ћ»ƒ –‘ разъ€снил смысл встречи в ∆еневе по ”краине: мнени€

 -ѕодписка по e-mail

 
ѕолучать сообщени€ дневника на почту.

 -ѕоиск по дневнику

люди, музыка, видео, фото
ѕоиск сообщений в Ablokad

 -—ообщества

”частник сообществ (¬сего в списке: 2) юридическа€_помощь  ирби

 -—татистика

—татистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
ƒата регистрации: 23.10.2007
«аписей в дневнике: 233
 омментариев в дневнике: 149
Ќаписано сообщений: 478
ѕопул€рные отчеты:
кто смотрел дневник по каким фразам приход€т

ќ некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ∆илищного кодекса –оссийской ‘едерации

ƒневник

ѕонедельник, 17 ќкт€бр€ 2011 г. 13:44 + в цитатник

ќ некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ∆илищного кодекса –оссийской ‘едерации



ѕќ—“јЌќ¬Ћ≈Ќ»≈ N 14
ѕЋ≈Ќ”ћј ¬≈–’ќ¬Ќќ√ќ —”ƒј –ќ——»…— ќ… ‘≈ƒ≈–ј÷»»

от 2 июл€ 2009 г.

—татьей 25 ¬сеобщей декларации прав человека в жизненный
уровень человека, необходимый дл€ поддержани€ здоровь€ и
благососто€ни€ его самого и его семьи, включаетс€ такой
об€зательный компонент, как жилище. Ќеотъемлемое право каждого
человека на жилище закреплено также в ћеждународном пакте об
экономических, социальных и культурных правах (стать€ 11). ѕри
этом, как следует из пункта 1 статьи 12 ћеждународного пакта о
гражданских и политических правах, право на жилище должно
реализовыватьс€ при условии свободы выбора человеком места
жительства. Ќеобходимость уважени€ жилища человека констатирована
и в статье 8 ≈вропейской конвенции о защите прав человека и
основных свобод.
— учетом положений международно-правовых актов в статье 40
 онституции –оссийской ‘едерации закреплено право каждого на
жилище.
 онституционное право граждан на жилище относитс€ к основным
правам человека и заключаетс€ в обеспечении государством
стабильного, посто€нного пользовани€ жилым помещением лицами,
занимающими его на законных основани€х, в предоставлении жилища из
государственного, муниципального и других жилищных фондов
малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимс€ в
жилище, в оказании содействи€ гражданам в улучшении своих жилищных
условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища,
исключени€ случаев произвольного лишени€ граждан жилища (статьи
25, 40  онституции –оссийской ‘едерации).
ќсновные принципы, формы и пор€док реализации права граждан
на жилище определены в ∆илищном кодексе –оссийской ‘едерации,
введенном в действие с 1 марта 2005 года.
”читыва€, что в св€зи с применением ∆илищного кодекса
–оссийской ‘едерации у судов возникли вопросы, требующие
разрешени€, ѕленум ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации в цел€х
обеспечени€ единства судебной практики и законности постановл€ет
дать судам следующие разъ€снени€:

ќбщие положени€

1. ¬ соответствии со статьей 46  онституции –оссийской
‘едерации каждому гарантируетс€ судебна€ защита его прав и свобод.
»сход€ из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 ∆илищного
кодекса –оссийской ‘едерации (далее - ∆  –‘) устанавливает
приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав,
вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
«ащита жилищных прав в административном пор€дке путем
обращени€ с за€влением или жалобой в государственный орган, орган
местного самоуправлени€ или к должностному лицу, €вл€ющемус€
вышесто€щим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществл€етс€
только в случа€х, предусмотренных ∆илищным кодексом –оссийской
‘едерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ∆ 
–‘). ѕри этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в
суд за защитой жилищных прав сохран€етс€ за лицом и в том случае,
когда закон предусматривает административный пор€док защиты
жилищных прав. ¬ случае несогласи€ с прин€тым в административном
пор€дке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в
судебном пор€дке.
2. «ащита нарушенных жилищных прав осуществл€етс€ судом общей
юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной
√ражданским процессуальным кодексом –оссийской ‘едерации (далее -
√ѕ  –‘).
—огласно пункту 1 части 1 статьи 22 √ѕ  –‘ суды общей
юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан,
организаций, органов государственной власти, органов местного
самоуправлени€ о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и
законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных
правоотношений.
ƒела по жилищным спорам рассматриваютс€ в судах на основании
исковых за€влений (за€влений) заинтересованных лиц, по за€влению
прокурора, поданному на основании и в пор€дке, предусмотренных
статьей 45 √ѕ  –‘, либо по за€влению лиц, указанных в статье 46
√ѕ  –‘.
3. ∆илищные споры (о признании права на жилое помещение, о
выселении из жилого помещени€, о прекращении права пользовани€
жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого
помещени€, о сохранении права пользовани€ жилым помещением за
бывшим членом семьи собственника этого жилого помещени€, об
изъ€тии жилого помещени€ у собственника путем выкупа в св€зи с
изъ€тием земельного участка дл€ государственных или муниципальных
нужд, о предоставлении жилого помещени€ по договору социального
найма, о признании недействительным решени€ о предоставлении
жилого помещени€ по договору социального найма и заключенного на
его основании договора социального найма, о принудительном обмене
занимаемого жилого помещени€, о признании обмена жилыми
помещени€ми недействительным и другие) исход€ из положений статей
23 и 24 √ѕ  –‘ рассматриваютс€ по первой инстанции районным судом.
ѕринима€ во внимание, что жилое помещение законом отнесено к
недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ∆  –‘, пункт 1 статьи 130
√ражданского кодекса –оссийской ‘едерации, далее - √  –‘), мировым
судь€м в силу пункта 7 части 1 статьи 23 √ѕ  –‘ подсудны дела об
определении пор€дка пользовани€ жилым помещением, наход€щимс€ в
общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает
спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не
за€влено требование, подсудное районному суду. ≈сли спор об
определении пор€дка пользовани€ таким жилым помещением (жилым
домом, квартирой) св€зан со спором о праве собственности на него
(в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее
выделе дл€ владени€ и пользовани€), то его подсудность как
имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от
цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 √ѕ  –‘).
ћировым судь€м также подсудны дела по таким имущественным
спорам, как взыскание с граждан и организаций задолженности по
оплате жилого помещени€ и коммунальных услуг, при цене иска, не
превышающей суммы, установленной пунктом 5 части 1 статьи 23 √ѕ 
–‘.
4. –азреша€ споры, возникшие из жилищных отношений, судам
необходимо учитывать, что жилищное законодательство находитс€ в
совместном ведении –оссийской ‘едерации и субъектов –оссийской
‘едерации (пункт "к" части 1 статьи 72  онституции –оссийской
‘едерации) и включает в себ€ ∆илищный кодекс –оссийской ‘едерации,
прин€тые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также
изданные в соответствии с ними указы ѕрезидента –оссийской
‘едерации, постановлени€ ѕравительства –оссийской ‘едерации,
нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной
власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов
–оссийской ‘едерации, нормативные правовые акты органов местного
самоуправлени€ (часть 2 статьи 5 ∆  –‘). ѕри этом наибольшую
юридическую силу среди актов жилищного законодательства в
регулировании жилищных отношений имеет ∆илищный кодекс –оссийской
‘едерации. ¬ случае вы€влени€ судом несоответстви€ норм иных актов
жилищного законодательства положени€м ∆илищного кодекса –оссийской
‘едерации должны примен€тьс€ нормы этого  одекса (часть 8 статьи 5
∆  –‘).
ѕринима€ во внимание, что жилое помещение может выступать
объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам
следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие
от жилищного законодательства регулирует отношени€, св€занные с
владением, пользованием и распор€жением жилым помещением как
объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми
помещени€ми, включа€ передачу в коммерческий наем жилых
помещений).
5. „асть 1 статьи 6 ∆  –‘ закрепл€ет общеправовой принцип
действи€ законодательства во времени: акт жилищного
законодательства не имеет обратной силы и примен€етс€ к жилищным
отношени€м, возникшим после введени€ его в действие.
ѕри этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ∆  –‘
допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным
отношени€м, возникшим до введени€ его в действие, но только в
случа€х, пр€мо предусмотренных этим актом. “ак, статьей 9
‘едерального закона от 29 декабр€ 2004 г. N 189-‘« "ќ введении в
действие ∆илищного кодекса –оссийской ‘едерации" (далее - ¬водный
закон) нормам раздела VIII ∆  –‘ "”правление многоквартирными
домами" придана обратна€ сила: они распростран€ютс€ на отношени€,
возникшие из ранее заключенных договоров управлени€
многоквартирными домами.
“ак как отношени€, регулируемые жилищным законодательством,
как правило, нос€т дл€щийс€ характер и, соответственно, права и
об€занности субъектов этих отношений могут возникать и после того,
как возникло само правоотношение, статьей 5 ¬водного закона
установлено общее правило, согласно которому к жилищным
отношени€м, возникшим до введени€ в действие ∆илищного кодекса
–оссийской ‘едерации, ∆илищный кодекс –оссийской ‘едерации
примен€етс€ в части тех прав и об€занностей, которые возникнут
после введени€ его в действие, за исключением случаев,
предусмотренных ¬водным законом. Ќапример, нормы части 4 статьи 31
∆  –‘ о правах собственника жилого помещени€ в отношении бывшего
члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным
правоотношени€м, которые возникли до вступлени€ в силу данного
 одекса.
¬ св€зи с этим суду при рассмотрении конкретного дела
необходимо определить, когда возникли спорные жилищные
правоотношени€ между сторонами. ≈сли будет установлено, что
спорные жилищные правоотношени€ нос€т дл€щийс€ характер, то
∆илищный кодекс –оссийской ‘едерации может примен€тьс€ только к
тем правам и об€занност€м сторон, которые возникли после введени€
его в действие, то есть после 1 марта 2005 года.
6. ѕеречень участников жилищных отношений определен част€ми 2
и 3 статьи 4 ∆  –‘.   ним относ€тс€ граждане, юридические лица,
–оссийска€ ‘едераци€, субъекты –оссийской ‘едерации, муниципальные
образовани€, а также иностранные граждане, лица без гражданства
или иностранные юридические лица.
ѕри этом судам следует иметь в виду, что частью 3 статьи 4 ∆ 
–‘ на иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных
юридических лиц, €вл€ющихс€ участниками жилищных отношений,
распростран€етс€ определ€емый российским жилищным законодательством
национальный правовой режим с изъ€ти€ми, которые предусмотрены
∆илищным кодексом –оссийской ‘едерации или другими федеральными
законами. “ак, часть 5 статьи 49 ∆  –‘ предусматривает, что жилые
помещени€ по договорам социального найма не предоставл€ютс€
иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным
договором –оссийской ‘едерации не предусмотрено иное. “о же
касаетс€ субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг
(часть 12 статьи 159 ∆  –‘) и приватизации жилых помещений (стать€
1 «акона –оссийской ‘едерации от 4 июл€ 1991 г. N 1541-I
"ќ приватизации жилищного фонда в –оссийской ‘едерации").
»сход€ из приведенных положений статьи 4 ∆  –ф судам при
разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без
гражданства необходимо учитывать, что каких-либо ограничений
жилищных прав лиц, не €вл€ющихс€ гражданами –оссийской ‘едерации,
статьи 31, 69, 100 ∆  –‘, определ€ющие соответственно права и
об€занности членов семьи собственника жилого помещени€, нанимател€
жилого помещени€ по договору социального найма и нанимател€
специализированного жилого помещени€, не содержат.
7. ќбъектом отношений, регулируемых жилищным
законодательством, €вл€етс€ жилое помещение, существенные признаки
которого определены статьей 15 ∆  –‘. ∆илым признаетс€
изолированное помещение, относ€щеес€ к недвижимому имуществу,
пригодное дл€ посто€нного проживани€ граждан, отвечающее
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требовани€м законодательства (часть 2 статьи 15 ∆  –‘).
—удам надлежит иметь в виду, что пор€док признани€ помещени€
жилым помещением и требовани€, которым должно отвечать жилое
помещение, а также пор€док признани€ жилого помещени€ непригодным
дл€ проживани€ устанавливаютс€ уполномоченным ѕравительством
–оссийской ‘едерации федеральным органом исполнительной власти в
соответствии с ∆илищным кодексом –оссийской ‘едерации, другими
федеральными законами (части 3, 4 статьи 15 ∆  –‘). ¬ насто€щее
врем€ действует ѕоложение о признании помещени€ жилым помещением,
жилого помещени€ непригодным дл€ проживани€ и многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное
постановлением ѕравительства –оссийской ‘едерации от 28 €нвар€
2006 г. N 47.
8. ѕри разрешении споров, св€занных с защитой жилищных прав,
судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности
жилища и недопустимости произвольного лишени€ жилища €вл€етс€
одним из основных принципов не только конституционного, но и
жилищного законодательства (стать€ 25  онституции –оссийской
‘едерации, статьи 1, 3 ∆  –‘).
ѕринцип недопустимости произвольного лишени€ жилища
предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещени€
или ограничен в праве пользовани€ им, в том числе в праве получени€
коммунальных услуг, иначе как по основани€м и в пор€дке, которые
предусмотрены ∆илищным кодексом –оссийской ‘едерации, другими
федеральными законами (часть 4 статьи 3 ∆  –‘).
ѕри этом судам следует учитывать, что положени€ части 4
статьи 3 ∆  –‘ о недопустимости произвольного лишени€ жилища, под
которым понимаетс€ лишение жилища во внесудебном пор€дке и по
основани€м, не предусмотренным законом, действуют в отношении
любых лиц, вселившихс€ в жилое помещение.
9. ≈сли в ∆илищном кодексе –оссийской ‘едерации не
установлены сроки исковой давности дл€ защиты нарушенных жилищных
прав, то к спорным жилищным отношени€м примен€ютс€ сроки исковой
давности, предусмотренные √ражданским кодексом –оссийской
‘едерации (статьи 196, 197 √  –‘), и иные положени€ главы 12
√ражданского кодекса –оссийской ‘едерации об исковой давности
(часть 1 статьи 7 ∆  –‘). ѕри этом к спорным жилищным отношени€м,
одним из оснований возникновени€ которых €вл€етс€ договор
(например, договор социального найма жилого помещени€, договор
найма специализированного жилого помещени€, договор поднайма
жилого помещени€, договор о вселении и пользовании жилым
помещением члена семьи собственника жилого помещени€ и другие),
примен€етс€ общий трехлетний срок исковой давности (стать€ 196 √ 
–‘).

ѕраво собственности и другие вещные права на жилые помещени€

10. ѕри рассмотрении споров, возникающих в св€зи с
реализацией собственником своих правомочий по владению,
пользованию и распор€жению принадлежащим ему жилым помещением,
судам следует учитывать, что законом установлены пределы
осуществлени€ права собственности на жилое помещение, которые
заключаютс€ в том, что собственник об€зан: использовать жилое
помещение по назначению, то есть дл€ проживани€ граждан (часть 1
статьи 17 ∆  –‘, пункт 2 статьи 288 √  –‘), поддерживать жилое
помещение в надлежащем состо€нии, не допуска€ бесхоз€йственного
обращени€ с ним, соблюдать права и законные интересы соседей,
правила пользовани€ жилыми помещени€ми, а также правила содержани€
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
(часть 4 статьи 30 ∆  –‘). »спользование жилого помещени€ дл€
осуществлени€ профессиональной де€тельности или индивидуальной
предпринимательской де€тельности допускаетс€ с соблюдением
положений, установленных част€ми 2 и 3 статьи 17 ∆  –‘, пунктом 3
статьи 288 √  –‘.
Ќарушение установленных законом пределов осуществлени€ права
собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику
различного рода мер ответственности, предусмотренных
законодательством, например административной в виде предупреждени€
или штрафа (статьи 7.21, 7.22  одекса –оссийской ‘едерации об
административных правонарушени€х), гражданско-правовой в виде
лишени€ права собственности на жилое помещение (стать€ 293 √  –‘).
11. ¬опрос о признании лица членом семьи собственника жилого
помещени€ судам следует разрешать с учетом положений части 1
статьи 31 ∆  –‘, исход€ из следующего:
а) членами семьи собственника жилого помещени€ €вл€ютс€
проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении
его супруг, а также дети и родители данного собственника. ѕри этом
супругами считаютс€ лица, брак которых зарегистрирован в органах
записи актов гражданского состо€ни€ (стать€ 10 —емейного кодекса
–оссийской ‘едерации, далее - —  –‘). ƒл€ признани€ названных лиц,
вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи
достаточно установлени€ только факта их совместного проживани€ с
собственником в этом жилом помещении и не требуетс€ установлени€
фактов ведени€ ими общего хоз€йства с собственником жилого
помещени€, оказани€ взаимной материальной и иной поддержки;
б) членами семьи собственника жилого помещени€ могут быть
признаны другие родственники независимо от степени родства
(например, бабушки, дедушки, брать€, сестры, д€ди, тети,
плем€нники, плем€нницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как
самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных
случа€х иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с
собственником без регистрации брака), если они вселены
собственником жилого помещени€ в качестве членов своей семьи. ƒл€
признани€ перечисленных лиц членами семьи собственника жилого
помещени€ требуетс€ не только установление юридического факта
вселени€ их собственником в жилое помещение, но и вы€снение
содержани€ волеизъ€влени€ собственника на их вселение, а именно:
всел€лось ли им лицо дл€ проживани€ в жилом помещении как член его
семьи или жилое помещение предоставл€лось дл€ проживани€ по иным
основани€м (например, в безвозмездное пользование, по договору
найма). —одержание волеизъ€влени€ собственника в случае спора
определ€етс€ судом на основании объ€снений сторон, третьих лиц,
показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о
вселении в жилое помещение) и других доказательств (стать€ 55 √ѕ 
–‘).
ѕри этом необходимо иметь в виду, что семейные отношени€
характеризуютс€, в частности, взаимным уважением и взаимной
заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными
правами и об€занност€ми, общими интересами, ответственностью друг
перед другом, ведением общего хоз€йства.
ѕри определении круга лиц, относ€щихс€ к нетрудоспособным
иждивенцам, судам надлежит руководствоватьс€ пунктами 2, 3 статьи
9 ‘едерального закона от 17 декабр€ 2001 г. N 173-‘« "ќ трудовых
пенси€х в –оссийской ‘едерации", в которых даетс€ перечень
нетрудоспособных лиц, а также устанавливаютс€ признаки нахождени€
лица на иждивении (находитс€ на полном содержании или получает от
другого лица помощь, котора€ €вл€етс€ дл€ него посто€нным и
основным источником средств к существованию).
—удам также необходимо иметь в виду, что регистраци€ лица по
месту жительства по за€влению собственника жилого помещени€ или ее
отсутствие не €вл€етс€ определ€ющим обсто€тельством дл€ решени€
вопроса о признании его членом семьи собственника жилого
помещени€, так как согласно статье 3 «акона –оссийской ‘едерации
от 25 июн€ 1993 г. N 5242-I "ќ праве граждан –оссийской ‘едерации
на свободу передвижени€, выбор места пребывани€ и жительства в
пределах –оссийской ‘едерации" регистраци€ или отсутствие таковой
не могут служить основанием ограничени€ или условием реализации
прав и свобод граждан, предусмотренных  онституцией –оссийской
‘едерации, федеральными законами и законами субъектов –оссийской
‘едерации. Ќаличие или отсутствие у лица регистрации в жилом
помещении €вл€етс€ лишь одним из доказательств по делу, которое
подлежит оценке судом нар€ду с другими доказательствами.
12. ¬ силу части 2 статьи 31 ∆  –‘ члены семьи собственника
жилого помещени€ имеют равное с собственником право пользовани€
данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением
между собственником и членами его семьи. “аким соглашением, в
частности, в пользование членам семьи собственника могут быть
предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника,
установлен пор€док пользовани€ общими помещени€ми в квартире,
определен размер расходов члена семьи собственника на оплату
жилого помещени€ и коммунальных услуг и т. д.
¬ св€зи с тем, что ∆илищный кодекс –оссийской ‘едерации не
устанавливает специальных требований к пор€дку заключени€ такого
соглашени€, а также к его форме и услови€м, то исход€ из норм
части 1 статьи 7 ∆  –‘ к таким соглашени€м примен€ютс€ правила
√ражданского кодекса –оссийской ‘едерации о гражданско-правовых
сделках (статьи 153-181 √  –‘).
Ёти же правила следует примен€ть и к соглашению собственника
жилого помещени€ с членами его семьи об ответственности по
об€зательствам, вытекающим из пользовани€ жилым помещением,
возможность заключени€ которого предусмотрена частью 3 статьи 31
∆  –‘, а также к соглашению между собственником жилого помещени€ и
бывшим членом его семьи о сохранении права пользовани€ жилым
помещением (часть 4 статьи 31 ∆  –‘).
–азреша€ споры, св€занные с осуществлением членами семьи
собственника жилого помещени€ права пользовани€ жилым помещением,
необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 31 ∆  –‘ не надел€ет
их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. ¬месте
с тем, учитыва€ положени€ статьи 679 √  –‘ о безусловном праве
нанимател€ по договору найма и граждан, посто€нно с ним
проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних
детей, а также части 1 статьи 70 ∆  –‘ о праве родителей на
вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без
об€зательного согласи€ остальных членов семьи нанимател€ по
договору социального найма и наймодател€, по аналогии закона
(часть 1 статьи 7 ∆  –‘) с целью обеспечени€ прав
несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого
помещени€ может быть признано право на вселение своих
несовершеннолетних детей в жилое помещение.
13. ѕо общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ∆ 
–‘ в случае прекращени€ семейных отношений с собственником жилого
помещени€ право пользовани€ данным жилым помещением за бывшим
членом семьи собственника этого жилого помещени€ не сохран€етс€,
если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом
его семьи. Ёто означает, что бывшие члены семьи собственника
утрачивают право пользовани€ жилым помещением и должны освободить
его (часть 1 статьи 35 ∆  –‘). ¬ противном случае собственник
жилого помещени€ вправе требовать их выселени€ в судебном пор€дке
без предоставлени€ другого жилого помещени€.
ѕо смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ∆  –‘ к бывшим членам семьи
собственника жилого помещени€ относ€тс€ лица, с которыми у
собственника прекращены семейные отношени€. ѕод прекращением
семейных отношений между супругами следует понимать расторжение
брака в органах записи актов гражданского состо€ни€, в суде,
признание брака недействительным. ќтказ от ведени€ общего
хоз€йства иных лиц с собственником жилого помещени€, отсутствие у
них с собственником общего бюджета, общих предметов быта,
неоказание взаимной поддержки друг другу и т. п., а также выезд в
другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении
семейных отношений с собственником жилого помещени€, но должны
оцениватьс€ в совокупности с другими доказательствами,
представленными сторонами.
¬опрос о признании лица бывшим членом семьи собственника
жилого помещени€ при возникновении спора решаетс€ судом с учетом
конкретных обсто€тельств каждого дела.
ѕри этом, учитыва€ положени€ части 1 статьи 31 ∆  –‘, следует
иметь в виду, что поскольку ведение общего хоз€йства между
собственником жилого помещени€ и лицом, вселенным им в данное
жилое помещение, не €вл€етс€ об€зательным условием признани€ его
членом семьи собственника жилого помещени€, то и отсутствие
ведени€ общего хоз€йства собственником жилого помещени€ с
указанным лицом либо прекращение ими ведени€ общего хоз€йства
(например, по взаимному согласию) само по себе не может
свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником
жилого помещени€. ƒанное обсто€тельство должно оцениватьс€ в
совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами
по делу (стать€ 67 √ѕ  –‘).
—удам также необходимо иметь в виду, что в соответствии с
пунктом 4 статьи 71 —  –‘ ребенок, в отношении которого родители
(один из них) лишены родительских прав, сохран€ет право
пользовани€ жилым помещением.
14. ¬ силу положений —емейного кодекса –оссийской ‘едерации
об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей,
их об€занности заботитьс€ об их здоровье, физическом, психическом,
духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей,
признание его недействительным или раздельное проживание родителей
не вли€ют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63
—  –‘), в том числе на жилищные права. ѕоэтому прекращение
семейных отношений между родител€ми несовершеннолетнего ребенка,
проживающего в жилом помещении, наход€щемс€ в собственности одного
из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользовани€
жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ∆  –‘.
15. ѕри рассмотрении иска собственника жилого помещени€ к
бывшему члену семьи о прекращении права пользовани€ жилым
помещением и выселении суду в случае возражени€ ответчика против
удовлетворени€ иска в цел€х обеспечени€ баланса интересов сторон
спорного правоотношени€ надлежит исход€ из положений части 4
статьи 31 ∆  –‘ решить вопрос о возможности сохранени€ за бывшим
членом семьи права пользовани€ жилым помещением на определенный
срок независимо от предъ€влени€ им встречного иска об этом.
ѕрин€тие судом решени€ о сохранении права пользовани€ жилым
помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускаетс€
частью 4 статьи 31 ∆  –‘ при установлении следующих обсто€тельств:
а) отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого
помещени€ оснований приобретени€ или осуществлени€ права
пользовани€ иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи
собственника не имеетс€ другого жилого помещени€ в собственности,
отсутствует право пользовани€ другим жилым помещением по договору
найма; бывший член семьи не €вл€етс€ участником договора долевого
участи€ в строительстве жилого дома, квартиры или иного
гражданского правового договора на приобретение жиль€ и др.);
б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности
обеспечить себ€ иным жилым помещением (купить квартиру, заключить
договор найма жилого помещени€ и др.) по причине имущественного
положени€ (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других
заслуживающих внимани€ обсто€тельств (состо€ние здоровь€,
нетрудоспособность по возрасту или состо€нию здоровь€, наличие
нетрудоспособных иждивенцев, потер€ работы, учеба и т. п.).
ѕри определении продолжительности срока, на который за бывшим
членом семьи собственника жилого помещени€ сохран€етс€ право
пользовани€ жилым помещением, суду следует исходить из принципа
разумности и справедливости и конкретных обсто€тельств каждого
дела, учитыва€ материальное положение бывшего члена семьи,
возможность совместного проживани€ сторон в одном жилом помещении и
другие заслуживающие внимани€ обсто€тельства.
16. ѕри решении вопроса о сохранении на определенный срок
права пользовани€ жилым помещением за бывшим членом семьи
собственника жилого помещени€ суд, согласно части 4 статьи 31 ∆ 
–‘, также вправе по требованию бывшего члена семьи собственника
одновременно возложить на собственника жилого помещени€
об€занность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга
или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник
исполн€ет алиментные об€зательства.
 руг алиментооб€занных лиц, основани€ возникновени€
алиментных об€зательств определены —емейным кодексом –оссийской
‘едерации (пункт 4 статьи 30, статьи 80-105 —  –‘).
–еша€ вопрос о возможности возложени€ на собственника жилого
помещени€ об€занности по обеспечению другим жилым помещением
бывшего члена его семьи, суду необходимо исходить из конкретных
обсто€тельств дела, учитыва€, в частности: продолжительность
состо€ни€ супругов в браке; длительность совместного проживани€
собственника жилого помещени€ и бывшего члена его семьи в жилом
помещении; возраст, состо€ние здоровь€, материальное положение
сторон; период времени, в течение которого собственник жилого
помещени€ исполн€л и будет об€зан исполн€ть алиментные
об€зательства в пользу бывшего члена своей семьи; наличие у

