-ѕоиск по дневнику

ѕоиск сообщений в KaterinaPR

 -ѕодписка по e-mail

 

 -ѕосто€нные читатели

 -—татистика

—татистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
—оздан: 19.06.2012
«аписей:
 омментариев:
Ќаписано: 351

«а что граждане воюют с управдомами в судах?

ƒневник

ѕ€тница, 28 јвгуста 2015 г. 10:04 + в цитатник
original (460x288, 61Kb)

–ынки коммунальных, бытовых, социальных, персональных услуг
Ќе будет преувеличением сказать, что иски, св€занные с защитой прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, €вл€ютс€ одним из хитов российского судопроизводства. √раждане суд€тс€ с управдомами из-за манипул€ций со счетами на оплату услуг ∆ ’, ошибочно начисленных долгов, некачественных услуг, прорванных труб и прочих непри€тностей. —удебную практику, а также новые актуальные тенденции в этой сфере проанализировал адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»).

¬ последнее врем€ граждане прин€лись особенно активно «кошмарить» коммунальщиков исками за ущерб, нанесенный имуществу жилищно-коммунальными авари€ми.  оличество таких споров в судах растет пропорционально увеличению степени износа жилфонда, систем водоснабжени€ и отоплени€. ѕри этом домоуправы повсеместно игнорируют претензии пострадавших и не признают требовани€ о возмещении ущерба, несмотр€ на  то, что примерно в 80% случаев суды вынос€т решени€ в пользу граждан. “ак, в одном из регионов пенсионеру, квартира которого пострадала из-за прорыва трубы, удалось взыскать с местного жилкомхоза около 400 тыс. рублей.  ак вы€снилось в суде, причиной потопа стали дефекты, допущенные работниками ∆ ’ при проведении работ по опрессовке системы отоплени€.

« ак правило, при возникновении подобных „ѕ коммунальщики пытаютс€ переложить ответственность на граждан, которые, €кобы, в нарушение требований законодательства не забот€тс€ о расположенном в квартире инженерном оборудовании, самосто€тельно замен€ют сантехнические устройства. ¬ таких делах решающее значение имеют нюансы. “ак, по одному из дел о заливе потерпевшей удалось доказать, что первые отключающие устройства на ответвлении от сто€ков водоснабжени€, разрушение которых стало причиной залива, относ€тс€ к общему имуществу дома, которое находитс€ в периметре ответственности управл€ющей компании», - комментирует адвокат ќлег —ухов.
ћощным раздражителем дл€ граждан €вл€ютс€ манипул€ции коммунальщиков с платежками за услуги, в которые ушлые работники ∆ ’ включают все, что им вздумаетс€. “ак, например, известны прецеденты, когда в квитанции по оплате коммунальных услуг включались счета за вызовы аварийных бригад, вызванных дл€ устранени€ перебоев в электроснабжении. «ћежду тем, жилищное законодательство гласит, что обеспечение благопри€тных условий проживани€ граждан и надлежащее содержание общего имущества - об€занность управл€ющих компаний. ќплата выездов аварийных бригад уже заложена в установленные тарифы, поэтому предъ€вление дополнительных счетов сверх начисл€емой ежемес€чной платы €вл€етс€ незаконным», - констатирует адвокат ќлег —ухов.

Ќова€ категори€ споров, св€занна€ с оплатой ∆ ’, возникла на волне отзыва банковских лицензий. ∆ертвами зачистки банковской системы станов€тс€ граждане, которые оплачивали услуги жилкомхоза через банкоматы кредитных организаций, оказавшихс€ в фокусе внимани€ ÷ентробанка. »з-за отзыва лицензий денежные средства, выплаченные по квитанци€м за ∆ ’,  периодически «зависают» в проблемных банках, и не поступают на расчетные счета поставщиков жилищно-коммунальных услуг.  ак правило, при рассмотрении подобных споров суды предписывают предпри€ти€м-получател€м из сферы ∆ ’ признать платежи зачисленными, а впоследствии взыскивать их с банков в рамках процедур рассмотрени€ требований кредиторов.

Ќередко покупатели квартир на вторичном рынке уже спуст€ несколько мес€цев и даже лет после совершени€ сделки получают от управл€ющих компаний квитанции на оплату услуг, в которые включены долги, возникшие у предыдущего собственника квартиры. Ќапример, недавно в такой ситуации оказалс€ калининградец, который приобрел жилье в 2012 году, а спуст€ два года обнаружил в квитанции, направленной ему коммунальщиками, долг в несколько тыс€ч рублей, накопленный прежним хоз€ином недвижимости. —уд постановил, что новый хоз€ин жилье не отвечает по долгам предыдущего владельца квартиры. «ќднако в св€зи с введением отдельной строкой платы за капитальный ремонт в договорах купли-продажи недвижимости необходимо указывать, что квартира не просто свободна от коммунальных долгов, но и уточн€ть, от каких именно, выдел€€ расходы на содержание и ремонт общего имущества, оплату капремонта», - рекомендует адвокат ќлег —ухов.

