей и выше за квадратный метр, что позвол€ет в дес€тки раз увеличивать или уменьшать кадастровую стоимость любого объекта коммерческой недвижимости.
««атем, муниципальные чиновники устанавливают максимальный размер налога на понравившуюс€ недвижимость, и собственник помещени€ площадью, допустим, 200 кв. м будет обременен налогом, равным 2 % в год от суммы 100 миллионов (500 000 р./кв. м × 200 м). В приведенном примере размер налога в год составит 2 млн рублей, в мес€ц — 166 000 рублей.  аждый ли владелец коммерческого объекта способен вынести столь существенную налоговую нагрузку? –азумеетс€ нет. “оргова€ или офисна€ недвижимость станет экономически невыгодной и даже убыточной, что приведет к необходимости ее быстрой продажи по заниженной цене. “ут-то и подоспеют неофициальные представители местных органов власти с предложением о выкупе «неликвидной» недвижимости по бросовым ценам.
«атем, после ее приобретени€, кадастрова€ цена недвижимости будет пересмотрена и уменьшена в дес€тки раз, например, до 50 000 рублей за метр. ƒа и ставка налога также может быть снижена с максимальных 2 % хоть до минимальных 0,1. «» вот новому собственнику тех же самых двухсот квадратных метров, уже предстоит платить необременительный налог в размере 10 000 рублей в год, или 833 рубл€ в мес€ц. » коммерческа€ недвижимость снова становитс€ ликвидной и принос€щей прибыль».
Вот таким незамысловатым способом изменени€ в налоговом законодательстве практически наделили местные муниципалитеты правом «законного» рейдерства в отношении собственников привлекательных коммерческих площадей, а заодно и новым способом дальнейшего опустошени€ местных бюджетов. ’отелось бы отметить, что установленный законом механизм и в части определени€ кадастровой стоимости объектов недвижимости, и в части ставки их налогообложени€ практически не поддаетс€ оспариванию в суде, а потому при мало-мальски грамотном юридическом подходе возможность дл€ чиновников отнимать коммерческую недвижимость в пользу «своих» предпринимателей безгранична и не наказуема.
 


ћетки:  

 ак обманутому дольщику обогатитьс€ на проблемном застройщике

ƒневник

¬торник, 14 ќкт€бр€ 2014 г. 18:59 + в цитатник

ƒлительные задержки в передачи квартир, отвратительное качество жиль€, отсутствие свидетельств о праве собственности и многие другие нарушени€ уже около двадцати лет сопровождают любого покупател€ новостройки. »зменени€ в законодательстве и судебной практике последних лет позвол€ют любому дольщику не только компенсировать утраченное, но и получить значительную прибыль при нарушении застройщиком договора даже в незначительной его части.

 огда можно заработать

«аработать на застройщике может любой покупатель новостройки вне зависимости от того, заключен им договор долевого участи€ или другой договор, например, оформленный по серой схеме. При этом следует учитывать, что если строительна€ компани€ надлежащим образом исполн€ет вз€тые по договору об€зательства, наказать ее не получитс€. ƒругое дело, если имеет место задержка в строительстве или жилье построено некачественно. В этом случае уже по истечении двух мес€цев с момента оговоренного сторонами срока передачи квартиры надлежащего качества, если такова€ не передана покупателю или передана, но ненадлежащего качества, последний вправе отказатьс€ от договора и потребовать возврата внесенных денежных средств, а также платы за их использование, рассчитанной в виде процентов от суммы взноса, и штрафа в размере, равном половине суммы основного долга и процентов. При сложении перечисленных требований цифра получаетс€ более чем внушительна€.


—колько можно получить через суд с проблемного застройщика

В «ёридический центр адвоката Олега —ухова» обратилс€ покупатель новостройки в ’имках. Его спор с застройщиком продолжалс€ уже более полугода, предоставл€ема€ квартира не отвечала за€вленному качеству, принимать ее клиент обосновано отказывалс€. Ќо самым интересным было другое — с момента покупки на этапе котлована до сдачи дома в эксплуатацию жилье практически не подорожало. «я предложил расторгнуть договор и взыскать денежные средства, — рассказывает адвокат и финансовый консультант Олег —ухов. — Ќа момент приобретени€ квартира стоила около 6 млн рублей, подорожав за период строительства чуть больше чем на полмиллиона рублей. –ассчитав предусмотренные законом № 214-‘« «Об участии в долевом строительстве…» требовани€, мы установили, что застройщик оказалс€ должен моему клиенту 6 млн рублей, оплаченных по договору, 3 млн рублей процентов и 4,5 млн рублей штрафа. В общей сложности сумма долга компании составила 13,5 млн. рублей против рыночной цены квартиры менее 7 млн рублей или 6 млн, оплаченных по договору долевого участи€».

 огда предпочтительнее претендовать на жилье и не взыскивать деньги

«От замысла обогатитьс€ на застройщике следует отказатьс€, если в отношении последнего возбуждена процедура банкротства,  ак неутешительно свидетельствует российска€ судебна€ практика, при банкротстве взыскание денежных средств в полном объеме практически невозможно. јктивы банкрот€щихс€ компаний размываютс€, причем очень часто злоумышленники делают это на глазах у всех и совершенно не опасаютс€ привлечени€ к уголовной ответственности. “акой правовой нигилизм и безнаказанность привод€т к абсолютной незащищенности кредиторов в процедурах банкротства. Есть и другие примеры, когда лучше отказатьс€ от финансовых прит€заний к застройщику, а именно — если стоимость недвижимости значительно выросла в цене, сам дом построен, сдан в эксплуатацию, а свидетельство на жилье находитс€ в завершающей стадии оформлени€. В таком случае продажа квартиры, оформленной как вторичный фонд, может быть более привлекательным инвестиционным действием, нежели взыскание денег с застройщика.

ћетки:  

 —траницы: [2] 1