собственника жилого помещени€ денежных средств дл€ приобретени€
другого жилого помещени€ бывшему члену своей семьи; наличие у
собственника жилого помещени€ помимо жилого помещени€, в котором
он проживал с бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в
собственности, одно из которых может быть предоставлено дл€
проживани€ бывшему члену семьи, и т. п.
≈сли суд придет к выводу о необходимости возложени€ на
собственника жилого помещени€ об€занности по обеспечению бывшего
члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны
быть определены: срок исполнени€ собственником жилого помещени€
такой об€занности, основные характеристики предоставл€емого
другого жилого помещени€ и его местоположение (исход€ из
требований части 2 статьи 15 и части 1 статьи 89 ∆  –‘), а также
на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи
другим жилым помещением. — согласи€ бывшего члена семьи
собственника жилого помещени€ предоставл€емое ему собственником
другое жилое помещение может находитьс€ и в другом населенном
пункте. „то касаетс€ размера жилого помещени€, предоставл€емого
собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных
возможностей собственника и других заслуживающих внимани€
обсто€тельств следует определить лишь его минимальную площадь.
ѕринима€ во внимание, что в части 4 статьи 31 ∆  –‘
отсутствует указание на то, в каком пор€дке, на каких услови€х и
праве собственник жилого помещени€ должен обеспечить бывшего члена
своей семьи, в отношении которого он исполн€ет алиментные
об€зательства, иным жилым помещением (на праве собственности,
праве найма, праве безвозмездного пользовани€), суду надлежит
решать данный вопрос, исход€ из конкретных обсто€тельств каждого
дела, руководству€сь принципами разумности, справедливости,
гуманизма, реальными возможност€ми собственника жилого помещени€
исполнить судебное решение. ѕоэтому суд вправе об€зать
собственника жилого помещени€ обеспечить бывшего члена его семьи
другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного
пользовани€, так и на праве собственности (т. е. купить жилое
помещение, подарить, построить и т. д.).
17. ¬ резолютивной части решени€ суда по иску собственника
жилого помещени€ о прекращении права пользовани€ бывшего члена
семьи собственника этим жилым помещением и его выселении должны
содержатьс€ исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных
в мотивировочной части фактических обсто€тельств дела, об
удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью
или в части (часть 5 статьи 198 √ѕ  –‘). ¬ ней должно быть четко
сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально
за€вленному иску собственника жилого помещени€, так и по
встречному требованию бывшего члена семьи (ответчика), если оно
было за€влено (стать€ 138 √ѕ  –‘). —удом должны быть разрешены и
другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не
вызывало затруднений при его исполнении (часть 5 статьи 198,
статьи 204-207 √ѕ  –‘).
18. —удам следует учитывать, что если правоотношени€ по
пользованию жилым помещением нос€т дл€щийс€ характер, то положени€
части 4 статьи 31 ∆  –‘ в силу статьи 5 ¬водного закона могут
примен€тьс€ и в том случае, если семейные отношени€ между
собственником жилого помещени€ и членом его семьи, проживающим
совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении,
были прекращены до введени€ в действие ∆илищного кодекса
–оссийской ‘едерации.
¬месте с тем при рассмотрении иска собственника жилого
помещени€ о признании бывшего члена его семьи утратившим право
пользовани€ этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в
соответствии со статьей 19 ¬водного закона действие положений
части 4 статьи 31 ∆  –‘ не распростран€етс€ на бывших членов семьи
собственника приватизированного жилого помещени€ при условии, что
в момент приватизации данного жилого помещени€ указанные лица
имели равные права пользовани€ этим помещением с лицом, его
приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
—огласно част€м 2 и 4 статьи 69 ∆  –‘ (до 1 марта 2005 года -
стать€ 53 ∆илищного кодекса –—‘—–, далее - ∆  –—‘—–) равные права
с нанимателем жилого помещени€ по договору социального найма в
государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право
пользовани€ этим помещением, имеют члены семьи нанимател€ и бывшие
члены семьи нанимател€, продолжающие проживать в занимаемом жилом
помещении.
  названным в статье 19 ¬водного закона бывшим членам семьи
собственника жилого помещени€ не может быть применен пункт 2
статьи 292 √  –‘, так как, дава€ согласие на приватизацию
занимаемого по договору социального найма жилого помещени€, без
которого она была бы невозможна (стать€ 2 «акона –оссийской
‘едерации от 4 июл€ 1991 г. N 1541-I "ќ приватизации жилищного
фонда в –оссийской ‘едерации"), они исходили из того, что право
пользовани€ данным жилым помещением дл€ них будет носить
бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитыватьс€ при
переходе права собственности на жилое помещение по
соответствующему основанию к другому лицу (например,
купл€-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
јналогичным образом при переходе права собственности на жилое
помещение к другому лицу должен решатьс€ вопрос о сохранении права
пользовани€ этим жилым помещением за бывшим членом семьи
собственника жилого помещени€, который ранее реализовал свое право
на приватизацию жилого помещени€, а затем вселилс€ в иное жилое
помещение в качестве члена семьи нанимател€ по договору
социального найма и, прожива€ в нем, дал необходимое дл€
приватизации этого жилого помещени€ согласие.
19. ѕо смыслу положений части 5 статьи 31 ∆  –‘, собственник
жилого помещени€ не лишен возможности по собственному усмотрению
распор€дитьс€ принадлежащим ему жилым помещением (например,
продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права
пользовани€ этим жилым помещением бывшего члена семьи
собственника, установленный судом на основании части 4 статьи 31
∆  –‘.
≈сли в период действи€ установленного судом срока права
пользовани€ жилым помещением бывшего члена семьи собственника
право собственности этого собственника на жилое помещение
прекращено по тем или иным основани€м (например, в св€зи со
смертью собственника жилого помещени€, в результате совершени€
собственником гражданско-правовых сделок), право пользовани€
данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника
прекращаетс€ одновременно с прекращением права собственности до
истечени€ указанного срока и он об€зан освободить жилое помещение
(часть 5 статьи 31, часть 1 статьи 35 ∆  –‘).
≈сли бывший член семьи собственника не освобождает жилое
помещение, новый собственник этого жилого помещени€ вправе
требовать его выселени€ из данного жилого помещени€ в судебном
пор€дке (часть 1 статьи 35 ∆  –‘).
20. —удам дл€ правильного разрешени€ дел по спорам, св€занным
с изъ€тием жилого помещени€ у собственника путем выкупа в св€зи с
изъ€тием соответствующего земельного участка дл€ государственных
или муниципальных нужд (стать€ 32 ∆  –‘), необходимо иметь в виду
следующее:
а) нормы, содержащиес€ в статье 32 ∆  –‘, в развитие
положений части 3 статьи 35  онституции –оссийской ‘едерации о
возможности принудительного отчуждени€ имущества дл€
государственных нужд только при условии предварительного и
равноценного возмещени€ направлены прежде всего на обеспечение
прав и законных интересов собственника жилого помещени€;
б) решение об изъ€тии жилого помещени€ путем выкупа должно
быть прин€то компетентным органом, то есть органом государственной
власти или органом местного самоуправлени€, прин€вшими решение об
изъ€тии соответствующего земельного участка дл€ государственных
или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ∆  –‘). ѕравовое
основание пользовани€ собственником жилого помещени€ земельным
участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение,
право посто€нного (бессрочного) пользовани€) значени€ не имеет.
ѕор€док подготовки и прин€ти€ решени€ об изъ€тии земельного
участка дл€ государственных или муниципальных нужд определ€етс€
федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным
законодательством (статьи 279-283 √  –‘, статьи 9-11, 49, 55, 61,
63 «емельного кодекса –оссийской ‘едерации);
в) об€занность по доказыванию того, что прин€тое решение об
изъ€тии земельного участка обусловлено государственными или
муниципальными нуждами и использование данного земельного участка
в цел€х, дл€ которых он изымаетс€, невозможно без прекращени€
права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49,
55 «емельного кодекса –оссийской ‘едерации, пункт 1 статьи 239 √ 
–‘), за исключением случаев, предусмотренных законом (например,
част€ми 10-11 статьи 32 ∆  –‘), возлагаетс€ на государственный
орган или орган местного самоуправлени€.
ѕод государственными или муниципальными нуждами при изъ€тии
земельных участков следует понимать потребности –оссийской
‘едерации, субъекта –оссийской ‘едерации или муниципального
образовани€, св€занные с обсто€тельствами, установленными
соответственно федеральными законами или законами субъектов
–оссийской ‘едерации, удовлетворение которых невозможно без
изъ€ти€ земельных участков (например, выполнение международных
об€зательств –оссийской ‘едерации, размещение объектов
государственного или муниципального значени€ при отсутствии других
вариантов их размещени€, застройка в соответствии с генеральными
планами городских и сельских поселений);
г) соблюдение предусмотренной част€ми 2-4 статьи 32 ∆  –‘
процедуры, предшествующей изъ€тию жилого помещени€ у собственника,
€вл€етс€ об€зательным, а потому подлежит проверке как
обсто€тельство, имеющее значение по делу. ƒанна€ процедура
включает в себ€: прин€тие уполномоченным органом решени€ об
изъ€тии жилого помещени€ (часть 2 статьи 32 ∆  –‘),
государственную регистрацию этого решени€ в органе, осуществл€ющем
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (часть 3 статьи 32 ∆  –‘), уведомление в письменной форме
собственника жилого помещени€ не позднее чем за год до
предсто€щего изъ€ти€ принадлежащего ему жилого помещени€ о
прин€том решении об изъ€тии и дате его государственной регистрации
(часть 4 статьи 32 ∆  –‘).
ѕри этом исход€ из положений части 4 статьи 32 ∆  –‘
юридически значимым обсто€тельством €вл€етс€ не только факт
направлени€ указанного уведомлени€ собственнику жилого помещени€
компетентным органом, но и факт получени€ собственником такого
уведомлени€. ¬ этой св€зи сообщение в средствах массовой
информации (например, по радио, телевидению, в печатных издани€х,
»нтернете) об изъ€тии жилого помещени€ у конкретного собственника
не может быть признано надлежащим извещением собственника о
предсто€щем изъ€тии данного жилого помещени€.
Ќесоблюдение процедуры, предшествующей изъ€тию жилого
помещени€ у собственника, должно влечь за собой отказ в иске
органу государственной власти (органу местного самоуправлени€) о
выкупе жилого помещени€;
д) иск о выкупе жилого помещени€ может быть предъ€влен
органом государственной власти или органом местного самоуправлени€
в течение двух лет с момента направлени€ собственнику жилого
помещени€ извещени€ о прин€том ими решении об изъ€тии
принадлежащего ему жилого помещени€ (часть 9 статьи 32 ∆  –‘).
ѕропуск данного срока €вл€етс€ основанием к отказу в иске о выкупе
жилого помещени€;
е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого
помещени€ €вл€етс€ несовершеннолетний или в нем проживают
наход€щиес€ под опекой или попечительством члены семьи
собственника данного жилого помещени€ либо оставшиес€ без
попечени€ родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о
чем известно органу опеки и попечительства), то дл€ отчуждени€
жилого помещени€ необходимо согласие органа опеки и попечительства
(пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 √  –‘, стать€ 20
‘едерального закона от 24 апрел€ 2008 г. N 48-‘« "ќб опеке и
попечительстве"). ƒл€ вы€влени€ наличи€ такого согласи€ и защиты
прав и законных интересов указанных категорий граждан суду
необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства
дл€ дачи заключени€ по делу о соответствии соглашени€ о выкупе
жилого помещени€ (или предоставл€емого жилого помещени€ взамен
изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или
подопечных (стать€ 47 √ѕ  –‘);
ж) принима€ во внимание, что правовым последствием изъ€ти€ у
собственника принадлежащего ему жилого помещени€ путем выкупа
€вл€етс€ его выселение из этого жилого помещени€, к участию в деле
исход€ из норм части 3 статьи 45 √ѕ  –‘ должен быть привлечен
прокурор;
з) выкупна€ цена изымаемого жилого помещени€ определ€етс€ по
правилам, указанным в части 7 статьи 32 ∆  –‘, и включает в себ€
рыночную стоимость жилого помещени€, а также убытки, причиненные
собственнику его изъ€тием, в том числе упущенную выгоду. ѕримерный
перечень возможных убытков собственника жилого помещени€
приводитс€ в части 7 статьи 32 ∆  –‘. ¬месте с тем в выкупную цену
жилого помещени€, как следует из содержани€ части 5 статьи 32 ∆ 
–‘, не могут включатьс€ произведенные собственником жилого
помещени€ вложени€ в жилое помещение, значительно увеличившие его
стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они
сделаны в период с момента получени€ собственником уведомлени€,
указанного в части 4 статьи 32 ∆  –‘, о принудительном изъ€тии
жилого помещени€ до заключени€ договора о выкупе жилого помещени€
и не относ€тс€ к числу необходимых затрат, обеспечивающих
использование жилого помещени€ по назначению.
ƒл€ разрешени€ спора между сторонами по вопросу о рыночной
стоимости жилого помещени€ судом может быть назначена экспертиза
(стать€ 79 √ѕ  –‘);
и) требование органа государственной власти или органа
местного самоуправлени€, прин€вшего решение об изъ€тии жилого
помещени€, о переселении собственника изымаемого жилого помещени€
в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если
собственник жилого помещени€ возражает против этого, так как в
соответствии с частью 8 статьи 32 ∆  –‘ предоставление
собственнику жилого помещени€ взамен изымаемого другого жилого
помещени€ допускаетс€ только по соглашению сторон.
—уд также не вправе об€зать указанные органы обеспечить
собственника изымаемого жилого помещени€ другим жилым помещением,
поскольку из содержани€ статьи 32 ∆  –‘ следует, что на орган
государственной власти или орган местного самоуправлени€,
прин€вшие решение об изъ€тии жилого помещени€, возлагаетс€
об€занность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого
помещени€.
¬ случае соглашени€ сторон о предоставлении другого жилого
помещени€ взамен изымаемого выкупна€ цена изымаемого жилого
помещени€ определ€етс€ по правилам части 7 статьи 32 ∆  –‘ с
зачетом стоимости предоставл€емого жилого помещени€ (часть 8
статьи 32 ∆  –‘). ≈сли стоимость жилого помещени€, передаваемого в
собственность взамен изымаемого жиль€, ниже выкупной цены
изымаемого жилого помещени€, то собственнику выплачиваетс€ разница
между стоимостью прежнего и нового жилого помещени€, а если
стоимость предоставл€емого жилого помещени€ выше выкупной цены
изымаемого жилого помещени€, то по соглашению сторон об€занность
по оплате разницы между ними возлагаетс€ на собственника.
ѕо смыслу части 8 статьи 32 ∆  –‘ собственнику жилого
помещени€ другое жилое помещение взамен изымаемого должно
предоставл€тьс€ на праве собственности. ¬месте с тем не исключена
возможность предоставлени€ собственнику с его согласи€ другого
жилого помещени€ на иных правовых основани€х (например, из
государственного или муниципального жилищного фонда по договору
социального найма; по договору найма в домах системы социального
обслуживани€ населени€);
к) выкуп жилого помещени€ до истечени€ года со дн€ получени€
собственником уведомлени€ о предсто€щем изъ€тии жилого помещени€
допускаетс€ в силу части 4 статьи 32 ∆  –‘ только с согласи€
собственника;
л) резолютивна€ часть решени€ суда об удовлетворении иска о
выкупе жилого помещени€ должна содержать вывод о прекращении права
собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику
денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого
помещени€ взамен изымаемого в собственность или на иных правовых
основани€х –оссийской ‘едерацией, субъектом –оссийской ‘едерации
или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ∆  –‘).
21. —удам надлежит иметь в виду, что государственна€
регистраци€ решени€ органа государственной власти или органа
местного самоуправлени€ об изъ€тии жилого помещени€ у собственника
путем выкупа в св€зи с изъ€тием соответствующего земельного
участка дл€ государственных или муниципальных нужд не ограничивает
правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоватьс€
и распор€жатьс€ данным жилым помещением и не снимает с
собственника об€занности нести брем€ содержани€ жилого помещени€
(стать€ 209 √  –‘, части 2-4 статьи 30, часть 5 статьи 32 ∆  –‘).
22. —удам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ∆ 
–‘ признание в установленном пор€дке многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции €вл€етс€, по общему
правилу, основанием дл€ предъ€влени€ органом, прин€вшим такое
решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исход€ из
принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной
власти, органом исполнительной власти субъекта –оссийской
‘едерации или органом местного самоуправлени€), к собственникам
жилых помещений в указанном доме требовани€ о его сносе или
реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
¬ том случае если собственники жилых помещений в
предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию
многоквартирного дома, органом местного самоуправлени€ принимаетс€
решение об изъ€тии земельного участка, на котором расположен
указанный аварийный дом, дл€ муниципальных нужд (они заключаютс€ в
том, чтобы на территории муниципального образовани€ не было жилого
дома, не позвол€ющего обеспечить безопасность жизни и здоровь€
граждан) и, соответственно, об изъ€тии каждого жилого помещени€ в
доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на
праве собственности муниципальному образованию.   пор€дку выкупа
жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае
согласно части 10 статьи 32 ∆  –‘ примен€ютс€ нормы частей 1-3, 5-9
статьи 32 ∆  –‘. ѕри этом положени€ части 4 статьи 32 ∆  –‘ о
предварительном уведомлении собственника об изъ€тии принадлежащего
ему жилого помещени€ применению не подлежат.
Ќеобходимо обратить внимание судов на то, что ∆илищным
кодексом –оссийской ‘едерации не установлены правовые последстви€
признани€ в установленном пор€дке аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только
собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по
договору социального найма. ”читыва€ это при рассмотрении споров,
св€занных с обеспечением жилищных прав собственников жилых
помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исход€ из норм
части 1 статьи 7 ∆  –‘ о применении жилищного законодательства по
аналогии применить к названным отношени€м положени€ части 10
статьи 32 ∆  –‘ об изъ€тии жилого помещени€ у собственника путем
выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещени€ с
зачетом его стоимости в выкупную цену.

—оциальный наем жилого помещени€

23. ќснованием заключени€ договора социального найма €вл€етс€
прин€тое с соблюдением требований ∆илищного кодекса –оссийской
‘едерации решение органа местного самоуправлени€ о предоставлении
жилого помещени€ гражданину, состо€щему на учете в качестве
нуждающегос€ в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, стать€ 63
∆  –‘). ”казанное решение может быть прин€то и иным уполномоченным
органом в случа€х, предусмотренных федеральным законом, указом
ѕрезидента –оссийской ‘едерации или законом субъекта –оссийской
‘едерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи
49 ∆  –‘).
¬месте с тем ∆илищный кодекс –оссийской ‘едерации не
предусматривает оснований, пор€дка и последствий признани€ решени€
о предоставлении жилого помещени€ по договору социального найма
недействительным.
¬ св€зи с этим судам следует исходить из того, что нарушение
требований ∆илищного кодекса –оссийской ‘едерации при прин€тии
решени€ о предоставлении жилого помещени€ по договору социального
найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ∆  –‘ и части
4 статьи 57 ∆  –‘ может служить основанием дл€ предъ€влени€ в
судебном пор€дке требовани€ о признании этого решени€, а также
заключенного на его основании договора социального найма
недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
ѕоскольку указанные требовани€ св€заны между собой, в цел€х
правильного и своевременного рассмотрени€ и разрешени€ дела они
подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (стать€
151 √ѕ  –‘).
“ребовани€ о признании недействительными решени€ о
предоставлении гражданину жилого помещени€ по договору социального
найма и заключенного на его основании договора социального найма
подлежат разрешению исход€ из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ∆ 
–‘) применительно к правилам, установленным статьей 168 √  –‘, о
недействительности сделки, не соответствующей закону или иным
правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 √  –‘,
предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию
о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
течение которого начинаетс€ со дн€, когда началось исполнение этой
сделки.
— требованием о признании недействительными решени€ о
предоставлении жилого помещени€ по договору социального найма и
заключенного на его основании договора социального найма вправе
обратитьс€ гражданин, организаци€, орган местного самоуправлени€
или иной уполномоченный орган, прин€вший решение о предоставлении
жилого помещени€ по договору социального найма, если они считают,
что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6
части 3 статьи 11 ∆  –‘, абзац п€тый статьи 12 √  –‘, пункт 2
статьи 166 √  –‘), а также прокурор (часть 1 статьи 45 √ѕ  –‘).
—уд вправе признать решение о предоставлении жилого помещени€
по договору социального найма недействительным, если будет
установлено, что:
а) гражданами были предоставлены не соответствующие
действительности сведени€, послужившие основанием дл€ прин€ти€ их
на учет в качестве нуждающихс€ в жилых помещени€х (например, о
составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об
имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение
(например, нарушена очередность предоставлени€ жилого помещени€);
в) совершены неправомерные действи€ должностными лицами при
решении вопроса о предоставлении жилого помещени€;
г) имели место иные нарушени€ пор€дка и условий
предоставлени€ жилых помещений по договору социального найма,
предусмотренных ∆илищным кодексом –оссийской ‘едерации,
федеральными законами, указами ѕрезидента, законами субъекта
–оссийской ‘едерации.
ѕоскольку недействительна€ сделка не влечет юридических
последствий, за исключением тех, которые св€заны с ее
недействительностью, и она недействительна с момента ее совершени€
(пункт 1 статьи 167 √  –‘), то в случае признани€ недействительным
решени€ о предоставлении гражданину жилого помещени€ по договору
социального найма признаетс€ недействительным также и заключенный
на основании данного решени€ договор социального найма, а лица,
проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее
занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселени€
в ранее занимаемое жилое помещение им исход€ из конкретных
обсто€тельств дела может быть предоставлено жилое помещение,
аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 √  –‘).
24. —огласно части 2 статьи 69 ∆  –‘ члены семьи нанимател€
жилого помещени€ по договору социального найма имеют равные с
нанимателем права и об€занности независимо от того, всел€лись ли
они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены
в качестве членов семьи нанимател€ впоследствии. „лены семьи
нанимател€ имеют, в частности, следующие права: бессрочно
пользоватьс€ жилым помещением (часть 2 статьи 60 ∆  –‘); сохран€ть
право пользовани€ жилым помещением в случае временного отсутстви€
(стать€ 71 ∆  –‘); участвовать в решении вопросов: переустройства
и перепланировки жилого помещени€ (пункт 5 части 1 статьи 26 ∆ 
–‘), вселени€ в установленном пор€дке в жилое помещение других лиц
(стать€ 70 ∆  –‘), обмена жилого помещени€ (стать€ 72 ∆  –‘),
сдачи жилого помещени€ в поднаем (стать€ 76 ∆  –‘), вселени€
временных жильцов (стать€ 80 ∆  –‘), переселени€ в жилое помещение
меньшего размера (стать€ 81 ∆  –‘), изменени€ договора социального
найма (стать€ 82 ∆  –‘), расторжени€ договора социального найма
(часть 2 статьи 83 ∆  –‘).
ƒееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены
семьи нанимател€ жилого помещени€ несут солидарную с нанимателем
ответственность по об€зательствам, вытекающим из договора
социального найма (об€зательства по сохранности жилого помещени€ и
поддержанию его в надлежащем состо€нии, по текущему ремонту жилого
помещени€, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные
услуги (часть 3 статьи 67 ∆  –‘).
25. –азреша€ споры, св€занные с признанием лица членом семьи
нанимател€ жилого помещени€ по договору социального найма, судам
необходимо учитывать, что круг лиц, €вл€ющихс€ членами семьи
нанимател€, определен частью 1 статьи 69 ∆  –‘.   ним относ€тс€:
а) супруг, а также дети и родители данного нанимател€,
проживающие совместно с ним;
б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они
вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним
общее хоз€йство.
  другим родственникам при этом могут быть отнесены любые
родственники как самого нанимател€, так и членов его семьи
независимо от степени родства как по восход€щей, так и нисход€щей
линии.
ѕри определении круга лиц, относ€щихс€ к нетрудоспособным
иждивенцам, судам надлежит руководствоватьс€ пунктами 2, 3 статьи
9 ‘едерального закона от 17 декабр€ 2001 г. N 173-‘« "ќ трудовых
пенси€х в –оссийской ‘едерации", содержащими перечень
нетрудоспособных лиц, а также пон€тие нахождени€ лица на
иждивении.
ѕод ведением общего хоз€йства, €вл€ющимс€ об€зательным
условием признани€ членами семьи нанимател€ других родственников и
нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать
наличие у нанимател€ и указанных лиц совместного бюджета, общих
расходов на приобретение продуктов питани€, имущества дл€
совместного пользовани€ и т. п.
ƒл€ признани€ других родственников и нетрудоспособных
иждивенцев членами семьи нанимател€ требуетс€ также вы€снить
содержание волеизъ€влени€ нанимател€ (других членов его семьи) в
отношении их вселени€ в жилое помещение: всел€лись ли они дл€
проживани€ в жилом помещении как члены семьи нанимател€ или жилое
помещение предоставлено им дл€ проживани€ по иным основани€м
(договор поднайма, временные жильцы). ¬ случае спора факт вселени€
лица в качестве члена семьи нанимател€ либо по иному основанию
может быть подтвержден любыми доказательствами (стать€ 55 √ѕ  –‘).
¬ соответствии с частью 1 статьи 69 ∆  –‘ членами семьи
нанимател€, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть
признаны и иные лица, но лишь в исключительных случа€х и только в
судебном пор€дке. –еша€ вопрос о возможности признани€ иных лиц
членами семьи нанимател€ (например, лица, проживающего совместно с
нанимателем без регистрации брака), суду необходимо вы€снить, были
ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи
нанимател€ или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее
хоз€йство, в течение какого времени они проживают в жилом
помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не
утрачено ли ими такое право.
26. ќбратить внимание судов на то, что, по смыслу наход€щихс€
в нормативном единстве положений статьи 69 ∆  –‘ и части 1 статьи
70 ∆  –‘, лица, вселенные нанимателем жилого помещени€ по договору
социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные
с нанимателем права и об€занности при условии, что они вселены в
жилое помещение с соблюдением предусмотренного частью 1 статьи 70
∆  –‘ пор€дка реализации нанимателем права на вселение в жилое
помещение других лиц в качестве членов своей семьи.

¬ соответствии с частью 1 статьи 70 ∆  –‘ наниматель вправе с
согласи€ в письменной форме членов своей семьи, в том числе
временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по
договору социального найма своего супруга, детей и родителей. ѕри
этом не имеет значени€, что обеспеченность общей площадью жилого
помещени€ на каждого члена семьи составит менее учетной нормы
(часть 5 статьи 50 ∆  –‘).
¬ то же врем€ дл€ вселени€ нанимателем в жилое помещение
других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его
семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме
не только членов своей семьи, но и наймодател€. Ќаймодатель вправе
запретить вселение других граждан, если после их вселени€ обща€
площадь занимаемого жилого помещени€ на одного члена семьи
составит менее учетной нормы.
— целью обеспечени€ права несовершеннолетних детей жить и
воспитыватьс€ в семье (стать€ 54 —  –‘) частью 1 статьи 70 ∆  –‘
установлено, что не требуетс€ согласие остальных членов семьи
нанимател€ и наймодател€ дл€ вселени€ к родител€м их
несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого
нанимател€, так и других членов его семьи, проживающих в жилом
помещении).
—удам также следует иметь в виду, что ∆илищный кодекс
–оссийской ‘едерации (часть 1 статьи 70 ∆  –‘) не предусматривает
возможности ограничени€ соглашением сторон права пользовани€ жилым
помещением по договору социального найма вселенного члена семьи
нанимател€.
ќтказ наймодател€ в даче согласи€ на вселение других лиц в
жилое помещение может быть оспорен в судебном пор€дке. ¬месте с
тем причины, по которым члены семьи нанимател€ отказывают в даче
согласи€ на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют
правового значени€, а потому их отказ в таком согласии не может
быть признан судом неправомерным.
27. ¬селение в жилое помещение новых членов семьи нанимател€,
согласно части 2 статьи 70 ∆  –‘, влечет за собой необходимость
внесени€ соответствующих изменений в ранее заключенный договор
социального найма жилого помещени€ в части указани€ таких лиц в
данном договоре. ¬месте с тем несоблюдение этой нормы само по себе
не €вл€етс€ основанием дл€ признани€ вселенного члена семьи
нанимател€ не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении
установленного частью 1 статьи 70 ∆  –‘ пор€дка вселени€
нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов
своей семьи.
28. ≈сли на вселение лица в жилое помещение не было получено
письменного согласи€ нанимател€ и (или) членов семьи нанимател€, а
также согласи€ наймодател€, когда оно необходимо (часть 1 статьи
70 ∆  –‘), то такое вселение следует рассматривать как незаконное
и не порождающее у лица прав члена семьи нанимател€ на жилое
помещение. ¬ таком случае наймодатель, наниматель и (или) член
семьи нанимател€ вправе предъ€вить к вселившемус€ лицу требование
об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении
положени€, существовавшего до их нарушени€ (пункт 2 части 3 статьи
11 ∆  –‘), на которое исход€ из аналогии закона (часть 1 статьи 7
∆  –‘) применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 √ 
–‘, искова€ давность не распростран€етс€. ѕри удовлетворении
названного требовани€ лицо, незаконно вселившеес€ в жилое
помещение, подлежит выселению без предоставлени€ другого жилого
помещени€.

»сточник -
http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=5938
–убрики:  ∆илищное право

 ак зарегистрироватьс€ в квартире без ведома собственника

ƒневник

¬торник, 05 јпрел€ 2011 г. 23:41 + в цитатник

 ак зарегистрироватьс€ в квартире без ведома собственника


1) ¬ам нужен —Ќ»Ћ— - карточка пенсионного страховани€
2) ¬ам нужен »ЌЌ. ѕричем, тут тонкость. ¬аш »ЌЌ должен "битьс€" по базе, т.е. заходите сюда https://service.nalog.ru/innmy.do и провер€ете. ≈сли у вас есть »ЌЌ но по базе не "бьетс€", то звоним в налоговую и просим выгрузить данные о вашем »ЌЌ в базу
3)  ак все это готово, регистрируемс€ на gosuslugi.ru, вводим личные данные и номер сотового (туда придет —ћ—-ка с кодом)
4) „ерез 2 недели на адрес, куда вы хотите временно зарегистрироватьс€, приходит код доступа
5) «аходим на сайт, подаем за€вление вот тут - http://www.gosuslugi.ru/ru/card/index.php?coid_4=6...4=543&info_4=0&rid=228 ћне понадобилс€ скан паспортов всех проживающих, свой скан паспорта и скан договора найма жилого помещени€ —обственником, так же на вс€кий случай € заполнил за€вление
6) отсылаете это все
7) через неделю получаете в почтовый €щик регистрацию, а собственник - письмо, что так мол и так, такой-то временно у вас зарегистрирован
–убрики:  ∆илищное право
gosulugi.ru

ѕроцедура регистрации через сайт gosuslugi.ru

ƒневник

„етверг, 31 ћарта 2011 г. 14:10 + в цитатник

ѕроцедура регистрации через сайт gosuslugi.ru



1) ¬ам нужен —Ќ»Ћ— - карточка пенсионного страховани€
2) ¬ам нужен »ЌЌ. ѕричем, тут тонкость. ¬аш »ЌЌ должен "битьс€" по базе, т.е. заходите сюда https://service.nalog.ru/innmy.do и провер€ете. ≈сли у вас есть »ЌЌ но по базе не "бьетс€", то звоним в налоговую и просим выгрузить данные о вашем »ЌЌ в базу
3)  ак все это готово, регистрируемс€ на gosuslugi.ru, вводим личные данные и номер сотового (туда придет —ћ—-ка с кодом)
4) „ерез 2 недели на адрес, куда вы хотите временно зарегистрироватьс€, приходит код доступа
5) «аходим на сайт, подаем за€вление вот тут -
http://www.gosuslugi.ru/ru/card/index.php?coid_4=6...4=543&info_4=0&rid=228
ћне понадобилс€ скан паспортов всех проживающих, свой скан паспорта и скан договора найма жилого помещени€ —обственником, так же на вс€кий случай € заполнил за€вление
6) отсылаете это все
7) через неделю получаете в почтовый €щик регистрацию, а собственник - письмо, что так мол и так, такой-то временно у вас зарегистрирован
–убрики:  ∆илищное право

≈сли продать квартиру, налоговый вычет на покупку никуда не исчезнет

ƒневник

ѕ€тница, 04 ћарта 2011 г. 17:21 + в цитатник

≈сли продать квартиру, налоговый вычет на покупку никуда не исчезнет



ћ»Ќ»—“≈–—“¬ќ ‘»ЌјЌ—ќ¬ –‘
‘≈ƒ≈–јЋ№Ќјя ЌјЋќ√ќ¬јя —Ћ”∆Ѕј
ѕ»—№ћќ
от 25 марта 2008 г. є 04-2-02/1052@
ќЅ »ћ”ў≈—“¬≈ЌЌќћ ЌјЋќ√ќ¬ќћ ¬џ„≈“≈

‘едеральна€ налогова€ служба, рассмотрев письмо о пор€дке предоставлени€ имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Ќалогового кодекса –оссийской ‘едерации (далее -  одекс), сообщает.

—огласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220  одекса при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210  одекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории –оссийской ‘едерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций –оссийской ‘едерации и фактически израсходованным им на приобретение на территории –оссийской ‘едерации квартиры.

”казанный имущественный налоговый вычет предоставл€етс€ налогоплательщику на основании письменного за€влени€ налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном пор€дке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупател€ на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

ƒл€ подтверждени€ права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представл€ет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в стро€щемс€ доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в стро€щемс€ доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них; а при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

“аким образом, предоставление имущественного налогового вычета св€зано с юридическим фактом осуществлени€ расходов на приобретение недвижимого имущества. ≈сли в последующем данный объект был продан налогоплательщиком, то така€ продажа не измен€ет факта осуществлени€ расходов по его приобретению.

—оответственно, налогоплательщик дл€ получени€ имущественного налогового вычета должен представить документ, подтверждающий тот факт, что налогоплательщик имел в собственности данный объект. ƒокументы, подтверждающие наличие права собственности на объект на момент подачи за€влени€, налогоплательщик представл€ть не должен.

—ледовательно, в случае представлени€ налогоплательщиком в налоговый орган налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц с целью получени€ имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220  одекса, с приложением, в частности, копии свидетельства о государственной регистрации права с отметкой "право собственности прекращено", договора купли-продажи объекта, передаточного акта и платежных документов, то такой имущественный налоговый вычет может быть предоставлен данному налогоплательщику при условии, что он ранее не использовал свое право на его получение.

јналогична€ позици€ изложена в письме ‘Ќ— –оссии от 15.02.2006 N 04-2-02/110@, а также в письмах ћинфина –оссии от 15.12.2005 N 03-05-01-05/216 и от 03.07.2006 N 03-05-01-07/33.

ƒействительный
государственный советник
–оссийской ‘едерации
2 класса
—.Ќ.Ў”Ћ№√»Ќ
–убрики:  ∆илищное право
Ќалоговое право

Ќужно ли делать кадастровый паспорт при регистрации договоров отчуждени€ недвижимости?

ƒневник

—реда, 02 ћарта 2011 г. 21:01 + в цитатник

Ќужно ли делать кадастровый паспорт при регистрации договоров отчуждени€ недвижимости?



Ќет, не нужно, если такой документ уже был сделан, неважно, было это до 1 марта 2008 или после.

