-ѕоиск по дневнику

ѕоиск сообщений в KaterinaPR

 -ѕодписка по e-mail

 

 -ѕосто€нные читатели

 -—татистика

—татистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
—оздан: 19.06.2012
«аписей:
 омментариев:
Ќаписано: 351

«а что граждане воюют с управдомами в судах?

ƒневник

ѕ€тница, 28 јвгуста 2015 г. 10:04 + в цитатник
original (460x288, 61Kb)

–ынки коммунальных, бытовых, социальных, персональных услуг
Ќе будет преувеличением сказать, что иски, св€занные с защитой прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, €вл€ютс€ одним из хитов российского судопроизводства. √раждане суд€тс€ с управдомами из-за манипул€ций со счетами на оплату услуг ∆ ’, ошибочно начисленных долгов, некачественных услуг, прорванных труб и прочих непри€тностей. —удебную практику, а также новые актуальные тенденции в этой сфере проанализировал адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»).

¬ последнее врем€ граждане прин€лись особенно активно «кошмарить» коммунальщиков исками за ущерб, нанесенный имуществу жилищно-коммунальными авари€ми.  оличество таких споров в судах растет пропорционально увеличению степени износа жилфонда, систем водоснабжени€ и отоплени€. ѕри этом домоуправы повсеместно игнорируют претензии пострадавших и не признают требовани€ о возмещении ущерба, несмотр€ на  то, что примерно в 80% случаев суды вынос€т решени€ в пользу граждан. “ак, в одном из регионов пенсионеру, квартира которого пострадала из-за прорыва трубы, удалось взыскать с местного жилкомхоза около 400 тыс. рублей.  ак вы€снилось в суде, причиной потопа стали дефекты, допущенные работниками ∆ ’ при проведении работ по опрессовке системы отоплени€.

« ак правило, при возникновении подобных „ѕ коммунальщики пытаютс€ переложить ответственность на граждан, которые, €кобы, в нарушение требований законодательства не забот€тс€ о расположенном в квартире инженерном оборудовании, самосто€тельно замен€ют сантехнические устройства. ¬ таких делах решающее значение имеют нюансы. “ак, по одному из дел о заливе потерпевшей удалось доказать, что первые отключающие устройства на ответвлении от сто€ков водоснабжени€, разрушение которых стало причиной залива, относ€тс€ к общему имуществу дома, которое находитс€ в периметре ответственности управл€ющей компании», - комментирует адвокат ќлег —ухов.
ћощным раздражителем дл€ граждан €вл€ютс€ манипул€ции коммунальщиков с платежками за услуги, в которые ушлые работники ∆ ’ включают все, что им вздумаетс€. “ак, например, известны прецеденты, когда в квитанции по оплате коммунальных услуг включались счета за вызовы аварийных бригад, вызванных дл€ устранени€ перебоев в электроснабжении. «ћежду тем, жилищное законодательство гласит, что обеспечение благопри€тных условий проживани€ граждан и надлежащее содержание общего имущества - об€занность управл€ющих компаний. ќплата выездов аварийных бригад уже заложена в установленные тарифы, поэтому предъ€вление дополнительных счетов сверх начисл€емой ежемес€чной платы €вл€етс€ незаконным», - констатирует адвокат ќлег —ухов.

Ќова€ категори€ споров, св€занна€ с оплатой ∆ ’, возникла на волне отзыва банковских лицензий. ∆ертвами зачистки банковской системы станов€тс€ граждане, которые оплачивали услуги жилкомхоза через банкоматы кредитных организаций, оказавшихс€ в фокусе внимани€ ÷ентробанка. »з-за отзыва лицензий денежные средства, выплаченные по квитанци€м за ∆ ’,  периодически «зависают» в проблемных банках, и не поступают на расчетные счета поставщиков жилищно-коммунальных услуг.  ак правило, при рассмотрении подобных споров суды предписывают предпри€ти€м-получател€м из сферы ∆ ’ признать платежи зачисленными, а впоследствии взыскивать их с банков в рамках процедур рассмотрени€ требований кредиторов.

Ќередко покупатели квартир на вторичном рынке уже спуст€ несколько мес€цев и даже лет после совершени€ сделки получают от управл€ющих компаний квитанции на оплату услуг, в которые включены долги, возникшие у предыдущего собственника квартиры. Ќапример, недавно в такой ситуации оказалс€ калининградец, который приобрел жилье в 2012 году, а спуст€ два года обнаружил в квитанции, направленной ему коммунальщиками, долг в несколько тыс€ч рублей, накопленный прежним хоз€ином недвижимости. —уд постановил, что новый хоз€ин жилье не отвечает по долгам предыдущего владельца квартиры. «ќднако в св€зи с введением отдельной строкой платы за капитальный ремонт в договорах купли-продажи недвижимости необходимо указывать, что квартира не просто свободна от коммунальных долгов, но и уточн€ть, от каких именно, выдел€€ расходы на содержание и ремонт общего имущества, оплату капремонта», - рекомендует адвокат ќлег —ухов.

»ногда действи€ коммунальных служб, направленные на улучшение условий проживани€, не только создают риски повреждени€ имущества, но и опасны дл€ жизни и здоровь€ граждан. Ќапример, дл€ одной из жительниц ”фы ремонт в подъезде обернулс€ черепно-мозговой травмой и переломами различной степени т€жести. ∆енщина попала в западню, оставленную местными коммунальщиками. –абочие оставили в полу лестничной клетки полуметровую дыру, в которую и провалилась пострадавша€, спуска€сь по лестнице в магазин за хлебом. —уд взыскал в пользу потерпевшей около 160 тыс. рублей, включа€ компенсацию морального вреда и заработок, утраченный за врем€ продолжительного больничного. «»ли другой пример. ∆ительница  расно€рска опрометчиво доверила прочистку канализации слесар€м местного ∆Ё а. ¬ результате рабочие, пробив потолок санузла, разрушили трубу холодного водоснабжени€ - хлынувша€ вода за несколько минут затопила помещение. ¬озмещать пор€дка 100 тыс. рублей, потраченных на ремонт, потерпевшей пришлось  через суд, так как ∆Ё  отказалс€ компенсировать ущерб в добровольном пор€дке», - рассказывает адвокат ќлег —ухов.

Ќередко судебными разбирательствами заканчиваютс€ попытки граждан отстранить от управлени€ жилфондом компании, оказывающие некачественные услуги.  ак правило, ситуаци€ развиваетс€ по одному и тому же сценарию. ќбщее собрание собственников принимает решение о смене подр€дчика и заключает договор с новым поставщиком услуг. ќднако в 70% случаев отстраненный подр€дчик принимаетс€ оспаривать легитимность такой рокировки - например, ссыла€сь на неучтенное мнение владельцев нежилых помещений.  », пока суд да дело, жители получают счета. ¬ результате граждане получают квитанции на оплату одних и тех же услуг ∆ ’ от двух разных компаний. «  сожалению, независимо от решени€ суда, часть выплаченных жител€ми сумм "тер€етс€" и не доходит по поставщиков ресурсов. ¬ результате оставшиес€ на хоз€йстве управдомы и поставщики ресурсов вынуждены списывать долги, судитьс€ друг с другом, либо выбивать доплаты из собственников», - резюмирует ќлег —ухов.


