-ѕоиск по дневнику

ѕоиск сообщений в KaterinaPR

 -ѕодписка по e-mail

 

 -ѕосто€нные читатели

 -—татистика

—татистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
—оздан: 19.06.2012
«аписей:
 омментариев:
Ќаписано: 351

 уда реинвестируютс€ деньги от поспешно проданной элитной и коммерческой недвижимости

ƒневник

¬торник, 23 ƒекабр€ 2014 г. 12:46 + в цитатник
154img1 (500x375, 21Kb)

В подборке аналитических отчетов, Вы можете более подробно ознакомитьс€ с информацией по рынку недвижимости.
Перспектива повышени€ налога на недвижимость, а также паника на финансовом рынке озадачили владельцев элитного жиль€ и коммерческой недвижимости. ћногие собственники таких объектов решили выставить их на продажу. По оценкам финансового консультанта инвестиционного агентства, пор€дка 60 % продавцов больше не намерены возвращатьс€ на рынок недвижимости и планируют вложить вырученные средства в альтернативные инвестиционные инструменты: золото, драгоценные камни, антиквариат и акции.
Ѕольшинство продавцов недвижимости уверены, что спрос на дорогое жилье и апартаменты будет снижатьс€, а вслед за ним в первом полугодии 2015 года станут падать и цены — не только долларовые, как сейчас, но и рублевые. В зависимости от качества объектов и их расположени€ коррекци€ может составить 20–25 %. В такой ситуации сложно найти какие-либо резоны реинвестировать доходы от продажи недвижимости в новые объекты (например, стро€щеес€ жилье). ј вот перспективы вложений в некоторые альтернативные инструменты выгл€д€т весьма заманчиво.
“ак, в последнее врем€ дл€ вложений капитала с 3-5-летним горизонтом привлекательно золото. “екущий уровень цен на этот драгоценный металл бьет рекорды и достиг исторических максимумов. Грамм золота стоит более 2,1 тыс. руб. По оценкам экспертов, доходность от вложений в золото в 2015 году может превысить 15–20 %.
Ќесмотр€ на отрицательную динамику российского фондового рынка есть смысл покупать дешевеющие акции — в расчете на их последующий рост. Перспективными в этом отношении €вл€ютс€ акции компаний, больша€ часть выручки которых формируетс€ за счет экспорта. ƒевальваци€ на руку предпри€ти€м, прежде всего из добывающего сектора, так как их долларова€ выручка в пересчете на рубли существенно вырастет.   слову, некоторые зарубежные инвесторы, пользу€сь моментом, уже скупают российские бумаги по заниженной цене.
Еще одной многообещающей нишей дл€ вложени€ выведенных с рынка недвижимости средств €вл€етс€ российский рынок антиквариата (предметы искусства, нумизматика, живопись, букинистика), который оцениваетс€ в 2 млрд долларов. “емпы роста рынка составл€ют 15–20 % в год. «ƒоходность инвестиций в раритетные произведени€ искусства может достигать 20–30 % годовых, а в некоторых сегментах рынка и 50 %. Однако ключевым вопросом таких вложений и коллекционировани€ антиквариата остаетс€ подлинность предметов искусства. „тобы не нарватьс€ на фальшивку, следует приобретать антиквариат только у известных участников рынка, предоставл€ющих гарантии на продаваемый товар», — рекомендует адвокат и финансовый консультант Олег —ухов.
Ёксперт советует максимально диверсифицировать портфель вложений, вкладыва€ в тот или иной инструмент не более 25–30 % сбережений. Возможно, такой консервативный подход не позволит получить быструю прибыль, однако поможет сохранить вырученные от продажи недвижимости средства, надежно защитив их от галопирующей инфл€ции.


Еще одной многообещающей нишей дл€ вложени€ выведенных с рынка недвижимости средств €вл€етс€ российский рынок антиквариата (предметы искусства, нумизматика, живопись, букинистика), который оцениваетс€ в 2 млрд долларов. “емпы роста рынка составл€ют 15–20 % в год. «ƒоходность инвестиций в раритетные произведени€ искусства может достигать 20–30 % годовых, а в некоторых сегментах рынка и 50 %. Однако ключевым вопросом таких вложений и коллекционировани€ антиквариата остаетс€ подлинность предметов искусства. „тобы не нарватьс€ на фальшивку, следует приобретать антиквариат только у известных участников рынка, предоставл€ющих гарантии на продаваемый товар», — рекомендует адвокат и финансовый консультант Олег —ухов.
Ёксперт советует максимально диверсифицировать портфель вложений, вкладыва€ в тот или иной инструмент не более 25–30 % сбережений. Возможно, такой консервативный подход не позволит получить быструю прибыль, однако поможет сохранить вырученные от продажи недвижимости средства, надежно защитив их от галопирующей инфл€ции.