ƒокументы, представл€емые дл€ государственной регистрации договора (купли-продажи, мены, дарени€, ренты) и права, возникающего на основании договора (купли-продажи, мены, дарени€, ренты) на жилые помещени€

1. «а€вление сторон о государственной регистрации договора.
2. «а€вление сторон о государственной регистрации перехода права и права собственности на объект.
3. ƒокумент об уплате государственной пошлины.
4. ƒокумент, удостовер€ющий личность за€вител€ (представител€).
5. ƒоверенность, подтверждающа€ полномочи€ представител€.
6. ѕравоустанавливающий документ Ц договор (купли-продажи, мены, дарени€, ренты) (подлинники по количеству лиц, участвующих в сделке, и подлинник дл€ помещени€ в дело правоустанавливающих документов).
7. јкт приема-передачи жилого помещени€, в случае заключени€ договора купли-продажи, мены, а также ренты, предусматривающей передачу имущества за плату.
8.  адастровый паспорт объекта недвижимого имущества, выданный после 01.03.2008. или техническа€ документаци€, описывающа€ объект недвижимого имущества, выданна€ до 01.03.2008.
ѕримечание. ¬ св€зи вступлением в силу с 1 марта 2008 года ‘едерального закона от 24.07.2007 є 221-‘« Ђќ государственном кадастре недвижимостиї на объекты недвижимости после 01.03.2008г. выдаютс€ кадастровые паспорта.
“ехнические паспорта, кадастровые планы, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством –оссийской ‘едерации пор€дке до 1 марта 2008 года в цел€х, св€занных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаютс€ действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости. ѕредоставление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуетс€, если кадастровый паспорт, план данного объекта или иной документ, содержащий описание данного объектов ранее уже представл€лс€ и был помещен в дело правоустанавливающих документов.
9. ƒокументы, подтверждающие право собственности на отчуждаемый объект недвижимости, в случае заключени€ договора купли-продажи.
10. —правка о лицах, имеющих право пользовани€ жилым помещением (выписка из лицевого счета), в случае заключени€ договора купли-продажи, мены, а также ренты, предусматривающей передачу имущества за плату.
ѕримечание: —правка должна быть заверена должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывани€ и месту жительства, с указанием даты регистрации данных лиц и родственных или иных отношений, в которых они состо€т с собственником отчуждаемого жилого помещени€
ѕри купле-продаже (мене) индивидуального жилого дома представл€етс€ подлинник домовой книги и копии листов с актуальными запис€ми домовой книги.
12. Ќотариально удостоверенное согласие другого супруга, либо за€вление о том, что лицо не состоит в браке, либо документ, подтверждающий, что объект недвижимости не €вл€етс€ совместной собственностью супругов (соглашение супругов о разделе общего имущества или решение суда о разделе такого имущества или об определении долей супругов, брачный договор) Ц в случа€х установленных законодательством.
–убрики:  ∆илищное право

Ќесовершеннолетний. ѕродажа квартиры. п.4 ст.292 √  –‘

ƒневник

—реда, 27 ќкт€бр€ 2010 г. 14:31 + в цитатник

Ќесовершеннолетний. ѕродажа квартиры. п.4 ст.292 √  –‘



13.07.2010


¬опрос: –аспростран€ютс€ ли требовани€ п.4 ст.292 √  –‘ при совершении сделки купли-продажи квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, а собственником €вл€етс€ один из родителей.


ќтвет: —огласно требовани€м пункта 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации отчуждение жилого помещени€, в котором проживают наход€щиес€ под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещени€ либо оставшиес€ без родительского попечени€ несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваютс€ права или охран€емые законом интересы указанных лиц, допускаетс€ с согласи€ органа опеки и попечительства. —ледовательно, требовани€ п.4 ст.292 √  –‘ распростран€ютс€ только в отношении указанной в ней категории несовершеннолетних детей.

¬месте с тем, пункт 4 статьи 292 √  –‘ ѕостановлением  онституционного —уда –‘ от 08.06.2010 N 13-ѕ признан не соответствующим  онституции –оссийской ‘едерации, в части, определ€ющей пор€док отчуждени€ жилого помещени€, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещени€, если при этом затрагиваютс€ их права или охран€емые законом интересы и при этом:

- несовершеннолетние формально не относ€тс€ к категории детей, оставшихс€ без попечени€ родителей, но фактически на момент совершени€ сделки по отчуждению жилого помещени€ были лишены родительского попечени€, но органу опеки и попечительства не было об этом известно;

- несовершеннолетние фактически наход€тс€ на попечении родителей, но сделка по отчуждению жилого помещени€, в котором проживает ребенок, вопреки установленным законом об€занност€м родителей по защите прав и интересов своих детей, нарушает права и охран€емые законом интересы несовершеннолетнего.

“аким образом, при рассмотрении вопросов о законности совершени€ сделки купли-продажи квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, а собственником €вл€етс€ один из родителей судебном пор€дке, необходимо учитывать выводы вышеуказанного ѕостановлени€  онституционного суда –оссийской ‘едерации.

—тарший помощник прокурора
ћ.». ириллова
–убрики:  ∆илищное право

«ащита прав несовершеннолетних в услови€х формировани€ рынка доступного жиль€

ƒневник

—реда, 27 ќкт€бр€ 2010 г. 14:29 + в цитатник

«ащита прав несовершеннолетних в услови€х формировани€ рынка доступного жиль€



∆урнал "Ќедвижимость и инвестиции. ѕравовое регулирование"
Ќомер 3 (20) ќкт€брь 2004 г.
ѕетренко ¬.ј., ѕредседатель комитета —овета ‘едерации –‘ по социальной политике

„асть пакета законопроектов по формированию рынка доступного жиль€ в –оссийской ‘едерации в июле 2004 г. была прин€та √осударственной ƒумой в третьем чтении. ¬ ходе обсуждени€ возникло много вопросов о социальной направленности предлагаемых к рассмотрению проектов федеральных законов.

ƒумаю, что вопрос, который необходимо обсудить, имеет общегосударственное значение. –ечь идет о проекте федерального закона "ќ внесении изменений в часть первую √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации", которым предлагаетс€ внести изменени€ в ст. 292 √ражданского  одекса –‘ (√  –‘), регулирующую права членов семьи собственника жилого помещени€.

—разу хочу отметить, что предлагаемые изменени€ могут привести к массовым нарушени€м конституционных прав граждан, в первую очередь несовершеннолетних и, как следствие, - к т€желым социальным последстви€м.

ѕо€сню, почему.

¬о-первых, в соответствии с действующим п. 2 ст. 292 √  –‘ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не €вл€етс€ основанием дл€ прекращени€ права пользовани€ жильем членами семьи прежнего собственника, т.е. лицами, зарегистрированными на данной жилой площади по месту жительства и на ней проживающими. «аконопроектом предлагаетс€ установить, что переход права собственности на жилище €вл€етс€ основанием дл€ прекращени€ права пользовани€ жильем членами семьи прежнего собственника.

ƒействующа€ же редакци€ п. 2 ст. 292 √  –‘ - важна€ социальна€ гаранти€ дл€ пользователей жилых помещений, которые приравнены в правах к нанимател€м жиль€.

— момента возникновени€ права пользовани€ жилым помещением это право принадлежит не собственнику жиль€, а пользователю, €вл€ющемус€ членом семьи собственника жилого помещени€. Ёто право €вл€етс€ гражданско-правовым отражением конституционного права граждан на жилище, прописанного в ст. 40  онституции –‘. ¬ свою очередь,  онституционный суд –‘ в декабре 2000 г. определил, что гражданское законодательство нар€ду с правами собственника жилого помещени€ признает и защищает права владельцев и пользователей такого помещени€, что соответствует общему конституционному принципу недопустимости нарушени€ прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других.

— прин€тием предлагаемой поправки пользователи жилых помещений попадут в абсолютную зависимость от воли и произвола собственника жиль€. ѕри отчуждении жилого помещени€ собственником пользователи будут высел€тьс€ на улицу, лишатьс€ регистрации, а также прав и гарантий, с ней св€занных. –езко возрастет число людей из числа бывших пользователей жиль€, не имеющих места жительства. Ёто будут не асоциальные личности, а нормальные, законопослушные граждане, лишенные права на судебную защиту. ¬место стабилизации оборота жилых помещений возникнет социальное напр€жение.

ѕеред органами государственной власти, органами местного самоуправлени€ в силу пр€мого указани€  онституции –‘ возникнет проблема обеспечени€ жильем этих граждан. «а счет средств бюджетов субъектов –‘ потребуетс€ строительство специального жилого фонда дл€ этих целей.

¬о-вторых, положени€ п. 4 ст. 292 √  –‘ регламентируют, что отчуждение жилого помещени€, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваютс€ их права или охран€емые законом интересы, допускаютс€ с согласи€ органа опеки и попечительства. ”казанным же законопроектом предлагаетс€ сохранить необходимость получени€ согласи€ органа опеки и попечительства только при отчуждении жилого помещени€, в котором проживают наход€щиес€ под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещени€, либо несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиес€ без родительского попечени€.

¬ свою очередь концепци€ данного проекта федерального закона гласит, что:

1) согласие органа опеки на отчуждение жиль€ значительно затрудн€ет оборот жилых помещений в целом и ипотечные правоотношени€ в частности;

2) защита прав и законных интересов детей в силу п. 1 ст. 64 —емейного кодекса –‘ возложена на родителей;

3) "презумпци€ о недобросовестности" родителей противоречит основам гражданского права;

4) имеют место злоупотреблени€ специалистов органов опеки при даче согласи€ на отчуждение жиль€.

’очу отметить, что к правам несовершеннолетних по пользованию жилыми помещени€ми в полном объеме применимы вышеизложенные положени€ законодательства в отношении совершеннолетних пользователей.

 роме того, учитыва€ неспособность (от 0 до 14 лет) или ограниченную способность (от 14 до 18 лет) несовершеннолетних защищать свои права, законом установлены дополнительные меры защиты прав ребенка государством. Ёто - институт опеки и попечительства и его согласие на совершение родител€ми ребенка сделок по отчуждению имущества.

ƒействительно, защита прав и интересов ребенка возлагаетс€, прежде всего, на его родителей. ќднако родители не вправе представл€ть интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеютс€ противоречи€ (п. 2 ст. 64 —емейного кодекса –‘). √осударство гарантирует ребенку право на защиту от злоупотреблений со стороны родителей (п. 2 ст. 56 —емейного кодекса –‘). ѕрин€тие этого законопроекта лишит вс€кой правовой защиты от злоупотреблений со стороны родителей при сделках с жильем, поскольку есть огромное число несовершеннолетних, реально нуждающихс€ в защите, т.е. детей, живущих в неблагополучных семь€х, в которых родители не лишены родительских прав и не ограничены в них, но используют свои права не в интересах ребенка.

ѕоложени€ же законопроекта, вопреки  онвенции ќќЌ о правах ребенка и российскому законодательству, способствуют тому, что ребенок превращаетс€ из самосто€тельного субъекта права в объект родительской власти.

–одители могут оставить детей без жиль€ не только умышленно, но и, руководству€сь благими пожелани€ми, соверша€ рискованные действи€, например, в случае отчуждени€ жилого помещени€ и размещени€ вырученных средств в банках в цел€х приобретени€ лучшего жиль€. ¬ данном случае действи€ми родителей будет нарушатьс€ конституционное право ребенка на жилище или создаватьс€ реальна€ угроза его нарушени€. ѕоэтому государство во всех случа€х должно провер€ть, используют ли родители свои права во благо ребенку или нет.

¬месте с тем, данный законопроект не учитывает, что собственниками жилого помещени€ могут €вл€тьс€ не родители, а иные члены семьи несовершеннолетнего (бабушка, дедушка, д€д€, тет€ и т.д.). ¬ данной ситуации указанные лица получают возможность отчуждать жилье без согласи€ органа опеки и попечительства.

”тверждение о том, что "презумпци€ недобросовестности родителей" противоречит основам гражданского права, и что защита прав и законных интересов несовершеннолетних во всех случа€х возлагаетс€ на их родителей, а не на органы опеки и попечительства, не соответствует п. 2 ст. 56 и п. 2 ст. 64 —емейного кодекса –‘.

Ќеобходимо заметить, что отказ органа опеки и попечительства выдать согласие на совершение сделки с жилым помещением не €вл€етс€ абсолютным и может быть обжалован заинтересованными лицами в суде.

»сключа€ необходимость получени€ согласи€ органа опеки и попечительства на отчуждение жиль€ в отношении несовершеннолетних членов семьи собственника, проектом предлагаетс€ сохранить данную процедуру в отношении не только недееспособных, но и ограниченно дееспособных лиц, которыми в силу ст. 30 √  –‘ признаютс€ граждане, злоупотребл€ющие спиртными напитками или наркотическими средствами.

’очу особо подчеркнуть, что предлагаемые изменени€ приведут к таким социальным последстви€м, как: ухудшение жилищных условий несовершеннолетних членов семьи собственника, полна€ утрата детьми жиль€, значительный рост детской беспризорности и преступности, увеличение числа детей, оставшихс€ без попечени€ родителей, что повлечет значительные финансовые затраты на преодоление этих социально опасных последствий.

¬ большинстве европейских государств отчуждение жилого помещени€, в котором проживают несовершеннолетние, допускаетс€ только с разрешени€ суда. ¬место того, чтобы улучшать действующий пор€док контрол€ со стороны государства при совершении сделок с жильем, затрагивающим права и законные интересы ребенка, предлагаетс€ отказатьс€ от него вовсе. “акой подход противоречит конституционному принципу защиты детства (ст. 38  онституции –‘ устанавливает, что права и свободы человека неотчуждаемы, принадлежат каждому от рождени€ и осуществление их не должно нарушать права и свободы других лиц).

¬се вышесказанное, с моей точки зрени€, глубоко оправданно, т.к. та позици€ и те поправки, над которыми работали члены  омитета —овета ‘едерации по социальной политике, нужны народу, который мы все, в конечном итоге, представл€ем.

ј это, в свою очередь, означает, что наша позици€ и, самое главное, сформированные с ее учетом нормы закона должны быть пон€тны не только представител€м законодательной или исполнительной власти. ќни должны быть пон€тны прежде всего люд€м, ради которых и проводитс€ эта реформа.

ѕетренко ¬алентина јлександровна.  андидат педагогических наук. — 1992 г. - депутат ¬ерховного —овета –‘. –аботала в ћинистерстве иностранных дел, —лужбе безопасности и јдминистрации ѕрезидента –‘, ѕравительстве –‘, —овете ‘едерации ‘— –‘. ѕредседатель  омитета —овета ‘едерации ‘— –‘ по социальной политике, член  омиссии —овета ‘едерации по методологии реализации конституционных полномочий —овета ‘едерации. — 2001 г. - представитель в —овете ‘едерации ‘— –‘ от ѕравительства –еспублики ’акаси€.
–убрики:  ∆илищное право

ѕ–ј “» ј —”ƒ≈ЅЌџ’ —ѕќ–ќ¬ ќ ¬џ—≈Ћ≈Ќ»»

ƒневник

—реда, 27 ќкт€бр€ 2010 г. 14:28 + в цитатник

ѕ–ј “» ј —”ƒ≈ЅЌџ’ —ѕќ–ќ¬ ќ ¬џ—≈Ћ≈Ќ»»



¬ насто€щей статье мы рассмотрим лишь некоторые аспекты проблемы выселени€, которые наиболее актуальны дл€ судебной практики и на которые в своем ѕостановлении от 2 июл€ 2009 г. N 14 ¬ерховный —уд –‘ обратил особое внимание.