ћетки:  

 ак легко сэкономить при покупке квартиры до 150 тыс€ч рублей

ƒневник

ѕ€тница, 05 »юн€ 2015 г. 11:42 + в цитатник
125 (700x466, 111Kb)

–ынок недвижимости.
 омиссии агентств недвижимости за сопровождение сделок с недвижимостью составл€ют, в среднем, около 1,5-2% от стоимости жиль€. ѕри средней стоимости столичной квартиры сумма складываетс€ не маленька€ - от 150 до 250 тыс. рублей. јдвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова») уверен, что при совершении сделок с недвижимостью клиентам необходимо четко раздел€ть риэлтерские и юридические компетенции. “акой подход позволит не только снизить расходы на сопровождение сделки, но и повысит ее безопасность и предсказуемость. ѕри этом комплексна€ юридическа€ поддержка обойдетс€ в 2-2,5 раза  дешевле риэлтерских услуг.

Ѕытует мнение, что найти квартиру на рынке недвижимости без помощи риэлтера невозможно. якобы только брокеры имеют доступ к неким эксклюзивным вариантам. ќднако это распространенное заблуждение: все объ€влени€ о продаже жиль€ давно публикуютс€ в открытом доступе, а технологии поиска максимально автоматизированы. Ѕолее того, без непосредственного участи€ покупател€ в поиске и просмотрах выставленных на продажу квартир вс€ зате€, как правило, обречена на провал. ќколо 70% покупателей не в состо€нии определить дл€ себ€ основные требовани€ к объекту недвижимости и поставить задачу перед брокером: активный мониторинг рынка, как раз, позвол€ет сформировать это видение. ѕо сути, на стадии поиска вариантов большинство покупателей жиль€ плат€т риэлтерам за их пассивное соучастие в «муках выбора». Ћишь в исключительных случа€х между риэлтером и клиентом устанавливаютс€ доверительные отношени€, позвол€ющие учесть бытовые, семейные и прочие нюансы при подборе недвижимости. ќднако таких профессионалов на рынке жиль€ – единицы. 

ћногие покупатели жиль€ делегируют риэлтерам не только вопросы поиска недвижимости, но и юридического сопровождени€ сделки. «ѕервым значимым документом,  который оформл€етс€ при покупке квартиры, €вл€етс€ договор аванса.  ак правило, риэлтеры используют дл€ оформлени€ авансового соглашени€ типовые формы договоров, не только не вника€ в их юридический смысл, но и допуска€ грубые л€пы. ћне неоднократно приходилось сталкиватьс€ в судебной практике с подписанными сторонами авансовыми соглашени€ми, распечатанными из »нтернета, в которых не совпадали даты совершени€ сделки, допускались ошибки, не позвол€ющие однозначно идентифицировать стороны соглашени€, а также услови€ исполнени€ об€зательств», - рассказывает адвокат ќлег —ухов. ¬последствии такие оплошности активно используютс€ сторонами, заинтересованными в оспаривании сделок.  ак показывает практика, профессиональные юристы более ответственно подход€т к оформлению этого документа: стараютс€ предусмотреть все возможные сценарии развити€ ситуации и максимально защитить интересы клиента, опира€сь на накопленный практический опыт.

≈сли договор аванса €вл€етс€, в целом, неким промежуточным этапом, с прохождением которого все же может справитьс€ большинство покупателей и привлеченных ими риэлтеров, то на стадии проверки юридической чистоты квартиры риски ошибочных выводов и решений, вызванных отсутствием специальных юридических знаний, возрастают многократно. Ѕольшинство риэлтеров не имеют юридического образовани€, поэтому при аудите выбранного клиентом варианта квартиры действуют шаблонно: запрашивают сведени€ из ≈диного реестра регистрации прав (≈√–ѕ), знаком€тс€ с правоустанавливающими документами, справками, подтверждающими дееспособность продавцов и пр. « ак правило, риэлтеры восстанавливают формальную историю владени€ недвижимостью. ќднако, как показывает судебна€ практика, причиной большинства судебных конфликтов станов€тс€ скрытые изъ€ны в прозрачной, на первый взгл€д, истории объектов. ѕосле совершени€ сделки вдруг, откуда ни возьмись, возникают внебрачные дети, наследники и прочие претенденты на имущество. —итуаци€ может развиватьс€ по совершенно непредсказуемым сценари€м, предугадать которые способны только профессиональные юристы с обширным практическим опытом», - рассказывает адвокат ќлег —ухов. ѕо его словам, большинство профессиональных юристов при проверке юридической стороны сделки не ограничиваютс€ только лишь формальной стороной вопроса, но и пытаютс€ «раскопать» незначительные, на первый взгл€д, детали. «адача консультанта - проинформировать клиента о возможных рисках, найти пути их минимизации, а при отсутствии такой возможности убедить покупател€ отказатьс€ от сделки и рассмотреть альтернативные варианты.

¬ последнее врем€ большинство сделок с недвижимостью совершаетс€ с использованием ипотеки. ¬ оформлении ипотечных сделок роль риэлтеров, как правило, статична - всю основную работу выполн€ют сотрудники банков. ѕри оформлении займа не приходитс€ рассчитывать на то, что риэлтер внимательно ознакомитс€ с текстом кредитного договора, вы€вит в нем сомнительные формулировки и, тем более, попытаетс€ внести необходимые коррективы в интересах клиента. ¬ свою очередь профессиональное юридическое сопровождение, как минимум, убережет ипотечного заемщика от необдуманных и обременительных шагов.


ћетки:  

 ак оформить квартиру наследнику, пропустившему сроки прин€ти€ наследства

ƒневник

—реда, 03 »юн€ 2015 г. 11:43 + в цитатник
1209-thumb (250x229, 28Kb)

–ынки юридических услуг и права
Ќаследник может вступить в наследство в течение строго отведенного дл€ этого времени – 6 мес€цев. ≈сли в указанный срок наследство прин€то не будет, то оно переходит к другим наследникам или государству. ќ том, как в судебном пор€дке отсто€ть свои права при пропуске сроков обращени€ к нотариусу с за€влением о вступлении в наследство, рассказывает адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»).

„то означает вступить в наследство

¬ступить в наследство можно двум€ способами: первый – в течение 6 мес€цев с момента смерти наследодател€ обратитьс€ к нотариусу с за€влением о прин€тии наследства. ¬торой – прин€ть наследство фактически, т.е. так же в период шести мес€цев со дн€ смерти наследодател€ начать пользоватьс€ наследственным имуществом, нести в отношении него расходы, т.е. обходитьс€ с ним как с собственным.

ѕри этом, если обращение к нотариусу с за€влением о выдаче свидетельства о праве на наследства фиксируетс€ и отражаетс€ на бумажных носител€х, как в журнале нотариуса, так и на самом за€влении, содержащем отметку о его прин€тии, то фактическое вступление в наследство доказать бывает не просто, и у надлежащих наследников подтверждающие бумаги о фактическом пользовании наследственным имуществом, порой, отсутствуют. ј если наследник претендует на недвижимость лица, который сам фактически вступил в наследство, не оформл€€ его у нотариуса, то доказать такое вступление в наследство бывает очень и очень не просто. Ќе редки примеры, когда приходитс€ иметь дело с наследником, претендующим на недвижимость, смен€ющую уже третьего владельца, когда все предыдущие наследники свои права на нее никак не оформл€ли, лишь фактически пользу€сь ей. ¬ таком случае оформить право на наследство можно только в судебном пор€дке и только при наличии весомых доказательств.