»ногда действи€ коммунальных служб, направленные на улучшение условий проживани€, не только создают риски повреждени€ имущества, но и опасны дл€ жизни и здоровь€ граждан. Ќапример, дл€ одной из жительниц ”фы ремонт в подъезде обернулс€ черепно-мозговой травмой и переломами различной степени т€жести. ∆енщина попала в западню, оставленную местными коммунальщиками. –абочие оставили в полу лестничной клетки полуметровую дыру, в которую и провалилась пострадавша€, спуска€сь по лестнице в магазин за хлебом. —уд взыскал в пользу потерпевшей около 160 тыс. рублей, включа€ компенсацию морального вреда и заработок, утраченный за врем€ продолжительного больничного. «»ли другой пример. ∆ительница  расно€рска опрометчиво доверила прочистку канализации слесар€м местного ∆Ё а. ¬ результате рабочие, пробив потолок санузла, разрушили трубу холодного водоснабжени€ - хлынувша€ вода за несколько минут затопила помещение. ¬озмещать пор€дка 100 тыс. рублей, потраченных на ремонт, потерпевшей пришлось  через суд, так как ∆Ё  отказалс€ компенсировать ущерб в добровольном пор€дке», - рассказывает адвокат ќлег —ухов.

Ќередко судебными разбирательствами заканчиваютс€ попытки граждан отстранить от управлени€ жилфондом компании, оказывающие некачественные услуги.  ак правило, ситуаци€ развиваетс€ по одному и тому же сценарию. ќбщее собрание собственников принимает решение о смене подр€дчика и заключает договор с новым поставщиком услуг. ќднако в 70% случаев отстраненный подр€дчик принимаетс€ оспаривать легитимность такой рокировки - например, ссыла€сь на неучтенное мнение владельцев нежилых помещений.  », пока суд да дело, жители получают счета. ¬ результате граждане получают квитанции на оплату одних и тех же услуг ∆ ’ от двух разных компаний. «  сожалению, независимо от решени€ суда, часть выплаченных жител€ми сумм "тер€етс€" и не доходит по поставщиков ресурсов. ¬ результате оставшиес€ на хоз€йстве управдомы и поставщики ресурсов вынуждены списывать долги, судитьс€ друг с другом, либо выбивать доплаты из собственников», - резюмирует ќлег —ухов.


ћетки:  

 ак правильно сдать квартиру в аренду

ƒневник

ѕ€тница, 21 јвгуста 2015 г. 09:45 + в цитатник
1543462 (640x479, 46Kb)

–ынки недвижимости (здани€, сооружени€, квартиры, земл€)
— начала августа объем предложени€ на рынке арендного жиль€ вырос примерно на 10%. “ака€ тенденци€ вызвана завершением сезона отпусков и возвращением в ћоскву собственников пустующей рентной недвижимости. ќ том, как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду, рассказывает адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»).

 ак найти арендатора?
 ≈два ли не главным фактором, предопредел€ющим ликвидность квартиры на рынке, €вл€етс€ ее адекватна€ цена, соответствующа€ реали€м. „тобы не промахнутьс€ в ценообразовании, необходимо проанализировать предложени€ конкурентов, предлагающих квартиры сопоставимого качества в аналогичном районе города. Ќа уровень арендной ставки вли€ет транспортна€ доступность, состо€ние квартиры, наличие техники и мебели, состо€ние дома и двора, наличие парковки.  ак показывает практика, наиболее ликвидны квартиры не с элитным и дорогим, а экономичным ремонтом, оснащенные недорогой, но функциональной мебелью и бытовой техникой. «Ќе стоит публиковать объ€влени€ о поиске нанимателей с оговоркой "без посредников", поскольку  такие предложени€ привлекают не только арендаторов, но и мошенников. ¬ беседе с потенциальным арендатором желательно поинтересоватьс€ адресом его  предыдущего проживани€ и поинтересоватьс€ о возможности обращени€ к предыдущему арендодателю за устной рекомендацией»

 ак правильно показать квартиру?
 Ќакануне показа квартиры арендатору  необходимо произвести в ней генеральную уборку, проверить работоспособность бытовой техники, а также не оставл€ть на виду особо ценные личные вещи.  «¬ажно, чтобы арендодатель был готов по первому требованию потенциального арендатора продемонстрировать все документы, подтверждающие право распор€жени€ имуществом, - говорит адвокат ќлег —ухов. - ≈сли у помещени€ много собственников - потребуютс€ их личные подписи под договором найма, либо нотариальна€ доверенность на сдачу принадлежащего им жиль€. ≈сли сдаетс€ муниципальное жилье по договору поднайма, то необходимо заручитьс€  письменным согласием собственника жилого помещени€ - муниципалитета, а также всех зарегистрированных в помещении граждан. Ќекоторые ошибочно полагают, будто могут беспреп€тственно сдавать в аренду квартиры своих родственников. ћежду тем, даже близкому родственнику потребуетс€ доверенность на право совершени€ подобных действий».