¬ последнее врем€ периодически наблюдаютс€ всплески активности жилищных органов по выселению жильцов, не внос€щих оплату за жилье и коммунальные услуги, которые проживают по договору социального найма. —тать€ 90 ∆  –‘ гласит: выселение нанимател€ и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещени€ с предоставлением другого жилого помещени€ по договору социального найма возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести мес€цев без уважительных причин не внос€т плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
ѕо статистике, с начала 2009 года ”правлением ‘едеральной службы судебных приставов по ћосковской области возбуждено пор€дка 20 тыс€ч исполнительных производств по взысканию задолженностей по оплате услуг ∆ ’. «а тот же период судебными приставами окончено около 3 тыс€ч подобных исполнительных производств на общую сумму более 30 млн. рублей. Ќо, как показывает практика, нормы о принудительном выселении из квартиры по договору найма за неуплату коммунальных платежей и платы за пользование жильем примен€ютс€ нечасто и не во всех городах. ¬ некоторых из них, например в ќмске, отсутствует фонд дл€ переселени€, а высел€емым по такому основанию об€зательно должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма. ¬ —анкт-ѕетербурге практика выселени€ за неуплату формируетс€ уже с 2001 года, но дела о выселении по такому основанию рассматриваютс€ судами нечасто.
  примеру, в 2001 году судами —анкт-ѕетербурга по искам жилищного комитета города были выселены из собственной квартиры в общежитие двое неплательщиков, ведущих асоциальный образ жизни, а в 2003 году за долги из трехкомнатной квартиры была выселена семь€ петербуржцев —. Ќа момент вынесени€ решени€ суда семь€ не оплачивала коммунальные платежи и плату за пользование жильем с 1997 года и задолжала почти 50 тыс. рублей.  вартиру мать и сын —. приватизировать не успели.
–ешение о выселении было вынесено после того, как судь€ убедилс€, что у ответчиков не было уважительной причины дл€ неуплаты. ¬едь причины неуплаты могут быть различными: от нежелани€ платить по причине затруднительного материального положени€ до продолжительной болезни или отъезда на длительный срок. ѕринудительное выселение не допускаетс€, если причины задолженности по квартплате €вл€ютс€ уважительными, например длительна€ невыплата заработной платы, остра€ необходимость оплаты дорогосто€щего лечени€ и т.п.
¬ерховный —уд –‘ к уважительным причинам невнесени€ нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; т€желое материальное положение нанимател€ и дееспособных членов его семьи в св€зи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотр€ на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимател€ и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
«а€вленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесени€ платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть мес€цев подр€д (пункт 38 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации от 2 июл€ 2009 г. N 14).
Ќапротив, не считаютс€ уважительными такие причины невнесени€ платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость, отсутствие работы у трудоспособного гражданина. ќтсутствие у нанимател€ уважительных причин должен доказывать наймодатель как истец по делу.
Ќа практике выселению в судебном пор€дке мешает неудачно сформулированна€ стать€ 90 ∆  –‘, котора€ позвол€ет высел€ть за неуплату тех, кто "в течение более шести мес€цев без уважительных причин не внос€т плату за жилое помещение и коммунальные услуги". ѕолучаетс€, если должник платит раз в четыре мес€ца по 10 рублей или вносит плату только за коммунальные услуги без оплаты за жилое помещение, то к такому должнику не может быть применена норма статьи 90 ∆  –‘.
¬ пункте 38 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации от 2 июл€ 2009 г. N 14 внимание судов обращаетс€ на причины и длительность периода неуплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
¬ резолютивной части решени€ суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимател€ и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ∆  –‘, указываетс€ конкретное другое жилое помещение, предоставл€емое по договору социального найма высел€емым нанимателю и членам его семьи. ѕредоставл€емое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным дл€ посто€нного проживани€ (часть 2 статьи 15 ∆  –‘), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ∆  –‘), располагатьс€ в том же населенном пункте и относитьс€ к жилищному фонду социального использовани€. Ёто необходимо в св€зи с тем, что на этапе исполнени€ решени€ гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как дл€ него определено новое место жительства.
¬ частности, в но€бре 2008 года из московской двухкомнатной квартиры в “екстильщиках была выселена семь€ Ќиколаевых, задолжавша€ за коммунальные услуги 104 тыс. руб. ¬место "двушки" им была выделена 19-метрова€ комната в  апотне. Ёто первый случай семейного выселени€, до этого "выгон€ли" только неплательщиков-одиночек.
Ќа практике неплательщиков за жилье и коммунальные услуги нередко высел€ют не только в общежити€, но и в бараки, едва пригодные дл€ проживани€.
ќдновременно с выселением к нанимателю может быть предъ€влено требование об уплате всей суммы задолженности и начисленной пени за несвоевременную оплату. ¬едь выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживани€ до момента выселени€ из жилого помещени€.
ѕроцедура выселени€ за неуплату за жилое помещение и коммунальные услуги считаетс€ соблюденной, если, во-первых, вынесено судебное решение о выселении, во-вторых, договор социального найма расторгнут, а в-третьих, гражданину предоставлено иное жилое помещение, которое €вл€етс€ предметом нового договора найма.
ќдним из оснований выселени€ из жиль€, занимаемого по договору социального найма, €вл€етс€ снос дома. —нос жилого здани€ может производитьс€, во-первых, в св€зи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией; во-вторых, в св€зи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. ¬ случае сноса дома высел€емым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправлени€, прин€вшим решение о сносе такого дома, предоставл€ютс€ другие благоустроенные жилые помещени€ по договорам социального найма (стать€ 86 ∆  –‘).
√осударственные или муниципальные нужды могут быть обусловлены планируемой на земельном участке, где расположен дом, важной застройкой территории, котора€ отвечает общественным интересам. —огласно статье 132  онституции –‘ органы местного самоуправлени€ самосто€тельно управл€ют муниципальной собственностью, решают иные вопросы местного значени€. ѕри этом все земли в пределах черты населенного пункта наход€тс€ в ведении городской администрации.
ѕри выселении граждан из жилых помещений государственного, общественного жилых фондов, если дом, в котором находитс€ жилое помещение, подлежит сносу, высел€емым гражданам должны быть предоставлены другие благоустроенные жилые помещени€. —уд, принима€ решение о выселении, должен об€зательно проверить состо€ние жиль€, предлагаемого под отселение, а также его соответствие нормам предоставлени€ жилой площади, его принадлежность.
«јќ "«адача" обратилось в суд с иском о выселении семьи  ., имеющей несовершеннолетних детей, из квартиры с предоставлением другого благоустроенного жилого помещени€ в св€зи с тем, что ѕостановлением јдминистрации земельный участок, на котором расположен дом, отведен «јќ "«адача" под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома. Ќа основании данного ѕостановлени€ јдминистрацией заключен договор аренды земельного участка сроком на 25 лет.
ѕод переселение семье  . была предложена квартира в 4-этажном кирпичном доме, имеюща€ изолированные комнаты, раздельный санузел, гор€чее и холодное водоснабжение, центральное отопление, балкон, большую жилую площадь, но расположенна€ в отдаленном районе города, с чем ответчики категорически не согласны. ѕредлагаема€ квартира предложена в пор€дке обмена и на момент предложени€ принадлежала на праве собственности ћ. —уд посчитал исковые требовани€ не подлежащими удовлетворению, поскольку не соблюден пор€док выселени€ жильцов из спорной квартиры, а квартира, предлагаема€ семье  ., находитс€ в собственности ћ. (см. решение ¬олжского районного суда г. —аратова от 19.03.2001).
—уд провер€ет наличие и правильность оформлени€ документации, подтверждающей цель сноса дома: она должна в действительности соответствовать общественным нуждам. Ќапример, органы местного самоуправлени€ дл€ рационального использовани€ муниципальной земли вправе разрешать снос жилого дома старой постройки дл€ строительства нового многоэтажного жилого дома. ”довлетворение жилищных потребностей граждан обычно признаетс€ соответствующим общественным нуждам, тогда как снос жилого дома дл€ строительства торгового объекта суд вр€д ли сочтет соответствующим нуждам горожан.
«јќ "Ўелдом" обратилось в суд с иском о выселении из жилого дома  . и ¬. «емельный участок, на котором расположен дом, согласно ѕостановлению јдминистрации г. —аратова предоставлен истцу в аренду на 10 лет дл€ проектировани€ и строительства многоэтажного жилого дома. »стцу поручено произвести отселение жильцов. ѕроект дома согласован с заинтересованными службами и ими утвержден. »стец в ходе отселени€ жильцов со стройплощадки предлагал ответчикам дл€ переселени€ две квартиры, наход€щиес€ в муниципальной собственности, в которых никто не зарегистрирован. ќтветчики за€вили, что предлагаемые квартиры наход€тс€ в отдаленном районе, далеко от места работы и поликлиники  ., а ¬. нуждаетс€ в посто€нном медицинском наблюдении, имеет преклонный возраст, передвигаетс€ с трудом. ¬ судебном заседании исследована копи€ ѕостановлени€ јдминистрации г. —аратова о предоставлении «јќ "Ўелдом" в аренду на 10 лет земельного участка под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, исследованы акты обследовани€ квартир, предлагаемых под отселение.
—уд исковые требовани€ удовлетворил (см. решение ¬олжского районного суда г. —аратова от 09.07.2002).
¬ данном случае суд учел, что органами местного самоуправлени€ соблюден пор€док выселени€, снос дома отвечает общественным интересам, так как готовы документы на возведение новой жилой застройки, а предлагаемые дл€ отселени€ жилые помещени€ имеют жилую площадь, отвечающую требовани€м закона, и отвечают санитарно-техническим требовани€м.
Ќа практике чаще всего снос домов обусловлен именно физическим износом и истечением срока эксплуатации домов. Ќа федеральном уровне пор€док признани€ дома аварийным регламентирован ѕоложением о признании помещени€ жилым помещением, жилого помещени€ непригодным дл€ проживани€ и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным ѕостановлением ѕравительства –‘ от 28 €нвар€ 2006 года N 47.
¬ судебном разбирательстве судом провер€етс€ правильность действий и прин€ти€ решений межведомственной комиссии, котора€ создана дл€ признани€ многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.  омисси€ дл€ признани€ дома, €вл€ющегос€ федеральной собственностью, подлежащим сносу должна быть создана федеральным органом исполнительной власти, а в ее состав включаютс€ представители органа исполнительной власти, органов, уполномоченных на проведение государственного контрол€ и надзора в сфере санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучи€ человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также собственник с правом совещательного голоса. ѕеред тем как прин€ть решение о сносе дома, комисси€ должна прин€ть и рассмотреть за€вление и прилагаемые к нему документы; определить состав привлекаемых в комиссию экспертов проектно-изыскательских организаций; провести работу по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений в доме дл€ посто€нного проживани€.
ќсновными документами, помимо решени€ о сносе дома, €вл€ютс€ акт обследовани€ и заключение межведомственной комиссии.   примеру, —удебна€ коллеги€ по гражданским делам ¬ерховного —уда –‘ отменила судебные постановлени€ о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре ћосквы гражданина —. и членов его семьи с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города в св€зи со сносом дома. ќснованием дл€ такого решени€ послужили следующие факты: ѕравительство ћосквы решение о сносе дома не принимало, протокол рабочей группы по вопросам сохранени€ зданий в исторически сложившихс€ районах ћосквы о целесообразности сноса этого дома, а также распор€жение префекта округа о сносе спорного здани€, на которые сослалс€ суд при вынесении решени€, не €вл€ютс€ документами, на основании которых возможен снос домов и выселение граждан.
¬ суде истец должен доказать или наличие вы€вленных вредных факторов среды обитани€ человека, которые не позвол€ют обеспечить безопасность жизни и здоровь€ граждан впоследствии; или ухудшение в св€зи с физическим износом в процессе эксплуатации здани€ в целом или отдельными его част€ми эксплуатационных характеристик, привод€щее к снижению до недопустимого уровн€ надежности здани€, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; или изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещени€, не позвол€ющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержани€ потенциально опасных дл€ человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровн€ радиационного фона и физических нарушений градостроительной де€тельности.
Ћюбое благоустроенное помещение должно обладать р€дом об€зательных признаков, которые определены статьей 89 ∆  –‘. ¬о-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к услови€м конкретного населенного пункта. Ёто значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте (городе, поселке, деревне) по планировке помещени€, по времени введени€ многоэтажного дома в эксплуатацию, по материалу постройки и т.п. ≈сли собственник проживал в кирпичном доме, то он вправе через суд требовать предоставлени€ ему квартиры в кирпичном или монолитном доме, а не в панельной новостройке.
¬о-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Ёто фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. «аселение в одну комнату лиц разного пола (в том числе детей), за исключением супругов, допускаетс€ только с их согласи€. ¬озможность предоставлени€ вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматриваетс€. “ак, по одному из дел, в котором было за€влено требование о выселении из отдельной квартиры в аварийном доме, суд об€зал предоставить высел€емой семье с несовершеннолетним ребенком комнаты площадью 12,7 кв. м, 9,6 кв. м и 12,9 кв. м в коммунальной квартире по другому адресу. ќпределением —удебной коллегии ¬ерховного —уда –‘ от 21 июл€ 1994 г. удовлетворен протест прокурора по делу, а дело направлено на новое рассмотрение, поскольку предоставл€емое гражданам жилое помещение не €вл€етс€ отдельной квартирой. ¬ывод суда о том, что ответчики как ведущие раздельное хоз€йство фактически уже не пользовались отдельной квартирой, кассационна€ инстанци€ признала ошибочным.
ѕо другому судебному делу супругам, длительное врем€ проживающим в разводе в разных комнатах коммунальной квартиры (одному из супругов принадлежат две комнаты, другому - одна), в св€зи со сносом дома ƒепартаментом жилищной политики была предоставлена равноценна€ трехкомнатна€ квартира на праве собственности. Ѕывшие супруги не согласились на предложенный вариант. —уд об€зал жилищный орган предоставить бывшим супругам две отдельные квартиры.
¬-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требовани€м. »меютс€ в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требовани€ и услови€, предъ€вл€емые к жилому помещению в соответствии со статьей 15 ∆  –‘ (см. комментарий к статье 15 ∆  –‘).
¬-четвертых, жилое помещение должно находитьс€ в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал высел€емый гражданин.
“ак, суд удовлетворил иск мэрии города ћќ "√ород Ѕиробиджан" к  ., Ѕ., ¬., ѕ., ј. о выселении из жилого помещени€, наход€щегос€ в муниципальной собственности, и вселении в другое жилое помещение. ѕостановлением главы мэрии города прин€то решение о сносе дома в св€зи с признанием его непригодным дл€ проживани€, а ответчикам предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. ќтветчики в аварийном доме занимают однокомнатную квартиру общей площадью 30,1 кв. м, а в св€зи со сносом дома ответчикам предложено другое благоустроенное жилое помещение, которое находитс€ в муниципальной собственности и расположено в кирпичном доме, на п€том этаже, общей площадью 32,6 кв. м, с лоджией, в черте города, имеет удовлетворительное техническое и санитарное состо€ние, дом оборудован водопроводом, канализацией, централизованным отоплением и газоснабжением. ѕредоставл€ема€ квартира фактически и юридически свободна.
¬ каждом конкретном случае пон€тие благоустроенности помещени€ должно рассматриватьс€ отдельно, в зависимости от прежних условий жизни высел€емого лица и характеристик населенного пункта, где это лицо проживает.
¬ соответствии со статьей 32 ∆  –‘ предоставл€емое гражданам в св€зи с выселением из старого фонда новое помещение должно быть не менее занимаемого и находитьс€ в черте данного населенного пункта. Ќа практике при выселении остатьс€ в том же районе крупного города, где находилось первоначальное жилье высел€емого, сложно, особенно в столице. ¬ ћоскве в св€зи с переселением из сносимых домов, в первую очередь из панельных п€тиэтажек строительных серий  -7; 2-32; 1-ћ√; 2-35; 1605-јћ; ћ√-300 первого периода индустриального домостроени€, предоставл€етс€ жилье с нормой предоставлени€ нового жиль€ на одного человека 33 м общей площади, на двоих - 42 м, на троих и более - по 18 м на человека.
Ќесмотр€ на возражени€ ответчиков, суды имеют формальный подход к оценке предоставл€емого благоустроенного помещени€ взамен сносимого. Ќе учитываетс€ район населенного пункта, где предоставл€етс€ новое жилье, хот€ в средних и крупных городах местонахождение жиль€ €вл€етс€ определ€ющим в его стоимости.
‘√ќ” "–остовска€ государственна€ консерватори€ имени —.¬. –ахманинова" обратилось с иском к семье  . о выселении из 1/6 части домовладени€, расположенного в центре города, указав, что ответчикам в св€зи со сносом будет предоставлена на праве собственности квартира, расположенна€ в другом удаленном районе города. ќтветчик с предложенным вариантом отселени€ не согласилс€. —уд, дава€ оценку доводам ответчиков, указал, что требовани€  . о предоставлении им жиль€ только в центре г. –остова-на-ƒону не основаны на законе.
–айон проживани€, в котором расположено предлагаемое им жилье, может категорически не устраивать высел€емых из-за плохой транспортной доступности или удаленности от места работы, учебы или лечени€. Ќо судом такие возражени€ не берутс€ во внимание.
¬ пункте 37 ѕостановлени€ от 2 июл€ 2009 г. N 14 ѕленум ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации по рассматриваемой категории дел обобщил требовани€, предъ€вл€емые к благоустроенному жилью, предоставл€емому гражданам по договору социального найма, согласно статье 89 ∆  –‘: оно должно быть благоустроенным применительно к услови€м соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требовани€м и находитьс€ в черте данного населенного пункта.
ѕри этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохран€ют право состо€ть на учете в качестве нуждающихс€ в жилых помещени€х, если у них не отпали основани€ состо€ть на таком учете (см. ќбзор судебной практики ¬ерховного —уда –‘ от 01.03.2006).
“ак, в одном из дел суд не прин€л во внимание довод ответчицы, что фактически ее семь€ занимает в аварийном доме две квартиры, но зарегистрированы все в одной; что муж ответчицы обращалс€ в жилищный отдел мэрии города с просьбой предоставить семье освободившуюс€ квартиру в этом же доме, где ранее она жила со своим сожителем; что в семье имеетс€ больной туберкулезом, который несколько лет назад встал в очередь на получение жиль€; что в квартире зарегистрирован еще один больной туберкулезом, который отбывает наказание в местах лишени€ свободы.
¬ этом и подобных случа€х граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохран€ют право состо€ть на учете в качестве нуждающихс€ в жилых помещени€х, например в св€зи с наличием туберкулезного больного его семье полагаютс€ дополнительные квадратные метры либо две квартиры, тем более что в семье есть несовершеннолетний ребенок. ѕересел€емые граждане сохран€ют право на постановку на учет дл€ внеочередного предоставлени€ жилых помещений по договорам социального найма в пор€дке пункта 3 части 2 статьи 57 ∆  –‘, но не имеют право на предоставление еще одного отдельного жиль€ в св€зи со сносом дома.
ѕо критери€м, предусмотренным выше, может быть оценено жилье, предоставл€емое нанимател€м в св€зи с выселением из жилого помещени€ в другое жилое помещение в случае, если производитс€ капитальный ремонт или реконструкци€ дома, которые невозможны без выселени€ жильцов (стать€ 88 ∆  –‘).
  капитальному ремонту относитс€ устранение неисправностей всех изношенных элементов здани€ и оборудовани€, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечени€ рационального энергопотреблени€. ѕодробный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, установлен ѕостановлением √осстро€ –‘ от 27.09.2003 N 170 "ќб утверждении ѕравил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
–еконструкцией €вл€етс€ изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечени€.
 ак правило, жилье высел€емым жильцам на врем€ реконструкции или ремонта предоставл€етс€ из маневренного фонда. ћаневренным €вл€етс€ жилищный фонд из жилых помещений, предоставл€емых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обсто€тельствах. «а нанимателем независимо от срока проживани€ в помещении маневренного фонда должно быть сохранено право вернутьс€ в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.
ќднако если жилье претерпит такие изменени€, что жилое помещение не сохранитс€ (значительно уменьшитс€ или значительно увеличитс€, например, будет объединено с соседним жилым помещением), то собственник до начала работ по ремонту или реконструкции об€зан выселить нанимател€ и его семью в другое благоустроенное жилье.
¬ суд было подано исковое за€вление о переселении ответчиков в жилое помещение маневренного фонда. ќтветчики возражали против удовлетворени€ иска об их выселении, так как у них были все основани€ полагать, что занимаемое ими жилое помещение после ремонта не сохранитс€.
ѕри рассмотрении этого дела судом было установлено, что проектом капитального ремонта предусмотрено переоборудование дома, в результате которого количество жилых помещений уменьшитс€ за счет увеличени€ их площадей. ¬ ходе капитального ремонта будут снесены практически все внутренние стены дома и восстановлены новые стены совершенно в других местах. »з двух-трех жилых помещений, занимаемых ранее разными нанимател€ми, будет построена одна квартира, т.е. жилое помещение нанимател€ станет частью чужого жилого помещени€. Ќекоторые жилые помещени€ помен€ют свое функциональное назначение (жилые комнаты станут кухн€ми и т.п.). ”читыва€ эти обсто€тельства, суд в иске отказал.
»сход дел о выселении из жиль€, подлежащего капитальному ремонту и реконструкции, определ€етс€ тем, какими будут последстви€ капитального ремонта или реконструкции. ѕоэтому в суде тщательно исследуютс€ акты исполнительной власти о проведении капитального ремонта, где указываютс€ виды, цели и срок работ, а также проектна€ и техническа€ документаци€ на дом.
≈сли наниматели жилых помещений высел€ютс€ временно в жилые помещени€ маневренного фонда, то в договоре найма или в решении суда о выселении об€зательно должен быть указан срок, на который высел€етс€ наниматель с членами своей семьи.
ƒело о выселении граждан на врем€ капитального ремонта было направлено на новое рассмотрение, поскольку суд неправильно определил срок проведени€ капитального ремонта - не более шести мес€цев, в то врем€ как городска€ администраци€ указывала, что ремонт планируетс€ производить в течение одного года. ѕроектно-сметна€ документаци€, из которой только и можно установить характер и срок ремонта, не была надлежащим образом исследована в судебных заседани€х.
“аким образом, срок выселени€ в маневренный фонд, который определен неправильно, может €вл€тьс€ основанием дл€ пересмотра дела. ¬едь договор, определ€ющий проживание в маневренном фонде, по своей природе €вл€етс€ срочным договором.
Ѕез предоставлени€ другого жилого помещени€ могут быть выселены из жилого помещени€ граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (см. пункт 2 статьи 91 ∆  –‘). Ћишение родительских прав производитс€ только судом и только при наличии вины родител€. Ћишение родительских прав возможно, когда изменить поведение родителей (одного из них) в лучшую сторону уже нельз€.
ѕленум ¬ерховного —уда –‘ в пункте 40 ѕостановлени€ ѕленума от 02.07.2009 N 14 указал на то, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживани€ этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. ѕраво обратитьс€ с иском о выселении из жилого помещени€ родителей, лишенных родительских прав, предоставлено органам опеки и попечительства, опекуну или попечителю или приемному родителю ребенка, прокурору, а также родителю, не лишенному родительских прав.
ћать и отец, лишенные в отношении своих детей родительских прав, утрачивают все права, основанные на факте родства с детьми, в том числе на личное воспитание ребенка и право на общение с ним.
≈сли ребенок и родители проживают в неприватизированной квартире и суд сделает вывод, что совместное проживание ребенка и родител€ невозможно, родители могут быть выселены без предоставлени€ другого жиль€ в соответствии со статьей 98 ∆  –‘.
ќснованием дл€ выселени€ €вл€етс€ решение суда о лишении родительских прав, в котором указываетс€ на выселение. ¬ том случае если в решении суда о лишении родительских прав не говоритс€ о выселении, заинтересованное лицо должно обратитьс€ в суд с за€влением о выселении. »стцами в делах о выселении из жилого помещени€ родителей, лишенных родительских прав, могут выступать органы опеки и попечительства, опекуны (попечители) ребенка или прокурор.
÷елесообразность дальнейшего совместного проживани€ в жилом помещении ребенка и родителей (одного из них), лишенных родительских прав, решаетс€ судом в пор€дке, установленном жилищным законодательством. ≈сли ребенок и родители проживают в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма, то родители, лишенные родительских прав, могут утратить право на совместное проживание с детьми. ƒл€ этого в судебном пор€дке должно быть признано невозможным их совместное проживание с несовершеннолетними детьми.
¬ этом случае родители, лишенные родительских прав, подлежат выселению без предоставлени€ другого жилого помещени€.
ѕо решению суда из трехкомнатной квартиры, расположенной в селе  амышовка ≈врейской автономной области, по иску прокуратуры была выселена мать двух несовершеннолетних детей, лишенна€ к тому моменту родительских прав. ѕрокуроры просили выселить гражданку без предоставлени€ другого жиль€ в интересах ее несовершеннолетних детей, переданных к тому времени под опеку. ќдин из мальчиков станет совершеннолетним уже через несколько лет. «а ними на врем€ пребывани€ в детском доме будет сохранено право на квартиру, которую к тому времени органы местного самоуправлени€ приведут в надлежащее состо€ние (несколько последних лет мать детей бесхоз€йственно обращалась с жилым помещением, допустила его разрушение, не платила за жилье и коммунальные услуги).
¬ приведенном выше примере суд учел, что проживание матери в жилом помещении во врем€ пребывани€ детей в детском учреждении дл€ сирот и детей, оставшихс€ без попечени€ родителей, приведет к существенному ухудшению жилого помещени€.
≈сли квартира принадлежит на праве собственности ребенку или другому родителю, то родитель, лишенный родительских прав, может быть выселен, во-первых, потому что с момента лишени€ родительских прав он не считаетс€ более членом семьи своих детей, во-вторых, потому, что такое выселение предусмотрено нормами жилищного законодательства.
Ќа практике, как правило, в случае лишени€ обоих родителей родительских прав органы опеки и попечительства определ€ют форму устройства ребенка (кроме усыновлени€, которое производитс€ по решению суда) и пересел€ют его к усыновителю, опекуну, приемному родителю.
≈сли же родители и дети проживают в квартире, котора€ принадлежит им в равной степени, или собственником жиль€ €вл€етс€ сам родитель, лишенный родительских прав, то выселение его невозможно. ¬ такой ситуации ребенок сохран€ет свое право собственности на жилое помещение или право проживать там. ќднако если его проживание с родителем, лишенным родительских прав, невозможно, то пересел€етс€ ребенок. ∆илье сохран€етс€ за ребенком на все врем€ его отсутстви€.
–ебенок после развода родителей не тер€ет св€зи с обоими родител€ми. ќба родител€ должны обеспечивать его материально, принимать участие в воспитании и обучении, общатьс€ с ребенком.
ќднако до 2007 года в российской судебной практике ребенок, который по соглашению родителей остаетс€ проживать с родителем, у которого в собственности жиль€ не имеетс€, признавалс€ бывшим членом семьи собственника жиль€ и подлежал выселению вместе с бывшим супругом на основании части 4 статьи 31 ∆  –‘ (см. вопрос 18 ќбзора судебной практики ¬ерховного —уда –‘ за III квартал 2005 года, утв. ѕостановлением ѕрезидиума ¬ерховного —уда –‘ от 23 но€бр€ 2005 г.). Ќорма части 4 статьи 31 ∆илищного кодекса –‘ позвол€ла собственнику при разводе высел€ть всех бывших членов семьи, в том числе и детей.
—воим разъ€снением, приведенным в ќбзоре судебной практики за третий квартал 2005 года (вопрос 18), ¬ерховный —уд –‘ установил исключение из указанной нормы, касающеес€ выселени€ несовершеннолетних детей вместе с одним из родителей из квартиры собственника в случае развода, а в 2007 году дал новое разъ€снение, согласно которому право пользовани€ жилым помещением, наход€щимс€ в собственности одного из родителей, должно сохран€тьс€ за ребенком и после расторжени€ брака между его родител€ми (ќбзор законодательства и судебной практики ¬— –‘ за третий квартал 2007 г., вопрос 4).
¬ пункте 14 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ от 02.07.2009 N 14 четко указано, что прекращение семейных отношений между родител€ми несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, наход€щемс€ в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользовани€ жилым помещением. –азъ€снение подкреплено ссылками на законодательство. ¬ пункте 3 статьи 65 —  –‘ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливаетс€ соглашением родителей. ≈сли после расторжени€ брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеетс€ жилого помещени€ в собственности, и у другого родител€ возникли алиментные об€зательства в отношении его, то ребенок уже не может считатьс€ членом семьи собственника.
Ќа практике часто возникает вопрос о праве бывших членов семьи собственника жиль€ на проживание в этом жилом помещении.
ѕо общему правилу бывшие члены семьи собственника тер€ют право пользоватьс€ его жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником, например брачным контрактом. ¬ противном случае у собственника возникает право выселить их в судебном пор€дке на основании статьи 35 ∆  –‘.
ќднако ѕленум ¬ерховного —уда –‘ интерпретировал норму закона в пользу бывших членов семьи собственника и указал, что по закону члены семьи собственника жилого помещени€ имеют равное с собственником право пользовани€ данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником. “аким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен пор€док пользовани€ общими помещени€ми в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещени€ и коммунальных услуг и т.д. (пункт 12 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации от 02.07.2009 N 14). —пециальных требований к пор€дку заключени€ такого соглашени€ не установлено.
ѕри разрешении споров, св€занных с осуществлением членами семьи собственника жилого помещени€ права пользовани€ жилым помещением, ¬ерховный —уд –‘ рекомендует судам учитывать, что члены семьи собственника не имеют права на вселение в данное жилое помещение других лиц без согласи€ остальных проживающих с ними членов семьи, за исключением несовершеннолетних детей.
  членам семьи собственника жилого помещени€ относ€тс€ супруг, его дети и его родители. Ѕывший супруг имеет право пользовани€ жильем в случае развода, только если брак был официально зарегистрирован. ƒл€ признани€ названных лиц членами семьи собственника жилого помещени€ требуетс€ установление лишь одного факта - совместного проживани€ с собственником. ѕри этом регистраци€ граждан в спорной квартире сама по себе не €вл€етс€ основанием дл€ признани€ их членами семьи собственника жилого помещени€.
‘., собственница квартиры, обратилась в суд с иском к своему брату  -у и его жене  -ой о выселении из спорной квартиры, право на которую она приобрела в пор€дке наследовани€. ≈е брат с женой обещали при вселении в квартиру платить ей 600 руб. в мес€ц, но затем отказались от оплаты. ќтветчики предъ€вили ‘. встречный иск, где ссылались на регистрацию в спорной квартире.
—уд иск ‘. удовлетворил, мотивиру€ решение статьей 288 √  –‘, которой установлено, что жилые помещени€ могут сдаватьс€ их собственником дл€ проживани€ на основании договора, а в данном случае договор найма либо аренды жилого помещени€ между истцом и ответчиком не заключалс€ и от его заключени€ ответчики отказались. —сылка ответчика на регистрацию в спорной квартире не €вл€етс€ основанием дл€ признани€ ответчиков членами семьи собственника.
Ћицо, имеющее регистрацию по месту жительства, но не проживающее в жилом помещении по месту такой регистрации, не приобретает самосто€тельного права на жилую площадь, поскольку дл€ приобретени€ права пользовани€ жилым помещением необходимо не только быть прописанным на этой жилой площади, но и фактически быть вселенным.
Ћ. обратилс€ в суд с иском к Ѕ. и Ў. о вселении его в квартиру. »стец сослалс€ на то, что он вступил в брак с Ѕ. и с согласи€ ее дочери Ў. прописалс€ в квартиру, нанимателем которой €вл€лась Ѕ. ќднако в эту квартиру он не вселилс€ и жил с супругой в другой квартире. ѕосле расторжени€ им брака с Ѕ. ответчики возражали против проживани€ истца в квартире, в которой он был прописан.
—удебна€ коллеги€ по гражданским делам ¬ерховного —уда –‘ пришла к выводу о том, что Ћ. мог приобрести равное с нанимателем и членами его семьи право на спорную квартиру, если бы он был вселен в нее как супруг Ѕ.
»ные лица, например другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (за исключением несовершеннолетних), могут быть признаны членами семьи только в исключительных случа€х: при вселении в жилое помещение родителей супруга собственника жилого помещени€, сожител€ и т.п. ƒл€ признани€ членами семьи суду нужно установить два юридических факта: факт совместного проживани€ с собственником жиль€; факт вселени€ собственником в качестве членов его семьи. —тепень родства при этом значени€ не имеет.
—огласно части 2 статьи 292 √  –‘ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу €вл€етс€ основанием дл€ прекращени€ права пользовани€ жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. —оответственно, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу нужно рассматривать как одно из оснований прекращени€ права пользовани€ жилым помещением членами семьи прежнего собственника и их выселени€.
√р-ка ћ. обратилась в районный суд с иском о выселении граждан ѕ.¬. и ѕ.–. из квартиры без предоставлени€ другого жилого помещени€.
¬ 2006 году ћ. приобрела по договору купли-продажи двухкомнатную квартиру у гр-на ‘. ¬ указанной квартире, кроме самого ‘., на момент оформлени€ сделки купли-продажи были зарегистрированы по месту жительства гражданка ѕ.¬. (жена ‘.) и ѕ.–. (несовершеннолетний сын ‘.). —огласно договору купли-продажи гражданин ‘. об€залс€ в течение двух мес€цев с момента подписани€ договора сн€тьс€ с регистрационного учета из продаваемой им квартиры, а также об€залс€ сн€ть с регистрационного учета свою жену и сына. „ерез две недели после подписани€ сторонами договора купли-продажи гражданин ‘. исполнил об€зательство, а ѕ.¬. и ѕ.–. продолжали проживать в указанной квартире и были зарегистрированы в указанной квартире по месту жительства.
–ешением суда исковые требовани€ гражданки ћ. удовлетворены в полном объеме.
¬ рассматриваемом примере стороны в момент совершени€ сделки договорились о том, что члены семьи продавца квартиры утрачивают право пользовани€ с момента совершени€ сделки, о чем внесли соответствующее условие в договор купли-продажи. ѕри этом продавец действовал в рамках, установленных законом, в частности получил согласие супруги на сделку по продаже квартиры. »менно поэтому переход права собственности €вилс€ основанием дл€ прекращени€ права пользовани€ проданным жильем самим продавцом и членами его семьи.
  сожалению, норма закона о выселении бывших членов семьи бывшего собственника иногда может использоватьс€ в недобросовестных цел€х, и вот пример этому.
Ѕ. обратилась в суд с иском к ў. о выселении и сн€тии с регистрационного учета по месту жительства, ссыла€сь на то, что она получила от своего брата ў. на основании договора дарени€ квартиру, в которой кроме него зарегистрированы по месту жительства и проживают там его бывша€ жена ў. и сын. —уд установил, что зарегистрированные в квартире на момент совершени€ сделки €вл€ютс€ бывшими членами семьи прежнего собственника.
ѕоскольку осуществлен переход права собственности, членом семьи нового собственника ответчица не €вл€етс€, то оснований дл€ сохранени€ за бывшей супругой ў. права пользовани€ жилым помещением не имеетс€ и она подлежит выселению. Ќесовершеннолетний ребенок сохран€ет право проживать в квартире отца (подробнее см. ѕостановление ѕрезидиума ћосковского городского суда по делу N 44г-426/06 от 06.07.2006).
¬ приведенном выше примере бывша€ жена к моменту заключени€ договора дарени€ квартиры утратила статус члена семьи прежнего собственника квартиры, чем и воспользовалс€ собственник жиль€, формально передав квартиру своей родственнице. ѕредставл€етс€, что в подобных случа€х единственное, что остаетс€ лицам, проживающим в квартире, - это оспаривать саму сделку по основани€м мнимости, а не ограничиватьс€ ролью ответчика, пытающегос€ доказать свое право на жилье.
“очно так же на основании положений статьи 292 √  –‘ утрачивает право пользовани€ помещением бывший супруг, супруга которого умерла, а по наследству право собственности на жилое помещение приобрело другое лицо.
¬ суд обратилс€ “. с иском о выселении своего отчима, мужа умершей матери, из квартиры. ƒо своей смерти мать “. €вл€лась собственником квартиры в соответствии с выплаченным паем. “. на основании завещани€ после смерти матери оформил свидетельство о праве на наследство и стал собственником спорной квартиры. ¬се это врем€ бывший супруг его матери продолжал пользоватьс€ квартирой. —уд признал, что на основании статьи 292 √  –‘ отчим утратил право на проживание в квартире, поскольку он €вл€лс€ членом семьи прежнего собственника.
ќднако из общего правила всегда есть исключени€. ѕокупатель квартиры, который приобретает квартиру с обременением в виде регистрации и фактического проживани€ в ней членов семьи прежнего собственника, фактически соглашаетс€ на сохранение права пользовани€ квартирой за этими лицами, если к моменту совершени€ сделки члены семьи прежнего собственника не выразили желани€ отказатьс€ от своего права пользовани€ жилплощадью, полученной в результате приватизации. ѕраво пользовани€ жилым помещением при переходе права собственности на него другому лицу сохран€етс€ за бывшим членом семьи собственника жилого помещени€ при условии, что в момент приватизации данного жилого помещени€ бывший член семьи собственника имел равные права пользовани€ этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим.
 . обратилась в суд с иском к ћ. о выселении из квартиры и сн€тии с регистрационного учета, ссыла€сь на то, что она €вл€етс€ собственником квартиры, приобретенной у —. по договору купли-продажи. Ќа момент приобретени€ квартиры в ней была зарегистрирована бывша€ жена собственника ћ., котора€ освободить это жилое помещение отказалась.
—удебна€ коллеги€ по гражданским делам ¬ерховного —уда –‘ 19 августа 2008 года определила, что на момент приватизации данной квартиры ћ. состо€ла в браке с —., совместно с ним проживала и имела равное с ним право пользовани€ жилым помещением, но в приватизации квартиры не участвовала, поскольку ранее использовала предоставленное ей законом право на приватизацию другого жилого помещени€. ƒава€ —. согласие на приватизацию указанной квартиры, ћ. не отказывалась от принадлежащего ей права пользовани€ этим жилым помещением, добросовестно полага€, что такое право €вл€етс€ безусловным.  . знала о приобретении ею в собственность квартиры, в которой зарегистрирована ћ., т.е. приобрела квартиру с обременением - правом пользовани€ ћ. жилым помещением (см. ќпределение —удебной коллегии по гражданским делам ¬ерховного —уда –‘ от 19.08.2008 N 5-¬08-75).
¬ данном случае суд при вынесении окончательного решени€ воспользовалс€ нормой части 4 статьи 69 ∆  –‘ о том, что приватизаци€ жилого помещени€ возможна только при об€зательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимател€, в том числе бывших членов семьи нанимател€.  аких-либо исключений дл€ проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и дл€ тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещени€, данна€ норма права не устанавливает. ѕри прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещени€ за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохран€етс€ право пользовани€ приватизированным жилым помещением, поскольку на приватизацию этого жилого помещени€ необходимо было его согласие.
¬от еще один похожий пример.
 ассационной инстанцией было отменено решение городского суда, которым Ћ. был признан прекратившим право пользовани€ жилым помещением. —обственницей жилого дома €вл€етс€ «. по договору купли-продажи. ќтмен€€ решение суда, кассационна€ инстанци€ обратила внимание, что Ћ. на момент приватизации спорной квартиры в ней проживал, имел право на участие в приватизации, сведени€ о его регистрации в квартире на момент приобретени€ квартиры «. имелись, с чем покупатель «. была согласна. ѕри таких обсто€тельствах у суда не имелось оснований дл€ удовлетворени€ иска «.
¬ приведенном примере судебна€ ошибка имела место, поскольку при вынесении первоначального решени€ не были учтены положени€ статьи 19 ‘едерального закона "ќ введение в действие ∆илищного кодекса –оссийской ‘едерации" о том, что действие положений части 4 статьи 31 ∆  –‘ не распростран€етс€ на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещени€ при условии, что в момент приватизации данного жилого помещени€ указанные лица имели равные права пользовани€ этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
¬ерховный —уд –‘ в пункте 18 ѕостановлени€ ѕленума от 02.07.2009 N 14, обобща€ судебную практику по делам об оспаривании права бывших членов семьи собственника жилого помещени€, указывает, что, дава€ согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещени€, без которого она была бы невозможна, "они исходили из того, что право пользовани€ данным жилым помещением дл€ них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитыватьс€ при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купл€-продажа, мена, дарение, рента, наследование)".
¬ышесказанное не касаетс€ случаев, если жилое помещение хот€ и было приобретено и зарегистрировано на им€ только одного из супругов, но €вл€етс€ их общей собственностью. ќдин из супругов, который формально значитс€ собственником жилого помещени€ (по свидетельству о праве собственности), не вправе выселить другого, если судом будет установлено, что жилое помещение приобретено в совместную собственность супругов. ¬ данном случае они €вл€ютс€ собственниками и речь может идти только о разделе общего имущества.
«а супругом сохран€етс€ право пользовани€ жилым помещением в случае фактического прекращени€ семейных отношений без расторжени€ брака, когда супруги не могут прийти к соглашению о проживании под одной крышей. ¬едь, исход€ из части 1 статьи 31 ∆  –‘, к членам семьи собственника жилого помещени€ относ€тс€ проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. »меет значение юридический статус супруги, котора€ переходит в "разр€д" бывших членов семьи собственника только после официального расторжени€ брака.   такому же выводу пришел ¬ерховный —уд –‘ (см. вопрос 17 ќбзора судебной практики ¬ерховного —уда –‘ за III квартал 2005 года, утв. ѕостановлением ѕрезидиума ¬ерховного —уда –‘ от 23.11.2005, пункт 12 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации от 02.07.2009 N 14).
∆илищные правоотношени€ нос€т дл€щийс€ характер. ѕо общему правилу к дл€щимс€ правоотношени€м примен€етс€ закон, который действует на текущий момент. ≈сли семейные отношени€ между собственником жилого помещени€ и бывшим членом его семьи были прекращены до момента вступлени€ в силу ∆  –‘, т.е. до 1 марта 2005 года, то положени€ части 4 статьи 31 ∆  –‘ распростран€ютс€ на требовани€ о выселении бывших членов семьи.
“ак, ќпределением —удебной коллегии было отменено решение районного суда. —пор возник по праву пользовани€ жилым домом, принадлежащим на праве собственности  . на основании договора дарени€ дома матерью  . »стец обратилс€ в суд с иском о признании его бывшей супруги прекратившей право пользовани€ спорным жильем и сн€тии ее с регистрационного учета.
–ешением суда в удовлетворении иска отказано, поскольку действие нового ∆  –‘, вступившего в законную силу с 1 марта 2005 года, а именно части 4 статьи 31 ∆  –‘, в данном случае не примен€етс€, право пользовани€ спорным жильем у ответчицы возникло в 1991 году, расторжение брака произошло в 1999 году, а закон не может иметь обратную силу.  ассационна€ инстанци€ решение отменила, так как истец обратилс€ в суд с иском о применении статьи 31 ∆  –‘ после введени€ его в действие, 14 июл€ 2005 года.
“аким образом, положени€ статьи 31 ∆  –‘ не став€тс€ в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношени€ между собственником жилого помещени€ и бывшим членом его семьи. »меет значение лишь момент обращени€ в суд.
¬ соответствии с частью 3 статьи 83 ∆  –‘ в случае выезда нанимател€ и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещени€ считаетс€ расторгнутым со дн€ выезда. ѕри пересмотре одного из дел ¬ерховный —уд –‘ подтвердил, что в случае если после расторжени€ брака бывший супруг добровольно выбыл из квартиры на иное место жительства, где он проживает длительное врем€, он считаетс€ отказавшимс€ от прав и об€занностей в отношении спорной квартиры.
ј. обратилась в суд с иском к Ѕ. о признании расторгнутым договора социального найма квартиры, признании утратившим право пользовани€ жилым помещением, сн€тии с регистрационного учета. ¬ обоснование за€вленных требований истица указала, что нанимателем спорной квартиры €вл€лась ее мать. »стица состо€ла с ответчиком в браке. ѕосле рождени€ дочери ответчик был вселен и зарегистрирован в спорной квартире как член семьи. ѕосле расторжени€ брака ответчик добровольно выехал из квартиры, но сохранил в спорной квартире регистрацию, а коммунальные платежи не вносит. —уд отказал в удовлетворении исковых требований, исход€ из того, что непроживание Ѕ. в спорной квартире вызвано уважительными причинами: сложившимис€ с истицей непри€зненными отношени€ми и созданием у них новых семей, а также тем, что ответчик на другое посто€нное место жительства не выезжал, прав на иное жилое помещение не приобрел. ѕоэтому ¬ерховный —уд –‘ ранее вынесенные судебные акты по данному делу отменил, а исковые требовани€ ј. признал подлежащими удовлетворению.
¬ данном случае ¬ерховный —уд –‘, устанавлива€ факт утраты права пользовани€ жильем, исходил из того, что бывший супруг добровольно выехал из спорной квартиры и с момента выезда не несет расходов по содержанию жиль€; бывший супруг уже более восемнадцати лет преимущественно проживает в квартире своей новой супруги с согласи€ всех проживающих в ней лиц.
—уд вправе об€зать собственника жилого помещени€ обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполн€ет алиментные об€зательства, по их требованию. Ёто значит, что при предъ€влении иска о выселении бывший член семьи может за€вить встречный иск об об€зании собственника обеспечить его отдельной жилплощадью. Ќапример, встречный иск могут предъ€вить нетрудоспособные родители собственника жиль€ пенсионного возраста, имеющие инвалидность I или II группы. ѕо своей инициативе суд такой вопрос рассматривать не должен.
ѕо мнению ѕленума ¬ерховного —уда –‘, судьи должны при решении вопроса об об€зании собственника обеспечить отдельной жилплощадью бывшего члена семьи учитывать (пункт 16 ѕостановлени€ от 02.07.2009 N 14):
- продолжительность брака супругов;
- длительность совместного проживани€ собственника и бывшего члена его семьи в жилом помещении;
- возраст, состо€ние здоровь€, материальное положение сторон;
- период, в течение которого собственник жилого помещени€ исполн€л и будет об€зан исполн€ть алиментные об€зательства в пользу бывшего члена своей семьи;
- наличие у собственника денежных средств дл€ приобретени€ другого жиль€ бывшему члену своей семьи;
- наличие у собственника иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено дл€ проживани€ бывшему члену семьи, и т.п.
¬ решении суда, об€зывающего собственника приобрести жилье дл€ бывшего члена семьи, должны быть отражены следующие моменты: срок, в который должно быть исполнено решение суда; основные характеристики жиль€ и его местоположение (в другом населенном пункте жилье может находитьс€ только с согласи€ бывшего члена семьи); на каком праве собственник об€зан обеспечить бывшего члена своей семьи другим жилым помещением (наем, безвозмездное пользование или собственность).
”довлетворение за€влени€ сохранить за бывшим членом семьи на определенный срок право пользовани€ жильем собственника может предъ€вл€тьс€ неоднократно. ќно не исключает права одновременно предъ€вить требование об об€зании собственника жиль€ приобрести или сн€ть новое жилье дл€ бывшего супруга или иных родственников.
Ќа практике, хоть и не часто, встречаютс€ случаи выселени€ за систематическое разрушение или порчу жилого помещени€, использование жилого помещени€ не по назначению и систематическое нарушение правил общежити€ нанимател€ и проживающих совместно с ним членов его семьи. “акое выселение, как правило, производитс€ без предоставлени€ другого жилого помещени€.
¬ыселение нанимател€ и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещени€ без предоставлени€ другого жилого помещени€ €вл€етс€ крайней мерой воздействи€ на жильцов, которые злостно нарушают свои об€занности. “ребование о таком выселении может быть предъ€влено в суд наймодателем в лице жилищного органа. ¬ соответствии с пунктом 39 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ от 02.07.2009 N 14 к заинтересованным лицам, имеющим право обратитьс€ в суд с требованием о выселении нанимател€ жилого помещени€ и (или) членов его семьи, в указанных случа€х относ€тс€ лица, чьи права нарушаютс€ неправомерными действи€ми нанимател€ или проживающих совместно с ним членов его семьи. Ќапример, обратитьс€ в суд могут соседи по дому, коммунальной квартире, жилищные органы, органы прокуратуры.
¬ одном из подмосковных сел ¬оскресенского района из однокомнатной квартиры выселили мать, 56-летнюю ѕ., и ее 36-летнюю дочь.
—удом установлено, что ответчики вселились в однокомнатную квартиру год назад и за это врем€ успели сделать жизнь соседей невыносимой. »х жилище стало рассадником антисанитарии и очагом пожаров, тушить которые приходилось сосед€м. ¬ актах обследовани€ жилого помещени€, исследованных судом, записано, что в квартире "длительное врем€ не проводилс€ ремонт, сантехническое оборудование в аварийном состо€нии, унитаз не функционирует и забит фекали€ми, естественные потребности справл€ютс€ на пол. ¬ квартире стоит сильный запах аммиака, наблюдаетс€ скопление тараканов и мух, пол и балкон квартиры завалены бытовым мусором, отходами человеческой жизнеде€тельности". ¬се просьбы соседей, предупреждени€ работников ∆ ’ и местной администрации, требовани€ привести жилище в нормальное состо€ние женщины игнорировали. ѕ. нигде не работала, злоупотребл€ла спиртным, принимала у себ€ лиц асоциального поведени€. —уд прин€л решение о расторжении договора социального найма жилого помещени€ и выселении ответчиков в муниципальное жилое помещение (комнату) меньшей площади.
∆илищное законодательство не предусматривает об€зательного выселени€ всех лиц, проживающих в жилом помещении. ≈сли удаетс€ установить конкретных виновных лиц, то в судебном пор€дке могут быть выселены именно эти лица. —оответственно, остальные проживающие в жилом помещении могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещени€. ѕоэтому суд при рассмотрении вышеуказанного дела проверил виновность обоих лиц: и матери, и дочери ѕ.
¬ыселение по рассматриваемому основанию €вл€етс€ крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимател€ или членов его семьи, которые, несмотр€ на предупреждение наймодател€ о необходимости устранить допущенные нарушени€, эти нарушени€ не устранили.
ѕод использованием жилого помещени€ не по назначению суды понимают использование жилого помещени€ не дл€ проживани€ граждан, а дл€ иных целей, например использование его дл€ офисов, складов, размещени€ промышленных производств, содержани€ и разведени€ животных (дл€ нежилых целей). ∆илец, который нарушает права и законные интересы других граждан, а также правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические требовани€, которым должно отвечать жилое помещение, подлежит выселению.
  систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи суды относ€т неоднократные, посто€нно повтор€ющиес€ действи€ по пользованию жилым помещением без соблюдени€ прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдени€ требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользовани€ жилыми помещени€ми.   таким действи€м ѕленум ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации в ѕостановлении от 02.07.2009 N 14 относит, например, прослушивание музыки, использование телевизора, игру на музыкальных инструментах в ночное врем€ с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение поко€ граждан и тишины в ночное врем€; нарушение правил содержани€ домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий. ѕод систематическим бесхоз€йственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные посто€нного характера действи€ нанимател€ и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры: окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудовани€ и т.п.
¬ подмосковном  расноармейске зимой 2008 года из двухкомнатной квартиры выселили 35-летнего Ќ.Ќ., который свое жилье превратил в мусорную свалку, завалив комнаты от пола до потолка мешками с отходами. »з-за этого весь подъезд превратилс€ в заповедник дл€ тараканов, блох и крыс. ƒважды Ќ. становилс€ виновником пожаров. »з-за захламленности лестничной площадки мусором с помоек пожарным приходилось пробиратьс€ в квартиру с балкона. «имой из-за аварии в системе центрального отоплени€ весь дом осталс€ без тепла, так как Ќ. в морозы не закрывал окна. –ешением ѕушкинского городского суда Ќ. выселен "за гр€зь".
—уд учитывает правильность соблюдени€ процедуры урегулировани€ взаимоотношений нанимател€ и наймодател€ в досудебном пор€дке. ѕредварительно наймодатель об€зан письменно предупредить нанимател€ и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушени€ и назначить разумный срок дл€ восстановлени€ разрушенных частей жилого помещени€. Ётот срок зависит от конкретных обсто€тельств и должен быть достаточным дл€ совершени€ действий по восстановлению. “олько после этого возможно предъ€вление иска в суд. ¬ случае устранени€ нарушени€ наниматель и члены его семьи не подлежат выселению.
Ќаниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи не могут претендовать на предоставление другого жилого помещени€ в случа€х, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхоз€йственно обращаютс€ с жилым помещением, допуска€ его разрушение.   примеру, в Ќовгороде суд удовлетворил иск муниципального учреждени€ "—лужба заказчика по ∆ ’" к семье ѕ. ћуж и жена ѕ. были выселены на основании статьи 91 ∆  –‘, поскольку они не только завалили все гр€зью, но и посто€нно заливали соседей, бытовые отходы выбрасывали пр€мо из окон, вызыва€ посто€нные жалобы соседей. –ешением суда ѕ. были лишены жиль€ без предоставлени€ другого.
¬ыселение собственника жиль€ возможно не только по основани€м, предусмотренным ∆  –‘. Ћюбое жилье €вл€етс€ объектом права, и собственник жиль€ имеет право владеть, пользоватьс€ и распор€жатьс€ своим жилым помещением. ѕраво выселить кого-либо из жиль€ основано на праве распор€жени€. ¬ыселение часто €вл€етс€ последствием лишени€ права собственности на недвижимое имущество. ѕри этом процедура лишени€ права собственности регулируетс€ нормами гражданского законодательства, а процедура выселени€ - нормами жилищного законодательства.
¬ 2008 году в –оссии началась больша€ кампани€ по выселению неплательщиков ипотечных кредитов, выданных в рамках национального проекта "ƒоступное жилье".   насто€щему времени судебна€ практика о выселении кредитных должников во многих регионах уже сложилась. »стцом по многим таким делам о выселении выступает јгентство по ипотечному жилищному кредитованию (ј»∆ ). «а минувший год только в јлтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложен арест на имущество более дес€тка должников дл€ его реализации на аукционах и выселени€ заемщиков без предоставлени€ жилплощади. ¬ ”фе и р€де других городов Ѕашкирии удовлетворено несколько дес€тков исков ”фимского городского агентства по ипотечному кредитованию.
¬ соответствии с пунктом 3 статьи 54 ‘« об ипотеке суд может при наличии уважительных причин отсрочить обращение взыскани€ на предмет залога - квартиру или иное жилье, принадлежащее физическом лицу, на срок до одного года. “ем самым должнику может быть дано врем€ на урегулирование собственных проблем с оплатой.
¬ременное жилье дл€ ипотечных заемщиков не предоставл€етс€, хот€ на уровне органов власти разрабатывались законопроекты о предоставлении высел€емым кредитным заемщикам жиль€ на услови€х социального найма по норме общежитий (6 кв. м на человека). ¬ыселение ипотечных заемщиков €вл€етс€ следствием лишени€ их права собственности и проводитс€ безадресно, без предоставлени€ другого жиль€.
¬ случае вселени€ в жилое помещение без согласи€ собственника этого жилого помещени€ жильцы могут быть выселены собственником без предоставлени€ другого помещени€. —тать€ 288 √  –‘ предоставл€ет собственнику право требовать выселени€ жильцов без предоставлени€ другого жилого помещени€ и возмещени€ убытков, если жильцы проживают в квартире или ином жилом помещении без правовых оснований и без согласи€ на то собственника жиль€. ∆илые помещени€ могут сдаватьс€ их собственниками дл€ проживани€ на основании договора.
 . обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарени€ жилого дома, устранении преп€тствий в пользовании жилым домом и выселении к ответчикам, указав, что ее матери на праве собственности принадлежала 1/2 часть дома, который был реально разделен согласно решению суда между ее родственниками. ѕосле смерти матери  . стала принадлежать 1/3 от всего дома. ќднако без ее согласи€ половину дома зан€л ее брат и его семь€. —уд, исследовав материалы дела, иск удовлетворил и выселил родственников  ., безосновательно зан€вших 1/2 части дома (см. решение «аводского районного суда г. —аратова).
¬ приведенном выше примере суд проверил отсутствие у жильцов договорных отношений с собственником жиль€ и, убедившись, что договор коммерческого найма между собственником и лицами, проживающими в доме, отсутствует, прин€л справедливое решение о выселении.
„асть 1 статьи 35 ∆илищного кодекса –‘ устанавливает, что в случае прекращени€ права пользовани€ жилым помещением по основани€м, предусмотренным ∆  –‘, другими федеральными законами, договором, или на основании решени€ суда данный гражданин об€зан освободить жилое помещение (прекратить пользоватьс€ им). »наче он подлежит выселению по требованию собственника на основании решени€ суда.
√р-ка  . обратилась в суд с иском о выселении ћ. из спорной квартиры без предоставлени€ другого жилого помещени€ и взыскании с нее в пользу  . за€вленной суммы убытков.
¬ 2004 году гражданка  . приобрела у ќќќ "—трой »нвест ѕроект √рупп" по договору долевого участи€ в строительстве жилого дома двухкомнатную квартиру. ¬ 2005 году жилой дом был сдан в эксплуатацию.  . оформила право собственности на вышеуказанную квартиру. ќднако когда она решила вселитьс€ в квартиру и перевезти туда свои вещи, оказалось, что в квартире уже более двух лет фактически проживает гражданка ћ., пользующа€с€ коммунальными и техническими услугами, в результате чего коммунальными службами на им€ гражданки  . была начислена больша€ заложенность. √ражданка ћ. за€вила, что она также заключила с ќќќ "—трой »нвест ѕроект √рупп" договор долевого участи€ на спорную квартиру. ќднако поскольку в 2005 году ќќќ "—трой »нвест ѕроект √рупп" обанкротилось, гражданка ћ. не обжаловала в суд действи€ менеджеров ќќќ "—трой »нвест ѕроект √рупп", заключивших договоры долевого участи€ в строительстве на эту квартиру сразу с несколькими гражданами.
–ешением районного суда исковые требовани€ гражданки  . были удовлетворены в полном объеме.
¬ данном случае решение суда было основано на статье 288 √  –‘ и статье 35 ∆  –‘. ” ответчицы изначально отсутствовали правовые основани€ дл€ проживани€ в квартире.
¬ соответствии со статьей 301 √  –‘ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владени€ и на основании указанной нормы выселить лиц, незаконно зан€вших жилье. ќднако истцу необходимо доказать факт изначальной незаконности, самоуправности вселени€.
ƒепартамент жилищной политики и жилищного фонда города ћосквы за€вил иск к семье ћ. (далее - ответчики) об истребовании муниципальной квартиры из чужого незаконного владени€ и выселении. —емь€ ћ. проживала в квартире, предоставленной в св€зи с признанием ее собственной квартиры непригодной дл€ проживани€ и необходимостью проведени€ капитального ремонта за счет средств федерального или городского бюджета.
„лены семьи ћ. зарегистрированы в однокомнатной квартире, котора€ была признана непригодной дл€ посто€нного проживани€. ќтветчики €вл€ютс€ нуждающимис€ в улучшении жилищных условий. –ешением Ћенинского райисполкома народных депутатов г. ћосквы семье ћ. временно до окончани€ капитального ремонта их квартиры было разрешено переселение
–убрики:  ∆илищное право