“ак, несколько мес€цев назад у мен€ закончилс€ судебный спор, где пришлось признавать права на квартиру, переход€щую от деда к внуку, затем к его брату, а затем к матери брата.   нотариусу перечисленные наследники не обращались, иногда пользу€сь наследуемой квартирой. —ложность заключалась в том, что обсто€тельства проживани€, оплаты коммунальных услуг, пользование жилым помещением пришлось подтверждать за период более 10 лет, когда многие документы уже не сохранились за давностью хранени€. ќднако, результат в суде все же был положительным.

„то ждет наследника, не вступившего в наследство

≈сли наследник не вступит в наследство в течение 6 мес€цев с момента смерти наследодател€, то он утрачивает права претендовать на имущество, за некоторым исключением, а именно. ≈сли пропуск срока дл€ прин€ти€ наследства был вызван уважительными причинами, как-то, важна€ государственна€ командировка, серьезное заболевание, лишающее возможности вести обычный образ жизни, обман со стороны других наследников, иное, то суд вправе срок дл€ прин€ти€ наследства восстановить.  роме того, при пропуске срока дл€ вступлени€ в наследство наследники, во врем€ оформившие имущество, вправе согласитьс€ передать долю другому наследнику, пропустившему срок дл€ его прин€ти€. » наконец, если за€вление к нотариусу не подавалось, но как уже было сказано выше, наследник в течение шести мес€цев пользовалс€ хоть какой-то наследственной вещью и может это подтвердить, то считаетс€, что он вступил в наследство в отношении всего имущества, и обратившись к нотариусу или в суд с доказательствами, последние выдадут свидетельство о праве на наследство или решение о признании права на все наследственное имущество.

 ак защищать себ€ в суде

—удебные споры о признании фактического вступлени€ в наследство имеют свою специфику. » чем дороже наследство, тем сложнее признать на него свои права. “ак, если проанализировать судебную практику 2014 года ћосквы и “ульской области, то из 100 рассмотренных дел о фактическом вступлении в наследство на недвижимость, в “ульской области было удовлетворено 95 исков, тогда как в ћоскве только 50.

— учетом значительной стоимости квартир в ћосковском регионе, суды очень щепетильно и без поблажек подход€т к разрешению споров о фактическом вступлении в наследство. » если потенциальный наследник не представит однозначные доказательства пользовани€ недвижимостью, то и права за ним признаны быть не могут.  акие же доказательства необходимо предъ€вл€ть суду? “акими доказательствами могут быть: документ в подтверждении прописки, в том числе и временной регистрации, данные о чем отражаютс€ в выписке из домовой книги и финансовом лицевом счете.

 роме того, факт проживани€ потенциального наследника в спорном жилье способны подтвердить соседи и родственники. ќднако, не стоит уповать только на свидетельские показани€, они принимаютс€ во внимание только при наличии других письменных доказательств. ¬ ћоскве свидетельские показани€ без иных письменных документов отдельной доказательной силы почти не имеют.  витанции об оплате коммунальных услуг, налогов, других об€зательных начислений за наследственное имущество, так же будут свидетельствовать о фактическом вступлении в наследство. «начительную доказательную силу способны сыграть документы (договоры, акты, квитанции по оплате) в подтверждении передачи в аренду или наем спорной наследуемой квартиры или проведение в ней ремонтных или иных работ, например, уборки. “ак, в одном из моих споров решающим дл€ признани€ клиентов фактически вступившими в наследство стал договор найма и свидетельские показани€ нанимателей, которые подтвердили, что пользовались квартирой, предоставленной им моими доверител€ми.
  


ћетки:  

 ак дольщику выйти из недостро€ с 20-процентной прибылью

ƒневник

ѕ€тница, 03 јпрел€ 2015 г. 11:33 + в цитатник
15.02.2014-5 (700x525, 100Kb)

–ынок инвестиций.

¬ услови€х стагнации спроса и коррекции цен на стро€щеес€ жилье у многих дольщиков сдают нервы. ≈сли еще несколько лет назад большинство покупателей квартир в новостройках готовы были миритьс€ со срывом сроков сдачи жиль€ годами, то теперь ситуаци€ изменилась. —огласно данным «ёридического центра адвоката ќлега —ухова», в течение последнего полугода дольщики стали обращатьс€ в суды с исками о расторжении договоров и выплаты неустоек значительно чаще.
ѕо закону, строительна€ компани€ об€зана передать клиенту приобретенную квартиру не позднее срока, предусмотренного договором долевого участи€ (ƒƒ”). ќднако на практике застройщики крайне не пунктуальны. ƒома сдаютс€ в эксплуатацию с задержкой от нескольких  мес€цев до 1,5-2 лет. ѕо словам адвоката ќлега —ухова, все больше инвесторов в стро€щеес€ жилье в случае срыва сроков сдачи домов предпочитают возвращать застройщикам дешевеющие квартиры и отсуживать компенсацию. “аким образом,  214-‘« о долевом инвестировании позвол€ет не только эффективно защитить права, но иногда и окупить вложени€ даже на падающем рынке.
ѕо закону, одним из оснований дл€ одностороннего отказа от исполнени€ ƒƒ” €вл€етс€ превышение за€вленных в нем сроков передачи объекта более чем на 2 мес€ца.  роме того, покупатель жиль€ вправе расторгнуть договор в судебном пор€дке в случа€х прекращени€ или приостановки строительства многоквартирного дома - если есть основани€ предполагать, что в предусмотренный договором срок квартиры не будут переданы дольщикам.
 омпани€ об€зана возвратить клиенту деньги, полученные по договору, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 «акона N 214-‘« – исход€ из 1/300 ставки рефинансировани€ ÷ентрального банка –‘. ѕроценты (причем в двойном размере!) начисл€ютс€ со дн€ внесени€ дольщиком денег по договору в кассу девелопера.  роме того, дольщики вправе потребовать возмещени€ убытков – например, покрыти€ расходов на аренду жиль€ или обслуживание кредитов.
«Ќедавно одному из ставропольских дольщиков удалось отсудить у местного застройщика около 1 млн рублей, которые были вложены в долевое строительство однокомнатной квартиры. «астройщик планировал сдать жилой комплекс еще в конце 2011 года, однако с завершением проекта не спешил. ѕокупатель обратилс€ в суд с иском о расторжении  договора долевого участи€. ≈му удалось взыскать с застройщика около 250 тыс. рублей процентов за пользование денежными средствами, компенсацию морального вреда в размере около 20 тыс. рублей и  штраф в размере 50% от взысканной суммы», - рассказывает адвокат ќлег —ухов.
Ќередко дольщики пытаютс€ наказать застройщика по полной программе и взыскать с него не только проценты за пользование денежными средствами, но и неустойку, установленную ч. 2 ст. 6 «акона N 214-‘«. ќднако при расторжении договора участи€ в долевом строительстве суды не примен€ют эту норму, руководству€сь указани€ми ¬ерхового суда. ѕо мнению его судей, право потребител€ на неустойку возникает при нарушении срока исполнени€ работы при прин€тии им результата выполненного договора, тогда как отказавшись от исполнени€ договора и потребовав возврата внесенной оплаты покупатель использует другой способ защиты нарушенного права.
ѕри стоимости квартиры пор€дка 5 млн рублей и просрочке в один год,  можно рассчитывать на компенсацию в размере до 1 млн рублей. ‘ормула расчета компенсации такова:  (—– : 300 х ÷ х ѕ–) : 100 х 2 = сумма неустойки, где —– - ставка рефинансировани€, ÷ - цена договора, ѕ– - срок задержки передачи квартиры. «ѕо сути, идет речь о принуждении застройщика к обратному выкупу жиль€ с 20-процентной наценкой. “аким образом, в услови€х коррекции цен на рынке жиль€ расторжение договора с взысканием неустойки и компенсации позвол€ет выйти из рискового проекта с прибылью и реинвестировать средства в квартиру большей площади у более надежного застройщика, или вообще купить готовое жилье на вторичном рынке», - резюмирует адвокат ќлег —ухов.


