Хороший ли у вас агент?

    И что такое хороший агент по недвижимости?

    Если при первой же встрече риэлтор говорит то, что не слишком сладко вашему уху - не спешите отторгать его слова.

Если ваш риэлтор с ходу соглашается со всем, что вы ему говорите - это плохой агент. Ведь вы - не профессионал, и вы не можете знать всё, что связано с продажей вашей квартиры.

Зачем же платить риэлтору, который сделает лишь ровно то, что вы сделали бы и сами? Ну, разве что за потраченное время...

Если риэлтор согласен на крошечную комиссию (гонорар), который вы ему, так уж и быть, предложили - это не плохой, а очень плохой агент. Если он не в состоянии отстоять даже свою достойную комиссию, то как же   он будет отстаивать перед покупателем стоимость вашей квартиры или дома? Вы потеряете немалую сумму денег, пытаясь таким образом сэкономить на специалисте.

Ну, а если он ещё и сам озвучил эту самую крошечную комиссию - то дела совсем плохи: практика показывает, что это делают ровно те, кто собирается... скрыть от вас истинную стоимость объекта, на которую согласился покупатель. То есть, просто украсть у вас часть денег. Умыкнуть. Вы можете об этом никогда не узнать; или  узнать, но поздно: после сделки, например.

Ну... кто ж вам виноват... Профи не станет работать за копейки, ему это совершенно невыгодно. Однако его высокопрофессионально сделанная работа сэкономит вам, как правило, гораздо больше, чем он возьмёт с вас: на то он и профи, чтобы суметь убедить другую сторону в правильной стоимости объекта.

Поймать плохого агента на плохом качестве работы довольно легко. Например: задайте ему вопрос о наличии конкурентных квартир в вашем районе на момент вопроса! Дело в том, что хороший профессионал ЕЖЕДНЕВНО (ежедневно!) мониторит ситуацию, какие подобные квартиры появляются или исчезают с продажи, и по какой цене они  выставлены. Татакая работа не должна прекращаться ни на день! И тогда, в один прекрасный день, когда появится покупатель, риэлтор блистательно отметёт попытку снизить цену вашего объекта, профессионально аргументируя цену анализом рынка в данном районе в данный момент!

Однако плохой агент не делает мониторинг рынка ежедневно, - он уверен, что достаточно это делать изредка; ну, например, один раз в несколько недель...

 Ещё один архиважный момент. Агент обязан всегда (всегда!) присутствовать при показах и осмотрах объектов. Ведь только профессионал знает, как лучше всего позиционировать товар, в какой момент показать ещё одно его достоинство. К сожалению, существует довольно много риэлторов, которые даже не подозревают, что на показе они должны присутствовать обязательно! причём отнюдь не для того, чтобы его "не обошли". А для того, чтобы демонстрация объекта прошла максимально качественно, продуктивно!

Если вы являетесь не продавцом, а покупателем  объекта недвижимости - то же самое! риэлтор обязан присутствовать на осмотрах всегда (всегда!). Ведь только в этом случае он, каждый раз видя реакцию клиента на объект, понимает его запрос и его желания всё точнее и точнее, слыша подробный анализ плюсов и минусов показанного. Результатом  будет - качество!

Так что от агентов, ленящихся присутствовать при показах, держитесь подальше!

А вот ещё характерный момент. Нередко агент пишет в объявлении, после объявления цены: "Торг". Так вот - запомните. Если риэлтор пишет в объявлении слово «торг» или «торг уместен», то это слабый агент. Потому что, если написано "Цена 10 млн, торг уместен" - то это уже совсем не 10 млн! Делать уступку ранее, чем узнаёшь о её необходимости - непроходимая глупость.

Как часто общается с вами ваш агент? Это тоже важно. Даже если никто не спрашивает вашу квартиру, хороший агент, то есть риэлтор, должен периодически с вами общаться, и рассказывать, как идут дела: нет спроса совсем; или есть, но торгуются и ворчат на цену; или намечаются показы, которые пока что покупатель откладывает... Иначе - как же вы узнаете, в чём причина длительного молчанию: то ли цена завышена, то ли агент о вас просто забыл...