—удебна€ практика по взысканию алиментов с продажи квартиры

ƒневник

¬торник, 10 јвгуста 2010 г. 20:35 + в цитатник

—удебна€ практика по взысканию алиментов с продажи квартиры



ƒело є 33-704
 ј——ј÷»ќЌЌќ≈ ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»≈
г. …ошкар-ќла 20 ма€ 2010 г.

—удебна€ коллеги€ по гражданским делам ¬ерховного —уда –еспублики ћарий Ёл в составе:

председательствующего ѕопова √.¬.,

судей ¬олковой ќ.¬ и —оснина ј.≈.,

при секретаре »вановой Ћ.ќ.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ј.¬., „.ј. в интересах ј.≈. на решение …ошкар-ќлинского городского суда –еспублики ћарий Ёл от 6 апрел€ 2010 г., по которому постановлено:

отказать ј.≈. в удовлетворении за€влени€ о признании незаконными действий старшего судебного пристава-исполнител€ …ошкар-ќлинского √ќ—ѕ ”правлени€ ‘——ѕ по –еспублике ћарий Ёл и отмене постановлени€ от 13 €нвар€ 2010 г.

«аслушав доклад председательствующего судьи ¬ерховного —уда –еспублики ћарий Ёл ѕопова √.¬., судебна€ коллеги€

”—“јЌќ¬»Ћј:

ј.¬., „.ј., действу€ в интересах ј.≈. по доверенности от 15 августа 2008 г., обратились в суд с вышеуказанным за€влением, ссыла€сь на следующие обсто€тельства. — я. в пользу ј.≈. взысканы алименты на содержание несовершеннолетнего ребенка в размере ¼ части заработка и иного дохода. ¬ 2008 г. я. получен доход о продажи автомашины в размере 100000 руб. »сход€ из указанной суммы судебным приставом-исполнителем …ошкар-ќлинского √ќ—ѕ вынесено постановление от 19 окт€бр€ 2009 г. о расчете задолженности я. по алиментам в размере 27500 руб. ƒанное постановление незаконно отменено постановлением старшего судебного пристава от 13 €нвар€ 2010 г.

—удом постановлено вышеуказанное решение.

¬ кассационной жалобе ј.¬., „.ј. прос€т решение отменить, ссыла€сь на неправильную оценку судом обсто€тельств дела, неверное применение норм материального и процессуального права. ¬ жалобе подробно излагаютс€ обсто€тельства дела, позици€ стороны за€вител€, избранна€ при рассмотрении дела в суде первой инстанции, указываетс€, что старший судебный пристав не имел законных оснований дл€ отмены постановлени€ о расчете задолженности.  ак утверждаетс€ кассаторами, полученна€ от продажи автомашины сумма 100000 руб. €вл€етс€ доходом я., с которого подлежат взысканию алименты на содержание несовершеннолетнего ребенка.

¬ возражени€х я. приводит аргументы в поддержку вынесенного решени€, не соглашаетс€ с доводами кассаторов, просит оставить жалобу без удовлетворени€.

¬ соответствии со ст.347 √ѕ  –‘ законность и обоснованность решени€ суда первой инстанции провер€ютс€ исход€ из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении прокурора и возражени€х относительно жалобы, представлени€. —уд кассационной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

»зучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений, заслушав объ€снени€ ј.¬., „.ј., поддержавших жалобу, объ€снени€ я., представител€ ”правлени€ ‘——ѕ по –еспублике ћарий Ёл Ќ., возражавших против удовлетворени€ жалобы, судебна€ коллеги€ приходит к убеждению, что оснований к отмене постановленного решени€ не имеетс€.

—огласно ст.441 √ѕ  –‘ постановление судебного пристава-исполнител€, его действи€ (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником, иными лицами, чьи права и интересы нарушены таким постановлением, действи€ми (бездействием), в судебном пор€дке. «а€вление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействи€) рассматриваетс€ в пор€дке, предусмотренным главами 23 и 25 √ѕ  –‘, с изъ€ти€ми и дополнени€ми, предусмотренными ст.441 √ѕ  –‘.

»сследовав и оценив представленные доказательства полно и всесторонне, в их совокупности, правильно установив правоотношени€ сторон, суд пришел к обоснованному выводу о том, что за€вление, поданное в интересах ј.≈., не подлежит удовлетворению. ¬ решении приведен анализ представленных доказательств, который судебна€ коллеги€ считает правильным. ¬ решении также указаны определенные судом обсто€тельства, имеющие существенное значение дл€ дела, сделаны ссылки на нормы материального и процессуального права, которыми руководствовалс€ суд при вынесении решени€. »тоговые выводы суда соответствуют обсто€тельствам дела, доводами кассационной жалобы по существу не опровергаютс€. —удебна€ коллеги€ отклон€ет жалобу как несосто€тельную и отмечает следующее.

–ешение суда должно быть законным и обоснованным (ч.1 ст.195 √ѕ  –‘).  ак разъ€снил ѕленум ¬ерховного —уда –‘ в постановлении от 19 декабр€ 2003 г. є 23 Ђќ судебном решенииї, решение €вл€етс€ законным в том случае, когда оно прин€то при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случа€х аналогии закона или аналогии права. –ешение €вл€етс€ обоснованным тогда, когда имеющие значение дл€ дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетвор€ющим требовани€м закона об их относимости и допустимости, или обсто€тельствами, не нуждающимис€ в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п.п.2, 3).

—огласно ст.82 —емейного кодекса –‘ виды заработка и (или) иного дохода, которые получают родители в рубл€х и (или) иностранной валюте и из которых производитс€ удержание алиментов, взыскиваемых на несовершеннолетних детей в соответствии со ст.81 —  –‘, определ€ютс€ ѕравительством –‘.

¬ силу п.Ђої части 2 ѕеречн€ видов заработной платы и иного дохода, из которых производитс€ удержание алиментов на несовершеннолетних детей, утвержденного постановлением ѕравительства –‘ от 18 июл€ 1996 г., алименты удерживаютс€ с сумм доходов, полученных по договорам, заключенным в соответствии с гражданским законодательством.

—огласно ч.1 ст.56 √ражданского процессуального кодекса –‘ кажда€ сторона должна доказать те обсто€тельства, на которые она ссылаетс€ как на основани€ своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. ¬ силу ч.2 ст.195 √ѕ  –‘ суд первой инстанции основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. ¬ соответствии с ч.1 ст.196 √ѕ  –‘ при прин€тии решени€ суд оценивает доказательства, определ€ет, какие обсто€тельства, имеющие значение дл€ рассмотрени€ дела, установлены и какие обсто€тельства не установлены, каковы правоотношени€ сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск (за€вление) удовлетворению.

 ак следует из материалов дела, в 2008 г. я. получен доход в смысле, придаваемом этому пон€тию налоговым законодательством, от продажи автомашины в размере 100000 руб.

¬ решении правильно отмечено, что положени€ ст.41 Ќалогового кодекса –‘, в которой даетс€ пон€тие дохода, не применимы к гражданским и семейным отношени€м. »зложенное подтверждаетс€ письмом ‘Ќ— –‘ от 11 июл€ 2007 г. є Ў—-15-14/857.

¬ соответствии со ст.ст.454, 485, 486 √ражданского кодекса –‘ денежна€ сумма, передаваема€ покупателем продавцу вещи, €вл€етс€ платой за продаваемую вещь.

»з материалов дела не следует, что полученна€ я. сумма 100000 руб. за проданную в 2008 г. автомашину превышает цену автомашины при ее покупке. ƒанное обсто€тельство стороной за€вител€ не доказано. Ќапротив, как видно из справки-счета от 16 окт€бр€ 2006 г. автомашина приобретена я. в 2006 г. за 120000 руб.

¬ св€зи с этим не имеетс€ оснований полагать, что в результате отчуждени€ автомашины произошло приращение имущества я., то есть им получен доход от реализации вещи, находившейс€ в его владении и пользовании.

ѕри таких обсто€тельствах нельз€ признать правильным утверждение кассаторов о том, что я. получен доход, с которого должно производитьс€ удержание алиментов на несовершеннолетнего ребенка на основании п.Ђої части 2 ѕеречн€ видов заработной платы и иного дохода, из которых производитс€ удержание алиментов на несовершеннолетних детей, утвержденного постановлением ѕравительства –‘ от 18 июл€ 1996 г. — учетом изложенного постановление судебного пристава-исполнител€ от 19 окт€бр€ 2009 г. о расчете задолженности я. по алиментам не соответствовало закону.

—ледовательно, оспариваемое постановление старшего судебного пристава, которое вынесено в соответствии с полномочи€ми, установленными ст.10 ‘едерального закона Ђќ судебных приставахї, €вл€етс€ правомерным, отмене не подлежит.

»ные доводы жалобы относ€тс€ к обоснованию обсто€тельств, не имеющих существенного значени€ дл€ дела, основаны на неверном толковании норм налогового и семейного законодательства –‘, поэтому не могут повлечь отмену постановленного решени€.

¬ыводы суда €вл€ютс€ мотивированными, подтверждаютс€ представленными доказательствами и соответствуют фактическим обсто€тельствам дела. ќценка доказательств подробно изложена в решении, €вл€етс€ правильной. ќснований считать решение суда в указанной части ошибочным по доводам кассационной жалобы не имеетс€.

—удебна€ коллеги€ считает, что с учетом изложенного решение постановлено судом на основании правильного определени€ юридически значимых обсто€тельств, без нарушени€ норм материального и процессуального права, €вл€етс€ законным и обоснованным.  ассационна€ жалоба удовлетворению не подлежит.

–уководству€сь ст.361 √ѕ  –‘, судебна€ коллеги€


ќѕ–≈ƒ≈Ћ»Ћј:


–ешение …ошкар-ќлинского городского суда –еспублики ћарий Ёл от 6 апрел€ 2010 г. оставить без изменени€, кассационную жалобу ј.¬., „.ј. в интересах ј.≈. - без удовлетворени€.


ѕредседательствующий ѕопов √.¬.

—удьи ¬олкова ќ.¬.

—оснин ј.≈.
–убрики:  —емейное право
∆илищное право

ѕродать квартиру с несовершеннолетними членами семьи собственника - нельз€.

ƒневник

„етверг, 22 »юл€ 2010 г. 13:26 + в цитатник

ѕродать квартиру с несовершеннолетними членами семьи собственника - нельз€.


–анее было нельз€ только если детки были под опекой и попечительством. —ейчас все.


 ќЌ—“»“”÷»ќЌЌџ… —”ƒ –ќ——»…— ќ… ‘≈ƒ≈–ј÷»»

»менем –оссийской ‘едерации

ѕќ—“јЌќ¬Ћ≈Ќ»≈
от 8 июн€ 2010 г. N 13-ѕ

ѕќ ƒ≈Ћ” ќ ѕ–ќ¬≈– ≈  ќЌ—“»“”÷»ќЌЌќ—“»
ѕ”Ќ “ј 4 —“ј“№» 292 √–ј∆ƒјЌ— ќ√ќ  ќƒ≈ —ј –ќ——»…— ќ…
‘≈ƒ≈–ј÷»» ¬ —¬я«» — ∆јЋќЅќ… √–ј∆ƒјЌ » ¬.¬. „јƒј≈¬ќ…

 онституционный —уд –оссийской ‘едерации в составе ѕредседател€ ¬.ƒ. «орькина, судей  .¬. јрановского, Ќ.—. Ѕондар€, √.ј. √аджиева, ё.ћ. ƒанилова, Ћ.ћ. ∆арковой, √.ј. ∆илина, —.ћ.  азанцева, ћ.».  леандрова, ј.Ќ.  окотова, Ћ.ќ.  расавчиковой, —.ѕ. ћаврина, Ќ.¬. ћельникова, ё.ƒ. –удкина, Ќ.¬. —елезнева, ¬.√. —трекозова,

с участием представител€ гражданки ¬.¬. „адаевой - адвоката ¬.—. ÷вил€, посто€нного представител€ √осударственной ƒумы в  онституционном —уде –оссийской ‘едерации ј.Ќ. ’аритонова, представител€ —овета ‘едерации - доктора юридических наук ≈.¬. ¬иноградовой, полномочного представител€ ѕрезидента –оссийской ‘едерации в  онституционном —уде –оссийской ‘едерации ћ.¬.  ротова,

руководству€сь статьей 125 (часть 4)  онституции –оссийской ‘едерации, пунктом 3 части первой, част€ми третьей и четвертой статьи 3, частью первой статьи 21, стать€ми 36, 74, 86, 96, 97 и 99 ‘едерального конституционного закона "ќ  онституционном —уде –оссийской ‘едерации",

рассмотрел в открытом заседании дело о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации.

ѕоводом к рассмотрению дела €вилась жалоба гражданки ¬.¬. „адаевой. ќснованием к рассмотрению дела €вилась обнаруживша€с€ неопределенность в вопросе о том, соответствует ли  онституции –оссийской ‘едерации оспариваемое за€вительницей законоположение.

«аслушав сообщение судьи-докладчика Ќ.¬. —елезнева, объ€снени€ представителей сторон, выступление приглашенных в заседание ”полномоченного при ѕрезиденте –оссийской ‘едерации по правам ребенка ѕ.ј. јстахова, а также представителей: от √енерального прокурора –оссийской ‘едерации - “.ј. ¬асильевой, от ћинистерства юстиции –оссийской ‘едерации - ¬.¬.  арпова, исследовав представленные документы и иные материалы,  онституционный —уд –оссийской ‘едерации

установил:

1. ‘едеральным законом от 30 декабр€ 2004 года N 213-‘« "ќ внесении изменений в часть первую √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации" (пункт 2 статьи 1) был изложен в новой редакции пункт 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации, регулирующей права членов семьи собственника жилого помещени€: согласно содержащейс€ в нем норме отчуждение жилого помещени€, в котором проживают наход€щиес€ под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещени€ либо оставшиес€ без родительского попечени€ несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваютс€ права или охран€емые законом интересы указанных лиц, допускаетс€ с согласи€ органа опеки и попечительства.

1.1. «а€вительница по насто€щему делу гражданка ¬.¬. „адаева, 1993 года рождени€, с 1997 года проживала с родител€ми в квартире, принадлежавшей на праве собственности ее отцу. ¬ 2007 году квартира была продана гражданину ћ.я. ¬ельгану, который в свою очередь в 2008 году продал ее гражданке ¬.≈. —корн€ковой.

 отласский городской суд јрхангельской области, куда в интересах несовершеннолетней ¬.¬. „адаевой обратилась ее мать с иском о признании недействительными соответствующих договоров купли-продажи, решением от 3 феврал€ 2009 года, оставленным без изменени€ судом кассационной инстанции, отказал в удовлетворении указанных требований, признав несосто€тельным довод истицы о нарушении ответчиками нормы пункта 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации и по€снив, что данна€ норма, действующа€ в редакции ‘едерального закона от 30 декабр€ 2004 года N 213-‘«, распростран€етс€ на несовершеннолетних членов семьи собственника, которые наход€тс€ под опекой или попечительством либо остались без родительского попечени€ (о чем известно органу опеки и попечительства), ¬.¬. „адаева же к таким лицам не относитс€.

–ешением того же суда от 25 июн€ 2009 года, оставленным без изменени€ судом кассационной инстанции, были удовлетворены исковые требовани€ ¬.≈. —корн€ковой, заключившей договор купли-продажи спорной квартиры, о выселении несовершеннолетней ¬.¬. „адаевой из жилого помещени€.

1.2. ¬ соответствии с ‘едеральным конституционным законом "ќ  онституционном —уде –оссийской ‘едерации"  онституционный —уд –оссийской ‘едерации по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан провер€ет конституционность закона или отдельных его положений в той части, в какой они были применены или подлежат применению в деле за€вител€, и принимает постановление по предмету, указанному в жалобе, оценива€ при этом как буквальный смысл рассматриваемых законоположений, так и смысл, придаваемый им официальным и иным толкованием или сложившейс€ правоприменительной практикой, а также исход€ из их места в системе правовых норм (статьи 74, 96 и 97).

√ражданка ¬.¬. „адаева просит признать противоречащим стать€м 7, 38 (часть 2) и 40  онституции –оссийской ‘едерации положение пункта 2 статьи 1 ‘едерального закона от 30 декабр€ 2004 года N 213-‘«, как исключившее из пункта 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации в прежней редакции требование о необходимости получени€ согласи€ органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещени€, в котором проживают несовершеннолетние, наход€щиес€ на родительском попечении, т.е., по существу, за€вительницей оспариваетс€ конституционность примененного судом в ее деле пункта 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации в действующей редакции, введенной пунктом 2 статьи 1 ‘едерального закона от 30 декабр€ 2004 года N 213-‘«.

“аким образом, предметом рассмотрени€  онституционного —уда –оссийской ‘едерации по насто€щему делу €вл€етс€ пункт 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации в части, определ€ющей пор€док отчуждени€ жилого помещени€, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещени€, если при этом затрагиваютс€ их права или охран€емые законом интересы.

2. —огласно  онституции –оссийской ‘едерации политика –оссийской ‘едерации как социального государства направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, в том числе путем государственной поддержки семьи, материнства, отцовства и детства (стать€ 7); при этом материнство и детство, семь€ наход€тс€ под защитой государства, а забота о дет€х, их воспитание €вл€ютс€ равным правом и об€занностью родителей (стать€ 38, части 1 и 2).

 онституционные цели социальной политики –оссийской ‘едерации обусловлены признанием  онституцией –оссийской ‘едерации высшей ценностью человека, его прав и свобод, которые определ€ют смысл, содержание и применение законов, де€тельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправлени€ и обеспечиваютс€ правосудием (статьи 2 и 18). ѕрименительно к реализации закрепленного статьей 40 (часть 1)  онституции –оссийской ‘едерации права на жилище, которое рассматриваетс€ международным сообществом в качестве одного из элементов права на достойный жизненный уровень (стать€ 25 ¬сеобщей декларации прав человека, стать€ 11 ћеждународного пакта об экономических, социальных и культурных правах), это означает, что правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распор€жению объектами жилищного фонда должно обеспечивать каждому гарантированную стать€ми 45 (часть 1) и 46  онституции –оссийской ‘едерации государственную, в том числе судебную, защиту данного конституционного права, котора€ должна быть полной и эффективной.

—оответственно, исход€ из положений  онституции –оссийской ‘едерации, служащих основой конституционно-правовых отношений, содержанием которых €вл€ютс€ родительские об€занности и коррелирующие им права детей, –оссийска€ ‘едераци€ призвана создавать услови€, обеспечивающие дет€м достойную жизнь и свободное развитие, и гарантировать реализацию их прав, в частности права на жилище, с учетом положений международно-правовых актов, €вл€ющихс€ в силу статьи 15 (часть 4)  онституции –оссийской ‘едерации составной частью правовой системы –оссийской ‘едерации.

“ак, согласно ƒекларации прав ребенка (прин€та √енеральной јссамблеей ќќЌ 20 но€бр€ 1959 года) ребенок ввиду его физической и умственной незрелости нуждаетс€ в специальной охране и заботе, включа€ надлежащую правовую защиту.  онвенци€ о правах ребенка (одобрена √енеральной јссамблеей ќќЌ 20 но€бр€ 1989 года) об€зывает подписавшие ее государства обеспечивать дет€м такую защиту и заботу, которые необходимы дл€ их благополучи€ (пункт 2 статьи 3), принимать все необходимые законодательные, административные и другие меры дл€ осуществлени€ прав, признанных в  онвенции (стать€ 4), признавать право каждого ребенка на уровень жизни, необходимый дл€ его физического, умственного, духовного, нравственного и социального развити€ (пункт 1 статьи 27). ѕри этом  онвенци€ возлагает на родител€ (родителей) или других лиц, воспитывающих ребенка, основную ответственность за обеспечение в пределах своих способностей и финансовых возможностей условий жизни, необходимых дл€ его развити€ (пункт 1 статьи 18, пункт 2 статьи 27).

—тать€ 8  онвенции о защите прав человека и основных свобод, закрепл€юща€ право на уважение частной и семейной жизни, в ее истолковании ≈вропейским —удом по правам человека об€зывает национальные власти обеспечивать соблюдение справедливого баланса между конкурирующими интересами и при определении такого баланса особое значение придавать коренным интересам ребенка, которые в зависимости от их характера и важности могут иметь приоритет над аналогичными интересами родителей (решение от 24 но€бр€ 2005 года по вопросу приемлемости жалобы "¬ладимир Ћазарев и ѕавел Ћазарев против –оссии").

 онкретизиру€ предписани€ статей 7 (часть 1), 38 (часть 2) и 40 (часть 1)  онституции –оссийской ‘едерации во взаимосв€зи с ее статьей 60, согласно которой гражданин –оссийской ‘едерации может самосто€тельно осуществл€ть в полном объеме свои права и об€занности с 18 лет, и корреспондирующие этим предписани€м положени€ международных актов, федеральный законодатель - исход€ из того, что несовершеннолетние дети, по общему правилу, наход€тс€ на попечении родителей, которые вправе и об€заны официально действовать в их интересах в качестве законных представителей, - должен устанавливать эффективные механизмы обеспечени€ приоритетной защиты прав и интересов несовершеннолетних, недопущени€ их дискриминации, восстановлени€ нарушенных прав ребенка, если причиной нарушени€ стали действи€ родителей, в том числе предусматривать - с учетом соблюдени€ баланса прав и законных интересов несовершеннолетних детей и родителей в случае их конкуренции - повышенного уровн€ гарантии жилищных прав несовершеннолетних детей как у€звимой в отношени€х с родител€ми стороны. —оответственно, законодательное регулирование отношений в жилищной сфере, участниками которых €вл€ютс€ собственник жилого помещени€ и проживающие совместно с ним несовершеннолетние члены его семьи, должно быть направлено на обеспечение возможности использовани€ дифференцированного подхода к оценке возникающих жизненных ситуаций, с тем чтобы избежать необоснованного ограничени€ конституционных прав и свобод.