ћетки:  

Ќа что необходимо обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не быть обманутым

ƒневник

ѕонедельник, 23 ћарта 2015 г. 13:32 + в цитатник
1543462 (640x479, 46Kb)

–ынок недвижимости.

Cогласно данным «ёридического центра адвоката ќлега —ухова», в период кризиса количество преступлений при продаже недвижимости значительно возрастает. √осударство мобилизует силы на глобальные, политические проблемы, а проблемы обычных покупателей отход€т на второй план. »менно в такие периоды следует быть особенно внимательными, приобрета€ вторичное жилье. 
 вартира с дисконтом от 15 %
–ынок вторичной недвижимости очень стабилен и консервативен. » даже во врем€ значительного снижени€ покупательной способности рубл€ собственники не готовы миритьс€ с удешевлением их жиль€.  ак свидетельствует статистика кризисов 1998 и 2008 годов, цены на недвижимость падают не сразу, а постепенно и медленно. ¬ладельцам проще повременить с продажей собственности, чем идти на снижение ее стоимости. ј если рассматривать усто€вшийс€ или растущий рынок «вторички», то дисконтные цены должны настораживать всегда. “олько мошенники готовы скидывать квартиры по запредельно низким ценам. “ак, в 2014 году на юго-западе столицы была поймана преступна€ группа, продававша€ дорогие квартиры по заниженной стоимости. ƒисконт достигал 8 миллионов. Ќо именно дешева€ цена и погубила преступников. ќдин из покупателей сообщил в правоохранительные органы о насторожившем его предложении приобрести жилье у гражданина ћолдовы со значительной скидкой. ћошенников вз€ли с поличным при заключении очередного договора.
ѕрописанные в квартире
«≈сли в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, следует очень тщательно проверить, какое отношение они имеют к недвижимости, т. к. некоторым категори€м таких лиц закон гарантирует пожизненное право на проживание и регистрацию, — советует адвокат ќлег —ухов. — Ќесмотр€ на многочисленные примеры в —ћ» и »нтернете, рассказывающие о продаже жиль€ с сюрпризом, желающие обзавестись недвижимостью по-прежнему совершают непростительные ошибки. Ќапример, осенью 2014 года ко мне обратилс€ весьма состо€тельный высокопоставленный чиновник, намеревавшийс€ выселить членов бывшей семьи собственника, продавшего ему квартиру. ѕри изучении документов вы€снилось, что в ней зарегистрированы жена и дети, которые отказались от приватизации. ¬ соответствии с законом выселить их не представл€лось никакой возможности. „то говорить о простых люд€х, если даже банки совершают подобные ошибки, име€ в штате огромные юридические отделы. “олько за 2014 год мне удалось отсто€ть интересы двух семей, которых банки так и не смогли выселить по суду.  вартиры были заложены под кредиты, но кредитные организации не обратили внимани€, что проживающие в них семьи имеют пожизненное право на недвижимость и выселить их невозможно».
—обственник по завещанию
ќформленна€ по завещанию квартира, особенно если завещание составлено не на родственников или подписано с участием рукоприкладчиков, — сама€ опасна€ дл€ покупки недвижимость. ¬ крупных городах промышл€ют дес€тки преступных групп, специализирующихс€ на завладении жильем путем оформлени€ прав собственности по поддельным завещани€м. »м оказывают содействие продажные нотариусы, участковые и сотрудники регистрационных служб. ћошенников не останавливает даже наличие родственников у владельцев квартир. ѕоследние обычно вывоз€тс€ в медицинские учреждени€, где скоропостижно умирают от сердечной недостаточности. »х жильем завладевают посторонние лица по поддельным завещани€м, договорам купли-продажи и дарени€. „асть подобных завещаний и договоров впоследствии оспариваетс€, и квартиры возвращаютс€ действительным наследникам, но, к сожалению, в большинстве случаев это происходит уже после продажи недвижимости, когда мошенников и след простыл, а ни с чем остаютс€ обманутые добросовестные покупатели. «“олько в 2014 году € сталкивалс€ с аналогичными судебными процессами в Ѕабушкинском, Ћюблинском и ѕресненском судах ћосквы», — отмечает адвокат ќлег —ухов.
—рочна€ продажа
« вартиры при срочной продаже, так же как и при продаже с дисконтом, должны подвергатьс€ особенной и тщательной проверке. ƒл€ полной подготовки и регистрации договора достаточно двух недель. —рок вполне достаточный и приемлемый дл€ любого продавца. ќднако если последний горит желанием оформить сделку, к примеру, за три дн€, значит, на то есть причины, и они могут быть весьма непри€тными дл€ покупател€. ќсенью 2014 года ко мне обратилс€ клиент, который приобрел проблемную квартиру, числ€щуюс€ под арестом. —н€в арест всего на несколько часов, мошенники продали ему жилье, а затем арест оп€ть был восстановлен. ¬ рамках расследовани€ уголовного дела пострадавшим оказалс€ не только мой клиент, но и, каким бы абсурдным это ни казалось, — сотрудники –осреестра, которые лично и непосредственно принимали участие в сн€тии ареста. ƒоблестные правоохранительные органы сочли, что госслужащие –осреестра были введены мошенниками в заблуждение! » если в таких случа€х безнаказанными остаютс€ пр€мые пособники преступников, то уповать на защиту государства вр€д ли стоит. ѕотому любому потенциальному покупателю жиль€ в первую очередь следует рассчитывать на свои силы», — резюмирует адвокат ќлег —ухов.


ћетки:  

ќколо 15-20% квартир на вторичном рынке продаютс€ с незаконными перепланировками

ƒневник

ѕ€тница, 13 ћарта 2015 г. 10:00 + в цитатник
125 (700x466, 111Kb)

–ынок недвижимости.