Хороший агент не откладывает сбор справок на последний день; особенно важно заказать те справки, которые могут понадобиться в случае, если покупатель будет ипотечным; ведь на сбор таких справок , а также ещё и одобрение банка, уходит масса времени! зачем его терять? Плохой агент - даже ухом не поведёт: мол, а вдруг я зря палец о палец ударю, вдруг переработаюсь... Между тем, подготовленная с помощью пакета документов квартира будет вне конкуренции, в ряде случаев.

Если ваш агент не делает никакой расклейки (вам он, конечно же, скажет, что-де "сейчасрасклейкауженеработает!", - то он патологический ленивец и просто плохой риэлтор. Он ленится, а между тем расклейка, сделанная с умом, даёт шикарный результат! Но не всем. А только  талантливым и вдумчивым профессионалам!

Если агентство или агент начали работу, даже не увидев оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру - это настоящий позор для риэлтора или агентства. Ведь нередко документы бывают не в порядке, или их вообще нет! появится покупатель - и будет потерян, по причине глупости агентов и неготовности документов к сделке. Вы не поверите, но такое, увы, бывает тоже!  

 Продолжать можно ещё долго. Запомните главное: не каждый, кто выдаёт себя за профи, является таковым. Будьте внимательны и вдумчивы.

Желаем удачи!

Автор статьи: Е. Б. Валеева

 ЕЩЁ  РАЗ  О  КАЧЕСТВЕ  РАБОТЫ  РИЭЛТОРА.   ВРЕМЯ ИЗМЕНЯЕМ НЕ В ТУ СТОРОНУ?  

Когда кризис начала 70-х начался в одной хорошо всем известной стране, риэлторы стали работать намного лучше, чем до этого, потому что можно было было выжить, только победив жесточайшую конкуренцию.

Когда кризис начался у нас в стране, риэлторы стали... работать хуже.

Странно, не правда ли?

Как такое может быть? И ПОЧЕМУ? И в чём заключается ухудшение уровня работы?

Вся беда в том, что 99% риэлторов до сих пор не понимают, что именно, с точки зрения потенциальных клиентов, является главным при подборе нужного агентства.

 Странно, но факт: риэлторы чаще всего считают, что для клиента главное... это дешевизна.

Вот и действуют соответственно: зазывают тем, что возьмут за работу, образно говоря, 3 копейки.

При этом они умалчивают, чем чревата нелогичная, необдуманная дешевизна.

Они молчат о том, что убыток при этом они могут нанести несоизмеримо больший, чем сама комиссия.

Они молчат, что это безобразие, которое они наработают, на самом деле не достойно и пресловутых 3-х копеек.

Однако наши клиенты (во всяком случае, большинство из них) не так глупы. И рассуждают они иначе. Если им так уж хотелось бы сэкономить, они бы не стали обращаться к специалистам за помощью! Сэкономив ещё больше.  Вот в чём дело.

Простой пример, понятный всем. Один риэлтор сделает работу, связанную с продажей того или  иного объекта, допустим, за 200 тысяч рублей. И продаст его, допустим, за 8 млн 700 тысяч рублей.  Другой риэлтор возьмётся за продажу этого или другого, но аналогичного объекта при условии комиссии, допустим, за целых 400 тысяч рублей. Но! Он профи. И он продаст тот же объект за 9 млн 800 тысяч рублей. То есть на на 1 млн 100 тысяч рублей дороже!!! А теперь скажите: кто как специалист клиенту выгоднее? Тот, кто берёт копейки, не сумев отстоять не только достойную комиссию, но и цену объекта? Или всё-таки тот, кто продаст на миллион с лишним дороже, при этом и для себя честно заработав достойные деньги?

Ответ лежит на поверхности.  

А бывает ещё сложнее, ещё тоньше.