 


ћетки:  

Ќовые налоги на недвижимость могут обвалить рынок апартаментов

ƒневник

„етверг, 11 ƒекабр€ 2014 г. 09:57 + в цитатник
22_4 (640x480, 49Kb)

–ынок недвижимости в ћоскве

В ћоскве вводитс€ новый пор€док расчета налога на недвижимость. Если раньше размер налога устанавливалс€ исход€ из инвентаризационной (условной и сильно заниженной) стоимости недвижимости, то теперь дл€ расчета налоговой базы будет использоватьс€ кадастрова€ стоимость объектов, максимально приближенна€ к реальным рыночным ценам. По мнению адвоката , така€ новаци€ приведет к резкому увеличению фискальной нагрузки на владельцев апартаментов и оттоку инвестиций из этой ниши рынка.

Предполагаетс€, что ставка налога дл€ собственников жиль€ составит от 0,1 до 2 % кадастровой стоимости объекта и будет варьироватьс€ в зависимости от его общей стоимости (установленные пороговые значени€ — 10, 20, 50, 300 млн руб.). „то же касаетс€ владельцев апартаментов, то недвижимость такого формата будет считатьс€ коммерческой и облагатьс€ налогом по максимальным ставкам — 0,5–2 %. Ќа апартаменты не распростран€етс€ правовой режим жиль€, поскольку такие помещени€ создаютс€ в составе многофункциональных комплексов — офисно-деловых или гостиничных. Поэтому владельцы апартаментов не смогут воспользоватьс€ предусмотренными дл€ собственников квартир налоговыми вычетами в размере 20 кв. м (предполагаетс€, что в случае с жильем эта площадь будет исключатьс€ из расчета при определении налоговой базы).
«»зменение правил налогообложени€ апартаментов может подорвать инвестиционную привлекательность этого сегмента рынка недвижимости», — прогнозирует адвокат јндрей Ѕезр€дов. —егодн€ многие москвичи приобретают апартаменты (которые, как правило, продаютс€ с 20%-м дисконтом по сравнению с ценами на классическое жилье) дл€ последующей сдачи в аренду. Однако новый налоговый режим способен не лучшим образом повли€ть на всю экономику рентного бизнеса. Ќапример, за 100-метровые апартаменты в «ћосква-—ити», оцененные кадастром в 19 млн рублей, его собственнику придетс€ ежегодно выкладывать пор€дка 380 тыс. руб. —овершенно очевидно, что при нынешней конъюнктуре рынка такие расходы вр€д ли могут быть компенсированы путем увеличени€ арендной платы.

По мнению адвоката, резкий рост налоговой нагрузки на апартаменты неизбежно приведет к увеличению числа судебных споров по поводу справедливости оценки объектов недвижимости. «Во всем мире возникают конфликты вокруг налога на недвижимость при его расчете по рыночной стоимости объектов. Ќа обжаловании оценки имущества, произведенной дл€ целей налогообложени€, специализируютс€ тыс€чи адвокатов», — замечает адвокат. Вполне возможно, уже в следующем году столичные суды окажутс€ заваленными жалобами на налоговиков — особенно если цены на недвижимость резко сниз€тс€. Веро€тно, в этом случае очень многие налогоплательщики потребуют переоценки кадастровой стоимости принадлежащих им объектов.
 


ћетки:  

 то больше всего пострадает от налога на недвижимость

ƒневник

—реда, 10 ƒекабр€ 2014 г. 10:50 + в цитатник
x88246d20140213160916 (600x465, 42Kb)

–ынок недвижимости.

В 2015 году в –оссии повсеместно изменитс€ пор€док расчета налога как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Если раньше налог рассчитывалс€ по инвентаризационной стоимости недвижимого имущества, то теперь мытари будут руководствоватьс€ не устаревшими данными Ѕ“», а текущей кадастровой стоимостью, котора€ максимально приближена к рыночным расценкам (а нередко и превосходит ее). »зменение правил начислени€ налога затронет значительную долю рынка коммерческой недвижимости ћосквы. », по оценкам адвоката, заставит вздрогнуть владельцев не менее 60–70 % площадей. ” одних собственников недвижимости налоговые издержки вырастут на 15–20%, а у других — в 10–20 раз.