¬ последнее врем€ возросло количество судебных исков об устранении незаконных перепланировок квартир, така€ динамика свидетельствует о намерении властей ужесточить контроль за техническим состо€нием жилых домов. ¬ ближайшее врем€  возможны «публичные порки» граждан в виде резонансных судебных процессов об устранении нарушений и, возможно, об изъ€тии и продаже незаконно перепланированного жиль€ с торгов.
—огласно данным «ёридическим бюро адвоката јндре€ Ѕезр€дова», около 15-20% от выставленных на продажу квартир на вторичном рынке ћосквы имеют те или иные неузаконенные перепланировочные решени€. —реди наиболее распространенных нарушений: перенос дверных проемов, демонтаж вентил€ционного короба на кухне с устройством на его месте ниши дл€ бытовой техники и мебели, устройство «теплых полов» с использованием системы центрального отоплени€. ¬ некоторых случа€х узаконить произведенную перепланировку попросту невозможно. «Ќапример, если в результате строительных работ был срезан венткороб, то единственным вариантом устранени€ этого нарушени€ €вл€етс€ полное восстановление демонтированной конструкции. 
 ак показывает анализ судебной практики, около 35-40% незаконных перепланировок, которые станов€тс€ предметом судебных разбирательств, вы€вл€ютс€ в ходе плановых осмотров, еще пор€дка 55% нарушений вскрываютс€  в результате точечной проверки квартир по жалобам соседей, возмущенных подозрительной строительной активностью, грудами строительного мусора, шумом перфораторов. –еже всего причиной жалоб станов€тс€ аварийные ситуации (трещины на стенах, нарушение микроклимата).  ак правило, такие последстви€ характерны дл€ грубых вмешательств в несущие конструкции зданий.
ќбычно сначала к нарушител€м примен€ютс€ меры административного воздействи€ в виде штрафов и предписаний. ¬ соответствии со ст. 293 √  –‘ если собственник жилого помещени€ использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхоз€йственно обращаетс€ с жильем, допуска€ его разрушение, орган местного самоуправлени€ может предупредить владельца о необходимости устранить нарушени€, а если они влекут разрушение помещени€ — назначить собственнику соразмерный срок дл€ ремонта.
≈сли нарушени€ не устранены, то чиновники предпринимают следующий шаг — обращаютс€ в суды с требовани€ми привести квартиру в соответствие с техническими нормативами. « ак показывает практика, большинство исков жилинспекций удовлетвор€ютс€, однако решени€ судов часто не выполн€ютс€. ¬ этом случае жилинспекци€ вправе повторно обратитьс€ в суд: теперь уже с требованием лишить перепланировщиков права собственности на квартиру — с последующей продажей недвижимости с публичных торгов. ќб€занность по приведению помещени€ в нормативное состо€ние в этом случае возлагаетс€ на новых собственников. » такие прецеденты имеютс€», — утверждает адвокат јндрей Ѕезр€дов.
Ќапример, недавно один из райсудов „ел€бинской области удовлетворил иск местной администрации и прокуратуры о продаже жилого помещени€, принадлежащего гражданину ’., с публичных торгов. ќтветчик самовольно осуществил переустройство и перепланировку квартиры, устроив в ней баню-сауну, проигнорировав при этом все предписани€ о приведении помещени€ в прежнее состо€ние в установленный срок. ¬ согласовании переустройства и перепланировки жилого помещени€ ответчику было отказано. Ќа гражданина «настучали» соседи, пострадавшие от повышенной влажности и нарушени€ работы системы отоплени€.
¬месте с тем, судебна€ практика по искам о выставлении квартир с незаконной перепланировкой на торги, весьма неоднозначна. “ак, известны случаи, когда суды отклон€ли подобные требовани€, ссыла€сь на положени€ ст. 235 √ражданского кодекса –‘, котора€ устанавливает закрытый перечень случаев принудительного изъ€ти€ имущества у собственника, и не предусматривает возможности принудительного изъ€ти€ жилого помещени€ в случае его самовольного переустройства. Ќередко суды уклон€ютс€ от прин€ти€ радикальных решений, ссыла€сь на отсутствие доказательств направлени€ предписаний о приведении жилого помещение в первоначальное состо€ние с установлением срока производства данных работ.
Ќезаконна€ перепланировка чревата не только судебными т€жбами, но и финансовыми потер€ми. «Ќапример, срезанный венткороб снижает ликвидность квартиры в случае ее продажи. “акие варианты почти не рассматривают ипотечные покупатели, так как большинство банков отказывают в выдаче кредита под залог квартиры с незаконной перепланировкой. Ќекоторые заемщики пытаютс€ обвести банки вокруг пальца — договариваютс€ с оценщиками, которые за определенную мзду могут "не заметить", например, срезанный венткороб. —тоит, однако, заметить, что если такой подлог вскроетс€, то банк может потребовать досрочного возврата кредита. Ќаконец, установив в нишу, оборудованную на месте венткороба, бытовую технику можно лишитьс€ холодильника или стиральной машины в том случае, если техники решат воспользоватьс€ дедовским способом проверки работоспособности вентил€ции и швырнут в вентканал лом или гирю», — резюмирует јндрей Ѕезр€дов.


ћетки:  

ќсновные причины расторжени€ договора купли-продажи квартиры

ƒневник

—реда, 04 ћарта 2015 г. 10:48 + в цитатник
1209-thumb (250x229, 28Kb)

–ынок юридических услуг.
 упить квартиру, вселитьс€ в нее, начать ремонт, а затем, получив повестку из суда, оказатьс€ вт€нутым в процесс о расторжении договора и возврате жиль€ — не сама€ радужна€ перспектива. ќ том, когда расторгаютс€ сделки по приобретению недвижимости и как этого не допустить, рассказывает адвокат ќлег —ухов («ёридически центр адвоката ќлега —ухова»).

ѕодтверждение оплаты
ќдним из условий состо€тельности договора купли-продажи недвижимости и основной об€занностью покупател€ €вл€етс€ его оплата. ќсновна€ ошибка, которую допускают стороны по сделке, — это неправильное оформление платежных документов, отсутствие или порок которых привод€т к плачевным последстви€м. “ак, если недвижимость приобретаетс€ у организации, оплачивать ее рекомендую только по безналичному расчету. ≈сли жилье покупаетс€ у физического лица, т. е. гражданина, расчет должен подтверждатьс€ не только актом, но и распиской, содержащей полную и пон€тную информацию о том, кто, кому и за что передал соответствующую сумму денег. ѕриведу пример того, насколько негативными могут оказатьс€ последстви€ неправильного оформлени€ платежных документов. ¬ декабре 2014 года € принимал участие в апелл€ционном процессе ћосгорсуда, который отказал многодетной семье в праве на квартиру, сославшись на то, что имеющихс€ у отца семейства квитанции к приходно-кассовому ордеру и акта о взаиморасчетах недостаточно дл€ подтверждени€ оплаты. ѕроверив счет компании, на который не поступили денежные средства за купленное жилье, суд пришел к выводу о том, что их передача генеральному директору €вл€етс€ неправомерной, и обращать требование к организации, если деньги не оприходованы на ее расчетном счете, не состо€тельно.
–егистраци€ договора в органах государственной регистрации, кадастра и картографии
ѕо старинке больша€ часть населени€ до сих пор заблуждаетс€, полага€, что достаточно оформить у нотариуса договор купли-продажи недвижимости — и он вступит в законную силу. Ёто не так. —делка может быть проведена и в простой письменной форме, но ее следует об€зательно заверить в государственном органе регистрации, таковым в насто€щее врем€ €вл€етс€ ‘едеральна€ служба государственной регистрации, кадастра и картографии (–осреестр), ее подразделени€ есть в каждом городе. ƒоговор в –осреестр подаетс€ лично сторонами или их представител€ми по доверенности. ѕомимо договора необходимо предоставить выписку из домовой книги и нотариальное согласие супруга продавца, либо нотариальное за€вление об отсутствии супруга. √оспошлина составл€ет 2 000 рублей. “олько после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, осуществл€емой на одиннадцатый день после подачи документов, договор считаетс€ состо€вшимс€.
«Ќесколько лет назад ко мне обратилс€ знакомый, у него на руках был нотариально заверенный договор купли-продажи с дальней родственницей, который за долгое врем€ так и не был передан в –осреестр, — рассказывает адвокат ќлег —ухов. — —уды отказали ему в признании сделки состо€вшейс€, и мой знакомый осталс€ без квартиры. —ледует обратить внимание на то, что данный судебный прецедент произошел, когда действовала стара€ редакци€ √ражданского кодекса, а сейчас при указанных обсто€тельствах закрепить за собой недвижимость проще. Ќо "проще" не означает легко, а потому регистрировать переход права собственности по договору € рекомендую в об€зательном пор€дке».
„астое заблуждение и исключительные обсто€тельства
« аждый третий потенциальный продавец уверен, что в течение шести мес€цев с момента заключени€ договора он вправе его отменить, — замечает адвокат ќлег —ухов. — Ёто общее заблуждение. ќтмена или расторжение сделки возможны в исключительных, редких случа€х, когда есть на то строго установленные законом основани€. ќдним из подобных оснований, как было сказано выше, €вл€етс€ неоплата договора. ƒругой, хот€ и весьма редкий, случай € приведу в пример ниже. ќн сильно поразил мен€ в свое врем€, показав несовершенство нашей судебной системы. »так, в 2012 году пожила€ женщина обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры, которую продала еще в 2001 году. —уд договор расторг и отобрал у действующих собственников жилье, возвратив его старушке. ќснованием такого решени€ стали €кобы существенно изменившиес€ обсто€тельства, произошедшие с момента совершени€ сделки. ƒействительно, стать€ 451 √ражданского кодекса позвол€ет расторжение договора при возникшем форс-мажоре. ќднако данна€ стать€, на мой взгл€д, не может примен€тьс€ к договорам купли-продажи квартир, а такие обсто€тельства, как удорожание недвижимости и ухудшение здоровь€ продавца (бабушки), которые и €вились тем самым форс-мажором, не могут служить причиной дл€ расторжени€ договора. Ќо суды, вплоть до высшей инстанции, посчитали иначе».