 ак указывал  онституционный —уд –оссийской ‘едерации, регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществл€тьс€ на основе баланса прав и охран€емых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случа€х, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственна€ защита их прав; при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещени€ должны рассматриватьс€ в общей системе действующего правового регулировани€ как получающие защиту нар€ду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещени€ либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов завис€т от установлени€ и исследовани€ фактических обсто€тельств конкретного спора, т.е. не исключаетс€ необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (ѕостановление от 21 апрел€ 2003 года N 6-ѕ, ќпределение от 3 но€бр€ 2006 года N 455-ќ).

¬ силу приведенных правовых позиций об€занность государства обеспечивать услови€ дл€ соблюдени€ в каждом конкретном случае баланса между интересами детей и их родителей - с учетом комплексного характера правоотношений, в которых наход€тс€ несовершеннолетние в св€зи с реализацией ими права пользовани€ жилыми помещени€ми, принадлежащими на праве собственности их родител€м, - предопредел€ет необходимость действенного механизма защиты жилищных прав несовершеннолетних и восстановлени€ этих прав в случае их нарушени€ при отчуждении собственниками жилого помещени€, в котором проживают их несовершеннолетние дети, привод€щего к утрате несовершеннолетними права пользовани€ этими жилыми помещени€ми.

3. «абота о дет€х, их воспитание как об€занность родителей по смыслу статьи 38 (часть 2)  онституции –оссийской ‘едерации предполагают, что ущемление прав ребенка, создание ему немотивированного жизненного дискомфорта несовместимы с самой природой отношений, исторически сложившихс€ и обеспечивающих выживание и развитие человека как биологического вида.

ƒанной конституционной об€занностью, котора€ сама по себе €вл€етс€ отображением общепризнанной модели социального поведени€, предопредел€етс€ и характер правоотношений между родител€ми и детьми, что позвол€ет федеральному законодателю, располагающему достаточно широкой свободой усмотрени€ в выборе конкретных мер юридической и социальной защиты жилищных прав несовершеннолетних, устанавливать систему гарантий этих прав исход€ из презумпции добросовестности поведени€ родителей в отношении своих детей и определ€ть - с учетом более высокой степени довери€ к родител€м, нежели к другим законным представител€м несовершеннолетних, - их правомочи€ и, соответственно, субсидиарный характер опеки и попечительства со стороны управомоченных государственных органов в случа€х, когда попечение со стороны родителей не осуществл€етс€.

3.1.  ак следует из пункта 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещени€, в котором проживает несовершеннолетний, требуетс€ в двух случа€х - либо когда он находитс€ под опекой или попечительством, либо когда он осталс€ без родительского попечени€, о чем известно органу опеки и попечительства.   числу оставшихс€ без родительского попечени€ стать€ 121 —емейного кодекса –оссийской ‘едерации относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклон€ютс€ от воспитани€ детей или от защиты их прав и интересов. ѕриведенный перечень не €вл€етс€ исчерпывающим, что позвол€ет органам опеки и попечительства осуществл€ть защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обсто€тельств во всех иных случа€х, когда родительское попечение фактически отсутствует.

¬ы€вление, учет и устройство детей, оставшихс€ без попечени€ родителей, осуществл€ютс€ в соответствии со статьей 122 —емейного кодекса –оссийской ‘едерации, положени€ми ‘едерального закона от 16 апрел€ 2001 года N 44-‘« "ќ государственном банке данных о дет€х, оставшихс€ без попечени€ родителей", а также на основании прин€того в пор€дке реализации названного ‘едерального закона ѕостановлени€ ѕравительства –оссийской ‘едерации от 4 апрел€ 2002 года N 217. —огласно пункту 3 утвержденных данным ѕостановлением ѕравил ведени€ государственного банка данных о дет€х, оставшихс€ без попечени€ родителей, и осуществлени€ контрол€ за его формированием и использованием орган опеки и попечительства в трехдневный срок со дн€ получени€ сведений о ребенке, оставшемс€ без попечени€ родителей, об€зан провести обследование условий жизни этого ребенка и, установив факт отсутстви€ попечени€ родителей, зарегистрировать данные о нем в журнале первичного учета детей, оставшихс€ без попечени€ родителей.

— этого момента орган опеки и попечительства надел€етс€ об€занност€ми по защите прав и интересов ребенка, оставшегос€ без попечени€ родителей, в том числе об€занностью, предусмотренной пунктом 4 статьи 28 ‘едерального закона от 21 июл€ 1997 года N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому сведени€ о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещени€, наход€щихс€ под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещени€, оставшихс€ без родительского попечени€, направл€ютс€ органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дн€ установлени€ опеки или попечительства либо со дн€, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечени€. ѕолученные сведени€ о несовершеннолетних членах семьи внос€тс€ в ≈диный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности, что преп€тствует отчуждению жилого помещени€, принадлежащего родителю, без предварительного согласи€ органа опеки и попечительства.

“аким образом, исход€ из смысла пункта 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации во взаимосв€зи со стать€ми 121 и 122 —емейного кодекса –оссийской ‘едерации, при отчуждении жилого помещени€, в котором проживает несовершеннолетний, согласи€ органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуетс€, поскольку предполагаетс€, что несовершеннолетний находитс€ на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейс€ у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечени€ со стороны родителей. “акое регулирование, при котором вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждени€ жилого помещени€ необходимо в случа€х, когда родители несовершеннолетних по тем или иным причинам не исполн€ют по отношению к ним своих об€занностей, имеет целью своевременную защиту прав и интересов несовершеннолетних и вместе с тем направлено на учет интересов тех родителей - собственников жилых помещений, которые исполн€ют свои родительские об€занности надлежащим образом.

3.2. ¬ отличие от установленного пунктом 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации пор€дка отчуждени€ собственником жилого помещени€, в котором проживают члены его семьи, наход€щиес€ под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиес€ без родительского попечени€, пор€док распор€жени€ имуществом, которое принадлежит самим лицам, наход€щимс€ под опекой или попечительством, предполагает, что опекун не вправе без предварительного разрешени€ органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (пункт 2 статьи 37 √  –оссийской ‘едерации).

Ёти правила в силу пункта 1 статьи 28 √  –оссийской ‘едерации примен€ютс€ также к сделкам с имуществом несовершеннолетнего, совершаемым его родител€ми, которые согласно статье 64 —емейного кодекса –оссийской ‘едерации €вл€ютс€ законными представител€ми несовершеннолетних детей, выступают в защиту их прав и интересов в отношени€х с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1) и не вправе представл€ть интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеютс€ противоречи€ (пункт 2).

«акрепленный приведенными положени€ми гражданского и семейного законодательства в их взаимосв€зи специальный пор€док совершени€ родител€ми, как законными представител€ми своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим дет€м имуществом направлен, как указал  онституционный —уд –оссийской ‘едерации в ќпределении от 6 марта 2003 года N 119-ќ, на защиту прав и интересов несовершеннолетних и не может рассматриватьс€ как нарушающий статью 35 (часть 2)  онституции –оссийской ‘едерации, согласно которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоватьс€ и распор€жатьс€ им как единолично, так и совместно с другими лицами, и противоречащий статье 55 (часть 3)  онституции –оссийской ‘едерации, допускающей ограничение федеральным законом прав и свобод человека и гражданина в цел€х защиты прав и законных интересов других лиц.

 онституционный —уд –оссийской ‘едерации пришел к выводу, что из содержани€ абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 √  –оссийской ‘едерации не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родител€ми; напротив, в соответствии с общими принципами права и требовани€ми статей 2, 17 и 38 (часть 2)  онституции –оссийской ‘едерации и как показывает судебна€ практика, решени€ органов опеки и попечительства - в случа€х их обжаловани€ в судебном пор€дке - подлежат оценке судом исход€ из конкретных обсто€тельств дела.

„то касаетс€ пункта 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации (в редакции, действовавшей до прин€ти€ ‘едерального закона от 30 декабр€ 2004 года N 213-‘«), конституционность которого также подвергалась сомнению в жалобе, то  онституционный —уд –оссийской ‘едерации в этой части отказал в прин€тии к рассмотрению жалобы, послужившей поводом дл€ прин€ти€ ќпределени€ от 6 марта 2003 года N 119-ќ, на том основании, что данна€ норма в деле за€вител€ не примен€лась и не могла быть применена, поскольку ею регламентируютс€ отношени€ пользовани€ жилым помещением членами семьи собственника, т.е. лицами, которые сами собственниками этого жилого помещени€ не €вл€ютс€ (а таковых в семье за€вител€, как следовало из представленных материалов, не имеетс€).

ѕриведенные правовые позиции, таким образом, сформулированы применительно к отношени€м по отчуждению родител€ми несовершеннолетнего принадлежащего ему имущества, в том числе применительно к участию в этом процессе органов опеки и попечительства, и не могут служить критерием оценки правомочий указанных органов в иных отношени€х, а именно св€занных с отчуждением собственником жилого помещени€, не принадлежащего несовершеннолетним членам его семьи.

3.3. ѕункт 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации, как направленный на защиту прав несовершеннолетних, относительно которых родительское попечение на момент отчуждени€ жилого помещени€, в котором они проживают, не осуществл€етс€, согласуетс€ с конституционно защищаемыми цел€ми правового регулировани€ отношений родителей и детей с учетом специфики этих отношений и обеспечивает баланс вытекающих из статей 35 и 38 (часть 2)  онституции –оссийской ‘едерации прав лица, €вл€ющегос€ собственником жилого помещени€ и одновременно родителем несовершеннолетнего, и защищаемых стать€ми 38 (часть 2) и 40 (часть 1)  онституции –оссийской ‘едерации прав и охран€емых законом интересов несовершеннолетнего ребенка, проживающего в этом жилом помещении.

”становленный пунктом 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации различный уровень гарантий права пользовани€ жилым помещением дл€ несовершеннолетних членов семьи собственника, наход€щихс€ под опекой или попечительством либо оставшихс€ без родительского попечени€ (о чем известно органу опеки и попечительства), с одной стороны, и дл€ несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещени€, наход€щихс€ на попечении родителей, - с другой, основанный на учете особенностей правового статуса этих лиц и вытекающей из статьи 38 (часть 2)  онституции –оссийской ‘едерации презумпции добросовестного поведени€ родителей, имеет целью оптимизацию пределов вмешательства государства в регулирование отношений между родител€ми и ребенком, в том числе в имущественной сфере.

ќтчуждение родител€ми жилого помещени€, собственниками которого они €вл€ютс€ и в котором проживают их несовершеннолетние дети, во всех случа€х только с согласи€ органов опеки и попечительства, как того требовал пункт 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации в предыдущей редакции, по сути, означало проверку обоснованности такого отчуждени€ в каждом конкретном случае, в том числе при отсутствии данных о том, что родители фактически не осуществл€ют попечение или действуют с нарушением прав и охран€емых законом интересов детей. “ем самым допускалось не всегда оправданное вмешательство со стороны органов опеки и попечительства в процесс отчуждени€ жилых помещений в гражданско-правовом обороте, в реализацию имущественных прав и законных интересов собственников, равно как и в осуществление прав и об€занностей родителей по отношению к дет€м.

ѕункт 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации в действующей редакции закрепл€ет правовые гарантии дл€ детей, оставшихс€ без попечени€ родителей, и как таковой не ущемл€ет права и интересы детей, чьи родители исполн€ют свои об€занности надлежащим образом. ¬ соответствии с данным законоположением жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждаетс€, по общему правилу, исход€ из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к дет€м и обусловленного этим ограничени€ соответствующих правомочий органа опеки и попечительства по участию в решении данного вопроса, что согласуетс€ со статьей 38 (часть 2)  онституции –оссийской ‘едерации и корреспондирующей ей статьей 5  онвенции о правах ребенка, в силу которой государства-участники признают и уважают права и об€занности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управл€ть и руководить ребенком в осуществлении им признанных  онвенцией прав.

ƒанное правовое регулирование, как направленное также на обеспечение гарантий прав собственника свободно распор€жатьс€ принадлежащим ему жилым помещением в своих интересах и в интересах проживающих с ним несовершеннолетних детей, исход€ из указанных конституционных предписаний об ответственности родителей, само по себе не может рассматриватьс€ как нарушающее  онституцию –оссийской ‘едерации.

4. ¬ силу статей 38 (часть 2) и 40 (часть 1)  онституции –оссийской ‘едерации во взаимосв€зи с ее статьей 17 (часть 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещени€ не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные услови€ проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во вс€ком случае их действи€ не должны приводить к лишению детей жилища. »ное означало бы невыполнение родител€ми - вопреки предписанию статьи 38 (часть 2)  онституции –оссийской ‘едерации - их конституционных об€занностей и приводило бы в нарушение статей 55 (части 2 и 3) и 56 (часть 3)  онституции –оссийской ‘едерации к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного статьей 40 (часть 1)  онституции –оссийской ‘едерации во взаимосв€зи с ее статьей 38 (часть 2).

¬нос€ изменени€ в статью 292 √  –оссийской ‘едерации, федеральный законодатель исходил из презумпции добросовестности родителей, действующих при отчуждении наход€щегос€ в их собственности жилого помещени€ с соблюдением прав и законных интересов своих несовершеннолетних детей, проживающих в этом жилом помещении, что не исключает веро€тность отклонений от той социально оправданной модели поведени€ родител€ - собственника жилого помещени€, котора€ положена в основу определени€ прав и об€занностей участников соответствующих правоотношений. —ледовательно, обеспечива€ реализацию предписаний статей 45 и 46  онституции –оссийской ‘едерации, гарантирующих государственную, в том числе судебную, защиту прав и свобод человека и гражданина в –оссийской ‘едерации, федеральный законодатель об€зан установить такое регулирование, при котором права и законные интересы несовершеннолетних, нарушенные при отчуждении жилого помещени€, в котором они проживают, подлежат судебной защите и восстановлению по основани€м и в процедурах, предусмотренных законом.

ѕо смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1)  онституции –оссийской ‘едерации во взаимосв€зи с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещени€, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдатьс€ баланс их прав и законных интересов. Ёто, однако, не означает, что при определенном стечении жизненных обсто€тельств жилищные услови€ ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользовани€ другим жилым помещением. Ќарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов - при наличии спора о праве - в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1)  онституции –оссийской ‘едерации во взаимосв€зи с ее стать€ми 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родител€ - собственника жилого помещени€ к надлежащему исполнению своих об€занностей, св€занных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.

»нициировать в судебном пор€дке защиту несовершеннолетнего, жилищные права которого нарушаютс€, могут родитель или иной законный представитель, прокурор, который в силу статьи 45 √ѕ  –оссийской ‘едерации вправе обратитьс€ в суд с за€влением в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина в случае, если гражданин по состо€нию здоровь€, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратитьс€ в суд, а также (если несовершеннолетний осталс€ без попечени€ родителей) органы опеки и попечительства (статьи 121 и 122 —емейного кодекса –оссийской ‘едерации). —оответственно, должны быть предусмотрены адекватные правовые механизмы защиты прав несовершеннолетних как наиболее у€звимой стороны в жилищных отношени€х, в том числе когда предположение о нахождении несовершеннолетнего на родительском попечении не опровергнуто имеющейс€ у органов опеки и попечительства информацией о том, что он осталс€ без попечени€ родителей, но тем не менее имеютс€ достаточные основани€ полагать, что его права или законные интересы нарушаютс€ сделкой по отчуждению жилого помещени€, в котором он проживает.

ћежду тем регулирование, установленное пунктом 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации, не позвол€ет реализовать указанные возможности обращени€ за судебной защитой и восстановлением прав несовершеннолетнего, нарушенных сделкой по отчуждению жилого помещени€, собственником которого €вл€етс€ его родитель, если несовершеннолетний не относитс€ к категории наход€щихс€ под опекой или попечительством либо оставшихс€ без родительского попечени€ (о чем известно органу опеки и попечительства).

¬ такого рода случа€х соответствующа€ сделка рассматриваетс€ как не затрагивающа€ права или охран€емые законом интересы указанных лиц, что преп€тствует включению адекватных механизмов защиты их прав, пострадавших от сделки. ѕри этом не учитываетс€ ситуаци€, при которой на момент отчуждени€ жилого помещени€ родительское попечение формально не прекращалось, но в силу тех или иных причин фактически не осуществл€лось (о чем органу опеки и попечительства не было известно) или использовалось в ущерб несовершеннолетнему, так что в результате совершени€ сделки его права или охран€емые законом интересы оказались нарушенными. ѕо буквальному смыслу пункта 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации, законность сделки формально не ставитс€ под сомнение даже в том случае, если будет установлено, что органу опеки и попечительства хот€ и не было известно, но должно было быть известно, что несовершеннолетний на момент совершени€ сделки фактически не находилс€ под родительским попечением.

—ледовательно, пункт 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации не исключает возможность умалени€ уже сложившихс€ прав тех несовершеннолетних, которые формально не относ€тс€ к наход€щимс€ под опекой или попечительством или к оставшимс€ (по данным органа опеки и попечительства на момент совершени€ сделки) без родительского попечени€, но либо фактически лишены его на момент совершени€ сделки по отчуждению жилого помещени€, либо считаютс€ наход€щимис€ на попечении родителей, при том, однако, что така€ сделка - вопреки установленным законом об€занност€м родителей - нарушает права и охран€емые законом интересы несовершеннолетнего.

“акое регулирование - в той мере, в какой оно допускает не сбалансированное с интересами несовершеннолетнего удовлетворение интересов родител€ - собственника отчуждаемого жилого помещени€ и не исключает возможность его действий в ущерб правам и законным интересам несовершеннолетнего, не создава€ при этом адекватного механизма их судебной защиты, - не согласуетс€ с требовани€ми  онституции –оссийской ‘едерации об об€занност€х родителей (стать€ 38, часть 2) и несоразмерно ограничивает гарантированные ею право на жилище и право на судебную защиту (стать€ 40, часть 1; стать€ 46, часть 1; стать€ 55, части 2 и 3).

»сход€ из изложенного и руководству€сь статьей 6, част€ми первой и второй статьи 71, стать€ми 72, 74, 75, 79 и 100 ‘едерального конституционного закона "ќ  онституционном —уде –оссийской ‘едерации",  онституционный —уд –оссийской ‘едерации

постановил:

1. ѕризнать пункт 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации в части, определ€ющей пор€док отчуждени€ жилого помещени€, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещени€, если при этом затрагиваютс€ их права или охран€емые законом интересы, не противоречащим  онституции –оссийской ‘едерации в той мере, в какой содержащеес€ в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних.

2. ѕризнать пункт 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации в части, определ€ющей пор€док отчуждени€ жилого помещени€, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещени€, если при этом затрагиваютс€ их права или охран€емые законом интересы, не соответствующим  онституции –оссийской ‘едерации, ее стать€м 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащеес€ в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейс€ правоприменительной практикой, - не позвол€ет при разрешении конкретных дел, св€занных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к наход€щимс€ под опекой или попечительством или к оставшимс€ (по данным органа опеки и попечительства на момент совершени€ сделки) без родительского попечени€, но либо фактически лишен его на момент совершени€ сделки по отчуждению жилого помещени€, либо считаетс€ наход€щимс€ на попечении родителей, при том, однако, что така€ сделка - вопреки установленным законом об€занност€м родителей - нарушает права и охран€емые законом интересы несовершеннолетнего.

3. ѕравоприменительные решени€ по делу гражданки ¬.¬. „адаевой, основанные на пункте 4 статьи 292 √  –оссийской ‘едерации, подлежат пересмотру с учетом насто€щего ѕостановлени€, если дл€ этого нет других преп€тствий.

4. Ќасто€щее ѕостановление окончательно, не подлежит обжалованию, вступает в силу немедленно после провозглашени€, действует непосредственно и не требует подтверждени€ другими органами и должностными лицами.

5. —огласно статье 78 ‘едерального конституционного закона "ќ  онституционном —уде –оссийской ‘едерации" насто€щее ѕостановление подлежит незамедлительному опубликованию в "–оссийской газете" и "—обрании законодательства –оссийской ‘едерации". ѕостановление должно быть опубликовано также в "¬естнике  онституционного —уда –оссийской ‘едерации".

 онституционный —уд
–оссийской ‘едерации
–убрики:  ∆илищное право

ќплата услуг ∆ ’ в ћоскве

ƒневник

ѕ€тница, 09 »юл€ 2010 г. 13:20 + в цитатник

ќплата услуг ∆ ’ в ћоскве



ѕостановление ѕравительства –оссийской ‘едерации от 23 ма€ 2006 г. є 307
г. ћосква "ќ пор€дке предоставлени€ коммунальных услуг гражданам"
http://www.rg.ru/2006/05/31/kommunalka.html

–асчет размера платы за коммунальные услуги
http://www.rg.ru/pril/11/10/68/4081_2.gif

ѕостановление ѕравительства ћосквы є 1294-ѕѕ от 1 декабр€ 2009 года
ќб утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги дл€ населени€ на 2010 год
http://mosopen.ru/document/1294_pp_2009-12-01

Ѕиллинг Ѕанка ћосквы по ∆ ’
http://www.gu-is.ru/billing
ѕр€ма€ ссылка http://www.bm.ru/ru/billing/
» еще одна http://billing.mmbank.ru/billing.php
–убрики:  ∆илищное право

»сковый срок давности по невключению детей в приватизацию

ƒневник

ѕонедельник, 21 »юн€ 2010 г. 21:06 + в цитатник

»сковый срок давности по невключению детей в приватизацию



верховный суд
российской федерации
є 56-¬08-10


ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»≈

г. ћосква

Ђ15ї июл€ 2008 г.


«аместитель ѕредседател€ ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации Ќечаев ¬.»., рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Ѕабенко ј.ј. дело по ее иску к  овпак Ќ.≈., Ѕабенко ≈.ј. о признании частично недействительными договора приватизации жилого помещени€, регистрационного удостоверени€ и свидетельства о праве на наследство по закону,

установил:

Ѕабенко ј.ј. обратилась в суд с указанными требовани€ми, ссыла€сь на то, что в феврале 1994 года ее родители Ѕабенко ј.». и Ѕабенко ( овпак) Ќ.≈. заключили договор с разрезом ЂЋучегорскийї на передачу в их собственность занимаемой квартиры по адресу: п.Ћучегорск ѕриморского кра€, 3-й микрорайон, д.3, кв.148. Ќа врем€ заключени€ договора она, 1976 года рождени€, и ее брат Ѕабенко ≈вгений, 1977 года рождени€, будучи несовершеннолетними, в нарушение требований закона не были включены в состав собственников приватизируемого жилого помещени€, хот€ и €вл€лись членами семьи своих родителей. ¬ св€зи с этим просила включить ее в состав собственников указанного жилого помещени€, признать частично недействительным регистрационное удостоверение от 15 марта 1994 г. о регистрации права собственности на спорную квартиру за Ѕабенко ј.». и Ѕабенко Ќ.≈. и свидетельство о праве на наследство по закону от 6 феврал€ 2007 г. в части указани€ в нем на принадлежность умершему 26 июл€ 2006 г. Ѕабенко ј.». 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную приватизационную квартиру.

ќтветчица  овпак Ќ.≈. исковые требовани€ не признала, по€снив, что дочь с момента приватизации квартиры знала о том, что не включена в число собственников жилого помещени€; к насто€щему времени она пропустила срок дл€ обращени€ в суд с иском, в св€зи с чем в исковых требовани€х следует отказать.

ѕривлеченный по делу в качестве третьего лица Ѕабенко ≈.ј. с исковыми требовани€ми не согласилс€, хот€ полагал, что также должен быть указан в числе собственников спорного жилого помещени€.

–ешением ѕожарского районного суда ѕриморского кра€ от 14 ма€ 2007 г. договор приватизации квартиры от 23 феврал€ 1994 г. признан недействительным в части невключени€ в состав собственников квартиры Ѕабенко ј.ј. и Ѕабенко ≈.ј. ќба включены в состав собственников приватизированного жиль€. ”довлетворены и остальные требовани€ истицы Ѕабенко ј.ј.

ќпределением судебной коллегии по гражданским делам ѕриморского краевого суда от 18 июн€ 2007 г. решение районного суда отменено, вынесено новое решение об отказе Ѕабенко ј.ј. в ее требовани€х.

ќпределением судьи ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации от 29 феврал€ 2008 г. на основании ч.2 ст.381 √ѕ  –‘ (в прежней редакции) надзорна€ жалоба Ѕабенко ј.ј. оставлена без удовлетворени€, в истребовании дела ей отказано.

¬ надзорной жалобе, поступившей в ¬ерховный —уд –оссийской ‘едерации от Ѕабенко ј.». в мае 2008 г. поставлен вопрос об отмене кассационного определени€, последующих судебных постановлений.

ƒоводы надзорной жалобы заслуживают внимани€.

¬ соответствии с ч.3 ст.381 √ѕ  –‘ (в редакции ‘едерального закона от 4 декабр€ 2007 г. є 330-‘«) ѕредседатель ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации, его заместитель вправе не согласитьс€ с определением судьи ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации об отказе в передаче надзорной жалобы или представлени€ прокурора дл€ рассмотрени€ в судебном заседании суда надзорной инстанции и вынести определение о его отмене и передаче надзорной жалобы или представлени€ прокурора с делом дл€ рассмотрени€ в судебном заседании суда надзорной инстанции.

¬ определении судьи ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации от 29 феврал€ 2008 г. выражено согласие с позицией судебной коллегии по гражданским делам ѕриморского краевого суда, изложенной в определении от 19 июн€ 2007 г., согласно которой истицей за€влен иск о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, срок исковой давности по которой составл€л в соответствии с законодательством, действовавшим на врем€ заключени€ сделки (ст.42 ќснов гражданского законодательства —оюза ——– и союзных республик) - три года, а в соответствии с положени€ми ст. 181 √  –‘, (в редакции ‘« от 21.07.2005 г. є 109-‘«) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составл€ет три года; течение срока начинаетс€ со дн€ исполнени€ сделки. »стица обратилась в суд с иском спуст€ 13 лет после исполнени€ сделки. —ледовательно, срок исковой давности, о применении которой было за€влено ответчицей, пропущен и истице следовало в иске отказать в соответствии с ч.2 ст.199√ –‘.

— приведенными доводами нельз€ согласитьс€.

»стица Ѕабенко ј.ј. обратилась в суд не с требованием о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, а с требованием о признании договора приватизации спорной квартиры от 23.02.1994 г. недействительным в части невключени€ ее в состав собственников приватизируемого жиль€, хот€ она имела право стать участником общей собственности на жилое помещение, т.е. ею за€влено требование по оспоримой сделке. ќ том, что договор о передаче жилого помещени€ в собственность может быть оспорен в судебном пор€дке разъ€снил ѕленум ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации в п.6 постановлени€ от 24 августа 1993 г. є 8 (с последующими изменени€ми и дополнени€ми) Ђќ некоторых вопросах применени€ судами «акона –оссийской ‘едерации Ђќ приватизации жилищного фонда в –оссийской ‘едерацииї, указав, что договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основани€м, установленным гражданским законодательством дл€ признани€ сделки недействительной.

„то же касаетс€ основани€ дл€ признани€ договора от 23.02.1994 г. недействительным, то истица сослалась на то, что в соответствии с положени€ми ч.1 ст.53 ∆илищного кодекса –—‘—–, действовавшего на врем€ заключени€ договора, о равенстве прав членов семьи нанимател€ на жилое помещение, она также имела право на приватизацию. Ётот довод суд первой инстанции признал обоснованным, удовлетвор€€ иск Ѕабенко ј.ј. о признании сделки приватизации жилого помещени€ частично недействительным ввиду нарушени€ прав истицы. Ёта позици€ суда согласуетс€ с разъ€снени€ми, данными ѕленумом ¬ерховного —уда –‘ в названном выше постановлении (п.7).

ѕоскольку требовани€ о применении последствий недействительности сделки касались оспоримой сделки, суд первой инстанции также обоснованно исходил из того, что срок исковой давности (ч.2 ст.181 √ѕ  –‘) в таком случае должен течь со дн€, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч.1 ст.200 √  –‘). ѕо мнению суда первой инстанции, истица узнала о том, что не включена в число собственников после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца Ѕабенко ј.». 26.07.2006 г. ¬ суд она обратилась в феврале 2007 г., т.е. в пределах годичного срока.

ѕри указанном положении, как утверждаетс€ в надзорной жалобе, у кассационной инстанции не имелось законных оснований дл€ отмены решени€ суда первой инстанции и вынесени€ по делу нового решени€ об отказе в иске.

»зложенное свидетельствует о необходимости отмены определени€ от 29 феврал€ 2008 г. и передаче надзорной жалобы с делом дл€ рассмотрени€ в судебном заседании суда надзорной инстанции.

— учетом изложенного и руководству€сь ч.3 ст.381 √ражданского процессуального кодекса –‘,

определила:

определение судьи ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации от 29 феврал€ 2008 г. отменить. Ќадзорную жалобу Ѕабенко ј.ј. с делом по ее иску к  овпак Ќ.≈. и Ѕабенко ≈.ј. о признании частично недействительными договора приватизации квартиры, регистрационного удостоверени€ и свидетельства о праве на наследство передать дл€ рассмотрени€ в —удебную коллегию по гражданским делам ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации.


«аместитель ѕредседател€

¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации

¬.».Ќечаев
–убрики:  ∆илищное право

Ќалоговый вычет при продаже и одновременной покупке квартиры

ƒневник

ѕонедельник, 22 ‘еврал€ 2010 г. 15:00 + в цитатник
≈сли коротко, то можно продать квартиру за 3 млн (или меньше) и купить за 2 млн (или больше) - тогда налогов Ќ≈ будет.
“ак как налоговый вычет за покупку "покроет" налоги за продажу.


¬опрос: ‘излицо (пенсионер) в 2008 г. продало жилой дом, находившийс€ в его собственности менее трех лет, и купило квартиру. ¬праве ли физлицо при подаче декларации по Ќƒ‘Ћ за 2008 г. одновременно воспользоватьс€ имущественными налоговыми вычетами по Ќƒ‘Ћ, предусмотренными пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 Ќ  –‘? –анее указанные вычеты физлицом не использовались.

ќтвет:
ћ»Ќ»—“≈–—“¬ќ ‘»ЌјЌ—ќ¬ –ќ——»…— ќ… ‘≈ƒ≈–ј÷»»

ѕ»—№ћќ
от 18 но€бр€ 2009 г. N 03-04-05-01/813



ƒепартамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применени€ имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Ќалогового кодекса –оссийской ‘едерации (далее -  одекс) разъ€сн€ет следующее.
¬ соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220  одекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включа€ приватизированные жилые помещени€, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихс€ в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
—огласно пп. 2 п. 1 ст. 220  одекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории –оссийской ‘едерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб.
»з вышеизложенного следует, что, если ¬ы в одном налоговом периоде продали жилой дом и приобрели квартиру, ¬ы можете воспользоватьс€ каждым из вышеупом€нутых имущественных налоговых вычетов при соблюдении иных условий, установленных  одексом.