 ак правильно произвести взаиморасчеты?
 Ќекоторые клиенты не могут прин€ть решение сразу, и предлагают арендаторам внести определенную сумму в обмен на сн€тие объекта с рекламы. «“акой платеж лучше оформить авансовым соглашением - в случае отказа потенциального арендатора от сделки аванс останетс€ у рантье, если конечно документ будет составлен юридически грамотно», - рекомендует ќлег —ухов. ¬ дальнейшем все взаимоотношени€ с арендатором, включа€ пор€док расчетов за квартиру и оплату услуг ∆ ’, необходимо подробно оговорить в письменном договоре найма, а также подписать акт приема-передачи жилого помещени€. ≈сли этого не сделать, то собственник квартиры рискует превратитьс€ из рантье в благотворител€. »звестны случаи, когда арендаторы умудр€лись задержатьс€ в квартирах на длительные сроки, отказыва€сь оплачивать жилье. јдвокат ќлег —ухов рекомендует заранее оговорить в договоре алгоритм изменени€ арендной платы, а также механизм продлени€ сроков действи€ контракта. ¬ противном случае индексировать цену, либо выселить из квартиры несговорчивого арендатора, будет весьма проблематично. ќдной из форм гарантий соблюдени€ условий найма €вл€етс€ денежный залог, который обычно эквивалентен мес€чной ставке аренды. «алог €вл€етс€ фактором, дисциплинирующим арендаторов.  роме того, из залоговой суммы может быть возмещен ущерб, который может быть причинен имуществу собственника.

 ак заплатить налог?
 √раждане, сдающие принадлежащее им жилье в аренду, об€заны заплатить налог одним из двух способов: приобрести соответствующие патенты, предполагающие 6% от ожидаемого оборота, или уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. ¬ ћоскве патент на сдачу в аренду стоит от 1,7 тыс. руб. до 22,5 тыс. руб. в мес€ц в зависимости от месторасположени€ недвижимости. «¬прочем, относительно небольшой объем проданных патентов, несопоставимый с оборотами столичного рынка аренды, €вно указывает на то, что большинство арендодателей, по-прежнему, предпочитают уклон€тьс€ от уплаты налогов, предпочита€ "серые" схемы взаиморасчетов с арендаторами»
 


ћетки:  

 ак правильно составить договор подр€да на строительство дома.

ƒневник

ѕ€тница, 10 јпрел€ 2015 г. 09:58 + в цитатник
zaselenie_vnoviy_dom (560x373, 51Kb)

–ынок строительства.