Однажды мы готовились к покупке одной великолепной квартиры в доме бизнес-класса для нашего клиента. Довольно дорогая, она была очень удачной, в доме абсолютно безукоризненном, с несколькими лоджиями, с машиноместом в доме. Такую квартиру клиент искал долго, а нашёл с нашей помощью! Но не это было основной нашей заслугой.

Дело в том, что одновременно с нами эту квартиру попытался купить… другой покупатель, который жил в этом же доме и хотел купить ещё одну для своей семьи. Представляете, как ему нужна была именно эта квартира, если он уже жил в этом же доме? Настолько нужна, что он стал настойчиво предлагать на пару миллионов рублей больше, чем она продавалась для нас. А что это значит? Прааавильно, это значит, что это уже аукцион. А значит, наша задача не выторговать, поскольку в этой ситуации это уже невозможно. Наша задача – не сделать ни одной – ни одной! – ошибки в переговорах, чтобы цена осталась прежней, а не стала выше. И это было не менее ценно (в прямом, финансовом, смысле слова), чем выторговать. Особенно, если учесть, что больше квартир подобного уровня по подобной цене в данном районе Москвы не было.

Не буду утомлять подробностями, но выйти на сделку по нашей цене удалось именно нам, с нашим клиентом.

Скажу только, что окажись я на месте агентства, представляющего интересы их продавца – продавец получил бы за эту квартиру на пару-тройку миллионов рублей больше… Потому что они совершили несметное количество ошибок.

Оценил ли такую наше победу наш клиент? Ну, не знаю; я ему обо всём рассказала, а дальше – всё зависит от его интеллекта и жизненного опыта.

Забавно: после сделки, строго наедине с милой девушкой-агентом продавца, я попыталась проанализировать все её действия, все плюсы и минусы, чтобы ей помочь на будущее (у нас с нею сложились неплохие отношения в процессе работы), но она с удовольствием выслушала только то, что положительно. А от анализа ошибок – просто отмахнулась… То есть она и дальше будет «творить» всё точно так же. А клиенты – терять деньги… Нда.

А комиссия их была, действительно, меньше нашей. Почти в 2 раза.

Я знаю одно: по-настоящему профессиональная работа не под силу тому недоучившемуся и недопрактиковавшемуся риэлтору, который недостоин и тех крох, которые он берёт. Не достоин. Но она ему и не под силу.

Так что же является определяющим при поиске агентства недвижимости для решения жилищных вопросов?

Есть только один ответ на этот вопрос, и он лежит на поверхности:  самое главное в нашем сложном деле – это КАЧЕСТВО. Профессионализм.

Именно в связи с этим риэлторы той страны, о которой я писала выше, стали соревноваться в КАЧЕСТВЕ РАБОТЫ, а не в КОЛИЧЕСТВЕ ДЕНЕГ за неё, эту работу.

Об ошибках риэлторов я уже писала не раз: это и лень, приводящая к отсутствию риэлтора на просмотре (ничем, кроме глупости и наглости, это не объяснить); это и неумение правильно организовать показ объекта (какое уж тут умение, если он совсем не является на показ!) это и неумение представить интересы клиента в сложных переговорах; это даже неумение составить умное объявление для рекламы объекта! Мозг такого риэлтора расслаблен, ему незачем думать и напрягаться: платят ведь не настолько, чтобы надо было «из кожи вылезти», и обеспечить высшее качество, первоклассный результат. Главное – раз мало платят, надо «окучить» как можно больше, пусть и «тяп-ляп».  

Я пишу об этом не просто для того, чтобы помочь риэлторам. Я призываю задуматься о вопросе, который нас всех волнует, и не может не волновать, ведь если риэлторы разучатся работать на «отлично» и станут менее нужными, то народ просто перестанет уважать их как класс, перестанет нуждаться в их услугах, и уж точно платить достойные деньги будет не за что.

И будет прав.