«аместитель директора
ƒепартамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
—.¬.–ј«√”Ћ»Ќ
–убрики:  ∆илищное право

ќбзор судебной практики ¬— –‘ от 19.09.2002

ƒневник

—реда, 17 ‘еврал€ 2010 г. 17:29 + в цитатник

ќбобщение практики рассмотрени€ судами –оссийской ‘едерации дел по спорам между гражданами и организаци€ми, привлекающими денежные средства граждан дл€ строительства многоквартирных жилых домов, подготовленном ¬ерховным —удом –‘ 19.09.2002



¬ерховным —удом –оссийской ‘едерации совместно с ¬ерховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел по спорам между гражданами и организаци€ми, привлекающими денежные средства граждан дл€ строительства многоквартирных жилых домов, рассмотренных в период с 1999 года по 2001 год.
√осударственной статистической отчетностью эта категори€ гражданских дел отдельной строкой специально не выдел€етс€.
Ёкономическа€ реформа, переход к рыночной экономике, широка€ приватизаци€ привнесли в повседневную жизнь нар€ду с положительными результатами и новые негативные €влени€ среди которых судами отмечаетс€ рост обращений граждан по вопросу нарушений их прав при исполнении договоров на приобретение жилых помещений в стро€щихс€ многоквартирных домах.
“ак как государство в услови€х рыночной экономики оставило свои позиции в жилищном строительстве, указанна€ ниша была заполнена хоз€йствующими субъектами и фирмами, которые в основу своей коммерческой де€тельности по извлечению прибыли положили принцип привлечени€ денежных средств граждан дл€ строительства многоквартирных жилых домов.
¬ соответствии со ст.40  онституции –оссийской ‘едерации, каждый имеет право на жилище. ќрганы государственной власти и органы местного самоуправлени€ поощр€ют жилищное строительство, создают услови€ дл€ осуществлени€ права на жилище.
¬озможность реализации этого права путем жилищного строительства за счет собственных средств граждан без ограничени€ площади нашла свое отражение в √ражданском  одексе –оссийской ‘едерации (√  –‘), в «аконе –оссийской ‘едерации "ќб основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 г. (в редакции ‘едеральных законов от 12.01.1996 г. N 9-‘«,от 21.04.1997 г. N 68-‘«, от 10.02.1999 г. N 29-‘«, от 17.06.1999 г. N 113-‘«, от
08.07.1999 г. N 152-‘«), в ∆илищном  одексе –оссийской ‘едерации (∆  –‘) и р€де других законодательных актах. Ќовый √  –‘ регулирует отношени€ по различным договорам, в том числе и договорам, предметом которых, в конечном итоге, €вл€етс€ строительство жиль€.
«акон –оссийской ‘едерации "ќ защите прав потребителей" от 07.02.1992 г. N 2300-1 (в редакции ‘едеральных законов от 09.01.1996 г. N 2-‘«, от 17.12.1999 г. N 212-‘«, от 30.12.2001 г. N 196-‘«) также регулирует отношени€ между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно дл€ личных, семейных, домашних и иных нужд, не св€занных с осуществлением предпринимательской де€тельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производ€щими товары дл€ реализации потребител€м, реализующими товары потребител€м по договору купли-продажи, выполн€ющими работы и оказывающими услуги потребител€м по возмездному договору, с другой стороны (в редакции постановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации "ќ практике рассмотрени€ судами дел о защите прав потребителей" от 21.11.2000 г. N 32).
—равнительный анализ, проведенный ¬ерховными —удами –еспублик, краевыми, областными и соответствующими им судами указанного ранее законодательства позвол€ет сделать вывод о том, что «акон –‘ "ќ защите прав потребителей" предоставл€ет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, тогда как √  –‘ ограничивает права граждан рамками договора.
»зучение практики рассмотрени€ судами –оссийской ‘едерации дел по спорам между гражданами и организаци€ми, привлекающими денежные средства граждан дл€ строительства многоквартирных жилых домов показало, что граждане заключают с организаци€ми с целью приобретени€ жилых помещений договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и правовыми актами.
“ак, договоры граждан с организаци€ми, привлекающими денежные средства граждан дл€ строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием дл€ обращени€ в суд, носили самые различные названи€: подр€да, долевого участи€ в строительстве, совместной де€тельности, приобретени€ квартиры по возмездному договору, в том числе с привлечением трудового участи€ гражданина - дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требовани€ (цессии) и другие.
ќднако, анализ содержани€ указанных договоров позвол€ет сделать вывод о том, что предмет договоров, услови€ участи€ в нем сторон, их взаимные права и об€занности €вл€лись практически одинаковыми, в силу которых на гражданинаинвестора, дольщика возлагалась об€занность по оплате фактической стоимости
—троительства жилого помещени€, а организаци€ (инвестиционно-строительна€ компани€, инвестиционна€ компани€, застройщик, заказчик, подр€дчик и т.д.) принимала на себ€ функции юридического заказчика по строительству определенного объекта жилой недвижимости (самосто€тельно или с помощью третьих лиц) с об€зательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
¬ действующем √  –‘ договор об инвестиционной де€тельности не назван. Ќе упоминаетс€ такой договор и в «аконе –—‘—– "ќб инвестиционной де€тельности в –—‘—–" от 26.06.1991 г. N 1488-1 (в ред. ‘едерального закона от 19.06.1995 г. N 89-‘«, с изменени€ми, внесенными ‘едеральным законом от 25.02.1999 г. N 39-‘«) и в ‘едеральном законе "ќб инвестиционной де€тельности в –оссийской ‘едерации, осуществл€емой в форме капитальных вложений" от
25.02.1999 г. N 39-‘« (в ред. ‘едерального закона от 02.01.2000 г. N 22-‘«).
¬ соответствии со ст.8 ‘едерального «акона " ќб инвестиционной де€тельности в –оссийской ‘едерации, осуществл€емой в форме капитальных вложений", отношени€ между субъектами инвестиционной де€тельности осуществл€ютс€ на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с √  –‘.
¬ силу ст.4 указанного ‘едерального закона, субъектами инвестиционной де€тельности, осуществл€емой в форме капитальных вложений (далее-субъекты инвестиционной де€тельности), €вл€ютс€ инвесторы, заказчики, подр€дчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
ѕри таких данных, как следует из п.2 ст.1 и п.2 ст.421 √  –‘, субъекты инвестиционной де€тельности могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
¬ соответствии со ст.1 «акона –—‘—– "ќб инвестиционной де€тельности в –—‘—–", инвестици€ми €вл€ютс€ денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и другие виды де€тельности в цел€х получени€ прибыли (дохода) и достижени€ положительного социального эффекта. »нвестиционна€ де€тельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
¬ услови€х отсутстви€ в законах регламентации договора об инвестиционной де€тельности суды исходили из содержани€, а не из наименовани€ договоров, неоднозначно оценивали правовую природу таких сделок.
¬ силу ст.702 √  –‘, по договору подр€да одна сторона (подр€дчик) об€зуетс€ выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик об€зуетс€ прин€ть результат работы и оплатить его.
ќтнос€ща€с€ непосредственно к договору строительного подр€да ст.740 √  –‘, уточн€€ об€занности подр€дчика, устанавливает, что по договору строительного подр€да подр€дчик об€зуетс€ в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик об€зуетс€ создать подр€дчику необходимые услови€ дл€ выполнени€ работ, прин€ть их результат и уплатить обусловленную цену.
ќтличительна€ особенность возникших между сторонами отношений по договорам строительного подр€да заключаетс€ в том, что гражданин вступает в правоотношени€ по строительству своей квартиры непосредственно с подр€дчиком, а именно со строительной организацией, осуществл€ющей строительство жилого дома.
–азреша€ за€вленные требовани€ ј. к ќткрытому акционерному обществу "—тройтрест-2" о возложении об€занности исполнить услови€ договора, Ћомоносовский районный суд г.јрхангельска установил, что истец заключил договор с ќјќ "—тройтрест-2", согласно которому ответчик прин€л на себ€ об€зательства по строительству дл€ него трехкомнатной квартиры, а ј. об€залс€ прин€ть построенную квартиру по окончании строительства и оплатить ее стоимость.
ѕрид€ к выводу о том, что между сторонами фактически имел место договор строительного подр€да, суд, при разрешении возникшего спора, руководствовалс€ нормами √  –‘, регламентирующими данный вид договорных отношений.
ћежду тем, суды  ировской области, –еспублики Ѕашкортостан, Ќовосибирской области, ћурманской области и другие, при разрешении за€вленных требований принимали во внимание разъ€снени€, содержащиес€ в п.1 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации "ќ практике рассмотрени€ судами дел о защите прав потребителей" от 29.09.1994 г. N 7 , в силу которого, отношени€, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров подр€да (бытового,строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребител€-гражданина, не св€занных с осуществлением предпринимательской де€тельности.
“ак, например, решением ѕервомайского районного суда  ировской области был удовлетворен иск ÷. к фирме "јрсо". ¬ пользу истца суд взыскал стоимость недостающей жилой площади, так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера. “акже в пользу истца была взыскана неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, взыскана компенсаци€ морального вреда.
ѕоскольку истец был прин€т фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в п.1.2. договора предусмотрела, что она вз€ла на себ€ функции заказчика по исполнению об€зательства обеспечить проектрирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией суд, руководству€сь ст.740 √  –‘ и п.5 ст.28 «акона –‘ "ќ защите прав потребителей", постановил решение об удовлетворении за€вленных требований.
 ассационна€ инстанци€, оставл€€ решение в силе, указала, что стороны фактически заключили договор строительного (бытового) подр€да с целью возведени€ дл€ личных нужд истца жилого помещени€, с фиксированной ценой за каждый метр общей площади и суд пришел к выводу о том, что указанные отношени€ регулируютс€ «аконом –‘ " ќ защите прав потребителей".
»сход€ из того, что отношени€, возникающие из договора подр€да на строительство жилых домов, регулируютс€ законодательством о защите прав потребителей, —оветский районный суд г. Ќовосибирска рассмотрел дело по иску –. к ќткрытому акционерному обществу "«∆Ѕ»-7" о расторжении договора об инвестиционной де€тельности от
25.12.1998 г. и взыскании неустойки за нарушение срока окончани€ выполнени€ работы по строительству квартиры на основании п.5 ст.28 «акона –‘ " ќ защите прав потребителей".
ћежду сторонами 25.12.1998 г. был заключен договор об инвестиционной де€тельности, по услови€м которого ќјќ "«∆Ѕ»-7" застройщик об€зуетс€ организовать строительство 5-этажного жилого дома, окончить строительство в но€бре 1999 г. и передать инвестору-истице в этом доме квартиру, а последн€€ - об€залась в срок до 31.01.1999 г. внести вклад, соответствующий стоимости указанной площади.
¬озража€ против иска, ответчик не оспаривал тот факт, что строительство дома осуществл€лось им, однако заключенный сторонами договор, по его мнению, не договор подр€да, а инвестиционный договор, предметом которого €вл€етс€ выделение инвестору квартиры в соответствии с внесенным вкладом. ќб этом свидетельствует и то, что в тексте договора имеетс€ ссылка на заключение его в соответствии с «аконом –—‘—– "ќб инвестиционной де€тельности –—‘—–" от 26.06.1991 г., в св€зи с чем следует считать, что истица вкладывала денежные средства (инвестиции) в цел€х получени€ прибыли (дохода) или достижени€ положительного социального эффекта. —ледовательно, по мнению ответчика, на возникшие правоотношени€ не распростран€етс€ «акон –‘ " ќ защите прав потребителей".
–ешением —оветского районного суда г. Ќовосибирска от
11.05.2001 г. исковые требовани€ –. были удовлетворены частично: договор от 25.12.1998 г. расторгнут, с ответчика в ее пользу взыскано 96000 руб.- суммы, внесенной в счет оплаты стоимости работы по договору, неустойка с применением ст.333 √  –‘.
ѕостанавлива€ решение, суд исходил из того, что между сторонами заключен договор строительного подр€да, к которому, соответственно, примен€ютс€ правила параграфа 2 гл.37 √  –‘ о правах заказчика по договору бытового подр€да.
ћежду тем, если по своему содержанию заключенный договор €вл€етс€ договором подр€да, а название не соответствует его содержанию, то в соответствии с п.2 ст. 170 √  –‘ к договору примен€ютс€ правила, относ€щиес€ к договору подр€да, а отношени€, возникающие на основе договора подр€да на строительство жилых домов, регулируютс€ законодательством о защите прав потребителей.
јналогичную точку зрени€ высказал √осударственный  омитет по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства –‘ в разъ€снени€х по отдельным вопросам применени€ «акона –‘ "ќ защите прав потребителей" (в ред. ‘« от 09.01.1996 г.)
“аким образом, позици€ судов полагающих, что к договорам строительного подр€да должны примен€тьс€ положени€ «акона –‘ "ќ защите прав потребителей" представл€етс€ правильной.
»зучение судебной практики рассмотрени€ гражданских дел по спорам между гражданами и организаци€ми, привлекающими денежные средства граждан дл€ строительства многоквартирных жилых домов, показало, что одним из способов приобретени€ гражданами квартир в стро€щихс€ домах €вл€етс€ заключение ими договоров простого товарищества, о совместной де€тельности.
¬ силу ст.1041 √  –‘, по договору простого товарищества (договору о совместной де€тельности) двое или несколько лиц (товарищей) об€зуютс€ соединить свои вклады и совместно действовать без образовани€ юридического лица дл€ извлечени€ прибыли или достижени€ иной, не противоречащей закону цели. —торонами договора простого товарищества, заключаемого дл€ осуществлени€ предпринимательской де€тельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
»зучение показало, что, например, суды г. —анкт-ѕетербурга разрешали за€вленные гражданами исковые требовани€ основанные на пунктах договоров и на ст.ст.393,395,398,450,452,453,1095 √  –‘ предусматривающих об€зательства должника возместить убытки, его ответственность за неисполнение денежного об€зательства и последстви€ неисполнени€ об€зательства передать индивидуально определенную вещь, а также основани€ изменени€ и расторжени€ договора, пор€док изменени€ и расторжени€ договора, последстви€ изменени€ и расторжени€ договора, основани€ возмещени€ вреда, причиненного вследствие недостатков товара, работы или услуги.
ѕри разрешении данной категории дел суды, как правило, примен€ли «акон –‘ "ќб инвестиционной де€тельности в –—‘—–" и нормы √  –‘, вытекающие из договоров об€зательственного права. «акон –‘ "ќ защите прав потребителей", несмотр€ на то, что требовани€ истца были основаны на указанном «аконе, суды не примен€ли, поскольку считали, что в данном случае не идет речь об оказании каких-либо услуг.
ќшибочно полага€, что при заключении таких договоров возникают отношени€ по совместной де€тельности (простого товарищества), в р€де случаев, суды отказывали гражданам в удовлетворении требований, основанных на нормах «акона –‘ "ќ защите прав потребителей".
“ак,  ировский районный суд г. ”фы рассмотрел дело по иску ё. к ќбществу с ограниченной ответственностью ÷ентр недвижимости "»смерита" об об€зании передать ему предусмотренную договором квартиру, оформлении права собственности, устранении недостатков путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.
«а€вл€€ в суд требовани€, истец указал, что 28.10.1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участи€ в строительстве жиль€. —огласно услови€м договора истец должен был уплатить за квартиру в срок до 25.11.1998 г. оговоренную сторонами сумму, исход€ из стоимости одного квадратного метра , а ответчик об€залс€ передать дольщику квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнени€ ё. всех об€зательств по насто€щему договору и заселени€ жилой площади в течение 30 дней.
ѕоскольку ё. свои об€зательства исполнил, в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства, а ответчик в собственность истца квартиру не передал, в св€зи с наличием в квартире недостатков, которые были оформлены актом от
22.09.2000г., ё. обратилс€ в суд с указанным ранее иском.
»стец, ссыла€сь на «акон –‘ "ќ защите прав потребителей", просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнени€ об€зательства, компенсировать ему моральный вред.
—уд, отказыва€ в удовлетворении за€вленных требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной де€тельности), и что к правоотношени€м, возникшим между участниками договора примен€ютс€ с 01.03.1996 г. нормы главы 55 √  –‘, а именно ст.ст. 1041-1054 √  –‘ регламентирующие договор простого товарищества.
ћежду тем, участники совместной де€тельности заключают взаимный договор о совместной де€тельности, образуют простое товарищество. ” каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и об€занности.  аждый участник договора о совместной де€тельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. »мущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное участниками в результате совместной де€тельности, включа€ полученные доходы, составл€ют объект их общей долевой собственности. ”казанные отношени€ регулируютс€ нормами о праве долевой собственности, включа€ право преимущественной покупки доли, продаваемой участником. –оль отношений общей собственности состоит в организации совместной де€тельности участников по достижению общей цели. ƒолева€ собственность составл€ет лишь необходимую имущественную базу такой де€тельности. ћежду тем, взнос гражданина предназначен только дл€ финансировани€ строительства конкретной квартиры. ѕо взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной де€тельностью на одного из них. ѕоложение участника, которому поручено ведение общих дел, должно быть оформлено доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.
ћатериалы проведенного изучени€ свидетельствуют о том, что конечной целью участи€ граждан в строительстве многоквартирных домов €вл€етс€ получение квартиры дл€ проживани€.
 роме того, между гражданами и организаци€ми заключены самосто€тельные двусторонние договоры на строительство конкретной квартиры, из которых усматриваетс€ , что граждане не обладают правом как на участие в управлении общими делами предпри€ти€ ответчика, так и на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.
¬ результате исполнени€ условий договора создаетс€ не обща€ собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.
“акже не усматриваетс€ и создание объединени€ граждан будущих жильцов стро€щегос€ многоквартирного жилого дома дл€ ведени€ строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определ€етс€ пор€док ведени€ общих дел, бухгалтерского учета, не испрашиваетс€ согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собрание не провод€т, протокол собрани€ не подписывают, единого договора не заключают.
ѕри таких данных, представл€етс€ правильной позици€ тех судов, которые при рассмотрении указанной категории дел примен€ли «акон –‘ "ќ защите прав потребителей" и учитывали точку зрени€ √осударственного  омитета –оссийской ‘едерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства высказанную в разъ€снении "ѕо отдельным вопросам применени€ «акона –‘ "ќ защите прав потребителей" (в ред. ‘« от 09.01.1996 г.) в котором приведены отличительные признаки договора о совместной де€тельности.
“ипичным способом приобретени€ гражданами квартир в стро€щихс€ домах €вл€етс€ заключение ими с организацией, осуществл€ющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с услови€ми которых граждане станов€тс€ соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную де€тельность внос€т денежные средства.  ак правило, подобные отношени€ оформл€ютс€ договором о совместной де€тельности, о долевом участии в строительстве.
’оз€йствующие субъекты считают, что при исполнении таких договоров возникают отношени€ по совместной де€тельности, регулируемые главой 55 √  –‘ "ѕростое товарищество" и, соответственно, вывод€т их из-под действи€ «акона –‘ "ќ защите прав потребителей".
»зучение показало, что суды по-разному подход€т к вопросу о том, каким законом следует руководствоватьс€ при рассмотрении споров вытекающих из договоров долевого участи€ в строительстве многоквартирных жилых домов.
—удебна€ практика по применению к правоотношени€м сторон «акона –‘ "ќ защите прав потребителей" складывалась неоднозначно практически во всех регионах –оссии.
ќдни суды, рассматрива€ указанную категорию дел не соглашались с доводами истцов о регулировании спорных правоотношений «аконом –‘ "ќ защите прав потребителей", отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки, возмещении материального и компенсации морального вреда. ѕри этом суды, исход€ из буквального толковани€ договоров о долевом участии в строительстве, пришли к выводу о том, что на правоотношени€ между сторонами не распростран€етс€ действие «акона –‘ "ќ защите прав потребителей".
Ќапример, суды  остромской области исходили из того, что согласно ст.1046 √  –‘, пор€док покрыти€ расходов и убытков, св€занных с совместной де€тельностью товарищей, определ€етс€ их соглашением. ѕри его отсутствии каждый товарищ несет убытки и расходы пропорционально стоимости его вклада в общее дело, в св€зи с чем выводы судов об отсутствии оснований дл€ возложени€ на ответчиков ответственности, не противоречат законодательству.  омпенсаци€ морального вреда по указанным правоотношени€м законом не предусмотрена.
Ќекоторые суды отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда основанных на «аконе –‘ "ќ защите прав потребителей" по тем основани€м, что договоры не носили публичный характер предусмотренный ст.426 √  –‘, истцы заключали с ответчиками договоры долевого участи€ в финансировании строительства дома, по которому они становились собственниками квартир после окончани€ строительства.
ѕри этом суды указали, что при заключении договоров стоимость квадратного метра площади зависит и от выполнени€ истцами условий договоров по финансированию строительства. ѕоэтому доводы о применении «акона –‘ "ќ защите прав потребителей" отклон€лись.
–азреша€ такие споры, р€д судов, ссыла€сь на содержание договоров, приходил к выводу, что независимо от вида договоров все они, в силу ст. 1041 √  –‘, €вл€ютс€ договорами простого товарищества и, поэтому, не подпадают под действие «акона –‘ "ќ защите прав потребителей".
  тому же, независимо от обращени€ граждан с требовани€ми, основанными на «аконе –‘ "ќ защите прав потребителей", суды указывали, что правоотношени€ между сторонами регулируютс€ нормами «акона –—‘—– "ќб инвестиционной де€тельности в –—‘—–" (в редакции ‘« от 19.06.1995 г. N 89, от 25.02.1999 г. N39). јнализиру€ нормы ст.ст. 2,3,5 и 7 указанного «акона, суды полагали, что в результате исполнени€ договоров до момента приемки незавершенные объекты инвестиций €вл€лись долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм, переход€т в собственность последнего.
¬месте с тем, необходимо отметить, что р€д судов при рассмотрении споров, св€занных с установлением ответственности сторон по заключенным договорам полагает, что следует исходить из приоритета санкций установленных «аконом –‘ "ќ защите прав потребителей" над санкци€ми установленными по услови€м договора, признают, что заключенные между гражданами и организаци€ми договоры о долевом участии в строительстве жиль€, по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически €вл€ютс€ договорами строительного подр€да к которым применим «акон –‘ "ќ защите прав потребителей".
“ак, ј. ќбратилась в ѕетрозаводский городской суд с иском к «акрытому акционерному обществу " оммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" о возмещении материального и компенсации морального вреда, взыскании неустойки в св€зи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жиль€. ќтветчиком нарушены сроки окончани€ строительства, акт сдачи дома в эксплуатацию был подписан 16.03.1999г. ¬ процессе проведени€ отделочных работ и эксплуатации квартиры истицей были обнаружены существенные строительные недостатки в св€зи с чем она просила об€зать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов по устранению недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, неустойку за нарушение сроков окончани€ строительства.
—уд признал, что фактически между сторонами заключен договор строительного подр€да, поэтому отношени€ между сторонами регулируютс€ «аконом –‘ "ќ защите прав потребителей". ”довлетвор€€ за€вленные требовани€ частично, суд взыскал с ответчика стоимость работ по устранению недостатков, неустойку, компенсацию морального вреда.
ѕостановлением ѕрезидиума  алужского областного суда от 23.01.2002г. отменено решение  алужского районного суда от 22.05.2001 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам  алужского областного суда от 26.07.2001 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции как вынесенные с нарушением норм материального права.
 ак видно из ѕостановлени€ ѕрезидиума  алужского областного суда, „. заключила 15.04.1997 г. договор с ќткрытым акционерным обществом " алужский деловой центр" по услови€м которого она прин€ла на себ€ об€зательство внести паевой взнос в установленные сроки в сумме 226427 руб., а ответчик - передать в собственность 2-х комнатную квартиру в третьем квартале 1997 г.
»з дополнительного соглашени€ от 30.01.1998 г. к договору N 173 видно, что „. выкуплено 80,82 кв.м общей площади указанной квартиры в стро€щемс€ доме на сумму 226427 руб., что составл€ет 100% площади.
ќтказыва€ в за€вленных требовани€х, суд первой инстанции сослалс€ на то, что после заключени€ 15.04.1997 г. договора истица стала участником совместной де€тельности по строительству жилого дома, прин€ла на себ€ об€зательства по финансированию строительства и получила права на ознакомление и контроль со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки па€ долевого участи€ в строительстве квартиры. —ледовательно, на отношени€, сложившиес€ между сторонами распростран€ютс€ правила ст.1041 √  –‘ согласно которым, по договору простого товарищества (договору о совместной де€тельности) двое или несколько лиц (товарищей) об€зуютс€ соединить свои вклады и совместно действовать без образовани€ юридического лица дл€ извлечени€ прибыли или достижени€ иной, не противоречащей закону цели. ѕравовой анализ встречных об€занностей истицы и ќјќ "  ƒ÷" исключает наличие между сторонами договора строительного подр€да и все возможные вытекающие из него требовани€.
ќднако, как правильно отмечено в постановлении ѕрезидиума, судом не учтено, что по своему содержанию заключенный между „. и ответчиком договор €вл€етс€ договором строительного подр€да.
¬ывод суда о том, что был заключен договор о совместной де€тельности, €вл€етс€ ошибочным и не соответствует цели, преследуемой „. при его заключении. ¬несенный паевой взнос предназначен только дл€ финансировани€ строительства конкретной квартиры, права на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе и на получение части прибыли истица не имела.
“аким образом, обраща€сь в суд с иском, истица обоснованно ссылалась на наличие отношений, регулируемых законодательством о защите прав потребителей.
¬ соответствии с п.1 постановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации " ќ практике рассмотрени€ судами дел о защите прав потребителей" от 29.09.1994 г. N 7 (с изменени€ми и дополнени€ми, внесенными постановлением ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации от 22.11.2000 г. N 32), отношени€, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не св€занных с осуществлением предпринимательской де€тельности.
“о обсто€тельство, что в договоре имеетс€ пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу само по себе по существу не мен€ет содержани€ фактически заключенного между сторонами договора строительного подр€да.
ќпредел€€ характер заключенного договора, суд должен был с достоверностью установить цель, преследуемую „. при его заключении, предназначение внесенного ею паевого взноса, а также вы€снить, имела ли истица право на участие в управлении общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли.
”казанным выше обсто€тельствам суду надлежало дать оценку при решении вопроса о возможности применени€ к правоотношени€м сторон положений ст.740 √  –‘ о договоре строительного подр€да.
ƒругой типичной схемой, используемой хоз€йствующими субъектами, €вл€етс€ заключение организацией, не осуществл€ющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам.
»ме€ в виду, что инвестиционна€ де€тельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в цел€х получени€ прибыли или достижени€ иного практического эффекта, то представл€етс€, что данный договор €вл€етс€ одним из видов предпринимательской де€тельности.
 ак уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной де€тельности определ€ет ‘едеральный закон "ќб инвестиционной де€тельности в –оссийской ‘едерации, осуществл€емой в форме капитальных вложений".
ќднако, данным «аконом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.
 валификаци€ договора, оформл€ющего отношени€ участников инвестиционной де€тельности, права, об€занности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определ€ютс€ на основании √  –‘.
¬ св€зи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о гражданско-правовой природе заключенного договора и не исключает возможности применени€ к отношени€м по данному договору √  –‘ и «акона –‘ "ќ защите прав потребителей".
ѕо мнению р€да судов, дл€ решени€ вопроса о применении законодательства о защите прав потребителей к отношени€м, возникающим в св€зи с заключением инвестиционного договора, необходимо анализировать правовое содержание заключенного договора.
¬ большинстве случаев, по мнению этих судов, суть отношений состоит в том, что гражданин передает деньги организации (осуществл€ет финансирование), с которой заключает договор, а организаци€, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. “аким образом, между организацией и гражданином возникают отношени€ по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихс€ передачей гражданину созданного результата.
—ледовательно, если в судебном заседании будет установлено, что "инвестор"-гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворени€ своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении указанного спора, как полагает р€д судов, следует руководствоватьс€ «аконом –‘ "ќ защите прав потребителей".
»зучение показало, что у судов возникали вопросы св€занные с правовой оценкой такого договора как "договор купли - продажи квартиры", в том числе в рассрочку, а также можно ли договор долевого строительства жиль€ квалифицировать как договор возмездного оказани€ услуг, либо как предварительный договор.
—торонники отрицательного ответа на эти вопросы свои доводы обосновывали со ссылкой на ‘едеральный законом "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г., ст.ст. 549,554 и 429 √  –‘.
¬ силу указанных статей √  –‘, стороны об€зуютс€ заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на услови€х, предусмотренных предварительным договором. ѕри этом передача имущества осуществл€етс€ по договору купли-продажи недвижимого имущества содержащего данные, позвол€ющие определенно установить недвижимое имущество, его расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
¬ соответствии со ст.549 √  –‘, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец об€зуетс€ передать в собственность покупател€ земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
“аким образом, продавцом недвижимости может быть только собственник имущества. —троительна€ организаци€ не €вл€етс€ собственником земельного участка, выделенного под строительство поскольку земельный участок, как правило, выдел€етс€ на праве аренды. —троительна€ организаци€ не €вл€етс€ ни собственником всего построенного дома, ни квартир, предназначенных дольщикам.
”читыва€ изложенное можно сделать вывод о том, что строительна€ организаци€ не может быть продавцом недвижимости.
¬ силу ст.554 √  –‘, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позвол€ющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определ€ющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. ѕри отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считаетс€ не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считаетс€ заключенным.
ѕоскольку достаточно точно определить объект недвижимости до момента окончани€ его строительства не представл€етс€ возможным, а также нельз€ определить точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитыва€, что окончательные данные о номере дома, квартир, подъездов и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической , в органах Ѕ“», и государственной, в органах юстиции, регистрации объекта недвижимости, при таких данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считаетс€ не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.
¬ силу ст.558 √  –‘, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считаетс€ заключенным с момента такой регистрации.
¬ соответствии с ‘едеральным законом "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от
21.07.1997 г., государственна€ регистраци€ сделок с недвижимостью осуществл€етс€ в цел€х регистрации прав на уже имеющеес€ недвижимое имущество и, следовательно, договор купли-продажи несуществующего объекта не может пройти регистрацию до окончани€ строительства и не будет считатьс€ заключенным.
ѕо этим же основани€м договор долевого участи€ в строительстве жиль€ не €вл€етс€ и предварительным.
 ак установлено ст.429 √  –‘, по предварительному договору стороны об€зуютс€ заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказани€ услуг (основной договор) на услови€х, предусмотренных предварительным договором. ѕредварительный договор заключаетс€ в форме, установленной дл€ основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Ќесоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. ѕредварительный договор должен содержать услови€, позвол€ющие установить предмет, а также другие существенные услови€ основного договора.¬ предварительном договоре указываетс€ срок, в течение которого стороны об€зуютс€ заключить основной договор.
 ак правило, указанные требовани€ закона сторонами при заключении договора купли-продажи не выполн€ютс€.
≈сли договор долевого строительства жиль€ считать предварительным, то какова правова€ природа вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключени€ основного договора: как заем, задаток, плата за приобретаемый объект, рассрочка платежа.
≈сли считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст.807 √  –‘, данный предварительный договор €вл€етс€ договором займа, а не договором долевого строительства жиль€, поскольку по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик об€зуетс€ возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
≈сли расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жиль€ до заключени€ основного договора, как задаток, то последстви€ неисполнени€ предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст.381 √  –‘ по об€зательствам, обеспеченным задатком.
ѕозици€ р€да судов основана на том, что нельз€ квалифицировать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участи€ строительства жиль€ не €вл€етс€ ни договором купли-продажи, ни договором подр€да, ни договором оказани€ услуг.
—уды, полагавшие, что договор купли-продажи квартиры, в том числе и в рассрочку, €вл€етс€ договором подр€да, указывали на то, что по данному договору, заключенному даже на услови€х рассрочки платежа, имущество - квартира передаетс€ покупателю независимо от того, что оплата отодвигаетс€ во времени. ѕо этому же договору гражданин также как и любой "дольщик" выплачивает денежные средства, предусмотренные договором, част€ми и после внесени€ полной оплаты квартира передаетс€ ему в собственность с оформлением соответствующих документов.
ќднако, несмотр€ на наличие вышеуказанных точек зрени€, суды в большинстве случаев, оценив содержание договора с точки зрени€ предмета, прав и об€занностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешали на основании норм «акона –‘ "ќ защите прав потребителей".
¬ правоприменительной практике судов ¬олгоградской области имели место споры о признании права собственности на квартиры между гражданами, вступившими в укрупненные жилищностроительные кооперативы и внесшие соответствующий паевой взнос.
—ходные с указанными выше по правовой природе споры между гражданами и ѕотребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости " —воими руками" поступали на рассмотрение в районные, городские суды –еспублики Ѕашкортостан. — данным кооперативом граждане заключали договоры паенакоплени€. ¬ соответствии с услови€ми этих договоров кооператив, объедин€€ денежные средства и имущественные паи членов кооператива, принимал участие в финансировании строительства жилого дома и приобретал в собственность это жилое помещение, а член кооператива право собственности на жилое помещение лишь после полного внесени€ суммы па€.
–ассматрива€ данные споры между членами кооператива, товарищества собственников жиль€ в кондоминиуме по поводу права собственности, в основном, суды руководствовались положени€ми уставов указанных некоммерческих организаций, ‘едеральным законом "ќ товариществах собственников жиль€" от 15.06.1996 г. N 72-‘«, √ражданским  одексом –оссийской ‘едерации, в частности ст.ст.218 и 383 √  –‘, полага€, что к этим спорам не могут быть применены положени€ «акона –‘ "ќ защите прав потребителей".
“ак, в силу ст.1 ‘едерального закона "ќ товариществах собственников жиль€", товарищество собственников жиль€ некоммерческа€ организаци€, форма объединени€ домовладельцев дл€ совместного управлени€ и обеспечени€ эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владени€, пользовани€ и в установленных законодательством пределах распор€жени€ общим имуществом.  ондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные дл€ жилых и иных целей (помещени€), наход€тс€ в собственности граждан, юридических лиц, –оссийской ‘едерации, субъектов –оссийской ‘едерации, муниципальных образований (домовладельцев)- частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находитс€ в их общей долевой собственности. «астройщик - любое физическое или юридическое лицо, включа€ органы государственной исполнительной власти и местного самоуправлени€, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, стро€т или реконструируют недвижимое имущество с целью создани€ кондоминиума и передачи прав собственности на помещени€ в нем различным домовладельцам.
¬ соответствии со ст.25 ‘едерального закона "ќ товариществах собственников жиль€", товарищество €вл€етс€ некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с насто€щим «аконом, иными законодательными актами –оссийской ‘едерации, а в части жилищных правоотношений - также законодательными актами субъектов –оссийской ‘едерации и уставом товарищества.
ѕоскольку отношени€, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, в том числе подр€да (бытового, строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребител€ - гражданина, не св€занных с осуществлением предпринимательской де€тельности, а споры о признании прав собственности на квартиры между членами жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жиль€ и кооперативов, а также товариществами регулируютс€ уставами данных организаций, суды полагают, что к таким спорам не могут быть применены положени€ «акона –‘ "ќ защите прав потребителей".
¬ерховным —удом –оссийской ‘едерации за период с 1999 г. по 2001 г. данна€ категори€ дел не рассматривалась.
»зучение показало, что при разрешении споров, по которым в основе требований о предоставлении жилого помещени€ истцами указывалс€ трудовой договор, суды руководствовались положени€ми ст.ст.309,310 √  –‘ в их взаимосв€зи с содержанием трудового договора и не примен€ли положени€ «акона –‘ "ќ защите прав потребителей".
“ак, в соответствии со ст.309 √  –‘, об€зательства должны исполн€тьс€ надлежащим образом в соответствии с услови€ми об€зательства и требовани€ми закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обыча€ми делового оборота или иными обычно предъ€вл€емыми требовани€ми.
¬ силу ст.310 √  –‘, односторонний отказ от исполнени€ об€зательства или одностороннее изменение его условий не допускаютс€, за исключением случаев, предусмотренных законом. ќдносторонний отказ от исполнени€ об€зательства, св€занного с осуществлением его сторонами предпринимательской де€тельности, и одностороннее изменение условий такого об€зательства допускаютс€ также в случа€х, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа об€зательства.
»зучение судебной практики показало, что неоднозначной €вл€етс€ практика рассмотрени€ судами дел в тех случа€х, когда организаци€, €вл€юща€с€ стороной по договору об инвестировании строительства жилого дома, заключила договор об уступке права требовани€ по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье дл€ проживани€ (личных, семейных, домашних нужд, не св€занных с извлечением прибыли).
Ќесмотр€ на то, что удельный вес поступающих в суды дел, где с гражданами заключались подобные договоры, сравнительно невелик, именно данный договор вызывал затруднени€ в его квалификации.
—огласно услови€м таких договоров организаци€ уступает гражданину свое право требовани€ передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной де€тельности по строительству жилого дома.
¬последствии данный договор рассматриваетс€ как основание дл€ регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру.
ѕри возникновении споров хоз€йствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной де€тельности, вступившего на место организации, котора€ уступила гражданину право требовани€, и отказываютс€ примен€ть «акон –‘ "ќ защите прав потребителей".
ќтношени€ по поводу строительства многоквартирного дома осуществл€ютс€ в рамках инвестиционного соглашени€. ≈го участниками €вл€ютс€ организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств дл€ реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. ¬ данных цел€х и используютс€ договоры об уступке права требовани€, купли-продажи квартир на услови€х предварительной оплаты, займа и т.д.
»зучение показало, что при рассмотрении за€вленных исковых требований, одни суды, установив, что имела место переуступка доли в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу гражданину, приобретающему жилье дл€ своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только √  –‘, в том числе положени€ми ст.ст. 309,310 √  –‘, устанавливающих общие правила исполнени€ об€зательств.
—уды при разрешении споров не вы€сн€ли находилс€ ли предмет договора уступки права требовани€ в собственности организации, €вл€ющейс€ стороной по данному договору.
“акже суды не анализировали наличие или отсутствие правовой взаимосв€зи договора об уступке права требовани€ вместе с основным инвестиционным договором (соглашением), который должен содержать услови€, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определ€ющие пор€док взаиморасчетов в св€зи с уступкой прав третьим лицам.
 роме того, судами не принималась во внимание специфика данных договоров, заключающа€с€ в том, что передача предмета договора - квартиры по договору уступки права требовани€ не производитс€, а уступаетс€ лишь право требовани€ передачи квартиры другому участнику строительства жилого дома. —ама же передача квартиры должна оформл€тьс€ другим соглашением.
¬ указанной ранее правовой ситуации договором уступки права требовани€ фактически прикрываетс€ договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст.128 √  –‘ относ€тс€ к объектам гражданских прав.
ярким примером нарушени€ прав граждан €вл€етс€ заключение договора об уступке гражданину права требовани€ передачи построенной квартиры, согласно услови€м которого организаци€ уступает гражданину свое право требовани€ передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной де€тельности по строительству жилого дома. ¬последствии данный договор рассматриваетс€ как основание дл€ регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру.
ѕри возникновении споров хоз€йствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной де€тельности, вступившего на место организации, котора€ уступила гражданину право требовани€, и отказываютс€ примен€ть к имеющим место правоотношени€м «акон –‘ "ќ защите прав потребителей".
“ака€ точка зрени€ судов основана на том, что при заключении договора об уступке права требовани€ между его сторонами возникает об€зательство, в силу которого гражданин об€зуетс€ передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, уступить гражданину свое право требовани€ передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. ƒоговор об уступке права требовани€ €вл€етс€ производным от договора об инвестировании и гражданин, заключивший договор об уступке права требовани€ не может получить больший объем прав кредитора, чем тот, что имел прежний кредитор - организаци€ - инвестор.
¬ силу ст.384 √  –‘, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех услови€х, которые существовали к моменту перехода права. ¬ частности, к новому кредитору переход€т права, обеспечивающие исполнение об€зательства, а также другие св€занные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
ѕоскольку «акон –‘ "ќ защите прав потребителей" регулирует потребительские отношени€, а не правоотношени€, возникающие из договора уступки права требовани€, суды полагают, что данный «акон не применим к таким правоотношени€м сторон.
ѕри таких данных представл€етс€, что правова€ оценка договора уступки права требовани€ предоставлени€ квартиры у другого участника инвестиционной де€тельности, судами должна производитьс€ во взаимосв€зи договора уступки права требовани€, рассматрива€ его как договор купли-продажи, первоначального инвестиционного соглашени€ двух или нескольких участников строительства многоквартирного дома, разрешающего его участникам уступать свои права третьим лицам и того соглашени€ (договора), который заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию перешедшему к гражданину.
ѕрактика судов, установивших, что гражданином квартира приобретаетс€ дл€ личных, семейных, бытовых нужд и примен€вших «акон –‘ "ќ защите прав потребителей", представл€етс€ правильной.
—уды, отмечающие очевидность применени€ «акона –‘ "ќ защите прав потребителей" к рассматриваемым договорам, указали на то, что при их исполнении права граждан нарушаютс€, им не обеспечена гарантированна€ данным «аконом защита.
ћатериалы проведенного изучени€ свидетельствуют о том, что помимо вопросов , св€занных с признанием права гражданина на квартиру в многоквартирном жилом доме, построенном с привлечением его денежных средств, у судов возникали вопросы св€занные со взысканием денежных сумм, внесенных гражданином на строительство квартиры, при расторжении соответствующего договора, а именно: вопросы индексации сумм, внесенных на строительство и применение к рассматриваемым правоотношени€м ответственности за неисполнение денежного об€зательства, предусмотренной ст.395 √  –‘.
“ак, удовлетвор€€ иск  . о расторжении договора на строительство квартиры и взыскании внесенных на строительство квартиры денежных сумм с учетом индексации, ќкт€брьский районный суд г. јрхангельска произвел индексацию взысканных в пользу истицы денежных сумм, которые она внесла на строительство квартиры, применив при этом индексы роста потребительских цен на товары и услуги по јрхангельской области за период с момента внесени€ денежной суммы на счет ∆—  по день перечислени€ этой суммы ∆—  на счет истицы.
 ассационна€ инстанци€ решение суда в этой части отменила, указав на то, что суд, произвед€ индексацию, ничем не обосновал правомерность ее применени€.
ѕри новом рассмотрении данного дела судом было отказано  . в иске о выплате денежных сумм, внесенных на строительство квартиры с учетом индексации.
ќбосновыва€ отказ в удовлетворении за€вленных требований, суд сослалс€ на то, что устав ∆—  не предусматривает об€занности ∆—  об индексации денежных сумм, внесенных на строительство, при их возврате, не предусмотрена индексаци€ этих сумм и законом.
—удебна€ коллеги€ по гражданским делам јрхангельского областного суда, провер€€ законность постановленного решени€ в кассационном пор€дке признала такие выводы суда правильными.
ќтказыва€ в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных сумм, внесенных на строительство жиль€ с учетом индексации, суды указывали на то, что индексаци€ денежных сумм, внесенных на строительство жиль€, не предусмотрена уставными документами соответствующего жилищно-строительного кооператива, коллектива индивидуальных застройщиков, товарищества
индивидуальных застройщиков и т.п. Ќе предусмотрена указанна€ индексаци€ и соответствующим договором, заключенным гражданином с организацией, осуществл€ющей строительство многоквартирного жилого дома, поскольку «аконом –—‘—– " ќб индексации денежных доходов и сбережений граждан в –—‘—–" данные суммы не отнесены к объектам индексации и возможность их индексации действующим законодательством не предусмотрена.
ќдной из проблем, возникшей при рассмотрении судами споров данной категории €вл€етс€ применение к указанным правоотношени€м последствий нарушени€ об€зательств, предусмотренных ст. 395 √  –‘.
“ак, –. 22.09.1997 г. заключила с “овариществом с ограниченной ответственностью ѕ ‘ "–игель" договор о долевом участии в строительстве однокомнатной квартиры N 126 дома 40/1 по ул. ѕирогова в г. —таврополе. ѕо услови€м договора –. вз€ла на себ€ об€зательство в срок до 26.12.1997 г. перечислить или внести в кассу товарищества 60000 руб. ¬о исполнение условий договора
24.09.1997 г. и 08.12.1997 г. –. внесла в кассу ответчика 45000 руб. ќставшуюс€ сумму в 15000 руб. не внесла в св€зи с утратой довери€ к “ќќ ѕ ‘ "–игель" и 29.12.1997 г. направила в адрес ответчика письмо об отказе от договора с 05.01.1998 г. и возврате внесенных денежных средств.
—огласно п.7 договора в случае отказа дольщика от сделки ему возвращаютс€ денежные средства в течение трех мес€цев с момента письменного извещени€ “ќќ ѕ ‘ "–игель". ќднако, денежные средства –. не возвращены в св€зи с чем она обратилась в ѕромышленный районный суд г. —тавропол€ с иском о взыскании суммы, внесенной ею в счет оплаты стоимости квартиры и процентов за пользование денежными средствами.
–ешением ѕромышленного районного суда г. —тавропол€ с “ќќ ѕ ‘ "–игель" в пользу –. взыскано 45000 руб., а также проценты за пользование денежными средствами в соответствии со ст.395 √  –‘, с учетом ставки рефинансировани€ ÷Ѕ –‘ - 60% на дату предъ€влени€ иска и периода просрочки 289 дней, в сумме 20808 руб.
ѕозици€ р€да судов при решении вопроса о применении ответственности за неисполнение об€зательства, предусмотренной ст.395 √  –‘, заключаетс€ в том, что договоры, заключаемые гражданами на строительство жиль€ (простого товарищества), сами по себе не устанавливают денежных об€зательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, поскольку подразумевают, что хоз€йствующие субъекты об€заны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее. ќднако, при расторжении (прекращении) договора у этой организации с момента расторжени€ (прекращени€) соответствующего договора возникает об€занность по возврату гражданину денежных сумм, внесенных им по договору, по истечении сроков, установленных договором либо уставными документами соответствующего хоз€йствующего субъекта. ≈сли указанными документами такие сроки не устанавливались, то об€занность по возврату гражданину денежных сумм возникает непосредственно с момента расторжени€ (прекращени€) договора.
¬ определении от 27.08.1999 г. ¬ерховный —уд –оссийской ‘едерации отмен€€ решение Ѕиробиджанского городского суда от
26.06.1997 г. по делу N 65-¬99-2 по иску ј. к Ѕиробиджанской акционерной промышленно-торговой фирме "Ќадежда" о расторжении договора, возмещении материального и компенсации морального вреда, убытков, при разрешении требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 √  –‘, указал, что ответчик дважды предлагал истице получить уплаченные ею деньги на долевое участие в строительстве дома. ¬ св€зи с этим применение судом первой инстанции ст.395 √  –‘ и взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами нельз€ признать правильными.
Ќесмотр€ на наличие вышеуказанных точек зрени€ и на многообразие названий договоров (подр€да, купли-продажи, простого товарищества, инвестиционный договор и др.), суды при разрешении споров между гражданами и организаци€ми, привлекающими денежные средства граждан дл€ строительства многоквартирных жилых домов, анализировали правовое содержание заключенного договора, его услови€, права и об€занности сторон, а также цель, которой руководствуютс€ граждане, заключа€ договоры на приобретение жиль€
- улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не св€занных с осуществлением предпринимательской де€тельности и, соответственно, с извлечением прибыли.
¬ сложившейс€ ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые установив, что между гражданами и хоз€йствующими организаци€ми возникают отношени€ по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейс€ передачей гражданину созданного результата (квартиры) , а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно дл€ личных, семейных, домашних нужд, не св€занных с осуществлением предпринимательской де€тельности примен€ли к указанным правоотношени€м «акон –‘ " ќ защите прав потребителей" исход€ из ст.9 ‘едерального закона " ќ введении в действие части второй √  –‘".
ѕри таких данных, гражданам, чьи права нарушаютс€ при исполнении указанных ранее договоров, должна быть обеспечена гарантированна€ «аконом –‘ "ќ защите прав потребителей" судебна€ защита.
–убрики:  ∆илищное право