ƒоговор подр€да на строительство €вл€етс€ одним из наиболее проблемных в составлении и реализации. ќсуществление работ «под ключ» вызывает необходимость отражать в его тексте услови€ о поставке, перевозке и хранении материалов и комплектующих.  роме того, в ходе проведени€ строительных работ могут помен€тьс€ услови€ их выполнени€, а также цены на используемые материалы. „асто возникает необходимость скорректировать состав и объем работ. ¬се эти многочисленные особенности не всегда можно предусмотреть на этапе заключени€ соглашени€. ќ нюансах, которые необходимо знать при оформлении договора подр€да на строительство дома, рассказывает адвокат ќлега —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»), президент «√ильдии юристов рынка недвижимости».
Ќесогласование существенных условий
—огласно нормам действующего законодательства договор €вл€етс€ заключенным, если его стороны в надлежащей форме закрепили соглашение по всем его существенным услови€м. ѕри несогласовании даже одного из них договор будет €вл€тьс€ незаключенным.   их числу относ€тс€: предмет; начальный и конечный сроки осуществлени€ работ; цена договора; прочие услови€, по которым по требованию любой из сторон об€зательно должно быть достигнуто соглашение.
“ак, если в соглашении отсутствует, к примеру, условие о сроке, договор будет считатьс€ незаключенным. ќднако даже несмотр€ на это, если результаты произведенных работ заказчиком будут прин€ты и подтверждены двухсторонними актами и справками о стоимости, но при этом заказчик от оплаты будет уклон€тьс€, суд в споре может встать на сторону подр€дчика. “о же касаетс€ и иных существенных условий.
¬ывод: признание договора строительного подр€да недействительной или незаключенной сделкой не будет €вл€тьс€ безусловным основанием дл€ того, чтобы не оплачивать работу. » все же таких ситуаций лучше не допускать. ѕровер€ть наличие всех существенных условий в договоре необходимо в первую очередь.
ќтсутствие сметы и технической документации
√лавной об€занностью подр€дчика €вл€етс€ осуществление строительства и св€занных с ним работ в соответствии с утвержденной сторонами технической документацией. ѕри этом объем, содержание работ и предъ€вл€емые к ним требовани€ должны строго соблюдатьс€. Ќе менее важным считаетс€ и такой сопутствующий документ, как смета, определ€юща€ стоимость работ. ≈сли стороны не состав€т либо не согласуют указанную документацию, последстви€ могут быть весьма серьезными, и перспективы спора невозможно предсказать однозначно. —удебна€ практика в таких случа€х двойственна. ¬ р€де ситуаций судьи приход€т к заключению, что совокупность существенных моментов не дает оснований считать договор незаключенным. “ак в одном из дел заказчик был ознакомлен с типовым образцом предполагаемого к возведению объекта и прин€л итоговый результат работ по акту. ѕри таких обсто€тельствах суд счел отсутствие техдокументации вполне допустимым. ¬ других случа€х судьи приход€т к совершенно противоположным выводам. —мета и техническа€ документаци€, по их мнению, €вл€ютс€ существенными дл€ сторон, и их отсутствие свидетельствует о незаключенности договора, так как надлежащим образом не определены виды, наименовани€ и объем подлежащих выполнению работ. ѕредугадать, как тот или иной суд отнесетс€ к сложившейс€ между сторонами ситуации в отсутствие технической документации, невозможно.
¬ывод: допуска€ описанную оплошность, подр€дчик отдает получение оплаты за работу на волю случа€.
»сполнение и оплата внесметных работ, пр€мо относ€щихс€ к предмету договора
ƒанна€ проблема, несмотр€ на детальную регламентацию отношений подр€да, €вл€етс€ наиболее актуальной в рамках строительства. ѕредвидеть еще до начала работ полный комплекс действий, необходимых дл€ достижени€ указанного в договоре результата, на практике весьма проблематично. ƒаже если подр€дчик выполнил работы в соответствии с «типовым» проектом, в силу климатических либо иных особенностей могут потребоватьс€ корректировки. ѕо смыслу норм права дополнительными €вл€ютс€ работы, необходимость в которых про€вл€етс€ уже в ходе осуществлени€ строительных работ и без проведени€ которых продолжение строительства не представл€етс€ возможным.
»сполнитель, обнаруживший об€зательность доработок и увеличени€ в св€зи с этим сметной стоимости строительства, должен известить об этом заказчика. Ќе получив ответа на такое извещение в дес€тидневный срок, если закон или договор не предписывают иного, подр€дчик вынужден приостановить стройку с отнесением убытков по причине просто€ на счет виновного в этом заказчика. јнализ судебной практики показывает, что согласование дополнительных работ с заказчиком €вл€етс€ необходимой предпосылкой дл€ их последующей оплаты. Ёто в своем роде определенна€ защита заказчиков от недобросовестных подр€дчиков, пытающихс€ необоснованно раздуть стоимость договора.
ѕри соблюдении процедуры извещени€ заказчика и получении его одобрени€ на проведение и финансирование внесметных работ подр€дчик об€зан приступить к их выполнению. “ут возможны два варианта развити€ событий. Ќа не учтенный ранее объем работ стороны могут заключить дополнительное соглашение. ¬ таком случае в тексте соглашени€ и приложени€х к нему отражаютс€ необходимые сведени€ и параметры. Ћибо производство работ осуществл€етс€ по письму-разрешению заказчика. ¬ы€вить дополнительные работы при таких обсто€тельствах на практике можно будет путем сопоставлени€ их перечн€ согласно смете с аналогичной информацией в актах выполненных работ.
≈сли же цена договора €вл€етс€ фиксированной, ни одна из сторон не вправе требовать ее пересмотра, в том числе в случае, когда в момент заключени€ договора подр€да исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или затрат.
¬ывод: фиксированную цену договора изменить невозможно. ¬ остальных случа€х, при условии соблюдени€ процедур согласовани€ и оформлени€ работ, оплата подр€дчиком будет получена.


ћетки:  

 ак дольщику выйти из недостро€ с 20-процентной прибылью

ƒневник

ѕ€тница, 03 јпрел€ 2015 г. 11:33 + в цитатник
15.02.2014-5 (700x525, 100Kb)

–ынок инвестиций.