28.09 Советы покупателям недвижимости
ОРГАНИЗАТОР: Московская Ассоциация Риэлторов при поддержке
Общероссийской Общественной Организации "Деловая Россия"





28 сентября 2018
Советы покупателям недвижимости

Дата: 28 сентября 2018
Время: 16:30 - 17:30
Место проведения: г.Москва, Гостиный Двор
Выставка «Недвижимость от лидеров», зелёный зал
ВАЛЕЕВА Елена Борисовна, автор книги для риэлторов 

Московская Ассоциация Риэлторов 
ПРИГЛАШАЕТ на тренинг, который состоится

15 мая 2015 года

Время проведения: 11.00 – 15.30

Место проведения: г. Москва, Певческий переулок, д.1/2, стр.2Б

Количество мест ограничено

Тема тренинга: «ПСИХОЛОГИЯ ПРОДАЖ»

Бизнес-тренер: Валеева Елена Борисовна, генеральный директор АН «Century21 Светлый Град»

Елена Борисовна Валеева - преподаватель МАР, автор книги, «Желаем удачи! или в помощь начинающему риэлтору», получившая звание Лауреата в специальной номинации «За популяризацию профессии риэлтор» конкурса «Золотое перо 2015».

Елена Борисовна родилась в 1952 году. Имеет два высших образования, педагогическое и юридическое, которые успешно применяет при обучении риэлторов. Опыт её работы в этой области приближается к двум десятилетиям. Руководит агентством недвижимости «Сentury21 Светлый Град», которое создала сама в середине 90-годов. Давно и глубоко занимается изучением такой важнейшей науки как психология и успешно применяет эти знания на практике. Есть немало её личных разработок, помогающих агентам оказывать услуги на высшем уровне. Имя Е.Б. Валеевой известно очень многим руководителям агентств и риэлторам в Москве и по всей России.

В ходе тренинга Вы узнаете:

- Причины отказа от эксклюзивного договора;

- Мотивация агента;

- Мотивация клиента;

- Клиент эконом – класса, элитный клиент;

- Как правильно предложить заключение эксклюзивного договора;

- Психологические приёмы работы с клиентами;

- Особенности телефонных переговоров;

- Конфликтные клиенты.

Стоимость участия для Членов МАР (без задолженности) 1 человек бесплатно,

остальные члены МАР - 500 руб. / Другие категории  - 1000 руб.

Для участия в тренинге, необходимо направить заявку на Эл.адрес: tutor@mar.ru

в которой укажите Ваши ФИО, название компании, должность, эл.адрес и конт.телефон

Телефон для справок: 8 (499) 132-55-43; 8 (499) 132-18-24

http://www.youtube.com/watch?v=RMyz51ijrFs&feature=youtu.be

При всём моём уважении и даже любви к нашим правым, к Немцову, к Ходорковскому... - Можно признать, хотя и с трудом, что в Киеве творится то, чего хочет якобы весь народ. Хотя странно даже при этом, что кто-то считает нормальным "выборы" власти с помощью толпы в центре одного города - города Киева... Мы юристы; нам ли не понимать, что это что угодно, только не власть. Даже если закрыть глаза на их дикое поведение с поджогами, драками, стрельбой. 

Но! В таком случае - давайте будем последовательны! Крым - это тоже оппозиция!!! В том числе и к Януковичу, с которым якобы боролись пришедшие на площадь в Киеве. Тогда ПОЧЕМУ? Почему Киеву - можно, а Крыму - нельзя? ПОЧЕМУ? Почему - не с помощью поджогов, а с помощью наидемократичнейшего и наиюридического способа, т.е. РЕФЕРЕНДУМА - Крыму строить свою жизнь нельзя????? 