ћетки:  

“ќѕ-5 способов обмана застройщиками покупателей квартир в новостройках

ƒневник

¬торник, 10 ‘еврал€ 2015 г. 10:15 + в цитатник

15.02.2014-5 (700x525, 100Kb)
–ынок недвижимости.

Ќесмотр€ на увеличение объемов жилищного строительства и обострение конкуренции, на рынке недвижимости процветают многочисленные схемы открытого и завуалированного обмана покупателей квартир. ќ наиболее распространенных из них рассказывает адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»), президент «√ильдии юристов рынка недвижимости».
ќбман є1. ѕродажа квартиры без обещанной инфраструктуры
ѕочти все застройщики нарушают розданные дольщикам инфраструктурные обещани€ - зачастую предусмотренные проектами бесплатные школы и детские сады оказываютс€ коммерческими учреждени€ми, либо вообще остаютс€ лишь на бумаге. «‘акт предоставлени€ ложной информации об инфраструктурной начинке проектов жилищного строительства можно зафиксировать и доказать. ќднако добитьс€ создани€ обещанных инфраструктурных объектов гораздо сложнее. „аще всего застройщики, оказавшись под давлением общественности и местных администраций, идут навстречу покупател€м жиль€ в том случае, если существенно нарушены санитарные нормы и технические регламенты».
ќбман є2. Ќаличные взаиморасчеты
Ќекоторые застройщики заманивают покупателей скидками в размере от 5 до 15% от общей стоимости квартиры, которые предоставл€ютс€ при условии единовременной полной оплаты жиль€ наличными в кассу компании. «ѕроблема состоит в том, что чаще всего деньги не доход€т до кассы - застройщики просто раздают их "в черную" привлеченным дл€ выполнени€ строительных работ гастарбайтерам, а также в виде вз€ток чиновникам. Ќаличный формат взаиморасчетов при покупке жиль€ опасен тем, что дольщик, в случае какого-либо конфликта с застройщиком или остановки строительства, не сможет взыскать полную стоимость своей квартиры. ¬ случае возникновени€ проблем выданные покупател€м неизвестно кем подписанные приходные ордеры будут приравнены к филькиной грамоте. —оглашатьс€ на такую схему расчетов возможно только в крайних случа€х при условии выдачи фискальных документов - приходного ордера, кассового чека, акта сверки произведенных расчетов.   слову, эти бумаги могут потребоватьс€ дл€ получени€ налоговых вычетов», - напоминает адвокат ќлег —ухов.
ќбман є3. ќтсутствие звукоизол€ции в новостройках
¬ последнее врем€ застройщики, в погоне за максимальной прибылью, стали примен€ть самые экономичные проектные и конструктивные решени€. Ќапример, использовать тонкие легкобетонные блоки и, тем самым, снижать толщину межквартирных стен. ¬ результате стены не обеспечивают требований действующих нормативных актов в части звукоизол€ции. ¬ случае же утолщени€ стен изнутри уменьшаетс€ обща€ площадь квартир. ѕо закону, застройщик об€зан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует услови€м договора, строительным нормам, требовани€м технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим об€зательным требовани€м. ¬ противном случае покупатель вправе не подписывать передаточный акт и требовать от застройщика безвозмездного устранени€ недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшени€ цены договора, возмещени€ своих расходов на устранение недостатков. ќбжаловать действи€ застройщиков можно как в претензионном, так и судебном пор€дке.
ќбман є4. Ќекачественные материалы и отделка
ѕроблема низкого качества отделки квартир в новостройках - одна из самых наболевших. „аще всего покупатели страдают от некачественно выполненных узлов примыкани€ оконных блоков к стеновым проемам, огромных щелей в оконных и балконных блоках, протекани€ сантехнических сто€ков, разгерметизации швов. Ќеобходимо настойчиво требовать от застройщиков исправлени€ недоделок, которые могут про€вл€тьс€ уже после подписани€ акт приема-передачи. “ребовани€ по устранению недостатков можно предъ€вл€ть в течение всего гарантийного срока, который по договорам долевого строительства составл€ет п€ть лет. ¬се обнаруженные дефекты следует фиксировать в письменной форме в присутствии свидетелей и, желательно, независимых экспертов.
ќбман є5. ѕрактически все застройщики задерживают строительство
ќколо 80% компаний, которые осуществл€ют строительство многоквартирных домов, срывают за€вленные в договорах сроки строительства. ћинимальна€ просрочка составл€ет от нескольких мес€цев, а максимальна€ - до нескольких лет. јдвокат ќлег —ухов напоминает, что согласно закону «ќб участии в долевом строительстве», в случае нарушени€ срока передачи дольщику объекта строительства виновный в этом застройщик об€зан выплатить покупателю неустойку (в размере 1/150 ставки рефинансировани€ ÷ентрального банка –‘), а также возместить в полном объеме причиненные убытки, компенсировать моральный вред. ¬прочем, не всегда дольщикам удаетс€ применить эту норму закона. Ќапример, многие застройщики уход€т от жестких санкций за срыв сроков строительства, использу€ схему продаж недвижимости через жилищно-строительные кооперативы, на которые не распростран€етс€ 214-‘« о долевом строительстве.