¬ услови€х стагнации спроса и коррекции цен на стро€щеес€ жилье у многих дольщиков сдают нервы. ≈сли еще несколько лет назад большинство покупателей квартир в новостройках готовы были миритьс€ со срывом сроков сдачи жиль€ годами, то теперь ситуаци€ изменилась. —огласно данным «ёридического центра адвоката ќлега —ухова», в течение последнего полугода дольщики стали обращатьс€ в суды с исками о расторжении договоров и выплаты неустоек значительно чаще.
ѕо закону, строительна€ компани€ об€зана передать клиенту приобретенную квартиру не позднее срока, предусмотренного договором долевого участи€ (ƒƒ”). ќднако на практике застройщики крайне не пунктуальны. ƒома сдаютс€ в эксплуатацию с задержкой от нескольких  мес€цев до 1,5-2 лет. ѕо словам адвоката ќлега —ухова, все больше инвесторов в стро€щеес€ жилье в случае срыва сроков сдачи домов предпочитают возвращать застройщикам дешевеющие квартиры и отсуживать компенсацию. “аким образом,  214-‘« о долевом инвестировании позвол€ет не только эффективно защитить права, но иногда и окупить вложени€ даже на падающем рынке.
ѕо закону, одним из оснований дл€ одностороннего отказа от исполнени€ ƒƒ” €вл€етс€ превышение за€вленных в нем сроков передачи объекта более чем на 2 мес€ца.  роме того, покупатель жиль€ вправе расторгнуть договор в судебном пор€дке в случа€х прекращени€ или приостановки строительства многоквартирного дома - если есть основани€ предполагать, что в предусмотренный договором срок квартиры не будут переданы дольщикам.
 омпани€ об€зана возвратить клиенту деньги, полученные по договору, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 «акона N 214-‘« – исход€ из 1/300 ставки рефинансировани€ ÷ентрального банка –‘. ѕроценты (причем в двойном размере!) начисл€ютс€ со дн€ внесени€ дольщиком денег по договору в кассу девелопера.  роме того, дольщики вправе потребовать возмещени€ убытков – например, покрыти€ расходов на аренду жиль€ или обслуживание кредитов.
«Ќедавно одному из ставропольских дольщиков удалось отсудить у местного застройщика около 1 млн рублей, которые были вложены в долевое строительство однокомнатной квартиры. «астройщик планировал сдать жилой комплекс еще в конце 2011 года, однако с завершением проекта не спешил. ѕокупатель обратилс€ в суд с иском о расторжении  договора долевого участи€. ≈му удалось взыскать с застройщика около 250 тыс. рублей процентов за пользование денежными средствами, компенсацию морального вреда в размере около 20 тыс. рублей и  штраф в размере 50% от взысканной суммы», - рассказывает адвокат ќлег —ухов.
Ќередко дольщики пытаютс€ наказать застройщика по полной программе и взыскать с него не только проценты за пользование денежными средствами, но и неустойку, установленную ч. 2 ст. 6 «акона N 214-‘«. ќднако при расторжении договора участи€ в долевом строительстве суды не примен€ют эту норму, руководству€сь указани€ми ¬ерхового суда. ѕо мнению его судей, право потребител€ на неустойку возникает при нарушении срока исполнени€ работы при прин€тии им результата выполненного договора, тогда как отказавшись от исполнени€ договора и потребовав возврата внесенной оплаты покупатель использует другой способ защиты нарушенного права.
ѕри стоимости квартиры пор€дка 5 млн рублей и просрочке в один год,  можно рассчитывать на компенсацию в размере до 1 млн рублей. ‘ормула расчета компенсации такова:  (—– : 300 х ÷ х ѕ–) : 100 х 2 = сумма неустойки, где —– - ставка рефинансировани€, ÷ - цена договора, ѕ– - срок задержки передачи квартиры. «ѕо сути, идет речь о принуждении застройщика к обратному выкупу жиль€ с 20-процентной наценкой. “аким образом, в услови€х коррекции цен на рынке жиль€ расторжение договора с взысканием неустойки и компенсации позвол€ет выйти из рискового проекта с прибылью и реинвестировать средства в квартиру большей площади у более надежного застройщика, или вообще купить готовое жилье на вторичном рынке», - резюмирует адвокат ќлег —ухов.


ћетки:  

Ќаиболее распространенные причины, по которым власть отказывает в приватизации квартир

ƒневник

¬торник, 31 ћарта 2015 г. 14:36 + в цитатник
154img1 (500x375, 21Kb)

–ынок недвижимости.