Обременительный центр

Ќа первом месте в шорт-листе тех, кто пострадает от введени€ нового налога, владельцы офисных помещений и зданий советской постройки, которые расположены в центральных районах крупных городов. »з-за особенности расположени€ (в районе с высокой кадастровой стоимостью земли и недвижимости) налогова€ разница между инвентаризационной и кадастровой оценкой почти наверн€ка окажетс€ существенной. По экспертным оценкам, налогова€ нагрузка на собственников таких объектов, которые до сих пор платили за свою недвижимость копейки, возрастет в 6-7 раз и больше. «—ейчас многие владельцы таких помещений закредитованы под зав€зку. ћежду тем при перерасчете налога суммы зачастую получаютс€ невообразимые. ј из-за несовершенства системы оценки кадастрова€ стоимость нередко превышает реальные рыночные расценки. При таком раскладе многие владельцы комплексов уже уход€т в минус, испытывают сложности с обслуживанием ранее привлеченных займов и вынуждены перестраивать финансовые модели», — говорит адвокат и финансовый консультант Олег —ухов.
 рупные “–÷ на периферии

Проблемы, св€занные с введением налога на недвижимость, могут возникнуть у владельцев крупных торгово-развлекательных центров, расположенных в черте мегаполисов. —егодн€ налог на имущество в структуре операционных издержек крупных торговых центров занимает пор€дка 15–20 %. Переход к кадастровой стоимости вызовет к увеличение суммы налога. «ћы подсчитали на примере одного регионального торгового центра — сейчас его владелец платит за помещение площадью около 2,5 тыс. кв. м пор€дка 26 тыс. рублей налога, а с переходом на кадастровый метод должен будет платить 944 тыс. рублей, это неподъемна€ сумма при его оборотах».

ћалый и средний бизнес

Введение налога на недвижимость может ударить по низкомаржинальному производственному бизнесу, поскольку рост налогового бремени совпадает с наступающим кризисом. ћалые предпри€ти€, в том числе использующие упрощенную систему налогообложени€, со следующего года должны будут перечисл€ть налог с кадастровой стоимости торгово-офисной недвижимости. “акие правила уже введены в р€де регионов, а до 2016 года прин€ть соответствующие законы об€заны все субъекты ‘едерации. »спытать повышенную налоговую нагрузку рискуют производственные предпри€ти€, имеющие в составе единого комплекса не только офисно-торговые площади, но и вспомогательные — склады, коридоры, коммуникации, подъездные пути, объекты благоустройства. Ёти площади также могут быть оценены по рыночной стоимости и прин€ты в расчет при определении налоговой базы.

Готовьтесь к распродаже и бизнес-миграции

Олег —ухов прогнозирует, что введение нового налога почти наверн€ка приведет к увеличению числа предпринимателей, желающих избавитьс€ от обременительных офисных и торговых активов. Объем предложени€ коммерческих и торговых площадей уже в 2015 году существенно вырастет. «»зменение налоговых ставок отразитс€ на снижении доходности собственников. Поэтому часть владельцев просто решит продать свои низкодоходные объекты. В некоторых районах страны введение налога может спровоцировать миграцию бизнеса в соседние страны. Ќапример, многие чел€бинские предприниматели уже рассматривают возможность переноса предпри€тий в соседний  азахстан, где действуют налоговые преференции».


ћетки:  