ћетки:  

 ак вернуть аванс за квартиру в случае отказа от сделки

ƒневник

—реда, 12 Ќо€бр€ 2014 г. 09:47 + в цитатник
1209-thumb (250x229, 28Kb)

По статистике, около 15 % продавцов недвижимости заключают с покупател€ми жиль€ договоры аванса, рассматрива€ полученные суммы как надежный способ обеспечени€ исполнени€ об€зательств по будущему договору купли-продажи. “ем не менее на практике, даже если сделка сорвалась по вине покупателей квартиры, продавцам приходитс€ не только возвращать авансы контрагентам, но и выплачивать проценты за незаконное пользование денежными средствами из расчета 9,5 % годовых.

—ценарий конфликта вокруг авансовых платежей

 ак правило, конфликтна€ ситуаци€ вокруг авансовых платежей развиваетс€ по одному и тому же сценарию. —тороны — покупатель и продавец квартиры — заключают договор о внесении аванса в счет покупки недвижимости. Продавецрассчитывает, что в том случае, если покупатель откажетс€ от приобретени€ жиль€, он сможет удержать уплаченную в виде аванса сумму в качестве компенсации. В договоре о внесении аванса указываетс€, что в случае срыва сделки купли-продажи квартиры по вине покупател€ сумма аванса в двойном размере переходит в собственность продавца. Однако эта гаранти€ не действует. Почему?
 ак вернуть аванс за квартиру
«Ќикаких законных оснований дл€ удержани€ аванса у продавца недвижимости нет. ƒоговор о внесении аванса без заключени€ основного договора купли-продажи не может €вл€тьс€ основанием возникновени€ денежного об€зательства. јванс представл€ет собой денежную сумму, уплаченную до исполнени€ договора в счет причитающихс€ платежей. В отличие от задатка аванс не выполн€ет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено об€зательство, а также в случае расторжени€ предварительных договоренностей, сторона, получивша€ соответствующую сумму, об€зана вернуть ее»

По словам юриста, если продавец отказываетс€ вернуть аванс, несосто€вшийс€ покупатель вправе обратитьс€ в суд с иском о признании договора о внесении аванса недействительным и взыскании спорной суммы. Ѕолее того, ст. 395 Г  –‘ позвол€ет несосто€вшемус€ покупателю потребовать от стороны, уклон€ющейс€ от возврата денежных средств, уплаты процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами. –азмер процентов определ€етс€ действующей учетной ставкой банковского процента на день исполнени€ денежного об€зательства или его соответствующей части (а это около 9 % годовых). Ёто правило примен€ютс€, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

—удебна€ практика

«Если дело доходит до суда, то продавцы обычно настаивают на признании аванса задатком, — рассказывает адвокат Олег —ухов. — В соответствии со ст. 380 Г  –‘ задатком признаетс€ денежна€ сумма, выдаваема€ одной из договаривающихс€ сторон в счет причитающихс€ с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключени€ договора и в обеспечение его исполнени€. —татьей 381 Г  –‘ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давша€ задаток, он остаетс€ у другой стороны. Однако суды считают, что включение в договор об авансе услови€ об ответственности сторон, примен€емое к договорам о задатке, противоречит положени€м ст. 421 и 422 Г  –‘, и признают такие положени€ договора недействительными».

При рассмотрении подобных споров суды ссылаютс€ на ч. 3 ст. 487 Г  –‘, согласно которой в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполн€ет об€занность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, то об€зательства, предусмотренные в заключенном между сторонами договоре аванса, прекращаютс€ и уплаченна€ по договору сумма аванса должна быть возвращена истцу в соответствии со ст. 1102 Г  –‘ независимо от того, по чьей вине не заключен договор купли-продажи.

По словам юристов, аргументы продавцов о том, что они рассматривали заключенные соглашени€ как предварительный договор купли-продажи или договор получени€ задатка, судами во внимание обычно не принимаютс€. Ѕолее того, известны случаи, когда сумма внесенного аванса взыскивалась даже в отсутствие расписок о получении денег.
 


ћетки:  

 ак приватизировать служебное жилье

ƒневник

—реда, 22 ќкт€бр€ 2014 г. 10:49 + в цитатник

В последнее врем€ резко возросло число граждан, желающих приватизировать жилье, предоставленное им во врем€ работы в государственных организаци€х, ведомствах, на предпри€ти€х, а также в период службы в вооруженных силах. јжиотаж объ€сн€етс€ тем, что бесплатна€ приватизаци€ жиль€ заканчиваетс€ 1 марта 2015 года. Если «час икс» не будет вновь перенесен (как это уже случалось в 2007, 2010 и 2013 годах), то после этой даты приватизаци€ станет платной, либо жилье останетс€ в муниципальной собственности.
www.restko.ru/market/search_type=%C1%C4_and_search_kw=995-1885-1885-2570-117
’оз€ин — барин

—лужебное жилье — это квартиры, которые принадлежат конкретной организации или государственному учреждению и предоставл€ютс€ сотрудникам дл€ временного проживани€ на период выполнени€ трудовых или служебных об€занностей.

«акон о приватизации устанавливает, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы сами решают, разрешить приватизацию служебного жиль€ или нет. “очно такие же полномочи€ государство предоставл€ет предпри€ти€м и учреждени€м, в хоз€йственном ведении или оперативном управлении которых находитс€ жилищный фонд. –ешение о приватизации служебного жилого помещени€ €вл€етс€ исключительным правом собственника, и чаще всего хоз€ева ведомственного жиль€ расстаютс€ с недвижимостью крайне неохотно.
Ќередко формальным основанием дл€ отказа в приватизации €вл€етс€ отсутствие на муниципальном и региональном уровне документов, регламентирующих пор€док приватизации служебных жилых помещений. «Ѕольше всего спорных вопросов возникает в св€зи с приватизацией жиль€ военнослужащими, так как жилой фонд зачастую находитс€ в оперативном управлении квартирно-эксплуатационных управлений и частей ћинобороны, которые не имеют полномочий заключать договоры на передачу жиль€ в собственность граждан. Отсутствие нормативно урегулированного пор€дка получени€ согласи€ ћинобороны как представител€ собственника государственного имущества на передачу жилого помещени€ в собственность, а также пор€дка заключени€ и оформлени€ договоров на приватизацию преп€тствует реализации прав военнослужащих на приватизацию жиль€», — рассказывает адвокат Олег —ухов.

» напоминает, что согласно статье 8 «акона –‘ «О приватизации жилищного фонда в –оссийской ‘едерации» решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматьс€ по за€влени€м граждан в двухмес€чный срок со дн€ подачи документов. В случае нарушени€ прав гражданина при решении вопросов оформлени€ в собственность жилых помещений он вправе обратитьс€ в суд.

Проверьте «служебный» статус

Правовые основани€ дл€ переоформлени€ служебной квартиры в собственность могут возникнуть в том случае, если недвижимость по тем или иным причинам не имеет статуса служебного помещени€ либо исключена из специализированного жилого фонда.  ак показывает практика, чаще всего основанием дл€ оспаривани€ «служебного» статуса жиль€ могут быть нарушени€, допущенные при передаче квартир от государственных предпри€тий или учреждений муниципалитетам, реорганизации Г”П в коммерческие предпри€ти€ и пр. Прежде чем обращатьс€ с требованием о приватизации служебного жиль€ в суд, заинтересованному в этом лицу необходимо вы€снить текущий статус жилого помещени€ (его принадлежность), а также изучить документы, на основании которых производилось вселение в квартиру. ƒл€ этого следует направить запрос работодателю, который предоставил жилье, в местную администрацию, подн€ть соответствующие документы в архиве.