Ќедавно федеральные власти в очередной раз продлили бесплатную приватизацию жиль€ на один  год  - до 1 марта 2016 года. ќднако далеко не всем гражданам, желающим оформить жилплощадь в собственность, удастс€ беспреп€тственно это сделать. ¬ судах уже рассматриваютс€ тыс€чи исков об обжаловании отказов в приватизации. ќ наиболее распространенных стоп-факторах рассказывает адвокат ќлег —ухов («ёридический центр адвоката ќлега —ухова»), президент «√ильдии юристов рынка недвижимости».
ќколо 45% приватизационных судебных споров св€зано с отказами в приватизации служебных помещений и общежитий. ≈сли  спорное жилое помещение не утратило статус служебного, то суды чаще всего отказываютс€ признать право на приватизацию служебного жиль€.  ѕо словам адвоката ќлега —ухова, в последнее врем€ возросло количество исков об обжаловании отказов в приватизации жилых помещений в общежити€х со стороны преподавательского состава федеральных университетов. ««аконом «ќ приватизации жилищного фонда в –‘» установлен запрет на приватизацию жилых помещений в  общежити€х. ќднако в свидетельстве о государственной регистрации права объект должен быть четко идентифицирован как общежитие с подтверждением этого статуса в техническом паспорте на здание. ѕоскольку не всегда эти формальности соблюдаютс€, многие граждане пытаютс€ воспользоватьс€ халатностью чиновников, помноженной на расплывчатость отдельных правовых норм»
—ама€ сложна€ и запутанна€ категори€ приватизационных споров - дела, св€занные с обжалованием отказов в приватизации жиль€ в военных городках (пор€дка 15% отказов в приватизации). ѕроблема состоит в том, что продолжительное врем€ львина€ дол€ жилого фонда, расположенного на территории военных городков, не подлежала приватизации. ѕосле волны резонансных судебных дел с участием ветеранов вооруженных сил, многие поселени€ были исключены из числа закрытых военных городков. ќднако даже после этого попытки граждан приватизировать жилье упираютс€ в бюрократические барьеры: нередко квартиры военных в установленном пор€дке не учтены в Ѕ“» и не внесены в ≈диный реестр прав на недвижимость.
ѕримерно 15% жалоб приходитс€ на отказы в приватизации жиль€, признанного аварийным или незаконно перепланированным. ѕо закону, не подлежат приватизации жилые помещени€, наход€щиес€ в аварийном состо€нии. ќднако, по словам юристов, едва ли не каждому третьему истцу удаетс€ доказать незаконность «аварийного» статуса недвижимости из-за несоблюдени€ власт€ми пор€дка признани€ домов аварийными.
—опоставимое количество отказов в приватизации получают граждане, желающие оформить в собственность муниципальные квартиры, принадлежавшие умершим родственникам. «ѕо закону, граждане, занимающие жилое помещение на услови€х социального найма, а равно члены его семьи имеют право на участие в приватизации. ќднако за€вител€м необходимо предъ€вить убедительные доказательства, подтверждающие право пользовани€ жилым помещением и проживани€ в квартире, факты вселени€ и совместного проживани€ в  качестве члена семьи нанимател€, ведени€ общего хоз€йства», - говорит адвокат ќлег —ухов. ¬ некоторых случа€х наследодатели пытаютс€ включить в наследственную массу муниципальные квартиры, которые наследодатели пытались приватизировать, но по каким-то объективным причинам (например, из-за бюрократических проволочек) не смогли своим правом воспользоватьс€. ќднако суды зачастую не наход€т оснований дл€ удовлетворени€ таких требований. „тобы выиграть такое дело наследникам необходимо представить доказательства того, что наследодатель после получени€ отказа в приватизации сохранил намерение приватизировать квартиру - и, например, повторно обращалс€ в органы власти, либо в суд.
Ќередко обжалуютс€ отказы, обусловленные отсутствием согласи€ на приватизацию квартиры совместно проживающих с за€вител€ми членов семьи. “акие дела составл€ют примерно 5% приватизационных споров. ≈сли члены семье уже не зарегистрированы в квартире, жильем не пользуютс€, либо утратили право на приватизацию, то суды, при отсутствии иных обсто€тельств, преп€тствующих приватизации, встают на сторону за€вителей и снимают запрет.
ќстальные причины отказов в приватизации жиль€ занимают относительно небольшие доли в общем объеме судопроизводства. Ќапример, р€д исков мотивированы тем, что граждане не могут подтвердить факт неучасти€ в приватизации. «ѕри этом большинство "отказников" совершают одну и ту же ошибку - пытаютс€ оспаривать действи€ властей, тогда как необходимо использовать другой способ защиты и обращатьс€ в суд с иском об установлении факта неиспользовани€ права на участие в приватизации». ¬ некоторых регионах правом на приватизацию не могут воспользоватьс€ граждане, задолжавшие жилищно-коммунальные платежи. “акие отказы легко обжалуютс€ в судах, поскольку противоречат закону о приватизации жиль€.


ћетки:  

Ќа что необходимо обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не быть обманутым

ƒневник

ѕонедельник, 23 ћарта 2015 г. 13:32 + в цитатник
1543462 (640x479, 46Kb)

–ынок недвижимости.