–егистраци€ в арендуемой квартире без согласи€ хоз€ина

ƒневник

„етверг, 26 Ќо€бр€ 2009 г. 19:09 + в цитатник

–егистраци€ в арендуемой квартире без согласи€ хоз€ина



¬≈–’ќ¬Ќџ… —”ƒ –ќ——»…— ќ… ‘≈ƒ≈–ј÷»»

ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»≈
от 30 окт€бр€ 2003 г. N  ј— 03-489

—сылка на то, что ему было отказано в регистрации по месту жительства на основании договора, в котором содержалась подпись лица, предоставившего жилое помещение, не влечет отмены судебного решени€. ƒанное обсто€тельство не может служить основанием дл€ отмены нормативного правового акта, не содержащего запрета на регистрацию в подобных случа€х. «а€витель, считающий данный ему отказ в регистрации необоснованным, не лишен возможности обжаловать его в судебном пор€дке, на что правильно указано в решении суда.

¬≈–’ќ¬Ќџ… —”ƒ –ќ——»…— ќ… ‘≈ƒ≈–ј÷»»

–≈Ў≈Ќ»≈
от 27 августа 2003 г. N √ ѕ» 03-894

—огласно п. 16 ѕравил регистрации и сн€ти€ граждан с регистрационного учета договор €вл€етс€ самосто€тельным основанием дл€ вселени€ и регистрации в жилом помещении, а поэтому, исход€ из смысла данного пункта, при наличии договора на пользование жилым помещением у гражданина возникает право на регистрацию в предусмотренном договором жилом помещении. ѕодпись лица в договоре свидетельствует в данном случае о его волеизъ€влении на предоставление жиль€ гражданину и согласии на его регистрацию.

ѕри отказе гражданину в регистрации в предоставленном ему по договору жилом помещении органами регистрационного учета он вправе обратитьс€ за защитой своего нарушенного права в соответствующий районный суд.
–убрики:  ∆илищное право

¬ыселение ребенка из квартиры

ƒневник

ѕонедельник, 07 —ент€бр€ 2009 г. 01:25 + в цитатник

¬ыселение ребенка из квартиры



ѕроверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебна€ коллеги€ находит решение суда подлежащим отмене по следующим основани€м.
”довлетворив исковые требовани€ и прекратив право пользовани€ √. с несовершеннолетним ребенком спорным жилым помещением и выселив их из него, суд при этом не применил подлежащую применению в данном случае норму действующего жилищного законодательства - ст. 31 ∆  –‘, на основании которой и был за€влен иск. ѕри разрешении данного спора суду следовало вы€снить конкретные обсто€тельства дела с учетом требований и положений ст. 31 ∆  –‘, и исход€ из установленного, в силу ч. 4 ст. 31 ∆  –‘, обсудить вопрос о необходимости применении предусмотренного законом срока, дав правовую оценку доводам ответчицы об отсутствии у нее жиль€. ¬ данном случае оспариваемое решение не содержит выводов суда, на основании которых √. с несовершеннолетним ребенком подлежит выселению из спорной квартиры на основании ч. 1 ст. 35 ∆  –‘.
¬месте с тем, суд при вынесении решени€ руководствовалс€ не подлежащей применению в данном случае нормой права - ч. 2 ст. 292 √  –‘, учитыва€ основание за€вленных исковых требований (ст. 31, ст. 35 ∆  –‘).
“аким образом, суд при разрешении возникшего спора неправильно определил обсто€тельства, имеющие значение дл€ дела, и неправильно применил нормы материального права, что в силу ст. 362 √ѕ  –‘, служит основанием дл€ отмены решени€ суда первой инстанции.
ѕри таких обсто€тельствах решение ћожайского горсуда от 31 марта 2006 года не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а дело - направлению в тот же суд дл€ нового рассмотрени€ с учетом вышеизложенного, поскольку в данном случае требуетс€ исследование новых доказательств, отсутствие которых невозможно восполнить в заседании судебной коллегии.
ћежду тем судебна€ коллеги€ находит преждевременным решение суда в части выселени€ ответчицы и ее дочери из спорной квартиры, поскольку в силу положений п. 1 ст. 35 ∆  –‘ выселение возможно на основании решени€ суда только в случае прекращени€ у гражданина права пользовани€ жилым помещением.
ѕостановленным решением право пользовани€ спорной квартирой сохранено за ответчицей и ее несовершеннолетней дочерью до 01.09.06.
—огласно п. 5 ст. 31 ∆  –‘ по истечении указанного срока право пользовани€ жилым помещением за ответчицей и ее дочерью прекращаетс€, однако, указанное обсто€тельство не лишает ее возможности обратитьс€ в суд с иском о сохранении за ней права пользовани€ спорной квартирой на более длительный срок, в св€зи с чем прин€тие в насто€щее врем€ судом решени€ о выселении ее с дочерью после 01.09.06 €вл€етс€ преждевременным, равно как €вл€етс€ преждевременным и указание суда о том, что постановленное решение €вл€етс€ основанием дл€ сн€ти€ ‘. и ее несовершеннолетней дочери Ѕ. с регистрационного учета по спорной квартире.
 роме того, резолютивна€ часть решени€ суда не соответствует требовани€м ст. 198 √ѕ  –‘, поскольку исполнение решени€ в части выселени€ и сн€ти€ ответчицы и ее несовершеннолетней дочери с регистрационного учета по спорной квартире став€тс€ под условие наступлени€ определенных обсто€тельств, св€занных с истечением срока пользовани€ ими спорной квартирой, который, как указано выше, может быть в последующем изменен на основании решени€ суда.
ѕо приведенным выше мотивам судебна€ коллеги€ не может признать постановленное судом решение в части выселени€ ‘. и ее несовершеннолетней дочери из спорной квартиры законным и обоснованным, в св€зи с чем в указанной части оно подлежит отмене с вынесением нового решени€ об отказе ‘.√. в иске о выселении.
“акже подлежит исключению из резолютивной части постановленного судом решени€ и указание о том, что данное решение €вл€етс€ основанием дл€ сн€ти€ ‘. и ее несовершеннолетней дочери Ѕ. с регистрационного учета по спорной квартире.
ќднако, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещени€ отсутствуют основани€ приобретени€ или осуществлени€ права пользовани€ иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещени€ и другие заслуживающие внимани€ обсто€тельства не позвол€ют ему обеспечить себ€ иным жилым помещением, право пользовани€ жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решени€ суда. ѕо истечении этого срока право пользовани€ жилым помещением прекращаетс€ (ч. 5 ст. 31 ∆  –‘). ¬ указанной статье предусмотрено, что срок €вл€етс€ определенным. ѕри этом, отстаива€ права граждан в гражданском судопроизводстве, необходимо убеждать суд назначить такой срок сохранени€ права пользовани€ жилым помещением, чтобы в дальнейшем бывший супруг и несовершеннолетние члены семьи, наход€щиес€ на его иждивении, не были ущемлены в своих законных жилищных правах. Ќазначенного срока должно быть достаточно дл€ приобретени€ права на жилое помещение.
–убрики:  ∆илищное право

‘–— » ќЅЏ≈ “џ Ќ≈«ј¬≈–Ў≈ЌЌќ√ќ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј

ƒневник

¬оскресенье, 16 јвгуста 2009 г. 02:37 + в цитатник

ќ—ќЅ≈ЌЌќ—“» √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј ќЅЏ≈ “џ Ќ≈«ј¬≈–Ў≈ЌЌќ√ќ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј





ƒействующим российским законодательством и судебной практикой объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. “ак, в п. 16 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— є 8 от 25.02.1998 г. Ђќ некоторых вопросах практики разрешени€ споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных правї говоритьс€ о том, что Ђпо смыслу статьи 130 √  –‘ и статьи 25 «акона –оссийской ‘едерации "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не €вл€ющиес€ предметом действующего договора строительного подр€да, относ€тс€ к недвижимому имуществу. ѕоэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоватьс€ нормами, регулирующими правоотношени€ собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных дл€ возникновени€ права собственности на не завершенные строительством объекты и распор€жени€ имиї.

ќбщие особенности возникновени€ права собственности на объекты незавершенного строительства установлены в ст. 25 ‘едерального «акона от 21 июл€ 1997 года є 122-‘« Ђќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимї (далее по тексту Ц «акон о регистрации).



ќпределение объекта незавершенного строительства




„еткое определение данного объекта в законодательстве отсутствует. ѕредполагаетс€, что объектом незавершенного строительства €вл€етс€ недвижима€ вещь в виде незаконченного строительством объекта (наход€щегос€ в процессе строительства), прочно св€занного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет р€д особенностей, в частности, не €вл€етс€ предметом действующего договора строительного подр€да.

—тара€ редакци€ п. 2 ст. 25 «акона о регистрации предполагала, что регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства можно только в том случае, если с ним в дальнейшем предполагаетс€ совершить какую-либо сделку (например, купли-продажи, передачи в залог). ƒанна€ позици€ была также подтверждена и судебной практикой. ¬ п. 16 »нформационного письма ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 16.02.2001 г. є 59 Ђќбзор практики разрешени€ споров, св€занных с применением федерального закона Уќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимФї указано, что Ђправо собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не €вл€етс€ предметом действующего договора строительного подр€да и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделкуї.

¬ новой редакции ст. 25 «акона о регистрации (‘едеральный закон от 29.12.2004 г. є 196-‘«) указани€ на об€зательное совершение сделки с объектом незавершенного строительства нет, поэтому, можно сделать вывод, что в насто€щее врем€ заинтересованное лицо может при желании зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства и без намерени€ в дальнейшем совершить с ним сделку.



ƒокументы, необходимые дл€ регистрации права собственности на объект незавершенного строительства



ѕри определении перечн€ документов, необходимых дл€ предоставлени€ в регистрирующий орган нужно руководствоватьс€ нормами «акона о регистрации (ст.ст. 17, 18, 25 «акона) и учитывать специфику данного объекта недвижимости.



  числу необходимых документов относ€тс€:



1.
за€вление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;



2.
документ, удостовер€ющий личность за€вител€ или его представител€;



3.
документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;



4.
документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства,

удостоверенные уполномоченным органом по учету объектов недвижимого имущества (их об€зательность предусмотрена абз. 10 п. 1 ст. 17 и п.п. 3 и 4 ст. 25 «акона о регистрации);



5.
проектно-сметна€ документаци€ на объект незавершенного строительства (п.п. 3 и 4 ст. 25 «акона о регистрации);



6.
документы, подтверждающие право собственности на земельный участок,

отведенный дл€ создани€ объекта недвижимости (если участок принадлежит лицу на праве собственности) либо документы, подтверждающие право пользовани€ земельным участком (если участок принадлежит лицу на ином праве, нежели право собственности) Ц п.п. 3 и 4 ст. 25 «акона о регистрации;



7.
разрешение на строительство объекта недвижимости (п.п. 3 и 4 ст. 25 «акона о регистрации);



8.
учредительные документы правообладател€ (устав, учредительный договор (при наличии), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, о постановке лица на налоговый учет);



9.
документы, подтверждающие полномочи€ руководител€ юридического лица на подписание соответствующих документов;



10.
документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства не €вл€етс€ предметом действующего договора строительного подр€да (например, соглашение о расторжении договора подр€да);



11.
документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на объект;



12.
документы, подтверждающие, что существует возможность самосто€тельного окончани€ строительства части объекта (в случае, если, регистрируетс€ право на часть объекта незавершенного строительства);



13.
иные необходимые дл€ проведени€ регистрации документы.






ќбъект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в ≈дином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарени€, мены и т.д. ¬ этом случае право на объект будет регистрироватьс€ на основании соответствующего договора об отчуждении имущества с представлением иных необходимых в соответствии с «аконом о регистрации документов.
–убрики:  ∆илищное право

ћужь€ больше не помешают женам при получении квартир

ƒневник

—реда, 12 јвгуста 2009 г. 14:02 + в цитатник

ћужь€ больше не помешают женам при получении квартир



¬ыйти замуж не значит потер€ть очередь на квартиру. ѕри этом не важно, что в собственности у супруга целые хоромы.   такому выводу пришли высшие судьи.

 ак сообщили в ¬ерховном суде –‘, с иском в инстанцию обратилась москвичка Ћиди€  узьмина. 15 лет назад ее семье, состо€щей из 4 человек, выделили квартиру по договору социального найма. Ќо поскольку жилье было небольшой площади и на каждого члена семьи приходилось меньше нормы,  узьминых не сн€ли с учета граждан, нуждающихс€ улучшении жилищных условий.

¬ 2007 году, после того как дочь Ћидии вышла замуж, в управе района ¬ешн€ки семью вычеркнули из очереди. ј все потому, что у новоиспеченного супруга в собственности есть просторна€ "однушка". „иновники сложили
квадратные метры обоих квартир (мужа дочери и самой  узьминой) и получилось, что на каждого члена семьи приходитс€ по 18 метров.

— такими расчетами  узьмина не согласилась. ѕеровский суд, а затем ћосгорсуд, куда обращалась Ћиди€, решили, что чиновники действовали правомерно.

“огда  узьмина и решила искать справедливости у высших судей. » они сразу же отменили все решени€ нижесто€щих инстанций.

—огласно вердикту ¬—, муж дочери не относитс€ к членам семьи нанимател€ жилого помещени€ Ћидии  узьминой.  роме того, он приобрел квартиру до вступлени€ в брак и никогда с  узьмиными совместно не жил. ѕри этом его супруга на жилье мужа не имеет никакого права и при разводе может остатьс€ у разбитого корыта.
–убрики:  —емейное право
∆илищное право

ќ программе переселени€ в г.ћоскве

ƒневник

¬оскресенье, 09 јвгуста 2009 г. 14:53 + в цитатник

ќ программе переселени€ в г.ћоскве



¬опросы и ответы
 аким документом руководствуютс€ при переселении из сносимых домов?


¬опросы и ответы
 акие нормы предоставлени€ жиль€ при расселении из сносимых домов?


¬опросы и ответы
„то €вл€етс€ основанием дл€ переселени€ из жилых домов?


¬опросы и ответы
 ак рассчитываетс€ площадь новых квартир дл€ нанимателей, переезжающих по программе переселени€?


¬опросы и ответы
 ак рассчитываетс€ площадь новых квартир дл€ собственников (граждан, купивших, получивших в наследство или по дарственной, приватизировавших жилые помещени€), переезжающих по программе переселени€?


¬опросы и ответы
ѕравда ли, что город помогает перевозить вещи при переезде из домов при переселении?


¬опросы и ответы
„то такое Ђрайон проживани€ї?


¬опросы и ответы
”читываютс€ ли требовани€ граждан пересел€емых домов по предоставлению новых квартир в домах по выбранным ими адресам, на конкретном этаже, с конкретным количеством комнат?


¬опросы и ответы
ѕри переселении с гражданином - собственником заключили договор краткосрочного найма. Ќе ущемлены ли при этом его права?


¬опросы и ответы
 аковы права членов семьи собственника при переселении?

„итать здесь -
http://housing.mos.ru/dmg?faq&type=1&nd=968720045
–убрики:  ∆илищное право

Ќовый этап в борьбе с риэлторами!

ƒневник

ѕ€тница, 31 »юл€ 2009 г. 18:46 + в цитатник

Ќовый этап в борьбе с риэлторами!



’отелось бы обратить ¬аше внимание, что на сайте http://www.PosrednikovZDES.Net который активно боретс€ с посредниками, теперь у авторов объ€влений по€вилась возможность скрывать свой телефонный номер от посредников на все 100%. —пособ необычный, очень простой и эффективный! ѕодробнее здесь http://www.posrednikovzdes.net/declarem.php?empty=1. ¬ведение такого метода было св€занно с извечной проблемой по поводу того, что арендодатели размещают свои объ€влени€ на специализированных ресурсах, а посредники затем эти объ€влени€ занос€т в свои базы данных и достают арендодателей звонками, дава€ таким образом пон€ть, что не нужно размещать объ€влени€ где попало, а лучше сразу идти в агентство!
–убрики:  ∆илищное право


 —траницы: [3] 2 1