Ќовые налоги на недвижимость приведут к массовому рейдерству чиновников

ƒневник

—реда, 29 ќкт€бр€ 2014 г. 08:14 + в цитатник

Последние изменени€ в законодательстве, ввод€щие зависимость налогов на все объекты недвижимости от кадастровой стоимости и самое главное — возлагающие полномочи€ по установлению размеров этих налогов на местные органы власти, преследовали вполне разумную и правильную цель — пополнить местные бюджеты за счет собственников недвижимости. Однако предоставленные муниципалитетам полномочи€ не просто способны, но и непременно приведут к бесконтрольному, точнее сказать, узаконенному рейдерству со стороны чиновников и администраций.
ћестные органы власти определ€т кадастровую стоимость и налог
Если обратитьс€ к изменени€м пор€дка налогообложени€, то свод€тс€ они к двум основным. Первое — теперь вс€ недвижимость должна быть оценена по кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной. Ќа основании такой кадастровой стоимости принимаетс€ налогова€ база дл€ исчислени€ налога на недвижимость. Второе — именно местные органы власти станут определ€ть и саму ставку налога, котора€ дл€ коммерческой недвижимости составит от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости. “аким образом, определение как самой кадастровой стоимости, так и налога, опирающегос€ на нее, возложено на муниципальных чиновников.
 ак это будет выгл€деть в жизни?
«Очень страшно и совершенно предсказуемо — говорит адвокат Олег —ухов. –  адастрова€ стоимость объектов недвижимости определ€етс€ оценщиками при кадастровых палатах –осреестра, которые тесно св€заны с местными органами власти. ƒл€ них, если понадобитс€, завысить или, наоборот, занизить кадастровую стоимость на 30 и более процентов на практике не представл€ет никакого труда. ј если к этому прибавить полномочи€ чиновников по определению налоговых ставок от самых низких до самых высоких, то ситуаци€ становитс€ совершенно коррупционной».
«Ќа одном из судебных заседаний, при установлении кадастровой стоимости земельного участка суд опросил представителей двух оценочных компаний дл€ вы€снени€ причины возникших различий в оценке недвижимости почти в два раза. Ќа что эксперты по€снили, что дл€ объектов недвижимости разница в кадастровой стоимости в 30 % — вполне нормальное €вление».
Почему новые полномочи€ местных властей по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости и определению налоговых ставок приведут к узаконенному способу отъема у собственников самой экономически привлекательной коммерческой недвижимости и как это будет происходить?
 лассический пример гр€дущего рейдерства
« лассический способ рейдерства заключаетс€ в следующем, — объ€сн€ет адвокат Олег —ухов, — приближенные к местным власт€м лица вы€вл€ют самые экономически выгодные объекты коммерческой недвижимости и инициируют установление их максимальной стоимости». В ћосковской области цена однотипной коммерческой недвижимости может варьироватьс€ от 50 000 до 500 000 рублей и выше за квадратный метр, что позвол€ет в дес€тки раз увеличивать или уменьшать кадастровую стоимость любого объекта коммерческой недвижимости.
««атем, муниципальные чиновники устанавливают максимальный размер налога на понравившуюс€ недвижимость, и собственник помещени€ площадью, допустим, 200 кв. м будет обременен налогом, равным 2 % в год от суммы 100 миллионов (500 000 р./кв. м × 200 м). В приведенном примере размер налога в год составит 2 млн рублей, в мес€ц — 166 000 рублей.  аждый ли владелец коммерческого объекта способен вынести столь существенную налоговую нагрузку? –азумеетс€ нет. “оргова€ или офисна€ недвижимость станет экономически невыгодной и даже убыточной, что приведет к необходимости ее быстрой продажи по заниженной цене. “ут-то и подоспеют неофициальные представители местных органов власти с предложением о выкупе «неликвидной» недвижимости по бросовым ценам.
«атем, после ее приобретени€, кадастрова€ цена недвижимости будет пересмотрена и уменьшена в дес€тки раз, например, до 50 000 рублей за метр. ƒа и ставка налога также может быть снижена с максимальных 2 % хоть до минимальных 0,1. «» вот новому собственнику тех же самых двухсот квадратных метров, уже предстоит платить необременительный налог в размере 10 000 рублей в год, или 833 рубл€ в мес€ц. » коммерческа€ недвижимость снова становитс€ ликвидной и принос€щей прибыль».
Вот таким незамысловатым способом изменени€ в налоговом законодательстве практически наделили местные муниципалитеты правом «законного» рейдерства в отношении собственников привлекательных коммерческих площадей, а заодно и новым способом дальнейшего опустошени€ местных бюджетов. ’отелось бы отметить, что установленный законом механизм и в части определени€ кадастровой стоимости объектов недвижимости, и в части ставки их налогообложени€ практически не поддаетс€ оспариванию в суде, а потому при мало-мальски грамотном юридическом подходе возможность дл€ чиновников отнимать коммерческую недвижимость в пользу «своих» предпринимателей безгранична и не наказуема.
 


ћетки:  

 —траницы: [1]