Cогласно данным «ёридического центра адвоката ќлега —ухова», в период кризиса количество преступлений при продаже недвижимости значительно возрастает. √осударство мобилизует силы на глобальные, политические проблемы, а проблемы обычных покупателей отход€т на второй план. »менно в такие периоды следует быть особенно внимательными, приобрета€ вторичное жилье. 
 вартира с дисконтом от 15 %
–ынок вторичной недвижимости очень стабилен и консервативен. » даже во врем€ значительного снижени€ покупательной способности рубл€ собственники не готовы миритьс€ с удешевлением их жиль€.  ак свидетельствует статистика кризисов 1998 и 2008 годов, цены на недвижимость падают не сразу, а постепенно и медленно. ¬ладельцам проще повременить с продажей собственности, чем идти на снижение ее стоимости. ј если рассматривать усто€вшийс€ или растущий рынок «вторички», то дисконтные цены должны настораживать всегда. “олько мошенники готовы скидывать квартиры по запредельно низким ценам. “ак, в 2014 году на юго-западе столицы была поймана преступна€ группа, продававша€ дорогие квартиры по заниженной стоимости. ƒисконт достигал 8 миллионов. Ќо именно дешева€ цена и погубила преступников. ќдин из покупателей сообщил в правоохранительные органы о насторожившем его предложении приобрести жилье у гражданина ћолдовы со значительной скидкой. ћошенников вз€ли с поличным при заключении очередного договора.
ѕрописанные в квартире
«≈сли в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, следует очень тщательно проверить, какое отношение они имеют к недвижимости, т. к. некоторым категори€м таких лиц закон гарантирует пожизненное право на проживание и регистрацию, — советует адвокат ќлег —ухов. — Ќесмотр€ на многочисленные примеры в —ћ» и »нтернете, рассказывающие о продаже жиль€ с сюрпризом, желающие обзавестись недвижимостью по-прежнему совершают непростительные ошибки. Ќапример, осенью 2014 года ко мне обратилс€ весьма состо€тельный высокопоставленный чиновник, намеревавшийс€ выселить членов бывшей семьи собственника, продавшего ему квартиру. ѕри изучении документов вы€снилось, что в ней зарегистрированы жена и дети, которые отказались от приватизации. ¬ соответствии с законом выселить их не представл€лось никакой возможности. „то говорить о простых люд€х, если даже банки совершают подобные ошибки, име€ в штате огромные юридические отделы. “олько за 2014 год мне удалось отсто€ть интересы двух семей, которых банки так и не смогли выселить по суду.  вартиры были заложены под кредиты, но кредитные организации не обратили внимани€, что проживающие в них семьи имеют пожизненное право на недвижимость и выселить их невозможно».
—обственник по завещанию
ќформленна€ по завещанию квартира, особенно если завещание составлено не на родственников или подписано с участием рукоприкладчиков, — сама€ опасна€ дл€ покупки недвижимость. ¬ крупных городах промышл€ют дес€тки преступных групп, специализирующихс€ на завладении жильем путем оформлени€ прав собственности по поддельным завещани€м. »м оказывают содействие продажные нотариусы, участковые и сотрудники регистрационных служб. ћошенников не останавливает даже наличие родственников у владельцев квартир. ѕоследние обычно вывоз€тс€ в медицинские учреждени€, где скоропостижно умирают от сердечной недостаточности. »х жильем завладевают посторонние лица по поддельным завещани€м, договорам купли-продажи и дарени€. „асть подобных завещаний и договоров впоследствии оспариваетс€, и квартиры возвращаютс€ действительным наследникам, но, к сожалению, в большинстве случаев это происходит уже после продажи недвижимости, когда мошенников и след простыл, а ни с чем остаютс€ обманутые добросовестные покупатели. «“олько в 2014 году € сталкивалс€ с аналогичными судебными процессами в Ѕабушкинском, Ћюблинском и ѕресненском судах ћосквы», — отмечает адвокат ќлег —ухов.
—рочна€ продажа
« вартиры при срочной продаже, так же как и при продаже с дисконтом, должны подвергатьс€ особенной и тщательной проверке. ƒл€ полной подготовки и регистрации договора достаточно двух недель. —рок вполне достаточный и приемлемый дл€ любого продавца. ќднако если последний горит желанием оформить сделку, к примеру, за три дн€, значит, на то есть причины, и они могут быть весьма непри€тными дл€ покупател€. ќсенью 2014 года ко мне обратилс€ клиент, который приобрел проблемную квартиру, числ€щуюс€ под арестом. —н€в арест всего на несколько часов, мошенники продали ему жилье, а затем арест оп€ть был восстановлен. ¬ рамках расследовани€ уголовного дела пострадавшим оказалс€ не только мой клиент, но и, каким бы абсурдным это ни казалось, — сотрудники –осреестра, которые лично и непосредственно принимали участие в сн€тии ареста. ƒоблестные правоохранительные органы сочли, что госслужащие –осреестра были введены мошенниками в заблуждение! » если в таких случа€х безнаказанными остаютс€ пр€мые пособники преступников, то уповать на защиту государства вр€д ли стоит. ѕотому любому потенциальному покупателю жиль€ в первую очередь следует рассчитывать на свои силы», — резюмирует адвокат ќлег —ухов.