«Прежде всего надо вы€снить, кем прин€то решение о включении жиль€ в разр€д служебного. Присвоение такого статуса производитс€ только уполномоченными на то органами, управл€ющими государственным, муниципальным или ведомственным жилищным фондом. Ќеобходимо уточнить, когда квартира стала служебной. “акое решение может быть прин€то только до предоставлени€ ее жильцу. —оответствующа€ запись о статусе должна иметьс€ в –осреестре».

Верховным —удом –‘ по одному из дел было дано четкое разъ€снение: запрет на приватизацию служебных жилых помещений €вл€етс€ действительным только в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. В противном случае граждане могут реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещени€ независимо от того обсто€тельства, что оно предоставл€лось им в св€зи с трудовой де€тельностью в государственном или муниципальном учреждении».

ƒокажите «социальность» найма

Право на бесплатную приватизацию жиль€ приобретаетс€ гражданином в силу закона и €вл€етс€ производным от его статуса нанимател€ жилого помещени€. По закону «О приватизации жилищного фонда в –‘» приватизации подлежат жилые помещени€, занимаемые гражданами на услови€х социального найма.

Если служебное жилье, которое ранее находилось на балансе государственного или муниципального предпри€ти€ или учреждени€, было передано органам местного управлени€ в рамках процесса ликвидации или реорганизации, то гражданин может доказать, что пользуетс€ квартирой по договору социального найма и имеет право на приватизацию. «»звестны случаи, когда граждане въезжали в ведомственные квартиры не на основании договоров служебного найма, а по договорам социального найма либо вообще без оформлени€ документов. В этом случае шансы получить разрешение на приватизацию жилища в судебном пор€дке существенно возрастают».
 


ћетки:  

 ак мошенники караул€т стариков и присваивают их квартиры

ƒневник

„етверг, 06 ћарта 2014 г. 14:03 + в цитатник

 ѕо официальной статистике, около 25 % российских пенсионеров живут в одиночестве. «ачастую от немощных и больных стариков отворачиваютс€ даже близкие родственники. » тем самым подвергают пожилых людей смертельной опасности. ≈жегодно тыс€чи одиноких пожилых людей попадают в поле зрени€ аферистов и лишаютс€ не только жиль€, но подчас и жизни. —пециалисты  предостерегают от наиболее распространенных способов мошенничества с недвижимостью брошенных пенсионеров.

—мертельный «собес»
ќдин из наиболее попул€рных приемов, с помощью которых мошенники втираютс€ в доверие к своим жертвам, — использование образа соцработника. ѕредъ€вл€€ липовые документы (а зачастую — полага€сь исключительно на собственное красноречие), жулики проникают в жилища пожилых людей, а затем под видом бумаг дл€ оформлени€ дополнительной пенсии подсовывают на подпись доверенность на право распор€жатьс€ недвижимым имуществом. ѕосле этого пенсионеров вывоз€т на периферию и оставл€ют в одиночестве в заброшенных деревн€х — в холоде и голоде, без коммунальных удобств.


ќпасна€ рента
„астыми жертвами квартирных мошенников станов€тс€ пенсионеры, заключившие договоры пожизненной ренты. «»звестны случаи, когда пенсионеры отписывали преступникам квартиру и вскоре умирали. ќднако опасность может прийти и с другой стороны». —начала злоумышленники, заключив договор ренты, окружают жертву вниманием и заботой, регул€рно навещают, стабильно выплачивают рентные платежи, оплачивают коммунальные услуги. ѕо договору ренты мошенники уже €вл€ютс€ собственниками квартиры. Ќо, во-первых, они вправе отчуждать переданное им в обеспечение пожизненного содержани€ недвижимое имущество только с предварительного согласи€ получател€ ренты. ¬о-вторых, в случае отчуждени€ такого имущества плательщиком ренты его об€зательства переход€т на приобретател€ имущества. „тобы обойти эти ограничени€, установленные законом в цел€х защиты прав получателей ренты, злоумышленники подсовывают доверчивым иждивенцам вместо хоз€йственных расписок сначала документы о расторжении рентных правоотношений, а затем доверенность на распор€жение недвижимостью, дарственные, договоры купли-продажи.
Ќеравноценный обмен
ќсоба€ группа риска — старики, имеющие задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, и алкоголики.  ак правило, эта категори€ собственников недвижимости попадает в поле зрени€ не жуликов-одиночек, а организованных преступных групп. 

»х участники, представл€€сь старикам риелторами или адвокатами, предлагают обмен€ть жилье на другое. –азумеетс€, с привлекательной доплатой, размера которой с лихвой хватило бы расплатитьс€ с долгами. ѕолучив согласие, мошенники добиваютс€ переоформлени€ недвижимости на подставные лица, а после регистрации сделки пересел€ют жертву в расположенные на отшибе аварийные квартиры и деревенские дома. ќсвободившуюс€ жилплощадь аферисты перепродают. 
Ќе оставл€йте квартиры без присмотра
¬ последнее врем€ участились случаи мошенничества, св€занные с захватом временно пустующих квартир, принадлежащих пенсионерам. Ќередко пожилые люди не в состо€нии не только самосто€тельно распор€жатьс€ такой недвижимостью (например, сдавать излишки жилплощади в аренду), но и просто регул€рно присматривать за ней. “акими «бесхозными» квадратными метрами пытаютс€ завладеть преступники, вооруженные поддельными решени€ми суда дл€ регистрации права собственности. ѕосле оформлени€ документов квартиры немедленно перепродаютс€. –еальные собственники недвижимости нередко узнают о сделке слишком поздно: когда во врем€ «контрольного» визита обнаруживают в своей квартире незнакомцев. 
ќбманчива€ забота
 вартирных рейдеров пенсионеры рискуют встретить даже в домах престарелых и интернатах дл€ психически нездоровых граждан.  риминальна€ схема основана на обмане юридически неграмотных пожилых пациентов. „лены преступной группы из числа соцработников подыскивают одиноких стариков, желающих переехать в интернат, и заключают с ними договоры, согласно которым квартиры и иное имущество пенсионеров принимаетс€ в счет оплаты за внеочередное социальное обслуживание и оформление в дом-интернат. ѕолученна€ таким путем недвижимость сначала реализуетс€ подставным лицам по бросовым ценам, а затем вторично перепродаетс€ уже на рыночных услови€х.  ак правило, старики не подозревают о манипул€ци€х с их жилплощадью либо получают за молчание мизерную сумму, эквивалентную инвентаризационной стоимости жиль€. —тоит, впрочем, заметить, что иногда одинокие пенсионеры добровольно мен€ют собственное жилье на койку в доме престарелых, так как бо€тс€ стать жертвой бандитов и наркоманов, мечтающих завладеть беззащитной жилплощадью. 

ћетки:  

ј когда жилье в ћоскве вообще подешевеет до нормальных цифр?

ƒневник

„етверг, 25 »юл€ 2013 г. 16:30 + в цитатник
Restko.Ru
— июн€ 2012 года по июнь 2013 года средн€€ цена квадратного метра на рынке вторичного жиль€ ћосквы снизилась на 4,4% и составила 232,8 тыс€чи рублей. ƒолларовые цены уменьшились на 3% до 7163 за "квадрат". ќб этом говоритс€ в анализе рынка, проведенном компанией "ѕересвет-»нвест". ѕо данным аналитиков рынка, за июнь 2013 года рублевые цены... „итать дальше

ћетки:  

 —траницы: [1]