ПОЧЕМУ демократы молчали, когда 2 с лишним десятка лет попирались права крымчан? 
ПОЧЕМУ все митинги, проводимые в Севастополе с первого же дня отделения Украины в отдельное государство, презрительно назывались всеми "пенсионерскими"? Что за враньё? Мне было 39 лет, когда это произошло. Митинговал весь город! Боролись абсолютно все! 
ПОЧЕМУ крик севастопольцев никем не был услышан? Что за страусиная позиция? 
Думали, тем самым всё успокоить? Всё "рассосётся"? 
Ан нет. Когда возмущение скапливается, то, это как когда пар под давлением, происходит ВЗРЫВ. 

Хорошо помню настрой людей в Севастополе (жила там с 1975 до 1994 года, в военном городке под названием Бельбек). 
Помню, как в 92-м году в город ворвался "поезд дружбы" с Запада Украины, с махровыми западэнцами. С угрозами в адрес города, с хамством в адрес горожан. Помню шок и негодование всего города. Всё это показывали по местному телевидению, реакция была очень сильной. 

Результат: это только сплотило севастопольцев. 

Вскоре в один день и в один час (вы только представьте это!) на 200-х кораблях флота Украины взметнулись... андреевские флаги!!! Так реагировал город на хамство и давление! 
Про свинское поведение приезжавших летом на отдых киевлян и не только - я уж помолчу, это всего лишь говорит об их уровне культуры... в Европу они собрались, блин. 

Вам бы следовало почаще там бывать, дорогие мои соратники-оппозиционеры... И тогда бы вы увидели: в День освобождения Севастополя от фашистов - весь город в российских флагах! В День города в июне - весь город в российских флагах! В день Российского Флота в августе - весь город в российских флагах!!! 
Настрой - однозначно пророссийский. Это всё с ненавистью подавлялось украинцами. Видимо, надеялись ЗАСТАВИТЬ ПОЛЮБИТЬ себя. С помощью своей НЕНАВИСТИ и хамства. 

А народ сопротивляется. 
Они -В ОППОЗИЦИИ К ЛЮБОЙ ВЛАСТИ на Украине. Ведь НИ ОДИН из четырёх президентов - Кравчук, Кучма, Ющенко, Янукович - не сделал для жителей Крыма и особенно Севастополя - НИ-ЧЕ-ГО. 

Дорогая моя оппозиция России, ну, где же ты??? Поддержи этих мужественных людей!!! 

 

 

Что такое рента? Поможет ли она, если вам негде жить? Вот основные вопросы, которые нам задают по поводу договора ренты:

1). Покупка квартиры по договору ренты не решает ваш квартирный вопрос здесь и сейчас. Жить в квартире рентополучателя нельзя. Пользоваться ею можно только после исполнения договора ренты (то есть после смерти рентополучателя).

2). В день сделки по ренте вы должны заплатить рентополучателю стоимость квартиры, хотя и не по рыночной цене, а примерно в 2 раз дешевле.

После регистрации сделки в регистрационной палате вы станете сразу собственником этой квартиры, хотя и с обременением рентой.

3). Ухаживать за рентополучателем не надо. Вы будете обязаны только выплачивать ежемесячную ренту. Это и есть содержание с иждивением.

4). Квартира по ренте подбирается не по принципу района, а по другим параметрам: например, в зависимости от суммы, которую вы собираетесь выделить на покупку квартиры по договору ренты, а также в зависимости от возраста рентополучателя. Это связано с тем, что а) квартир на ренту в сотни раз меньше, чем обычных продаваемых квартир и б) после исполнения ренты квартира всегда просто продаётся и покупается в нужном вам районе.

5). Часто обращающиеся к нам покупатели говорят: "Мне чем дешевле, тем лучше!". На самом деле - как раз наоборот: более дешёвые варианты квартир потому и дешевы, что рентополучатель - сравнительно молодой человек (например, только что вышел на пенсию), сравнительно здоров, и платить ему ренту вам предстоит не одно десятилетие. Соответственно, такое инвествложение обойдётся вам дорого.

Тем, кому СЕЙЧАС негде жить - решать квартирный вопрос лучше другими способами. Приходите - постараемся помочь даже в сложных случаях. Тел. +7-909-967-92-47.