ћетки:  

 ак обманутому дольщику обогатитьс€ на проблемном застройщике

ƒневник

¬торник, 14 ќкт€бр€ 2014 г. 18:59 + в цитатник

ƒлительные задержки в передачи квартир, отвратительное качество жиль€, отсутствие свидетельств о праве собственности и многие другие нарушени€ уже около двадцати лет сопровождают любого покупател€ новостройки. »зменени€ в законодательстве и судебной практике последних лет позвол€ют любому дольщику не только компенсировать утраченное, но и получить значительную прибыль при нарушении застройщиком договора даже в незначительной его части.

 огда можно заработать

«аработать на застройщике может любой покупатель новостройки вне зависимости от того, заключен им договор долевого участи€ или другой договор, например, оформленный по серой схеме. При этом следует учитывать, что если строительна€ компани€ надлежащим образом исполн€ет вз€тые по договору об€зательства, наказать ее не получитс€. ƒругое дело, если имеет место задержка в строительстве или жилье построено некачественно. В этом случае уже по истечении двух мес€цев с момента оговоренного сторонами срока передачи квартиры надлежащего качества, если такова€ не передана покупателю или передана, но ненадлежащего качества, последний вправе отказатьс€ от договора и потребовать возврата внесенных денежных средств, а также платы за их использование, рассчитанной в виде процентов от суммы взноса, и штрафа в размере, равном половине суммы основного долга и процентов. При сложении перечисленных требований цифра получаетс€ более чем внушительна€.


—колько можно получить через суд с проблемного застройщика

В «ёридический центр адвоката Олега —ухова» обратилс€ покупатель новостройки в ’имках. Его спор с застройщиком продолжалс€ уже более полугода, предоставл€ема€ квартира не отвечала за€вленному качеству, принимать ее клиент обосновано отказывалс€. Ќо самым интересным было другое — с момента покупки на этапе котлована до сдачи дома в эксплуатацию жилье практически не подорожало. «я предложил расторгнуть договор и взыскать денежные средства, — рассказывает адвокат и финансовый консультант Олег —ухов. — Ќа момент приобретени€ квартира стоила около 6 млн рублей, подорожав за период строительства чуть больше чем на полмиллиона рублей. –ассчитав предусмотренные законом № 214-‘« «Об участии в долевом строительстве…» требовани€, мы установили, что застройщик оказалс€ должен моему клиенту 6 млн рублей, оплаченных по договору, 3 млн рублей процентов и 4,5 млн рублей штрафа. В общей сложности сумма долга компании составила 13,5 млн. рублей против рыночной цены квартиры менее 7 млн рублей или 6 млн, оплаченных по договору долевого участи€».

 огда предпочтительнее претендовать на жилье и не взыскивать деньги

«От замысла обогатитьс€ на застройщике следует отказатьс€, если в отношении последнего возбуждена процедура банкротства,  ак неутешительно свидетельствует российска€ судебна€ практика, при банкротстве взыскание денежных средств в полном объеме практически невозможно. јктивы банкрот€щихс€ компаний размываютс€, причем очень часто злоумышленники делают это на глазах у всех и совершенно не опасаютс€ привлечени€ к уголовной ответственности. “акой правовой нигилизм и безнаказанность привод€т к абсолютной незащищенности кредиторов в процедурах банкротства. Есть и другие примеры, когда лучше отказатьс€ от финансовых прит€заний к застройщику, а именно — если стоимость недвижимости значительно выросла в цене, сам дом построен, сдан в эксплуатацию, а свидетельство на жилье находитс€ в завершающей стадии оформлени€. В таком случае продажа квартиры, оформленной как вторичный фонд, может быть более привлекательным инвестиционным действием, нежели взыскание денег с застройщика.

ћетки:  

ј когда жилье в ћоскве вообще подешевеет до нормальных цифр?

ƒневник

„етверг, 25 »юл€ 2013 г. 16:30 + в цитатник
Restko.Ru
— июн€ 2012 года по июнь 2013 года средн€€ цена квадратного метра на рынке вторичного жиль€ ћосквы снизилась на 4,4% и составила 232,8 тыс€чи рублей. ƒолларовые цены уменьшились на 3% до 7163 за "квадрат". ќб этом говоритс€ в анализе рынка, проведенном компанией "ѕересвет-»нвест". ѕо данным аналитиков рынка, за июнь 2013 года рублевые цены... „итать дальше

ћетки:  

 —траницы: [1]