5). Рента - это инвестиция в будущее, а не место проживания, как мы уже сказали. В связи с этим есть очень выгодные предложения во Франции. Если в России разница между ценой квартиры по ренте и рыночной ценой такой же квартиры составляет 2-3 раза, то во Франции это - 8-10 раз! То есть вы можете купить там дом или квартиру за 25-30 тысяч евро, а рыночная цена такого объекта - 200-250 тысяч евро! Такие деньги было бы непросто вывезти за рубеж; здесь же - вполне легально сумма будет уже находиться в другой стране.

Меня всегда удивляют люди, которые не знают предмета разговора, но имеют глупость (или наглость?) с пеной у рта спорить, указывать что-то тем, кто на этом не одну собаку съел... Ты кто, так и хочется спросить? Ты прошёл ту школу жизни по данному предмету спора, чтобы объявлять так нахально о том, о чём ты понятия не имеешь? 
Но ещё нахальнее ведут себя такие люди в Интернете. Ну как же, их "крутизну" ведь тут не измеришь... можно врать беззастенчиво и долго. Это ж пока люди разберутся... а ты хоть на время - король, или королева. Ну, то есть это ты себя сам/сама возомнил, но всё-таки! 
Если бы каждому врущему о своих мнимых заслугах дали по веточке - то мир вокруг нас стал бы густым и непроходимым лесом! Со всеми вытекающими. 
Отвечать такому "умнику" - себя не уважать. Нет смысла бисер метать: бесполезно. Абсолютно.  

Этот очерк я написала год назад. Но актуально это размышление - всегда.


Первое грустное событие этого столь юного нового года посетило меня.
Умер мой хороший знакомый, успешный 48-летний бизнесмен. Это он организовал тот самый элитный клуб деловых людей, фотографии с которого я здесь периодически размещала. Я вкладывала в этот его проект свои деньги. Мы строили планы. Собирались провести очередную светскую тусовку - и вот нА тебе...
Я в шоке. Здоровые люди, как видим, тоже рано умирают. Оторвался тромб - и в мгновение ока человека не стало. За секунды.

Это навело меня на кучу мыслей. Целый день сегодня всё думаю, думаю, думаю...
Как мы легковесно относимся к жизни. Нам всё кажется, что у нас всё впереди - "И целая жизнь впереди"... Куда спешить! успеем всё.
Если бы мы с Анатолием знали, что он доживает последние месяцы, последние недельки, последние дни - как многое можно было бы успеть нам с ним сделать! Как много он сделал бы для своей семьи! Ведь на добрые слова близким у нас всегда не хватает то времени, то ещё чего... "Куда спешить! успеем сделать".

Человек неординарный, сильный, яркий (а все бизнесмены являются таковыми, другие успеха и не делают) просто обязан успевать больше других. Именно обязан. Он ответственен перед человечеством. Он ответственен перед подчинёнными, перед семьёй (она на его плечах, как правило), перед обществом, наконец.

Стала анализировать неоконченные свои дела, какие-то финансовые обязательства - свои ли, детей ли... Надо перестраивать всю свою жизнь, все свои дела.
Надо пересмотреть отношения со многими людьми. Есть любимые люди, на которых имею временные обиды... зачем?.. жизнь так коротка, на что её тратим? что оставим после себя?
С кем-то выясняем отношения. Достойны ли они вообще, чтобы мы с ними выясняли отношения, вот вопрос!
Отсечь недостойных, простить обидевших нечаянно или по глупости.

Наверное, вы думаете: странные рассуждения. Бред какой-то.
Но вот в такие минуты мы и думаем, пожалуй, самый важный "бред", который на самом деле и есть самое важное.
Наши с вами размышления и сомнения  - тоже вижу сквозь призму происшедшего.
Люди, я вас уважаю и люблю. Вы тоже все друг друга любите и уважаете. Не разменивайте жизнь на мелочи, призываю вас.
La vie est belle. Жизнь прекрасна.